房地产开发与经营管理
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理一、引言房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，对于国家经济和社会的发展起到了举足轻重的作用。
随着城市化进程的加速，房地产开发经营与管理的重要性越发凸显。
本文将针对房地产开发经营与管理的关键问题展开探讨，包括市场研究、项目规划、资金管理、人力资源和市场运营等方面。
二、市场研究市场研究是房地产开发经营与管理的首要步骤，它对于项目可行性评估以及后续工作的顺利进行至关重要。
市场研究应包括对需求和供应的准确预测，以及对竞争对手和潜在机会的深入分析。
1. 需求预测需求预测是通过对市场经济情况和人口发展趋势进行研究，预测未来房地产市场的需求量和结构，确定开发项目的合理规模和定位。
需要综合考虑当地经济发展水平、居民收入水平、人口增长率、城市化进程和政府政策等因素进行分析，以提高预测的准确性。
2. 供应预测供应预测是根据市场需求情况，结合当前和未来房地产项目的供给能力，预测房地产市场的供应量和组合。
这需要考虑项目的区位、规模、价格、品质等因素，以及项目的开发周期和风险。
通过供需匹配，可以更好地控制市场波动，平衡供求关系。
3. 竞争对手分析竞争对手分析是指对同一市场区域内的其他房地产开发商进行深入研究，了解他们的项目定位、产品差异化、营销策略等，并评估他们的优势和劣势。
这有助于制定有针对性的竞争策略，增加市场份额。
三、项目规划项目规划是将市场研究的结果和实际可行性结合起来，制定详细的发展规划和布局，为后续的开发和运营提供指导。
1. 土地选址与审批土地选址应结合市场需求、供应情况以及城市发展规划进行综合考虑，选择合适的地段和区域。
同时，还需进行土地审批，确保项目符合相关政策和法规的规定。
2. 开发规划与设计开发规划与设计是确定项目的建筑风格、功能分区、景观设计等，以及设施设备的配置。
合理的规划和设计能够提升项目的竞争力，增加市场价值。
3. 可行性研究可行性研究是在市场研究的基础上，综合考虑地价、开发成本、房地产投资回报率等因素，评估项目的可行性和经济效益。
房地产开发与经营管理
第一章经营与房地产经营房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营咨询题。
研究目的：a研究房地产经营的全然经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。
b研究全然的房地产经营猜测和决策技术、营销技术，关心企业把握现代经营原理与方法；把握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的习惯力和竞争力。
C研究房地产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治理手段和方法。
以提高企业治理效率和治理水平。
D研究房地产企业经营分析的原那么和方法，探究提高企业综合经济效益及工程经营效益的途径。
研究内容一是关于经营与房地产经营的全然概念、全然原理、全然运作规律的内容。
二是关于房地产市场分析、猜测与决策技术的研究。
三是关于房地产企业及房地产企业要紧经营治理职能的研究。
四是关于房地产营销理论与方法的研究。
五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。
经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。
财务职能的核心是资金的运用和治理。
任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金治理、落低本钞票开支。
提高资金利用效益；增加企业积存，扩大企业实力。
内容2.资金治理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。
思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案治理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和回属。
企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝按目标功能分类按目标层次分类层目标按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。
2.中期目标，5年左右。
3.近期目标，一般本年度。
经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营治理活动的中心。
2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。
房地产开发经营与管理全套教学课件pptx
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
自考房地产开发与经营管理
自考房地产开发与经营管理自考房地产开发与经营管理是一门涉及房地产领域的综合性学科，其主要包括房地产开发与经营的理论、方法、案例以及市场动态方面的知识。
房地产开发与经营管理的学习内容包括：房地产市场与经营环境分析、房地产项目投资与成本控制、房地产项目规划与设计、房地产项目建设与营销等方面。
本文将从三个方面分别阐述自考房地产开发与经营管理的内容和相关的实践应用。
一、房地产市场与经营环境分析在房地产开发与经营管理中，房地产市场与经营环境分析是一个非常重要的内容，它对于理解房地产市场的发展趋势、掌握市场的机会与风险以及制定正确的经营策略都有着重要的影响。
经过学习，我们应该能够熟悉中国房地产市场的现状、特点以及发展趋势，掌握房地产市场的宏观调控政策，熟悉房地产市场的运作规律和投资风险。
同时，还需要了解一些基本的经济和法律知识，如金融政策、税收政策、公司法和工程建设法等，以便能够更好地把握经营环境的变化和机遇。
二、房地产项目投资与成本控制在房地产开发与经营管理中，房地产项目投资与成本控制是非常重要的内容之一。
在学习过程中，我们应该掌握如何进行房地产项目的投资分析、成本估算和预算编制。
具体来说，我们需要了解房地产投资的相关理论知识、投资过程的主要内容、投资决策模型和评价方法、成本的组成和计算方法、成本控制的原则和方法等。
同时，还应该熟悉房地产项目管理中的时间成本、质量成本、风险成本等主要成本类型，并学会如何有效地控制成本，以最大化收益和降低风险。
三、房地产项目规划与设计在房地产开发与经营管理中，房地产项目规划与设计是非常重要的环节。
在学习过程中，我们应该了解房地产项目规划与设计的相关理论和方法，学习如何制定项目规划方案和完成项目设计。
具体来说，我们应该了解国家和地方相关规划和法律法规，确定项目的用途、规模、布局和风格等。
同时，需要了解如何进行项目设计，包括建筑结构、园林景观、装饰材料等方面，以满足市场和消费者的需求，提高项目的市场竞争力。
房地产开发与经营管理课件(全套)
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
《房地产开发与经营管理》教学教案
课程安排与考核方式
课程安排
本课程共分为理论教学和实践教学两部分。理论教学采用课堂讲授、小组讨论、案 例分析等方式进行；实践教学则通过课程设计、社会调查、企业实习等方式实现。
考核方式
课程考核采用平时成绩、期中考试和期末考试相结合的方式。平时成绩占总评成绩 的30%，包括课堂表现、作业完成情况等；期中考试占总评成绩的30%；期末考试 占总评成绩的40%。同时，实践教学环节也需要进行相应的考核评估。
《房地产开发与经营 管理》教学教案
目录
CONTENTS
• 课程介绍与教学目标 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目策划与投资决策 • 房地产开发过程管理 • 房地产营销策略与实施 • 物业管理与服务提升 • 总结回顾与展望未来发展趋势
01
课程介绍与教学目 标
房地产开和支持居民成立自 治组织，参与社区管理 和服务，提高居民参与 度和满意度。
合作与共建
加强与政府、社会组织 等各方合作，共同推进 社区建设和发展。
07
总结回顾与展望未 来发展趋势
课程总结回顾
课程目标与内容概述
教学方法与手段
学生学习成果
回顾《房地产开发与经营管理》课程的 主要目标，包括掌握房地产开发流程、 经营策略、市场分析与定位、项目融资 与风险管理等方面的知识。同时，概述 课程涵盖的核心内容，如房地产市场调 研、项目可行性分析、土地获取与开发、 房地产营销策略等。
• 行业变革与应对策略：分析当前房地产行业面临的变革因素，如政策调整、市 场竞争加剧、消费者需求变化等。探讨企业和个人应如何适应行业变革，制定 有效的应对策略，以抓住发展机遇并应对挑战。
THANKS
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投资决策分析方法
房地产开发与经营管理心得
房地产开发与经营管理心得房地产开发及经营管理是一个复杂而又高风险的行业，需要综合运用市场营销、项目规划、财务管理等多方面的知识和技能。
在这个行业中，成功的关键在于精细的规划、灵活的应变和团队的协作。
在我多年的房地产开发与经营管理经验中，我总结了一些心得体会，希望能够分享给大家。
市场调研与前期准备在进行任何一项房地产项目之前，市场调研是至关重要的一环。
只有了解当地的市场需求和竞争情况，才能够有针对性地规划项目。
在市场调研的基础上，还需要进行充分的前期准备工作，包括项目定位、规划设计、资金筹集等。
只有确保前期工作的全面与细致，才能够为后续的开发与经营管理奠定良好的基础。
项目规划与管理一项优质的房地产项目，需要在规划设计、施工管理和市场推广等各个环节都做到精益求精。
在项目规划阶段，需要注重聘请专业的设计团队，确保项目满足市场需求，并具备良好的可持续发展性。
在项目施工管理中，要严格把控质量与进度，确保工程的顺利进行。
同时，市场推广也是至关重要的一环，需要制定有效的营销策略，提升项目的知名度与吸引力。
财务管理与风险控制房地产开发与经营管理的成功与否，很大程度上取决于财务管理与风险控制的水平。
在资金筹集阶段，需要综合考虑不同的融资方式，并做出合理的财务方案。
在项目运营过程中，需要严格控制成本，提高效率，确保项目的盈利能力。
同时，也要注意风险的防范与化解，及时应对突发情况，避免损失的扩大。
团队协作与人才培养在房地产开发与经营管理的过程中，团队协作是至关重要的。
一个专业、高效的团队可以更好地推动项目进程，并化解问题。
因此，建立团队合作意识，培养团队的执行力和创造力是必不可少的。
同时，也要注重人才的培养与引进，不断提升团队整体素质和竞争力。
结语房地产开发与经营管理是一个综合性极强的行业，需要关注细节，注重规划，善于创新与变革。
通过对市场的准确把握，项目的精心规划，财务的合理控制以及团队的协作努力，我们可以取得更好的房地产经营成果。
房地产开发经营与管理
平均每户居住建筑面积
居住建筑密度
容积率（居住建筑面积密度）
人口毛密度
人口净密度
平均层数
高层比例
住宅间距
居住区平均造价 建设周期
非居住区开发项目技术经济指标
建筑容积率
总建筑面积
地上建筑面积
建筑密度
规划建设用地面积
建筑高度
绿地率
停车位个数
有效面积系数
第四节 政府对房地产市场的干预
政府制定干预房地产市场干预政策的原则
1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率
1000*（1+12%/12）12=1126。83
（1+12%/12）12-1实际利率
实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
在房地产使用市场，需求来源于房地产使用者，这些使用者可以是租客或业主，也可以使企业或家庭。
由于房地产是一种耐用年限很长的商品，其生产的数量和价格受投资或资本市场的需求。在房地产市场上，拥有房地产资产的需求必须与其供给相等。
什么原因导致拥有房地产资产的需求突然增加呢？或者通俗的说，对物业的需求出了其价格外是否还有其他的决定因素？回答是肯定的，这些决定因素中最重要的，就是标志房地产资产获取收益能力的租金水平。
目标的确定性
是存量房地产资源得到最有效的使用
保证为各类生产生活提供适当的入住空间
引导新建项目的位置选择
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理是指对房地产项目进行策划、开发、销售和管理的一系列活动。
房地产行业是一个高风险、高投入、高利润的行业，在市场竞争激烈的环境下，房地产开发经营和管理必须具备一定的经验和专业知识，才能获得成功。
房地产开发经营涉及到投资、融资、设计、施工、售后等各个环节。
首先要做的是市场调研和综合分析，以确定项目的潜在消费者和市场需求。
之后需要启动开发工程和筹集资金。
开发工程前期编制规划建议书，后期确定方案设计。
开工前，需要确定开发商、施工单位和设计公司等合作方，签署相关合同。
项目建设完成后，要进行销售和售后服务。
在销售过程中，要对消费者进行全面的宣传和推销，以满足他们的需求和提升销售额。
在售后服务中，要根据消费者的实际需求，及时响应用户反馈，改进和完善产品和服务，提高顾客满意度。
在房地产开发经营过程中，融资是其中最关键的环节。
融资方式通常包括银行贷款、发债、股权融资、集资等，融资渠道不尽相同。
选择何种融资方式，需要考虑到当前市场形势、利率、市场规模和项目的风险偏好等因素。
同时，融资也需要与现有资产和财务状况相契合。
在决策融资方案时，需要权衡优劣和发展趋势，与合作银行、资本市场协商，寻求最优融资方案。
在开发过程中，需要关注项目规划设计、工程前期管理、工程现场施工、工程安全管理等方面。
规划设计要按照法律法规的要求以及市场需求，精心设计各项功能和服务，并制定有效的施工和管理方案。
工程前期管理要做好预算、采购、物流等方面。
对工程现场施工要进行科学规划，注重现场卫生、人员安全和设备完善。
工程安全管理要做到长效、细致、周到，以确保工作安全、施工质量和工程进度。
房地产开发经营与管理涉及到很多领域，但是好的经营和管理可以使得项目获得成功。
房地产公司在管理方面需要进行创新，善于利用先进技术和管理模式，实现信息化，确保各个环节之间沟通与合作的顺畅。
管理人员必须具有信息收集能力、判断能力、应变能力和沟通协调能力等。
房地产开发与经营管理
房地产开发与经营管理随着城市化进程和人民生活水平不断提高，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。
房地产的开发和经营管理是保持房地产企业稳健发展的基本条件，是实现企业转型和转型升级的关键之一。
一、房地产开发房地产开发是指以建设房屋为主的活动，它是房地产业中的核心环节。
房地产开发是一个复杂的过程，它需要从单一的意向进入到土地购买，然后进行策划、设计、施工等多个阶段。
在这个过程中，企业需要在银行、政府、供应商、专业机构等各个渠道寻求支持。
1.土地购买房地产开发的第一步是土地购买。
土地购买的难度相对较大，因为土地资源是有限的，而且土地最终还要交由政府审核批准。
因此，企业需要了解当地城市规划、土地供应政策、土地购买相关法律法规等，以确保符合政策要求。
2.策划与设计房地产开发的第二步是策划与设计，这一步的目的是制定项目的整体规划和设计方案。
项目的规划和设计需要充分考虑市场需求、用户需求以及市场环境等各个因素。
3.施工与验收房地产开发的第三步是施工与验收。
这一步的目的是将已经设计好的建筑项目和相关设施投入实际建设，完成房地产项目的建设。
建设完毕后，企业还需要对其进行验收，确保其符合国家规定安全标准，并交由相关部门审核批准。
二、房地产经营管理房地产经营管理是指对房地产开发后的房产、物业等进行管理和维护的一项工作。
房地产经营管理是保持企业长期经营和稳定收益的关键。
1.物业管理物业管理是指监管和管理房产和项目物业的各个方面，包括维护建筑结构、处理物业管理问题、处理投诉和维护用户满意度等。
物业管理需要充分了解市场需求和用户需求，并为满足其需求制定管理计划，提高用户满意度和企业收益。
2.市场分析市场分析是指分析市场需求以及竞争对手的情况来制定公司的战略计划。
房地产市场因地区和城市的不同而异，因此，市场分析需要充分了解当地区域和市场的需要，同时要分析竞争对手的优势和劣势，为企业的发展提供依据。
3.财务管理财务管理是指正确调配资金、控制成本、制定利润计划，实现企业财务自我发展和盈利。
房地产管理房地产开发与经营管理
房地产管理房地产开发与经营管理房地产是指土地及其上的建筑物，是一个国家经济中重要的支柱产业。
房地产管理作为该行业的核心职能之一，涉及到房地产的开发、经营和销售等各个环节。
本文将围绕房地产管理的主题展开，探讨房地产开发与经营管理的重要性、挑战以及提升房地产管理水平的方法。
一、房地产开发与经营管理的重要性房地产开发与经营管理是房地产行业中至关重要的环节。
首先，它直接关系到城市的建设和发展。
通过科学合理地规划和开发房地产项目，可以提升城市的整体形象和质量，为居民提供更好的生活环境。
其次，房地产开发与经营管理也是房地产企业盈利的来源之一。
通过正确的市场分析和投资决策，房地产企业可以在项目的开发和销售中获得可观的利润，推动经济的持续增长。
此外，房地产开发与经营管理还关乎国家宏观调控和社会稳定。
通过对房地产市场的监管和调控，可以实现房价的稳定、供需的平衡，维护社会的和谐与安定。
二、房地产开发与经营管理面临的挑战然而，房地产开发与经营管理也面临着一系列的挑战。
首先，房地产市场的波动性较大，受到宏观经济政策、土地供应等因素的影响。
这就要求房地产企业在开发与经营管理中要具备一定的风险应对能力，同时灵活调整战略，在多变的市场环境下保持竞争力。
其次，房地产开发与经营管理的过程中，还存在着一系列的法律法规限制和政策要求。
例如土地使用权的获得、建筑审批手续的办理等，都需要严格按照相关规定来操作，否则将会受到处罚甚至项目停工。
此外，房地产开发与经营管理还面临着投资成本的压力。
随着土地价格的不断上涨和建筑材料的价格上涨，房地产企业在项目的前期投入和后期维护上都需要大量的资金支持。
这对于中小房地产企业来说是一个巨大的挑战。
三、提升房地产管理水平的方法为了提升房地产管理水平，解决上述挑战，房地产企业可以采取以下方法：1. 加强市场调研和风险管理。
房地产企业应密切关注市场变化，进行科学的市场调研，及时把握市场需求，减少投资风险。
同时，建立健全的风险管理体系，及时应对市场波动带来的风险。
房地产开发与经营管理
房地产开发与经营管理一、概述房地产开发与经营是指通过购买土地、进行房屋开发建设，并在后期进行租赁、销售、管理等一系列活动，以实现资金回报的一类商业活动。
本文将介绍房地产开发与经营管理的整个流程，包括项目立项、规划设计、建设施工、销售租赁以及后期的管理运营等。
二、项目立项在房地产开发与经营管理中，项目立项是整个过程的第一步。
项目立项需要综合考虑市场需求、土地资源、资金情况、政策法规等因素，确定开发的项目规模、类型以及预期目标。
项目立项还需要进行可行性研究，包括市场调研、风险分析、投资回报率测算等工作，以评估项目的可行性和潜在风险。
三、规划设计项目立项后，需要进行规划设计工作。
规划设计是确定土地利用方式、总体布局以及建筑设计方案等的过程。
首先，需要进行土地测量和勘察工作，了解土地的地理环境、地形地势等情况。
然后，根据市场需求和项目定位，制定项目的总体规划，包括建筑用地、绿化景观、道路交通等要素的规划。
最后，进行建筑设计，确定具体的建筑结构、外观风格、功能分区等，以满足市场需求和规划要求。
四、建设施工规划设计完成后，进入建设施工阶段。
建设施工是将规划设计方案落实到实际施工过程中的环节。
首先，需要进行施工准备工作，包括施工队伍组建、材料设备采购以及工程管理体系的建立等。
然后，进行地基基础工程的施工，确保建筑物的稳固和安全。
接下来，进行主体结构、装饰装修、供水排水、电力通信等工程的施工。
最后，进行综合验收和竣工交付，确保建筑物的质量和使用功能。
五、销售租赁建设施工完成后，进入销售租赁阶段。
销售租赁是将已建设的房地产产品通过购买、租赁等方式向市场推广和交易的过程。
首先，需要进行房屋交付，包括产权移交、房屋检验和配套设施的调试等工作。
然后，进行销售和租赁活动，通过市场推广、签订合同等手段，吸引客户购买或租赁房屋。
同时，还需要进行售后服务，解决客户在使用过程中的问题，确保客户满意度和口碑。
六、管理运营销售租赁后，进入管理运营阶段。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房地产开发经营与管理课程
房地产开发经营与管理课程一、课程介绍本课程旨在为房地产行业从业者和有初步兴趣的学生提供全面的房地产开发经营与管理知识，帮助他们了解房地产市场的规律和发展趋势，掌握项目开发与运营管理的核心理论和实践技能。
通过学习本课程，学员将获得在房地产开发和管理领域取得成功所必备的知识和能力。
•了解房地产市场的基本概念和运作机制。
•理解房地产开发的整体流程和相关政策法规。
•掌握房地产项目的策划、投资和融资技巧。
•学会房地产投资回报率和风险评估方法。
•了解房地产管理的基本原理和方法。
•掌握投资建设和运营管理的相关技能。
第一章：房地产市场概述•房地产市场的定义与特点•房地产市场的参与主体和交易方式•房地产市场的供需关系和价格形成机制第二章：房地产开发策划•房地产开发的定义和特点•房地产开发的规划和设计•房地产开发的市场分析和可行性研究第三章：房地产投资与融资•房地产投资的概念和分类•房地产投资的基本原则和方法•房地产融资的渠道和方式第四章：房地产项目管理•房地产项目管理的概念和作用•房地产项目管理的组织和流程•房地产项目管理的技术和工具第五章：房地产运营管理•房地产运营管理的定义和目标•房地产运营管理的关键要素和方法•房地产运营管理的问题和挑战四、教学方法本课程采用多种教学方法，包括理论讲解、案例分析、实地考察、小组讨论等。
教师将结合具体实例，帮助学员理解理论知识的应用和实践。
同时，通过小组讨论和团队合作的方式，培养学员的团队意识和解决问题的能力。
五、教材与参考书目•教材：《房地产开发与管理导论》•参考书目：《房地产经营与管理实务》、《房地产市场与投资》、《房地产项目管理理论与实践》等。
六、考核方式本课程将通过平时表现、课堂参与、小组项目和期末考试等方式进行综合评价。
平时表现占比30%，课堂参与占比20%，小组项目占比30%，期末考试占比20%。
七、学分与学时本课程为本科生专业选修课，总学分为3学分。
总学时为48学时，每周2学时，共24周。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理引言房地产业是经济社会发展的重要组成部分，也是一个与人们生活息息相关的行业。
房地产开发经营与管理是指通过规划、开发、销售和管理房地产项目，以满足人们对住房、商业用地和其他房地产产品的需求。
本文将对房地产开发经营与管理的基本概念、流程和关键要素进行介绍。
一、房地产开发经营与管理的概述1.1 房地产开发经营的定义房地产开发经营是指通过购置土地、进行规划设计、进行建筑施工和销售租赁等一系列活动，将土地和建筑物转化为有价值的房地产产品，并进行运营和管理的过程。
1.2 房地产开发经营的重要性房地产开发经营对于经济社会发展具有重要意义。
一方面，房地产可以提供人们的住房需求，改善居住条件，提高生活质量；另一方面，房地产业还可以创造就业机会，推动经济增长，促进城市发展。
二、房地产开发经营与管理的流程2.1 土地购置与规划房地产开发的第一步是购置适宜的土地，并进行详细的规划设计。
土地购置需要考虑土地的位置、面积、法律规定等因素，规划设计则需要结合市场需求和城市规划要求，确定房地产项目的功能、结构和外观等。
2.2 建筑施工建筑施工是房地产开发的核心环节。
施工过程中需要进行项目管理、合同管理、质量监控等一系列工作，以确保工程的顺利进行和质量的可控。
2.3 销售和租赁项目建设完成后，需要进行销售和租赁工作，将房地产产品推向市场。
销售和租赁工作包括市场调研、销售策划、客户开发等环节，以满足客户的需求并实现经济效益。
2.4 运营和管理房地产项目建成后，需要进行长期的运营和管理。
运营和管理工作包括物业管理、设施维护、租金收缴等，以确保房地产项目的良好运营和价值保持。
三、房地产开发经营与管理的关键要素3.1 项目策划与市场定位项目策划与市场定位是房地产开发的关键要素之一。
通过市场调研，了解目标客户需求，确定项目的规模、功能和定位，为后续工作提供方向。
3.2 资金筹集和风险管控房地产开发需要大量的资金支持，因此资金筹集和风险管控是非常重要的。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理概述房地产开发经营与管理是指在市场经济条件下，通过规划、设计、建设和销售房地产项目，实现经济效益的过程。
房地产开发包括土地开发、建筑物开发、商业开发等，涉及到多个环节和多个参与方的协同合作。
房地产开发经营与管理需要综合考虑市场需求、政策法规、土地资源、资金及人力资源等因素，以及管理项目的效率和质量。
本文将介绍房地产开发经营与管理的各个方面。
房地产开发流程房地产开发的流程包括前期准备、设计方案、项目建设、销售、运营管理等多个环节。
1.前期准备阶段：–寻找合适的土地资源；–进行市场调研，分析市场需求；–确定项目定位、产品定位和市场定位；–进行可行性分析，评估项目风险和回报率；–办理土地使用权手续等。
2.设计方案阶段：–建立项目规划和设计团队；–进行土地规划、项目规划和施工图设计；–确定项目的总体布局、建筑风格和标准；–编制项目预算和工期计划。
3.项目建设阶段：–筹集资金，进行项目融资；–开展招标投标，选择施工总承包商；–进行土地平整、基础设施建设和建筑施工；–进行项目验收和竣工备案。
4.销售阶段：–制定销售策略和推广方案；–开展市场营销活动，吸引客户购买；–签订购房合同，办理房屋过户手续；–提供售后服务，维护客户关系。
5.运营管理阶段：–建立物业管理团队，保障项目的日常运营；–进行项目的维护、维修和设备更新；–定期开展市场调研，了解客户需求变化；–监督管理物业费用收支状况。
房地产开发的要素房地产开发经营与管理涉及到多个要素，包括土地资源、资金、人力资源、市场需求等。
1.土地资源：–开发商需要寻找合适的土地资源，进行土地调研和评估；–土地开发需要符合国家政策和法律法规的要求；–土地使用权需要合法获取，办理土地出让等手续。
2.资金：–房地产开发需要大量的资金支持，包括项目投资和日常运营费用；–开发商需要进行融资，通过银行贷款、股权融资、债券发行等方式筹集资金；–开发项目的回报率和资金利用效率是评估项目可行性的重要指标。
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5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显
商业地产基本术语
•
区位：指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区） 中所处的空间位置。
• •
板块：指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多。 商圈：指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远 距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。
商圈分析
IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积）
例 1：
IRS （商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为 10004000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的 商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的 4000元/ ㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占 全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE （年平均购物额）： 2010 元 / 年 · 人×0.8=1600 元 / 年 · 人 （按照平均社会消费品零售总额的80%计算）
国际联盟商业地产运作标准化流程 投资管理中心内部学习资料
城市调查 项目申报 房地产调查
主力店意向 其他招商作业 人员招幕培训 开幕计划制订
直营管理
促销管理
商业环境调查
yes
项目立项
yes
物件调查
经营规划布局
投资者说明会
制度流程规范
媒体广告计划
物业管理
商户管理
立地调查
初评
区域规划
Urban design
商业地产与住宅房地产的区别
倒臵的开发顺序
我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计
——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产 的严重脱节。商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且对企业的资金要求、运营能力要求 更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。
商铺基本市场化，经营 和销售同时存在
商铺市场化，销售成 为核心赢利手段
专业市场 营业收入+租金收入 +销售收入 市政配套正在完善，集 中市场、步行街出现
餐饮、休闲 销售收入+租金 收入 由街铺、步行街向集 中商业发展，新商业 出现
大 型 商 业 机 构 进 入， 商 业水平稳步上升
市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈
表现形态 人均GDP（美元）
百货商场、商业街、批发市场、 超市、街铺零售店 1100-2000
表：商业设施业态发展的国际经验
经过近百年的百货发展阶段和几十年的超市、购物中心的发展，《时代杂志》预测美
国零售业到2015年，将进入休闲时代，休闲产业将占国民生产总值的50%。
商业地产的含义
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、 折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区 别的房地产产品。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500 美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极 为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
• ④物业管理的手段是以经营的方式进行统一的专业化的管理，物业管理本身 是一种市场化的经济行为。 • ⑤物业管理的目的是为业主服务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、 经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、 文明、安全、舒适的生活和工作环境。
物业管理在我国的产生和发展
•
•
项目物管特色：管家服务系统
• 春森彼岸引入“家政式管家”的别墅级服务，融入别墅私人化和酒店
式标准服务。
装修管家+家居管家+家政管家+生活管家 • 例如：每百户配备一个专职管家，必须具备大学本科毕业、有英语四 级证等学历条件；保安要求身高在1.75米以上，并必须是预备役队员； 保洁人员，必须通过专业培训并获得专业服务证书之后才能上岗
政府关心商业所带来的长期税收及就业
我国商业地产发展的特征
1.“持有型物业”明显增加
通过整体运营的方式实现商业物业整体升值，升值潜力巨大。
2.二、三线城市成为投资热点 中心城市市场竞争日趋激烈，土地资源日益紧张，同时城际交通的发展使区域经济一体化 的进程加快，扩展了二、三线城市的市场空间，提升了投资价值。 3.商业企业与地产开发商强强联手 发挥各自的优势，节省资源，提高效率，创造品牌价值影响力。 4.外商投资加大，投资方式多样化 除了传统的收购方式外，凭借资本优势和成熟的开发理念与经验，外资企业开始有单纯并 购深入到开发环节，进一步拓展市场。
影 人口数量及特点 响 商 圈 交通状况 大 小 商业发展潜力 因 素 人文、公共配套
商业规模
商圈的形成与发展
百货等购物 市中心区域 专业市场 发展 阶段 市场 表现 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场
起步期 各个居住区 、交通 汇聚点出现少量 、 低档次商业
快速发展期 商业快速发展，经营档 次、结构发生飞跃
业种业态组合
招商说明会
经营模型建立
开业典礼彩排
营运辅导
商圈调查
调研分析
概念设计
Concept design
市场区隔
主力店签约
项目经营计划
开业前 联合检查
商业策划 概念书
公司能力评估
项目经营 定位
SWOT分析
CIS设 计
商业 计划书
投资基金 确认
物件取得
建筑设计
正式开业
成立项目公司
建设施工
需求调查
供需状况分析
物业管理的内容
（2）专项服务（非必须）
• 物业管理企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，为满足部分住
户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务。服务内容与质量、 收费标准事先公布，由住用人自行选择。
– 专项服务：日常生活类/商业服务类/文化、教育、卫生、体育类/金融中介
服务类/社会福利类 – 委托性的特约服务：为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的
财务分析
投资收益 测算 资金流量 测算 投资基金 意向调查 风险分析 及对策
融资确认
项目资金状况评估
政府验收
统一验收
竞争调查
竞争分析
资金计划
管理人员能力评估
建筑物交付
建筑统装
物件详细资料
物件分析
投资组合规划
项目公司人员招募
产权产证
商户入住
二次装修
发展商关心开发利润
投资客关心年投资收益率
商户关心日翻台次数、平均日营业额 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌
1100美元 阶段一 发展阶段 原始形态 特点 消费者对价格敏感 马路市场、地摊、 集贸市场 低于1100 传统商业 满足单一购物需求 阶段二
商业发展曲线
人均GDP
2000美元 4400美元 阶段三 现代商业 综合商业形态满足多种 需求 Shopping Mall、大型购 物中心、专卖店、精品 店 2000-4400 8000以上美元 阶段四 广义商业 转型商业形式， 个性消费 旅游地产、商务 地产、物流 4400以上
结构调整期 散铺向集中、规模化 商业形式演变
稳步发展期 规模化商业、大型购 物形态商业中心浮出 市场 销售不是实现收益的 最终手段，持有出租 为主 休闲、娱乐 销售收入+租金收入
经营模 式 经营业 态 赢利模 式 标志节 点
自有住宅底商经营 或出租为主
百货为主 营业收入+租金 收入 城市发展较为落后， 市政配套设 施处在 规划中
《物业管理条例》中“物业管理”的含义
•
①物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。
•
②物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据国家的法律，按照一定的
合同和契约进行。
•
③物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设
施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。
• （1）1981年深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司；
• （2）90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、
企业化、经营型的物业管理模式 • （3）92年召开第二次会议，决定推行物业管理
• （4）94年4月份，原建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》
• （5）94年6月5日，人大通过了《城市房地产管理法》 • （7）2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》； • （8）2007年3月16日，全国人大颁布《物权法》； • （9）2007年8月26日，国务院发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉 的决定》，于2007年10月1日实行。
– 已建成并具有使用功能的各类建筑物，即各类供居住和非居住的 房宇；
– 与屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
– 与屋宇相邻的场地、庭院、停车场，居住小区内的非主干的交通 道路等。
• 物业管理（广义与狭义）
– 广义：泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务
– 狭义：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按 照物业服务合同约定对房屋及其附属的设施设备进行维修、养护、 管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动
������ ������ 指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩 展，吸引顾客的辐射范围。 商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质 ﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位臵以及行车时间和 距离的限制。
边圈 次圈 主圈
主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型 商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工 具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型 商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工 具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商 店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟 以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用 何种交通工具来店平均在40分钟以上