长沙嘉华城营销策略报告2013-06-18
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为：中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期，目前正在着手二期拆迁，预计二期在2010年7、8月份推出，一次 性推二期5栋，约12余万平米，1000套左右。
主力户型：三房、四房 面积：三房（87.3-90）、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强，综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业，如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一《长沙小区营销策划书》一、引言随着房地产市场的不断发展，小区营销成为了开发商提升项目知名度和销售量的重要手段。
本策划书旨在为长沙某小区制定一套全面、有效的营销方案，通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的客户服务，吸引更多潜在购房者的关注，提高项目的销售业绩。
二、项目概况1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：位于长沙市[具体区域]，交通便利，周边配套设施完善。
3. 项目规模：总占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米，由[X]栋高层住宅组成，总户数[X]户。
4. 产品特点：小区采用现代化的建筑风格，户型设计合理，采光通风良好，同时配备了高品质的物业服务和完善的社区配套设施。
三、市场分析1. 宏观市场环境近年来，长沙市房地产市场呈现出稳步增长的态势，房价总体保持稳定。
政府对房地产市场的调控政策不断加强，对购房需求和市场预期产生一定影响。
随着城市化进程的加快，人们对居住环境和品质的要求越来越高，改善型购房需求逐渐增加。
2. 竞争对手分析周边同类型小区的数量和规模，以及它们的产品特点、价格定位和营销策略。
竞争对手的优势和劣势，以及我们项目与之相比的差异化竞争优势。
3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入等基本特征，了解他们的购房需求和偏好。
购房目的，是自住还是投资，以及对小区地理位置、户型、配套设施等方面的关注重点。
购房决策过程和影响因素，如家庭因素、朋友推荐、媒体宣传等。
四、营销目标1. 短期目标在项目开盘后的[X]个月内，实现销售率达到[X]%。
2. 中期目标在项目开盘后的[X]年内，完成项目的销售任务，实现销售额[X]亿元。
进一步巩固和扩大市场份额，提高项目的市场竞争力。
3. 长期目标打造成为长沙市具有影响力的高品质住宅小区，树立行业标杆。
持续提升品牌价值，为开发商带来长期的经济效益和社会效益。
五、营销策略1. 产品策略优化产品设计，根据市场需求和客户反馈，不断改进和完善户型、装修标准等方面。
长沙某项目项目前期营销策划建议案(DOC58页)
长沙某项目项目前期营销策划建议案（DOC58页）非常感谢贵司给予我司提供《项目前期营销策划建议案》的专业服务机会，亦感谢有关人员信息资料支持，**物业将集三十年之大成，充分利用特殊的专业视角、务实的操作手法，为贵司项目销售制造最为可观的销售业绩。
本建议案旨在提供**物业对市场之初步熟悉及对项目进展的系列专业建议，基于对市场分析与项目进展前景的预测，**物业提出了项目前期进展规划的基本思路以供贵司参考。
有关项目进展规划与营销操作的具体步骤与方案，我们将根据贵司对本建议案的有关意见，作出更为完整、客观与深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。
在此敬请贵司对本案提出专业之补充意见，更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好合作关系！**物业将继续秉承一贯持之以恒的宗旨：第一章片区市场分析1．片区基础资料芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合构成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线要紧建筑群为企事业单位办公楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。
片区内拥有多家工厂，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。
该片区居住群体大都为城市拆迁安置户或者工厂员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑与环保所宿舍楼等。
2．片区配套设施2-1 片区交通片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯穿。
9路：汽车北站——火车站（7：00—19：00）115路：陈家湖——桔园小区（6：30—21：00）128路：伍家岭北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤岗冲——蒋家垄（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：马王堆——陈家湖（6：30—20：00）131路：荷花园——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——潇湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通过实地熟悉，伍家岭片区目前的生活配套有：购物：华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等医疗：同济医院、湘雅医院等邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等2-3教育配套幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等小学：国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等中学：东风小学、第十八中等国防科技大学等3．片区进展前景预测通过对片区周边市场的细致熟悉，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改造初见成效，沿途绿化观光带与宽阔平整的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接通长沙市世界之窗与海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。
长沙营销计划策划书3篇
长沙营销计划策划书3篇篇一长沙营销计划策划书一、背景长沙是湖南省的省会，也是一个充满活力和发展潜力的城市。
随着经济的不断发展和市场竞争的加剧，制定一份有效的营销计划对于在长沙市场取得成功至关重要。
二、目标1. 提高品牌知名度和美誉度，让更多的人了解和认可我们的产品或服务。
2. 增加市场份额，提高销售额和利润。
三、市场分析1. 长沙市场的规模和潜力长沙是湖南省的政治、经济、文化和交通中心，拥有庞大的人口和消费市场。
随着经济的发展和人们生活水平的提高，对各种产品和服务的需求也在不断增加。
2. 竞争对手分析了解竞争对手的产品或服务特点、价格策略、市场份额等信息，找出我们的优势和劣势。
分析竞争对手的营销策略，学习借鉴其成功经验，同时避免其不足之处。
3. 目标客户群体分析确定我们的目标客户群体，包括年龄、性别、职业、收入水平、消费习惯等方面的特征。
了解目标客户群体的需求和痛点，为制定营销策略提供依据。
四、营销策略1. 产品策略不断优化产品或服务，提高质量和性能，满足客户的需求。
推出新产品或服务，拓展市场份额。
2. 价格策略根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略。
可以采用差异化定价、促销定价等方式，吸引客户购买。
3. 渠道策略选择合适的销售渠道，如线上渠道、线下渠道、经销商渠道等。
加强渠道管理，提高渠道效率和服务质量。
4. 促销策略制定促销活动计划，如打折、赠品、满减等，吸引客户购买。
利用广告、宣传、公关等手段，提高品牌知名度和美誉度。
5. 客户关系管理策略建立客户关系管理系统，记录客户信息和购买记录，提供个性化的服务。
定期回访客户，了解客户需求和意见，提高客户满意度和忠诚度。
五、行动计划1. 制定详细的营销计划实施时间表，明确各阶段的任务和责任人。
2. 加强团队培训，提高团队的营销能力和服务水平。
3. 定期评估营销效果，根据评估结果调整营销策略。
4. 加强与合作伙伴的合作，共同推动营销计划的实施。
六、预算1. 制定营销预算，包括广告宣传、促销活动、人员培训等方面的费用。
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一《长沙小区营销策划书》一、项目背景长沙是湖南省的省会，也是一个经济发达、人口密集的城市。
随着城市的发展，越来越多的人选择在长沙居住。
本项目旨在针对长沙的小区市场，制定一套有效的营销策划方案，提高小区的知名度和美誉度，吸引更多的居民入住。
二、市场分析1. 目标客户年龄在 25-55 岁之间的中高收入人群。
有购房需求或改善居住条件的人群。
注重生活品质和社区环境的人群。
2. 竞争对手长沙市区内的其他小区。
周边城市的小区。
3. 市场需求居民对小区的环境、设施、服务等方面有较高的要求。
居民对小区的安全性、便利性、舒适性等方面有较高的关注度。
三、营销策略1. 产品策略打造高品质的小区环境，包括绿化、景观、休闲设施等。
提供完善的小区配套设施，如健身房、游泳池、幼儿园等。
提供优质的物业服务，如保洁、安保、维修等。
2. 价格策略根据市场需求和竞争对手的价格，制定合理的价格策略。
提供灵活的付款方式，如全款、分期、贷款等。
3. 渠道策略通过线上渠道，如网站、公众号、微博等，进行宣传和推广。
通过线下渠道，如售楼处、中介机构、展会等，进行销售和推广。
4. 促销策略推出优惠活动，如打折、赠品、抽奖等，吸引客户购买。
举办社区活动，如文艺演出、体育比赛、亲子活动等，提高小区的知名度和美誉度。
四、执行计划1. 第一阶段（1-3 个月）完成小区的规划和设计。
建立销售团队和客服团队。
制定营销推广计划。
2. 第二阶段（4-6 个月）开始建设小区。
进行线上和线下的宣传和推广。
举办开盘活动。
3. 第三阶段（7-9 个月）继续建设小区。
推出优惠活动，促进销售。
举办社区活动，提高小区的知名度和美誉度。
4. 第四阶段（10-12 个月）完成小区的建设。
进行售后服务，提高客户满意度。
五、预算安排1. 营销费用广告宣传费用：[X]万元。
促销活动费用：[X]万元。
渠道建设费用：[X]万元。
其他费用：[X]万元。
2. 建设费用小区建设费用：[X]万元。
绿城·长沙桂花城营销 策 划书
绿城·长沙桂花城营销策划书和声机构（上海）目录CONTENTS【第一部分长沙房地产发展基本要素】一、长沙市概况·长沙由来·长沙城市·长沙气候·长沙交通·长沙地位·长沙人文·长沙经济及产业发展环境·长沙城市规划·长沙的总体环境对房地产市场的影响【第二部分长沙房地产市场概况】一、长沙房地产市场概况·2003年长沙房地产市场基本状况·长沙市房地产市场存在的主要问题·长沙地产发展走势·结论二、长沙市商品房总体特征分析·建筑产品类型·小区规划设计·配套设施·景观设计·结论三、长沙房地产板块特性与代表楼盘简介·体育新城板块—运动、健康的社区·东塘商圈板块—新都市·车站北板块—长沙的天河北·北部新城板块—旅游主题·ＣＢＤ板块—城市中心·南部板块—省政府概念·河西板块—长沙自然山水的名片四、竞争楼盘分析·南都西街花园·左岸春天·亚华香舍花都·美林景园【第三部分消费者调查】一、长沙人·长沙的男人与女人·长沙人的吃喝与玩乐·长沙人的时尚与生活·长沙人的精明与疯狂二、消费者总体需求分析调查·长沙房地产市场调查表·结论三、客户对房地产投诉意见收集·工程质量方面·物管方面·诚信度差·其他·结论【第四部分项目特征及客户群分析】一、项目概况二、绿城·桂花城周边配套·交通干道·医院·教育·银行·公交站及线路·楼盘·景观休闲·市场及其他三、项目优劣势分析·项目优势·项目劣势·项目机会·项目威胁四、目标客户群定位·客户群阶段划分·客户群职业描述·目标客户群特征分析【第五部分定价策略、原则及调价方案】一、定价原则二、定价方案三、调价策略和分阶段定价方案四、开盘期前后操作策略五、销控设想【第六部分营销推广策略】一、品牌推广策略二、以实物为主的客户体验式营销策略三、以产品互动宣传的营销策略【第七部分营销推广计划】一、广告基本目标二、推广节奏安排三、主要媒体的选择四、推广执行计划【第八部分项目推广费用预算】【第一部分市场基本面分析】一、长沙市概况·长沙由来·长沙城市·长沙气候·长沙交通·长沙地位·长沙人文·长沙经济及产业发展环境·长沙城市规划·长沙的总体环境对房地产市场的影响一、长沙市概况长沙由来·得名于长沙星古代天文学家观测天象时选择一批星象作为定位观测的标志，创二十八宿之说。
长沙未来城项目营销思路提案
蓄客4：合富资源优势
——拥有湖南最庞大的客户储备平台 • 我们研究的“泛营销模式” 能在短时间成功积蓄大量的客户；我们花巨 资打造维护自己的客户平台—“合富辉煌置业会”；
• 在广州，我们合富辉煌集团十四年来积蓄的客户资源超过100万人资源， 仅湘籍客户就超过3000名； • 在长沙，在短短三年时间我们积蓄的客户资源超过50000名； • 我们目前掌握了长沙市月收入超过3000元的客户有五十万人的资源 • 我司三年来在长沙建立的“大客户资源库”，有超过100家收入稳定的大 中企业名录。 • 四、光大银行、中信银行、中国银行、招商银行等储存达三十万以上的 客户超过 50万人资源。 —— 我司长期合作单位
推 货： 主推5号栋靠东边的1/2以及7号栋东边的剩余单元。 推货理由：因东边户型无论是从朝向、景观等各方面都比西边户型价值高，故保留放在第二阶段推出。
第三阶段推货（66套）： 推货时间：08年9月份 推 货：主推6号栋。 推货理由： 6号栋为中心楼王，是产品中档次最高、景观资源最好的产品，比较稀缺，价值非常高，因 此保留，放到了第三阶段推，以实现价值最大化。
大河西的崛起
科 技 都 市 综 合 体
大河西核心位置 河西行政中心、麓谷科技 园区、生态新城的组合优 势 于项目 科技都市综合体的内涵 产品的智能化组合 园林的水韵 社区丰富多彩的生活方式 区域级的商业配套
都 市 综 合 体 的 科 技 革 命
推广提升四步曲
推 广 期
情景营销
第一曲 形象传播 核心点：形象建立 展示建立 第三曲 情景传播 核心点：准决战阶段 分解卖点
合 计：一期小户型公寓：176套 二期住宅产品： 288套 分 析： 因1号栋、3号栋为小户型产品，且货量不多；而5、7、6栋多为大户型，数量不少， 共有288套，因此建议在推货的时候注意货量好、中、差的搭配以及户型大、小的合 理搭配，充分保证产品价值的利润最大化以及产品的快速消化。
北纬二十八度一期营销策划
先来看一个经典的品牌营销案例
“终极驾驶体验” （Ultimate Driving Experience)
品牌塑造战略
启示
➢此案例没有大张旗鼓的诉求产品的硬指标，而是通过巧妙的 手法营造了一个故事，让产品的性能在故事的进程中得以表现。
➢没有露骨的购买决策诱惑，有的只是不经意间流露的品牌气 质。这样的气质，通过演员、场景、故事脉络的铺陈被推倒了 一个高峰。
中新花 城
绿城·青竹湖
南山苏迪亚诺
双盈卧龙湾 新地东方明珠
长沙玫瑰园 三江·养生美墅
御景龙城
碧桂园威尼斯城 鹏基诺亚山林
山水英伦 振业浪琴湾
藏龙·湖上国 际社区
幸福里
早安星城 水 印 山 城
水云间
香格里 麓山别墅
岳麓山公馆 枫华府第
汀湘十里托斯卡纳比源自利山保利阆峰云墅中洋橘郡
同升湖山庄
长沙别墅项目一览
稳健去化
绿城青竹园 汀湘十里
保利阆峰云墅
一般销售
长沙玫瑰园 比华利山 托斯卡纳
在前两个梯队当中，绿城与碧桂园的品牌力均明显高于其它竞争对手，其竞争级别 与其它对手不在同一档次上。
抛开品牌的影响，我们可以看到，在同时面世的其他的别墅大盘中，采用人文理念 为主要诉求路径的藏珑、汀湘十里、阆峰云墅的市场表现要明显优于其它项目。
易居观点
一次成功的品牌营销作用大于生硬的 产品推介。
这将是一场激动人心的品牌战役！
什么是品牌 —— 品牌是与特定企业和产品相关联的一组信息， 品牌仅仅存在于客户的意识之中
“真理瞬间 ”
品牌资产
认知 Selective
recognition
营销
价值 定位
品牌的作用在于标识差异化的产品和服务，它能够帮助客户识别产品和服务 的来源，并通过信任的建立来影响客户的购买决策
长沙品牌营销活动策划方案
长沙品牌营销活动策划方案一、活动背景和目标长沙市作为湖南省省会和经济、交通中心，拥有丰富的人文历史和自然资源，是一个具有品牌潜力的城市。
本次活动旨在通过品牌营销活动，提升长沙市的知名度和美誉度，吸引更多的投资和游客，促进长沙经济的发展。
活动目标：1. 提升长沙市的品牌知名度和美誉度；2. 吸引更多的投资和游客，促进长沙市经济的发展；3. 加强市民对长沙本土品牌的认知和支持。
二、针对目标的策略1. 建立品牌形象通过整合和优化长沙市的形象和文化资源，打造长沙市的品牌形象，强化市民和游客对长沙的认知，增加长沙市的知名度和美誉度。
2. 打造地标建筑选定适合的地标建筑，如长沙市政府、岳麓山、橘子洲头等，对其进行改造和升级，打造成具有代表性的城市景观，在市民和游客中树立长沙市的形象。
3. 发展本土品牌通过支持和推广长沙市的本土品牌，如长沙烟花、湖南特色食品等，增加市民对本土品牌的认知和支持，提升品牌的知名度和影响力。
4. 举办品牌推广活动通过举办各类品牌推广活动，如长沙美食节、长沙旅游推广活动等，向市民和游客展示长沙的特色文化和品牌产品，提高品牌认知度和美誉度。
三、品牌营销活动的策划方案1. 品牌形象推广活动活动名称：长沙魅力无限时间：2022年4月至6月地点：长沙市各区活动内容：1. 展览活动：在长沙市主要商业区搭建展览展示区，展示长沙市的地理、人文、历史等特色资源，吸引市民和游客参观、了解长沙市。
2. 街头巡展：在长沙市主要街道和景区设置巡展展示点，展示长沙市的特色产品和品牌，吸引市民和游客关注和购买。
3. 主题演出：在长沙市主要公共场所举办主题演出，如长沙舞蹈团、长沙市交响乐团等表演，展示长沙市的文化魅力。
4. 品牌宣传片：制作长沙市的品牌宣传片，通过电视、网络等媒体进行广泛宣传，提高长沙市的知名度和美誉度。
预期效果：1. 提升长沙市的品牌知名度和美誉度。
2. 增加市民和游客对长沙市的兴趣和了解程度。
长沙市城市营销策划方案范文
长沙市城市营销策划方案范文第一章绪论1.1 背景分析近年来，随着长沙市经济的不断发展和人口的快速增长，城市形象和品牌建设的重要性日益凸显。
城市营销作为一种有效的推动城市发展和提升城市竞争力的手段，被越来越多的城市采纳和运用。
本方案旨在通过全方位的城市营销策划，打造长沙市的独特城市品牌形象，提升城市知名度和吸引力，推动长沙市经济建设和可持续发展。
1.2 目标定位本方案的总体目标是通过有效的城市营销策略，打造具有较高知名度和较好口碑的“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌形象，将长沙市打造成为国内领先的经济、文化和旅游中心，吸引更多的人才、资本和外来游客，促进城市经济的快速发展。
第二章分析与定位2.1 市场分析长沙市作为湖南省的省会城市，具有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
经济发展迅速，是湖南省乃至中部地区的政治、文化、经济和交通中心。
同时，长沙市也面临着激烈的竞争和发展压力，需要进一步提升城市的知名度和竞争力。
2.2 目标人群分析根据长沙市的发展定位和目标，我们可以将目标人群分为以下几类：(1) 高端人才：吸引高端人才来长沙创业和就业，推动城市产业升级和创新发展。
(2) 大众消费者：提供优质的生活环境和服务，提高市民的满意度和幸福感。
(3) 外来游客：通过丰富的旅游资源和吸引力的旅游项目，吸引更多的游客来长沙旅游观光，促进旅游消费的增长。
第三章品牌建设3.1 品牌定位基于长沙市的城市发展定位和特点，我们将长沙市的城市品牌定位为“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌。
宜居代表长沙市的良好生活环境和优质公共服务；宜业代表长沙市的发展机遇和良好的投资环境；宜游代表长沙市丰富的旅游资源和独特的旅游体验。
3.2 品牌形象设计(1) 品牌名称：长沙PLUS(2) 品牌标志：采用具象化的设计手法，以长沙市标志性的橘子为元素，传递积极、活力和开放的城市氛围。
(3) 品牌口号：Discover More in Changsha（在长沙探索更多）3.3 品牌传播策略(1) 媒体传播：在核心媒体平台上进行品牌传播，如电视、广播、报纸和杂志，以全方位的方式展示长沙市的优势。
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一长沙小区营销策划书一、项目背景随着长沙房地产市场的不断发展，小区楼盘的竞争也日益激烈。
为了在市场中脱颖而出，吸引更多购房者的关注，我们制定了本营销策划书，旨在通过一系列的营销策略，提升项目的知名度和美誉度，实现销售目标。
二、项目目标1. 提高项目知名度，让更多人了解本小区。
2. 增加项目来访量，提高客户转化率。
3. 促进项目销售，完成销售任务。
三、营销策略1. 线上推广（1）建立项目官方网站，展示小区的规划、配套、户型等信息，提供在线咨询和预约看房服务。
（2）利用社交媒体平台，发布项目动态、优惠活动等信息，吸引潜在客户关注。
（3）与房产网站合作，投放广告，提高项目曝光率。
2. 线下推广（1）在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料，提高项目知名度。
（2）举办产品说明会、开盘活动等，邀请潜在客户参加，增强客户对项目的了解和信心。
（3）与周边商家合作，开展联合促销活动，吸引客户到现场看房。
3. 活动营销（1）举办主题活动，如亲子活动、业主联谊会等，增强业主的归属感和忠诚度。
（2）开展公益活动，如环保活动、慈善捐赠等，提升项目的社会形象。
4. 客户关系管理（1）建立客户数据库，对客户进行分类管理，定期发送项目信息和优惠活动，提高客户回访率。
（2）提供优质的售后服务，如交房手续办理、装修咨询等，提高客户满意度。
四、执行计划1. 第一阶段（准备阶段）时间：[具体时间]（1）确定营销团队，明确职责分工。
（2）制定营销预算，确保营销活动的顺利开展。
（3）收集项目相关资料，进行市场调研，分析竞争对手情况。
2. 第二阶段（实施阶段）时间：[具体时间]（1）线上推广：建立项目官方网站，发布项目信息；利用社交媒体平台，发布项目动态；与房产网站合作，投放广告。
（2）线下推广：在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料；举办产品说明会、开盘活动等；与周边商家合作，开展联合促销活动。
嘉大超市营销策划
嘉大超市促销方案一、前言学校只有一个超市，垄断了学校的超市消费市场，在一定程度上学校超市占有一点优势，学校超市的经验那规模松垮，没有一点促销手段。
使学生都在学校外面购买，从而使学校超市的销售量下降。
为了使我们学校的市场占有率提高，我们利用六一这段时间，进行校园超市促销活动。
二、形象分析（一）优势方面（1）更大范围的靠近宿舍区和教学区，能给消费者带来很大的方便。
（2）价格合适，容易受到消费者的青睐。
（3）商品较为综合，基本能满足学生的需求。
（4）可以使用校园一卡通消费，方便、快捷（二）劣势方面（1）缺乏高水准的形象管理.在超市里,管理人员屈指可数.就那么四五个.试想一下,如果在同一时间内超市暴满.买东西的人多不胜数.那么,就那几个人,能忙得过来吗?随之而来的服务态度就略逊了点.原有的管理质量将不复存在.（2）缺乏高效率.在生意红火,学生爆满的情况下顾得了东就顾不了西.手忙脚乱.既费时又费力.（三）机会点（1）随着大学生生活水平的提高，对生活必须品的要求也在提高，更齐全的品种，更好的质量成为吸引消费者的必要条件。
（2）与大学生超市形成战略联盟，可以更好的对抗众多独立竞争者，使其在与供应商的讨价还价中处于优势地位。
（3）处在学生宿舍密集带，人口流动大，可争取的潜在顾客众多。
三、目标战略通过活动聚拢人气，提高超市销量，增加收益。
提升嘉大超市的知名度，吸引更多消费者，增强嘉大超市在消费者心中的影响力。
同时树立形象，拉近嘉大超市与消费者之间的距离。
四、创意说明（一）活动总标题————六一，欢乐派送（二）具体活动标题————欢乐齐上阵————缤纷彩礼————特价优惠（三）宣传标语————六一你快乐，所以我快乐五、总体活动计划（三）具体活动安排1、欢乐齐上阵活动时间：2014年6月1日活动地点：嘉大超市门前广场指定区域活动对象：当天购物的消费者（1）扎气球游戏：在活动的现场，将准备500只气球并固定在一个大木板上。
房地产年度营销推广方案.pptx
珠江花城 顺天黄金
海岸 天健芙蓉
盛世 阳光100新
城
物业类型
总户数
07年推货套数 （按物业类型分）
小高层、酒店
2810
小高层780套
小高层、高层
7栋850(一 期430套、 二期420套）
430套（6月9号开盘推5号 栋196套，8月11日，开盘 推出6、7栋234套中的120 套、12月16日推出114套）
如果出台新的政策， 总体来说，趋势将更加严厉。
目前本地房地产所处的调整时期和特点 一般来说，房地产调整分为三个时期。
观望期
恐慌期
恢复期
交易量大幅减少 而价格微跌
交易量与房价同 时大跌
交易量在低位回 稳而价格缓跌
就长沙房地产市场来说，目前正处于观望期。
08年长沙房地产市场整体态势
整个经济层面
房地产政策层面
由于中国政治制度的特殊性， 中国的房地产市场包括其他市场，
终究还是政策主导的市场， 不是市场机制主导的市场。
第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析 07年长沙房地产宏观市场总体特征 国家房地产调控政策分析 08年长沙房地产宏观市场发展态势
面对政府频频出台的各种房地产调控政策 我们究竟如何要理解？
首先我们必须认识两点： 1、国家调控的目的 2、国家未来的房地产发展政策
中国房地产市场总体发展趋势
从宏观的经济层面上来说： 除非发生大的经济、政治和军事危机外， 中国的经济还将在未来的10—20年间整体持续稳健发展， 中国房地产行业必将逐步呈现稳健、规范、良性发展态势。
08年中国房地产市场政策分析 就整个房地产市场而言， 08年整个市场将在十分明显的政策烙印下逐步调整， 具体表现就是： 继续落实和已出台政策； 货币从紧，紧缩银根； 加快闲置土地开发； 增加保障性住房供应。
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资源优 势 产品供 应主体 特征
交通便捷，生 态宜居。 别墅多样化住 宅，高层住宅 较多。面积在 80—500平方 不等。
植物园片区
市场需 求总体 趋势
大托暮云组团
现阶段以别墅 为主，但产品 多层次发展局 面形成，以满 足多层次人群 需求。 区域价值还未 被真正认知， 基础配套设施 陈旧落后。
综合评 价
5200元/平米 格澜郡
竞品产品类型
满足刚需，高层成产品主流趋势
住宅以及商住综合体 项目较多
高层住宅为主
高层住宅为主, 部分为安置小 区和经济适用 房项目
高层住宅为主
工业地产为主
别墅洋房类为主
区域房地产开发现状
竞品产品类型
项目 中信新城 芙蓉嘉苑 鑫远和城
产品类型全覆盖，高层户型集中于85-140㎡
产品推售
四室两 两 复 厅式 86-158 151-154 厅 125-130 164-183 三室两厅 131-140 111-120 95-100 两室两厅 102-105 90-95 五 室
85-90㎡两房+110-130㎡三房 供销两旺
成交 推出
77-80
一室 一厅
32-50
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
年去化面积（㎡） 126962 年去化套数（套） 129769
50787
28605 19544 275 欧莱雅郡 218 长城水郡 18636 208 金房奥斯卡 1238 芙蓉嘉苑 549 中信新城 282 鑫远和城 1560 怡海星城 0 0
26202
丽发新城
相对于本项目所处地段而言，芙蓉路沿线项目以及植物园周边项目具有较明显的地段或配套 优势，成为整个南城板块成交形势较好项目。
>区域客户来源：地缘性 明显，同时地州市客户占 比较大，体现出客户来源 多样性； >职业构成：长沙南城分 布有大量批发商城，绝大 多数经营户选择在南城购 房，个体经营户成为住宅 的主要购买人群，同时企
10% 20% 20% 15% 15% 35% 25% 20% 30% 32% 15% 15% 15% 20% 30% 80% 90% 100%
芙 蓉 路
京 广 铁 路
书 院 路
城 际 铁 路
万 家 丽 路 湘府路
武 广 高 铁
长沙汽车南站
区域配套
大区域配套完善，小区域生活配套稀缺
省政府
天心区政府 红星商业广场 通程商业广场 红星会展中心 保险学院 长沙汽车南站 洞井中学
长沙新广播电视中心
>区域主要中大 型零售商业配套 集中在湘府路与 韶山路交汇处; >教育主要有金 海中学、长郡雨 外以及怡雅中学， 能基本保证区域 的就学需求。
省府板块 区位特 征 湖南行政领地 新型生态健康 城市，融城核 心。 生态、行政、 商务。 新增供应量持 续加强，销售 一直走高，区 域主流产品为 80—140平方 米。 以小高层、高 层为主，洋房 和多层产品相 对较小，两房 至三房的投资 需求大。 井湾子片区 植物园片 区 大托—暮云组 团 长株潭核心区 域地带。
楼盘品质高， 楼盘品质好， 各个楼盘 区域规划好， 讲究商住两 产品定位 可持续发展强。 用充分利用 和价格差 距区间大。 好每一个空 间
我们处在这么一个尴尬的 哪儿都不ห้องสมุดไป่ตู้噶的“黑户地带” 真正是
爹不疼，娘不爱！
无依靠，无势借！ 然而，我是否就止步于此了呢？
区域交通路网
通向全市的路网成熟，家门口的直通公交稀少
如果着眼于片区，必将陷入混战
唯有
跳出南城，放眼长沙立势！
才有机会
然而，我们不得不 反观项目自身 我们有什么
我们凭什么
跳出南城，放眼长沙
项 目 篇
技术指标
近90万㎡多形态生活大盘
项目四至
嘉华城西北侧
项目处于片区开发阶段 自然环境较好
嘉华城北侧 嘉华城北侧：长郡雨外 嘉华城北侧
嘉华城1期 金海中学
中房·瑞致国际
人民路上 120万㎡都汇生活体
嘉华城
大盘操作四字真言
守正！出奇！
大盘操作大约
经历三个阶段
以目前入市不到一年的 中房瑞致国际为例 她处于守正阶段
守正阶段
第一步是
树立项目品牌
吸纳周边客户
守正阶段
第二步是
拉近城市距离差
落实利好
深掘客户
出奇阶段 第三步是
运营城市
树立城市标杆
课 题 篇
片区内采集了格兰小镇、欧莱雅郡、芙蓉嘉苑、金房奥斯卡、中信新城等10个楼盘从2012年2月至2013年5月推售产品信息数 据作为样板分析。 推售产品总比例：一、两、三房占市场主流套数，一房主要以怡海星城学区房源为主，两房主要推售面积在85-90平，三方主
力面积110-130平，四房以上大面积户型数量较少。
那时
嘉华城
地段不好 配套不好 又是集资房 ……
最后
他买了山语城
三年后
嘉华城 地段好起来了 配套好起来了 二三期不是集资房了
老徐说了
还不够好 “我看好她三年后的发展 如果你让我现在选择这里 请给我一个选择你的理由“
又是一个三年 是老徐与三年磕上了 还是项目需要
一个撬动地球的发力点
于是
我们又说了 你老徐一人 就能代表项目的客户了吗 看一下竞品项目的客户分析
南城房地产市场依据楼盘集中程度，可划 分为4个区域：省府板块、井湾子片区、
植物园片区以及大托暮云组团
省府板块 井湾子片区
雨花区经济 以生态健 龙头，以商 康为名片， 贸批发出名。 大力发展 生态旅游 绿色经济。 地段好，成 熟商业生活 配套。 纯住宅相对 较少，以商 业写字楼、 公寓为主、 供应量以两 房和三房为 主， 以两房和三 房为主。 生态旅游， 绿色产业。 以小高层 和洋房为 主，主流 产品在4房 面积 120—— 160平左右。 依托万家 丽路和植 物园，房 价升值幅 度大幅度 提高。
不确定性； 2 、周边项目巨大潜在
周边自然环境宜居；4、市场同质，具
有打造特色项目的操作空间
O T
供应对区域客源的争夺；
由此
我们看到一些 项目可以拿得出手的特征
90万㎡生活大盘 路网通达世界 坡地园林
是现在的宜居地，未来的生活城
金网络观点
中国铁建·山语城
90万平米浅山城市
中国铁建·梅西青秀
梅溪湖核心 · CBD · 69万平米集粹住区
南城地缘性购房群体明显的基础上，外地来长客户占比较大，成为区域特色
来源分析
欧莱雅郡 长城水郡 金房奥斯卡 芙蓉嘉苑 鑫远和城 中信新城 格兰郡 怡海星城 0% 雨花区 35% 18% 5% 30% 15% 10% 20% 30% 5% 20% 10% 20% 8% 10% 30% 5% 20% 20% 25% 20% 25% 15% 22% 15% 15% 20% 10% 10% 天心区 20% 大托、暮云 30% 40% 50% 10% 15% 10% 7% 20% 10% 10% 5% 20% 15% 5% 5% 20% 15% 7% 10% 15% 10% 5% 14% 10% 6% 7% 13% 10% 8% 15% 10% 15% 70% 80% 90% 100%
S W
劣势分析：1、位于工业园区旁，配套 不足；2、公共交通不便利；3、项目所
处位置相对孤立，购房者自动到访不足；
4、市场对区域认知不足；
机会分析：1、长株潭融城带来的城区
发展及工业园区企业进驻带来的居住需 求将会持续；2、轨道交通的建设，给 予区域房地产市场支撑；3、项目所处
威胁分析： 1 、房地产调控政策带 来的影响延续，政策风险带来市场
32-48（公寓），60-124（高层）
31-68（公寓），77-134（高层） 78-146（高层） 74-173（高层）
丰园城
欧莱雅郡 格兰郡
高层住宅、商业
高层住宅、洋房 小高层
90-132（高层）
83-119（高层），85-143（洋房） 85-129（小高层）
竞品去化速度
百万平米以上的大盘 引领区域销售 年均约800套 竞品项目年去化情况
产品类型 高层住宅、写字楼、酒店、商业 高层住宅、公寓 高层住宅、公寓 面积（平米） 40-50（公寓），87-140（高层） 31（公寓），51-123（高层） 35-77（公寓），89-177（高层）
金房奥斯卡
怡海星城 丽发新城 长城水郡
高层住宅、公寓
高层住宅、公寓、商业 高层住宅、别墅 高层住宅、酒店、公寓
恒大城 6800-7200元/平米
（带装修）
恒生碧水龙庭 5600元/平米
鑫远和城 6300元/平米 中信新城 6400元/平米
目前区域内主要在售楼盘对外均价 主要分为两个梯队，沿芙蓉路沿线
卢浮原著 高层待定 丽发新城 （待售） 怡海星城
4800元/平米
项目基本保持在6300-6500元/平 米之间，项目北侧以及南侧在售高 层住宅均价主要集中在53005600元/平米之间。
目前 嘉华城所面临的核心课题是 在目标客户的需求下如何
奠定价值基础！
树立价值标杆！
客 户 篇
那么 我们的客户是谁？
他们具有什么样的需求？
作为本项目的潜在购房者
咱老徐有话说了
……
三年前
作为长沙的“外来客”
老徐在这座城市奋斗了四年 他想做地主了 他在 北边的90万平米的山语城
和
南边的90万平米的嘉华城 徘徊了好长一段时间
丽发新城
区域内在建在售高层项目主要分 布在芙蓉南路沿线以及绕城高速 北侧，而工业园区内商品房项目 基本空白。
怡海星城
竞品价格