业主委员会和物业关系的法律规制和实践冲突研究

业主委员会和物业关系的法律规制和实践冲突研究内容摘要：随着住房体制改革的深化，物业管理也逐渐走上市场化的轨道，但是由于我国的物业管理起步较晚，法律法规滞后，在具体的操作中缺乏明确的法律依据，造成操作上的不规范和管理的混乱。

物业公司和业主委员会权责不清，法律关系不明确，导致在双方冲突不断。

本文试图结合我公司的实际，从现实中物业公司与业主委员会纠纷的表现出发，正确界定两者之间的法律关系，分析产生纠纷的深层次原因，并在此基础上讨论如何进行法律规制以及对实践中存在的冲突提出可行的解决方案。

关键字：业委会物业公司冲突法律规制物业管理在国外已有100多年的历史，西方的一些物业管理公司和发达地区积累了许多成功经验。

我国的物业管理起步较晚，始于深圳的物业管理到现在只有大约20年时间，其组建方式大致有5种：房地产开发企业派生、大中型企业单位组建、房地产管理部门所属的房管所改制、街道办事处组建、社会自发成立。

但是由于在具体执行物业管理功能时，操作不够规范，加之我国物业管理市场化道路是交易现行，规则滞后。

事先没有明文规定，或者有规定但无人落实和监督处置，使有些部门职责不清、无序。

致使我国业主委员会与物业管理公司冲突不断。

为响应社会呼声、保障业主权益，我国第一部《物业管理条例》（以下简称《条例》）于2003年开始施行，这标志着中国物业管理步入法制化轨道，对规范物业管理、维护业主权益具有重要意义。

但此条例的颁布和实施，并未解决现实中存在的所有问题，近几年社区物业冲突仍存在越演越烈的趋势。

过去两年，高房价曾经引起社会高度关注，引发激烈争辩，主管部门对此出台了一些重大举措。

对比起来，对由社区管理而引发的问题，相关部门重视不够，因此而推出的解决办法对解决现存的问题还远远不足。

事实上，在法治条件短期内难以完善的情况下，期望物业管理公司自觉自律，显然不切实际。

但是作为业主的社会主流纳税人群如果对秩序和氛围始终感觉不安的话，那么就会对构建社会主义和谐社会带来负面影响。

因此研究业主委员会与物业公司关系这个问题显得迫在眉睫，笔者就业主委员会（以下简称业委会）和物业关系的社会现状做如下阐述和分析，希望能对读者有一定的借鉴与启发。

一、业主委员会与物业公司实践中产生冲突的表现形式（一）业委会与物业公司冲突的案例1、案例一：2003年入住静源居小区的业主们发现，开发商售房时承诺的绿地面积、地下车库和垃圾间等配套设施都没能兑现，而且业主们的新房还普遍存在着墙体薄、隔音差等问题。

业主们遂委托静源居小区业主委员会起诉，要求开发商——中房华北公司履行32%绿化率、向辖区学校交纳教育基金以解决业主子女就近上学问题等11项承诺。

今年10月，被一审法院认定不具备诉讼主体资格的静源居小区业主委员会提起上诉，要求市一中院撤销一审裁定，并指定一审法院继续审理。

市一中院终审维持了原判决，认为静源居业委会的起诉针对的是开发商广告欺诈和合同违约，与物业管理无关，因此业委会不具备原告主体资格。

2、案例二：位于苏州河畔的河滨花园小区原来有前期物业公司服务，但由于部分业主对于该物业公司不甚满意，于是，业委会便打算重选新的物业公司。

该业委会诉称：其于2004年8月向小区全体业主书面征求采用邀请招标的形式选聘小区未来物业管理公司意见，结果得到了71.3%业主的赞成票。

但是后来因为种种原因，使得此次邀聘“流产”。

业委会于是在今年5月21日公告：应广大业主强烈要求，业委会和招聘组讨论决定，按物业条例有关规定，请业主直接选聘物业企业公司。

接着，业委会向每位业主发放了印有若干家物业公司候选的征询单，最后根据票选结果选定了其中一家当新“管家”。

未料5月30日，闸北区房地局却撤销了该公告的决定，理由是：该选聘物业管理企业的方案没有经过业主大会决定，也没有认真听取居委会的建议。

以上案例紧紧围绕着一个关键词就是业主委员会，并给我们提出了如下问题：1、业主委员会到底是一个什么性质的组织，它的权利与义务是什么，有否诉讼主体资格？2、业主委员会与物业公司之间的关系如何？3、业主委员会与物业公司两者产生冲突的原因是什么？4、怎样更好的解决现存的物业公司与业主委员会的矛盾？为此本人在以下篇幅中将对上述疑问进行分析，希望能为这些问题的理解与解决提供一定的思路与方案。

（二）业委会与物业公司矛盾的表现形式从上述案例我们可以看出，在现实中由于业委会与物业公司的冲突表现是多种多样，曾出不穷。

归纳起来，主要表现在以下几个方面。

1、房屋质量的争议。

不少物业管理公司由房地产开发企业派生，由于某些开发商重建设轻管理，前期开发留下的后遗症往往被住入新居的业主向物业管理公司发泄，而物业公司所处的地位和有限的管理费收入又难以有效解决这些问题，结果造成争议。

笔者认为，理想的模式应是开发商一开始就与物业管理脱离关系，找外面成熟的物业公司接手。

两者关系一明确，责任归属也便明晰，物业管理公司不必承担相应的后续问题。

2、业主对物业公司的服务不满。

作为权利的出让者，业主自然会对物业管理公司的服务有着较高的要求。

而目前的物业管理企业，大都是由早期的房管所派生出来的公司，从管理者转变为服务者，观念没有完全转变，加之人员组成、工作作风、管理能力没能脱离固有模式，管理服务就难以到位。

因此，常常出现小区居民和物业公司在保安、清洁、绿化等方面发生争议，甚至发生诉讼。

3、服务费用的争议。

业主常常抱怨物业管理收费标准不清，师出无名、雁过拔毛，加重了业主或者住户的负担，损坏了业主与物业公司间的关系，常常成为引发纠纷的导火索。

4、业主履约意识淡薄而引发的争议。

近年来由于业主不服从物业管理、拒缴物业管理费引发的冲突呈现不断攀升的趋势。

我国住房商品化刚刚起步，广大业主对物业管理的权责不甚了解，往往过于强调权利而忽视了义务，对享受物业管理的期望值过高，而经济承受力不足。

作为业主，理解支持物业公司出于大局考虑而制订的一些限制性规定本是其应尽义务。

而少数业主出于私利、不顾大局，不服从物业公司的管理，人为的制造一些矛盾。

作为业主，需将自身的权利有明确合理的定位，需知权利义务二者是相伴而生的。

《条例》在第七条明确规定了业主的5项义务，包括遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按时交纳物业服务费用。

现实中不少业主以对物业服务不满为由，拒绝向物业管理公司缴纳管理费用，物业公司强制收费，引发冲突。

5、责任主体争议。

《条例》规定，业主委员会有权代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同。

但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约（如欠费不交），物业管理公司是追究业主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？业委会不是独立的法人，没有独立的财产，显然不可能是责任的承担主体，但是物业管理合同是业委会与物业公司签订的，在业主不遵守合同约定，物业与业主协调未果的情况下，必然引发与业委会之间的冲突。

二、业主委员会和物业公司的关系（一）业委会与物业公司关系的理论前提。

正确界定业委会和物业公司的关系是解决纠纷的前提条件。

依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。

作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。

物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。

区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。

建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。

相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。

（二）根据现行法规对业委会与物业公司关系的认定。

业主委员会是由该物业管理区域内的业主选举产生的一个代表业主，维护业主合法权益的一个自制性的组织。

而物业管理公司是由业主委员会选聘并且与它签订服务合同、提供服务的一个物业管理公司。

它承担的主要职责是对房屋进行维修、养护并且对所在区域内的环境卫生、公共秩序、设备设施进行维护，所以从上述关系式中可见：业主是管理权力的主体，业主委员会是发包方和委托方，物业管理企业是受托方，是物业管理的执行机构，二者是雇佣与被雇用的关系，是服务产品提供与消费的关系。

（三）物业管理企业与业主委员会之间的关系是相辅相成。

物业管理企业与业主委员会既是管理与被管理，雇佣与被雇佣，服务产品提供与服务消费一对矛盾的共同体，更是一对利益互惠的共同体。

一方面，物业管理企业靠提供优质的服务，换来业主委员会代表着的业主的经济回报，使物业管理企业的经营活动能够持续有效的进行。

另一方面，业主委员会对物业管理企业实行有效的检查监督职能，使物业管理企业不断地改善服务质量。

提高经营水平，探索新的管理方法，树立新的管理理念，扩展自己的管理规模，使物业管理企业在激烈的市场竞争中不断地壮大发展。

而业主在享受到优质的服务的同时，由于良好的物业管理环境，使其物业得到了保值与增值。

物业管理企业离开了业主就失去了赖以生存的基础，业主离开了物业管理企业损失的将是必需的工作生活环境和由于物业的自然折旧带来的物业的贬值。

三、引发物业公司与业主委员会冲突的原因业委会和物业公司的冲突，直接造成小区管理的混乱，对我国物业管理市场化是一个严重的阻碍。

为什么会产生这样的冲突，以下来进行原因分析。

（一）共有部分权属不明，这是问题产生的实质原因。

“建筑物区分所有权”成为不少业主的“绊脚石”。

其简单的解释是，业主对于自己的居室享有专有所有权，而对绿地、电梯等建筑物附属设施享有共有所有权。

对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法以个人名义出来主张权益。

只有绝大多数社区业主投票认为它有问题，才能对其解聘，这是在与物业公司的抗衡中，业主先天的“软肋”。

条例第27条规定：“业主依法享有的物业共用部分、公共设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处置。

”第55条规定：“利用物业共用部位，公共设施进行经营的应当在征求相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

”据此，利用住宅小区的电梯、外墙、楼顶等部位发布广告，利用配套会所进行经营活动，或者利用小区的公共道路停车等，属于公共部位收益。

这些部位的产权如确属全体业主，那么收益也应归全体业主所有。

《条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

我国目前还没有颁布《物权法》，从法律的角度来讲，没有明确业主对公共建筑和共用设施的所有权，当产权不清时，就无法分清管理权与经营权，自然就会发生纠纷与矛盾。