房地产评估第七章成本法

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房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。

在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。

本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。

一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。

其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。

成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。

二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。

比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。

此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。

三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。

2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。

3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。

4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。

折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。

5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。

6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。

四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。

《房地产估价》第7章成本法

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第二节新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比率计算。
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第三节新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述

一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。

所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。

成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。

成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。

二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。

成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。

不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。

三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。

价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

房地产估价(成本法)

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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金（征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡，建筑安装工程费＝1200元／平方米；专业费用＝1200×8%＝96元／平方米管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）

房地产评估_成本法

房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。

评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。

本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。

一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。

成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。

二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。

2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。

它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。

3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。

三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。

评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。

2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。

例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。

3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。

通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。

四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。

在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。

2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。

在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。

一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。

该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。

1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。

重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。

1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。

它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。

二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。

这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。

2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。

折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。

根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。

2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。

物业的价值等于重建成本减去折旧。

三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。

它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。

3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。

它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。

3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。

此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。

四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。

通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。

4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。

通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是根据特定的评估方法和原则，对房地产物业进行估值的过程。

其中，成本法是一种常用的评估方法，主要侧重于评估房地产物业的重建成本。

本文将详细介绍成本法的应用过程。

2. 评估目的和背景在进行房地产评估时，明确评估的目的和背景非常重要。

本章节将介绍评估目的和背景的确定方法，以及其对评估结果的影响。

3. 评估对象和范围确定评估对象和范围是进行成本法评估的必要步骤。

本章节将介绍评估对象的选择方法，以及范围的确定原则。

4. 成本法基本原理成本法评估基于物业的重建成本来确定其价值。

本章节将详细介绍成本法的基本原理，包括物业重建成本的计算方法、调整因素等。

5. 物业重建成本计算在成本法评估中，确定物业重建成本是关键步骤。

本章节将介绍物业重建成本计算的方法和步骤，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等因素的考虑。

6. 调整因素物业重建成本计算过程中需要考虑一些特殊因素的调整，以反映实际情况。

本章节将介绍常见的调整因素，如磨损、折旧等。

7. 数据采集与分析在进行成本法评估时，准确的数据采集和分析是至关重要的。

本章节将介绍数据采集的方法和步骤，以及数据分析的相关技巧和工具。

8. 评估报告编写评估报告的编写应该准确、清晰地呈现评估结果。

本章节将介绍评估报告的基本结构和内容要求，包括报告的必备信息、格式规范等。

附件：1. 相关法律法规2. 成本法评估表格范例3. 数据采集表格范例法律名词及注释：1. 房地产评估法：指规定房地产评估相关规则的法律法规。

2. 物业重建成本：指将房地产物业重新建造所需的成本，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等方面的费用。

3. 磨损：指物业经过一段时间使用后产生的正常损耗。

4. 折旧：指物业价值随时间的推移而减少的情况。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。

其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。

成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。

成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。

此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。

成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。

其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。

2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。

物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。

使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。

3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。

考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。

4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。

调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。

成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。

成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。

但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。

成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。

它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。

成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。

具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。

这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。

2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。

折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。

常用的折旧方法有直线法和余额递减法。

3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。

可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。

4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。

需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。

因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值评定的过程，其目的是为了确定该资产的市场价值。

评估的方法有多种，其中最常用的是成本法评估。

成本法评估是根据建筑物成本及土地价值来对房地产资产进行评估的一种方法。

这种方法假设房地产的价值来自于其建筑物的建设成本和所在土地的价值，因此需要确定这两个方面的费用，并加以计算。

在此过程中，评估者需要对建筑物的类型、建设材料、土地使用历史以及当地的市场需求等多方面因素进行考虑，以确保评估的准确性。

在成本法评估中，建筑物成本通常包括三个方面：基础设施建设费用、修建建筑物的费用以及与建筑物相关的其他附加费用。

其中，基础设施建设费用包括通行道路、排水系统、电力供应等基础设施的建设成本。

修建建筑物的费用包括所有建筑物的建设成本，如地基建设、墙体、楼板，以及安装电力、通信和水暖设备等。

与建筑物相关的其他附加费用包括开发费用、工程管理费用、建筑物保护费用、税费和法律费用等。

与建筑物成本相比，土地价值的评估通常更为复杂。

在评估土地价值时，评估者需要考虑该土地的地理位置、周边环境、土地产权、土地用途、可开发性以及未来市场发展潜力等多个因素。

此外，评估者还需要根据当地的土地政策以及市场需求等情况来确定土地价值。

在评估完建筑物成本和土地价值后，评估者需要将两者合并计算，以确定房地产资产的市场价值。

在此过程中，评估者需要考虑房地产资产的使用寿命、残值、市场需求和其他因素，以确保评估的准确性。

总之，成本法评估是房地产评估中一种常用的方法。

在评估中，评估者需要考虑多个因素，包括建筑物成本、土地价值、使用寿命、残值、市场需求等。

只有通过综合考虑各种因素，才能得出准确的房地产资产市场价值，为市场参与者提供准确的评估结果。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估——成本法概述房地产评估是指对房地产项目进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。

成本法基于房地产项目的重建成本，通过评估项目的成本来确定其价值。

本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、适用范围、评估方法等内容。

成本法的基本原理成本法是一种基于成本的评估方法，其基本原理是认为一个房地产项目的价值等于重建或替代该项目所需的成本减去其终身使用后的折旧。

成本法假设买家不会支付超过重建或替代成本的价格，而卖家也不会接受低于重建或替代成本的价格。

成本法的适用范围成本法适用于以下情况：1. 新建项目评估：对尚未建造的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。

2. 损毁项目评估：对损毁的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。

3. 特殊用途项目评估：对特殊用途的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。

成本法的评估方法成本法的评估方法主要包括以下步骤：1. 确定重建成本：评估人员需要确定重建房地产项目所需的全部成本，包括建筑材料、人工费用、设备、土地开发费用等。

2. 考虑折旧：评估人员需要考虑房地产项目在终身使用过程中的折旧情况，根据项目的使用寿命和折旧率计算折旧值。

3. 考虑市场因素：评估人员需要考虑市场因素对房地产项目成本的影响，包括通货膨胀、供需关系等。

4. 确定项目价值：根据上述步骤计算得出房地产项目的净成本，并据此确定项目的价值。

成本法的优点和局限性成本法作为一种房地产评估方法，具有以下优点：- 相对简单：成本法的评估方法相对简单，只需要基于项目的成本进行计算即可。

- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产项目，包括住宅、商业、工业等。

，成本法也存在一些局限性：- 不考虑收益：成本法仅考虑项目的成本，而忽略了项目的可能收益。

，在某些情况下，成本法可能无法准确反映项目的实际价值。

- 受市场波动影响：成本法对市场波动比较敏感，当市场出现较大变动时，成本法的评估结果可能不够准确。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。

成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。

下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。

一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。

1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。

1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。

二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。

2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。

2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。

三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。

3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。

3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。

四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。

4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。

4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。

五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。

5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。

5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。

结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。

在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产估价成本法概述(共 82张PPT)

（二）适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项：
（一）土地取得成本（二）开发成本（三）管理费用（四）销售费用（五）投资利息（六）销售税费（七）开发利润
2、通过征收集体土地取得
(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费 a 新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地） b耕地开垦费（占有耕地的） c耕地占用税（占用耕地的） d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比例计算）
3、通过征收国有土地上房屋取得
（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2）房屋拆迁补偿安置费 a房地产补偿费 b搬迁补助费 c过渡补助费 d停产停业补偿费 e安置补助费（3）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费 a房屋拆迁估价费 b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一定比例计算） c政府规定的其他有关费用

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述房地产评估是指对房地产进行全面的评估和估值，以确定其合理的市场价值。

其中，成本法是一种常用的评估方法，通过计算重建或替换成本来确定房地产的价值。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、优缺点等方面。

一、原理1.1 成本法是指根据建筑物的重建或替换成本来确定其价值。

重建成本是指在原址上按照现有建筑物的功能和质量重新建造一个同等的建筑物所需的成本，而替换成本则是指在相同地点、相同用途的情况下，用同等的建筑物替代现有建筑物所需的成本。

1.2 在进行成本法评估时，需要考虑建筑物的折旧、磨损以及市场变化等因素，以确定其实际价值。

折旧是指建筑物由于使用年限的延长而导致价值下降的情况，而磨损则是指由于自然磨损或损坏导致的价值减少。

1.3 成本法评估还需要考虑到建筑物的土地价值，因为土地是不可再生的资源，其价值在评估中也是至关重要的。

二、应用范围2.1 成本法主要适用于新建建筑物或者相对较新的建筑物，因为对于老旧建筑物来说，其重建或替换成本可能会超过其实际市场价值。

2.2 成本法评估也适用于特殊用途的建筑物，如工厂、实验室等，因为这类建筑物的市场上很难找到类似的比较对象，通过计算其重建或替换成本可以更准确地确定其价值。

2.3 在进行房地产投资决策时，成本法评估也可以作为参考依据，帮助投资者了解投资项目的风险和回报情况，从而做出更明智的决策。

三、优缺点3.1 成本法评估的优点在于其计算方法相对简单直观，适用范围广泛，特别适用于新建建筑物或特殊用途建筑物的估值。

3.2 然而，成本法也存在一些缺点，比如无法考虑到市场需求、供应和变化等因素，可能导致评估结果与实际市场价值有较大偏差。

3.3 此外，成本法评估还需要准确获取建筑物的相关数据和成本信息，如果信息不准确或不完整，可能会影响评估结果的准确性。

四、实例分析4.1 以某商业大楼为例，根据成本法评估，重建成本为1000万元，折旧和磨损为200万元，土地价值为300万元，因此该商业大楼的评估价值为1100万元。

房地产评估之成本法概述

房地产评估之成本法概述房地产评估是指对房地产进行价值和价值变化评估的过程。

而成本法是其中最常用的评估方法之一。

它主要是根据建造或重建房屋的成本来评估房地产的价值。

本文将会详细讨论成本法的概述以及如何运用这种方法来对房地产进行评估。

一、成本法的定义及优势成本法是一种基于建造或重建某个物品的成本来确定其价值的评估方法。

它以物品建造的总成本和补偿成本为依据，来确定该物品的真实价值。

与其他评估方法相比较，成本法在确定建筑物当前价值及未来购买价格方面具有特殊优势。

此外，成本法还可为房地产估值过程中的现状评估提供深厚的经济学基础。

二、成本法的用途成本法的主要用途是确定房屋或其他建筑物的当前价值及未来购买价格。

这个方法可以为购房者、出售方、建筑师、设计师等人提供准确和有用的估值信息。

如果购房者想要购买房屋，可以通过成本法了解房屋的实际价值，从而判断是否存在利润空间。

同样的，如果卖房人想要出售自己的房产，可以通过成本法准确评估其房屋的价值，从而避免亏本出售的风险。

此外，成本法还为建筑师和设计师提供有用的参考信息，以便他们能建造出更加高效和可持续的建筑结构。

三、成本法的特点1、成本法的精度相对较高成本法的基础是建造或重建房屋时所需的成本，因此在计算时更倾向于精确的成本估算。

并且，成本法在评估房地产的价值时更倾向于客观的数据，因此具有很高的精度。

2、成本法更适合新建房屋成本法通常被用来评估新建房屋的价值。

这是因为在新建房屋时，在计算成本时可以非常系统地考虑所有必要的开支，从而最大限度地减少成本估算方面的错误和不确定性。

3、成本法不适合老旧房屋成本法在对老旧房屋进行评估时的适用性较低。

这是因为在这种情况下，成本法计算的成本可能相对不太准确，因为其计算基础是房屋的重建成本，而房屋的实际价值可能会随着时间的推移而逐渐降低。

此外，在评估老旧房屋时，基于现有古董价值或维修成本的方法更为适用。

四、成本法的计算方法成本法的计算需要考虑以下要素：1、房屋建造成本在计算房屋的建造成本时，房屋的大小、建筑材料以及完工时间等都需要考虑在内。

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。

另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。

其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。

一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。

重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。

1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。

成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。

折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。

1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。

土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。

建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。

土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。

2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。

直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。

具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。

2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。

三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。

通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。

房地产评估——成本法

房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 引言2. 成本法概述成本法认为，房地产的价值取决于其重建或再生产所需的成本。

这种方法不关注市场上类似房地产的价格，而是通过计算房地产的重建成本来确定其价值。

成本法的基本原则是，任何人都不会愿意购买一栋不到重建成本的房地产。

3. 成本法的要素成本法的价值估计取决于以下几个要素：3.1 重建成本重建成本指的是将房地产从头开始重建或再生产所需的成本。

这包括建筑物的建设成本、土地开发成本以及与重建相关的其他费用。

3.2 折旧折旧是指房地产资产随时间的流逝而产生的价值减少。

在成本法中，折旧是根据建筑物的使用年限和残值来计算的。

使用年限越长，折旧越大，房地产的价值也越低。

3.3 经济附加值经济附加值是指房地产在特定时间段内的增值。

它可以通过将重建成本和折旧减去当前市场上相似房地产的价格来计算。

经济附加值可以反映房地产的现实价值，也是评估房地产投资潜力的重要指标。

4. 成本法的应用成本法在房地产评估中有广泛的应用。

它可以用于评估新房地产项目的价值，确定其开发可行性；也可以用于评估现有房地产资产的价值，了解其市场竞争力。

在使用成本法进行房地产评估时，需要收集和分析大量的数据，包括建设成本、折旧情况和市场数据等。

还需要考虑因素如税收、法规和市场需求的影响。

5.房地产评估中的成本法是一种重要的方法，它通过计算房地产的重建和再生产成本来确定其价值。

成本法的优势在于其客观性和实用性，可以为房地产投资者和开发者提供有关项目价值和市场竞争力的指导。

成本法也有其局限性，仅从物理成本角度来评估房地产的价值，可能忽略了市场需求和其他潜在收益。

，在实际应用中，我们需要综合考虑成本法与其他评估方法的优缺点，以得出更准确和全面的房地产评估结果。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。

其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。

成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建造物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。

本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。

正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。

该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。

1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特殊是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。

它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。

1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特殊是在新建房屋和物业评估中。

然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。

2. 成本法的评估过程2.1 采集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要采集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建造材料成本、人工成本等。

2.2 计算建造物的折旧建造物的折旧是成本法评估的关键因素之一。

通过考虑建造物的使用寿命和折旧率，可以计算出建造物的折旧值。

2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。

例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那末它的附加价值可能会比较高。

3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。

通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。

3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。

成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。

3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。

总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。

房地产评估第七章 成本法

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