松江新城土地开发成本及出让价格测算方案
松江土地征收赔偿方案
松江土地征收赔偿方案1. 引言土地征收是指政府依法征用土地并对土地使用权人进行相应赔偿的行政行为。
作为上海市的一个重要行政区域，松江区在城市发展中不可避免地需要进行土地征收。
为了保障土地使用权人的合法权益，松江区政府制定了《松江土地征收赔偿方案》，旨在明确土地征收的程序、赔偿标准和赔偿方式，确保土地征收工作的公平、公正和顺利进行。
2. 征收程序松江区土地征收的具体程序如下：1.征收方案的制定：松江区政府根据城市规划和发展需要，制定土地征收方案，并向社会公示征收范围、用地目的和征收程序等相关信息。
2.征收公告的发布：征收方案经松江区政府批准后，进行公告发布，公告内容包括征收事项、征收范围、征收标准和赔偿方式等。
3.征收决定及通知书的发放：征收决定由松江区政府或授权的征收机构进行签发，征收通知书则由相关部门进行发放，通知土地使用权人进行土地迁移和赔偿事宜的办理。
4.土地征收手续办理：土地使用权人需按照征收通知书的要求，办理土地迁移和相应的赔偿手续。
具体办理事项包括办理土地产权变更、办理有关税务手续等。
5.赔偿款支付：土地使用权人按照赔偿标准和方式，向征收机构申请赔偿款支付，并在规定时间内进行办理。
6.征收档案管理：征收机构对土地征收的相关资料进行归档，建立征收档案，确保征收过程的规范和合法性。
3. 赔偿标准松江区土地征收的赔偿标准参照了相关法律法规以及上海市的统一标准，具体细则如下：1.土地补偿费：根据征收土地的位置、土地用途以及市场价格等因素确定土地补偿费的金额。
补偿费按照土地价款的一定比例进行支付。
2.房屋补偿费：对于征收决定范围内的房屋，根据房屋的建筑面积、年限以及市场价格等因素，确定房屋补偿费的金额。
补偿费按照房屋评估价款的一定比例进行支付。
3.设施设备补偿费：对于征收决定范围内的设施设备，根据设施设备的功能、完整程度以及市场价格等因素，确定设施设备补偿费的金额。
补偿费按照设施设备评估价款的一定比例进行支付。
松江新城站商业项目市场定位报告
名目壹、市场局部一、上海商展市场分析二、松江商展市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商展现状与开展前景分析贰、工程分析一、工程情况二、SWOT分析叁、工程定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、工程定位四、产品革新建议五、价格定位壹、市场局部一、上海商展市场分析1、市场运行概况➢商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商展平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。
这讲明上海的商展市场差不多进进一个稳健开展期，步进了成熟的时期。
➢郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进进上海商业地产市场，商业地产效劳业也悄然出现。
值得注重的是，随着近年来房地产市场的开展，大量新兴社区的建成和进住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区四面的沿街商展、集合式商场和社区商展的开展相当迅速。
➢商业进进实物消费与效劳消费并重的时期丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业开展的新趋势。
从消费水平瞧，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。
从消费结构瞧，全市消费需求由实物消费为主进进实物消费与效劳消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式特别难习惯上海商业今后的开展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营效劳品质优良的商业工程将是下一步商业地产开发重点。
➢商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面要是没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商展，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气缺乏等多方面的碍事，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养展的措施或等待各方碍事因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。
房地产项目成本测算
2023年12月27日星期三
项目成本测算条件
准确地测算项目成本，是开发商决策的重 要环节。以下从土地成本、前期规费、工 程成本、间接成本等几个方面分别予以论 述。分析的前提是该地块的面积、容积率 、规划要点已确定，建材市场行情相对稳 定，并且开发商有一定的管理水平。
项目成本构成
（6）、物管、围墙：20元/平方米
（7）、安全智能化：20元/平方米
（8）、其他费用：约50元/平方米
合计：300元/平方米
本项目以低层框架为测算标准
所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米
四、开发间接费用： 1、资金成本（银行贷款利息）： 1个亿（土地总价款） 50%（贷款额度） 7.02%（一年期贷款利率） 133200平方米（总建筑面积） 2年（建设周期）
开发间接费用
❖ 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下 ：
❖ 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目 成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有 资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计 算方法。
❖ 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、 办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例 计算。
一、土地成本 二、前期规费 三、工程成本 四、开发间接费用 五、其他费用
土地成本
❖ 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为 开发成本的重要组成部分，综合的地价内 容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆 迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土 地成本约占项目开发成本的35％-40％，并 有进一步上升的趋势。
（2）、低层框架（11层以内）： 950-1000元/平方米
(整理)微观分析-房地产-成本分析
中海地产（微观分析）一，背景中海地产计划在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。
二，地产调控下购房者调查通过到上海部分中介公司和售楼处考察，我们小组发现：在政策的重锤下，上海楼市的投资客基本不见踪影。
活跃在各个售楼处、二手中介等买房地产的，基本上全是刚需购房者，并且这部分购房者中也以首次购房者居占据多数。
从数据来看，以结婚为目的的购房行为占到50%以上，其次是改善性住房购买以及自己无房打算购房的顾客。
而投资客的比例则由原来的半数以上下跌至5%以下，并且这部分人也只是来售楼处随处看看。
也正是由于刚需购房者对购房市场的占领，目前最受关注的房屋面积基本上在150平方米以下，而60-90平方米的小户型也受到不少购房者的青睐。
从总价来看，能承受价格在100-120万元之间的购房者占据了半壁江山。
经过近一步调查和询问，数据显示购房者中普遍蔓延着一股看跌的形态，这与8月与9月的部分乐观情绪不符，后市看涨的购房者几乎没有，而认为房价可能下跌10%-20%的购房者占了多数。
考虑到对于未来预期更为悲观的刚性需求购买者可能认为现在还不是点位，市场上对于未来房价的预期应比我们所做调查下更为悲观。
以上显示了上海普通住宅购买力量的基本情况。
三，竞争性楼盘分析1）龙湖佘山公馆（人民北路2908弄近广富林路）——松江大学城地块简介：1、均价14000-15000元/m^22、目前该案只剩下195m^2的大户型（毛坯房源），一梯一户，阔宅系列3、全区270°环形采光；礼仪区、起居区、交流区三区分离，彰显家族礼序；全景客餐厅、全南套房设计，可变幻书房或瑜伽房；THG、Duravit、SMEG、威能等国际顶尖品牌领衔精装，辅以纯手工拼花、家具量身定制、全区地暖等2）同济城市雅筑（环城路860号近方塔北路）——松江新城地块简介：1、均价15800元/m^22、该案拥有82~155m^2面积段的2房至4房公寓3、给人以高雅的视觉品味，南北楼宇间栋距最大可达52米，楼与楼的错位分布为住户视野提供了良好的感官享受3）米兰诺贵都（鼓楼公路1899号近嘉松公路）——泗泾地块简介：1、均价14000元/m^2（另附17万元折扣）2、该项目已推出主力户型为88-92m^2的公寓，现在样板区已经对外开放。
松江新城板块分析
人口结构
01
02
03
年轻化
松江新城的人口结构呈现 年轻化趋势，吸引了大量 年轻人前来就业和生活。
高素质
松江新城的人口素质较高， 拥有众多高学历、高技能 的人才。
多元化
松江新城的人口来源地较 为广泛，汇聚了来自不同 国家和地区的人才。
城市规划
生态优先
松江新城注重生态环境保 护，规划建设了多个公园 和绿地，打造绿色生态宜 居城市。
03
松江新城注重城市绿化和环境建设，拥有较好的城市环境和生
态景观。
与其他国内外类似板块的比较
政策支持
上海市政府对松江新城给予了一系列的政策支持，包括土 地、税收等方面的优惠，为松江新城的快速发展提供了保 障。
创新能力
与国内其他类似板块相比，松江新城的创新能力较强，拥 有一批高科技企业和研发机构。
国际影响力
城市设施
中心城区在教育、医疗、文化娱乐等方面的设施更加完善，而松江 新城也在逐步完善相关设施。
与其他郊区新城的比较
区位优势
01
松江新城位于上海市的西南部，紧邻虹桥交通枢纽，具有较好
的区位优势。
产业定位
02
与其他郊区新城相比，松江新城的产业定位更加注重高新技术
产业的发展，吸引了一批高科技企业入驻。
城市环境
加强生态环境保护和可 持续发展，实现经济、 社会、环境协调发展。
加强区域合作和交流， 推动松江新城与周边地 区的协同发展。
谢谢聆听
公共空间
松江新城注重公共空间建 设，规划建设了城市广场、 公共艺术区等公共空间， 提升城市品质。
交通便捷
松江新城规划建设了完善 的交通网络，包括地铁、 公交等多种交通方式，方 便居民出行。
从松江新城看城市规划对房地产市场的影响
但发展 的同时也带来 了问题 ，新城
示范 区人气不旺造成入住率低 ，新
开楼盘面临滞销 困境 ，严重地影响
了松江新城 的发展 。
２ 新城规划对 区域房地产市 场的影响
２１ 规划推 出对 房地产市场 的影 ． 响 第一 ，新城 建设前景有效地 刺
具体 而言 城 市
，Байду номын сангаас
提供 了依据， 从而 和模式 城市区域总 基调 ，并成 为完善
。
划应运而生 。松江新城 自 ２０ 年开始作 为 第一城 “启 ００
动了新一轮规划 ，经过 多年 紧锣密鼓 的建设 ，松江新城 ２ ２ ４平方公里的示范 区已基本建成 ，新开发建筑 面积达
４ Ｎ ｖ ｍｂ ｒ ０ ６ ４ ｏ ｅ ｅ ２ ０
价 ５ ０ 元 ／平方米 ） ００ 、紫东新苑 （ 均价 ５０ 元 ／平方米 ） ５０ 、 剑桥风 范 （ 均价 ４ ０ ５ ０元 ／平方米 ） 的均价 ， 则在 ５ ０ ／ ０ ０元
平 方米左 右 。
松江新城规划 目标所追 求的是 人与 自然的最佳和谐 ， 力求建 成最适合人居住的城 区。它将体现 出 一城 两貌 ” 特征： 南侧 老城 主要 是以旧城改造 来体现 中国传 统文化 底 蕴： 北侧新城示范区将充分 展现世 界优秀建筑特 点和城市 风情 ， 包含有城市 中心 区、 大学城 、 英式风貌区等几大区
２２
．
由此 在北侧 新城示范 区的住 宅项 目 主要体现两大 层次 ： 具有异 国情调 的高档低 密度 别墅 、混合类等物业和 与新城 中心 区风格一致的 中档公寓住 宅。 前者主要 以富裕 的高 收入人群为 主要 消费对象 集 中在英式风貌 区 ， 与该 区 开放性 ． 兼融性 ” 体现 民族 文化 、 、 外来文化和现代 文化共存与发展 的规划 目标和特 点相吻合 ， 代表楼盘有 泰 晤士小镇 、 月亮河等ｊ 者主要 集 中在新城 中心 区和大 后 学城 周边 以本地居 民和大学城教职 员工以及外来人才为 主要 目标客 户 ， 以现代 简约舒适 为 目标 ， 代表楼盘有三 湘
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。
通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。
1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。
准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。
下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。
1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。
在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。
1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。
2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。
2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。
2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。
地产项目成本测算案例
83 规划总用地 亩 83 居住区用地 亩
其中: 住宅用地 亩 公建用地 亩 道路用地 亩 公共绿地 亩
规划人防总面积万㎡
以上数值填左例
序号 项目
一 土地成本 1 土地出让金 2 土地契税及交易费 3 土地评估费 4 土地使用费 5 耕地占用费 6 拆迁补偿费 7 土地其它费用
各物业建筑面积万㎡ 地上 万㎡
55.22 20.41 0.00 20.41 0.00
204 其它住宅物业 3 可售商业建安工程费
第 2 页，共 15 页
0.00 0.00 46.20 46.20 0.00 0.00 0.00 6.16 3.08 3.08 311.86 0.00 30.80 0.50 231.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.10 0.00 11.07 15.40 26.92 16.60 7.83 2.49 0.00 0.00
0.00 0.00 3.06 3.06 0.00 0.00 0.00 0.41 0.20 0.20 20.67 0.00 2.04 0.03 15.31
1.53
0.73 1.02 1.78 1.10 0.52 0.17 0.00 0.00
6 测绘、试验 601 工程测量放线 602 土地测绘 603 销售面积测绘
单价(元) 或（比例）
15.40
地上地下可售物业 合计
合计
地上物业
（万元）
单方造价
5099.60
337.93
亩*万元
83
60.241
5000.00
331.33
土地出让金额 万元
5000.003
0%
0.00
0.00
松江新城5号项目市场报告
间幅度较大
新城内部变化
大学城板块 一枝独秀
松江新城板块 全面爆发
未来松新建板块价格具备与东 部板块看齐并超越爆发的潜力
市场变化
新城 变化
市场 变化
竞争 变化
客源 变化
政策调控影响
信贷政策——九调存款准备金率，控制房地产投资资金 信贷政策——连续五次加息，提高投资成本 信贷政策——对于投资行为的限制（第二套房） 限外政策——对海外投资的限制
新城区位变化
× 市区人群认可度低，客户导入较难
交通瓶颈突破提升区位形象
新城内部变化
大学城板块
轨道交通板块
松新建板块
中央公园板块
松新建板块和轨道交通板块的逐步崛起，“大松江新城”概念最终确立
新城内部变化
英伦风格为主，地 中海风格为辅的低 密度住宅区，主要 是别墅、多层和小 高层容积率0.8－0.9
6000 5000 4000 3000 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10
供应面积(万㎡) 6.31 4.24 23.44 0.80 8.82 7.71 12.96 16.02 32.04 成交面积(万㎡) 9.97 16.43 23.31 30.46 33.21 29.54 26.75 31.63 38.37 成交均价(元/㎡) 5415 5776 5953 5989 5836 5977 6286 6742 9092
项目产品分析
高层通廊式南北小跃层公寓(<90平方米)、无敌山景公寓
项目产品分析
户型
一层
4/2/2
4/2/2
二层
4/2/2
二层
上海市松江区人民政府关于印发《松江区人民政府关于本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的决定》的通知
上海市松江区人民政府关于印发《松江区人民政府关于本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的决定》的通知文章属性•【制定机关】上海市松江区人民政府•【公布日期】2019.07.28•【字号】沪松府规〔2019〕16号•【施行日期】2019.08.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市松江区人民政府关于印发《松江区人民政府关于本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的决定》的通知沪松府规〔2019〕16号各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）及相关规定，结合区情实际，经区政府第74次常务会议研究，决定对本区国有土地上房屋征收与补偿的相关标准作出如下规定：一、签约生效比例因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。
在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
本区签约生效比例应在85％以上，签约期限不超过6个月，具体时间根据有关规定或征求被征收人、公有房屋承租人意见后确定。
具体签约生效比例和签约期限将根据各征收项目的实际情况，在征收补偿方案中予以公布。
二、套型面积补贴标准被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。
本区套型面积补贴标准为每户15平方米建筑面积。
三、价格补贴系数标准本区被征收居住房屋的价格补贴系数标准为0.3。
四、居住困难户保障补贴的折算单价本区居住困难户保障补贴的折算单价将根据各征收项目的实际情况，在征收补偿方案中予以公布。
五、被征收居住房屋的按期签约、搬迁奖励标准和临时安置费、搬迁费标准本区被征收居住房屋的奖励标准和临时安置费、搬迁费标准将根据各征收项目的实际情况，在征收补偿方案中予以公布。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
松江新城建设工程造价管理与实践
松江新城建立工程造价管理与实践1、松江新城概况在上海市“十五规划〞中提出了要重点建立展现异国风情的“一城九镇〞的战略设想，上海郊区依托重大经济工程和骨干交通建立，重点开展新城和新市镇，构筑上海现代城镇体系,形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。
上海市政府于2001年8月宣布作为上海“一城九镇〞试点之首的36平方公里“松江新城〞建立正式启动，松江率先成为上海“十五〞期间重点建立的示范卫星城，新城规划目标追求的是最适合人居住的城市，以期到达人与自然的最正确和谐。
在城市开发建立中如何做好工程造价管理是一项新的课题，也是一项挑战。
工程造价管理的最终目的就是按照经济规律的要求，根据市场经济的开展形势，利用科学管理和先进管理手段，合理确实定造价和有效地控制造价，以提高投资效益和开发企业经营效果。
如何才能有效控制和合理确定松江新城建立工程的造价呢？我认为，第一要建立相互监视和制约的体制，以制度管理为上，防止重大决策失误或错误的发生。
第二要保持独立性，没有独立性就没有自主权，最大程度的避开外界因素的干扰；第三要发挥专业优势，对工程投资实施全过程控制、主动控制和预防控制，工程造价管理要全程参与，从设计方案阶段就开场组织方案比选和优化工作，招投标阶段真实地实现企业的公平竞争，施工阶段实施跟踪监理和跟踪审价，重点控制现场动态变化的投资，结合工程质量和工期实现三位一体；第四要实现系统化管理，对技术的先进性与经济的合理性进展充分有机结合，全程协调好建立各方有效参与，实现全员、全过程和全方位的管理和监视。
健全制度建立、标准单位运作松江新城管理层充分认识到制度建立在工程管理中的重要地位，在工作当中不断调整和完善企业内部管理，解决了单位部门设置不合理、部门职责划分不清及制度贯彻执行不力等问题，建立完善的“岗位责任制、绩效考核制、责任追究制和末位淘汰制〞等制度，使职工行为有规可依、执规必严，员工的一切工作均以制度和流程为行动指南。
松江新城土地开发成本及出让价格测算
松江新城土地开发成本及出让价格测算概述本文档旨在通过调查研究和数据分析，对松江新城土地开发成本及出让价格进行测算。
通过了解土地开发成本，可以帮助相关部门和开发商制定合理的出让价格，促进土地资源的有效开发利用。
1. 松江新城土地开发成本测算1.1 基础设施成本在土地开发过程中，基础设施成本是一个重要的部分。
基础设施包括道路建设、排水系统、供电系统、供水系统等。
这些设施的建设和维护需要投入大量的资金。
根据松江新城规划和实际情况，可以对基础设施成本进行测算。
以道路建设为例，计算包括道路铺设、交通信号灯安装、路灯安装等各项费用，并考虑人工、材料、设备等成本因素。
1.2 建筑物开发成本开发土地还需要考虑建筑物的开发成本。
建筑物的开发成本包括土地平整、地基处理、建筑结构、室内装修等方面。
根据不同的建筑类型和规模，可以对建筑物的开发成本进行测算。
例如，对于住宅楼盘，可以考虑每平方米的开发成本，包括砌体墙体、楼层结构、门窗安装等。
1.3 环保要求成本在土地开发过程中，需要考虑符合环保要求的成本。
这些成本主要包括环境影响评价、废水处理设施、废气处理设施等。
环保要求的成本根据当地相关政策和规定进行测算。
例如，根据松江新城的环保要求，可以计算废水处理设施和废气处理设施的建设和运营成本。
1.4 其他开发成本除了以上几个方面的成本，还需要考虑其他开发成本。
这些成本包括设计费、审批费、监督费等。
这些费用是土地开发过程中必不可少的支出。
根据相关政策和规定，可以对其他开发成本进行测算，并纳入总开发成本的考虑范围。
2. 松江新城土地出让价格测算通过对土地开发成本的测算，可以制定合理的土地出让价格。
出让价格应该能够回收土地开发成本，并合理获取利润。
在确定出让价格时，需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，并结合市场需求和竞争情况进行考量。
3. 结论通过对松江新城土地开发成本和出让价格的测算，可以帮助相关部门和开发商制定合理的土地出让政策，并推动土地资源的有效开发利用。
上海某地块号地项目开发成本利润测算
上海某地块号地项目开发成本利润测算近年来，随着城市化进程的加快，房地产项目的开发成本及其利润测算已经成为一个备受关注的话题。
本文将以上海某地块号地项目为例，探讨其开发成本和预期利润的测算方法及相关因素。
一、地块的选定和土地成本在房地产项目开发的初期，最关键的一步就是地块的选定。
地块的选定需要考量多个方面的因素，包括地理位置、周边配套设施、交通便捷性等。
对于上海某地块号地项目而言，选择一个位于繁华商业区、靠近地铁站和主要道路的地块是非常重要的。
土地成本是项目开发成本的重要组成部分。
根据上海市土地市场的价格走势和政策规定，开发商需要在土地市场上购买到可用于住宅或商业建设的土地使用权。
在确定购买土地的成本时，需要考虑土地的面积、土地使用性质以及市场供需关系等因素。
二、项目建设成本除了土地成本之外，项目建设成本也是一个重要的开发成本。
项目建设成本包括土地平整、规划设计、施工费用、设备采购等。
上海某地块号地项目作为一个住宅项目，其建设成本主要包括以下几个方面：1. 土地平整：土地平整是指将地块上的地形进行清理和整理，使其适合建设。
土地平整的成本取决于地块的地形复杂程度和面积大小。
2. 规划设计：规划设计包括项目的整体规划、建筑设计、景观设计等。
规划设计的质量和独特性直接影响着项目的竞争力和市场吸引力。
规划设计的成本会随着设计师的知名度和设计质量的提高而增加。
3. 施工费用：项目建设的施工费用包括劳动力成本、原材料采购成本、机械设备租赁费用等。
施工费用的控制和管理直接关系到项目的盈利能力和竞争力。
4. 设备采购：设备采购主要指房地产项目中所需的机械设备和家居设备的采购费用。
设备采购的成本会受到国内外市场价格的影响。
三、销售利润测算销售利润是房地产项目开发商最终获得的收益。
上海某地块号地项目的开发商将通过销售住宅单位来获得销售利润。
销售利润测算的主要依据是市场需求与供应关系、项目的售价和销售速度。
市场需求与供应关系的变化将直接影响到项目的销售情况和价格。
新城土地开发成本及出让价格测算方案
【自glzy.管理资源吧】新城土地开发成本及出让价格测算方案清晨的阳光透过窗帘，洒在办公桌上，我的大脑开始飞速运转，十年方案写作的经验像一幅幅画面在眼前浮现。
新城土地开发成本及出让价格的测算，这可是个大工程，咱们就来一步步拆解这个难题。
咱们得明确新城土地开发的总体目标。
新城，顾名思义，就是要在一片土地上打造出一个全新的城市区域，涉及到的内容包括基础设施、公共服务设施、生态环境建设等。
明确了目标，我们就可以开始计算成本了。
一、土地成本土地成本是新城开发的基础，主要包括土地征用、拆迁补偿、土地平整等费用。
土地征用费用通常由政府决定，这个咱们得去了解相关政策。
拆迁补偿费用要根据拆迁面积、安置房建设成本等来计算，土地平整费用则涉及到地形地貌、土壤状况等因素。
二、基础设施成本基础设施是新城的骨架，包括道路、桥梁、供水供电、通信网络等。
这些基础设施的建设成本要根据规划方案、工程量、材料价格等来计算。
道路桥梁建设费用通常是最高的，因为涉及到大量的土建工程和材料采购。
供水供电、通信网络等费用相对较低，但也不能忽视。
三、公共服务设施成本公共服务设施是新城的灵魂，包括学校、医院、公园、文化设施等。
这些设施的建设成本要根据设施类型、规模、建设标准等来计算。
学校、医院等大型公共服务设施的建设成本较高，而公园、文化设施等相对较低。
四、生态环境建设成本生态环境是新城的卖点，涉及到绿化、水环境治理、生态环境保护等。
这些成本要根据绿化面积、水环境治理工程量、生态环境保护措施等来计算。
绿化费用通常较高，因为需要大量的苗木、绿化材料等。
五、出让价格测算出让价格是新城土地开发的关键，涉及到政府收益、开发商利润、市场行情等因素。
出让价格的测算要根据土地成本、开发成本、市场行情等来计算。
这里有一个关键点，就是政府收益和开发商利润的分配，这个得和政府协商确定。
具体测算方法如下：1.土地成本+基础设施成本+公共服务设施成本+生态环境建设成本=总成本2.总成本×（1+开发商利润率）=开发商售价3.开发商售价×（1-政府收益比例）=出让价格在实际操作中，我们还要考虑市场行情、竞争对手、政策导向等因素，对出让价格进行适当调整。
松江介绍简版
私家车
自行车
LRT Local Bus Taxi Private Car Bicycle
总平面
灵感--荷花
中心标志（3）
中心标志（4）
鸟瞰图三(方案一)
第七部分 《一平方公里英式风貌小镇》 1 km2 English Style Town
一平方公里英式风貌小镇
英式风貌小镇的两大功能
成为舒适的理想居住区域 成为松江新城极富特色的游览区域
6 建筑、景观方案及修建性详规设计(一)
Architectural、Landscape Design and Detailed Planning
▪ 目的
▪ 依据详细的产品定位报告和总 体规划及导则方案，对明确开发 地块内的各建筑单体的平面布局 、立面造型、竖向空间进行方案 设计，同时结合进行景观方案研 究并完成开发地块的修建性详细 规划工作。
城市三级路网 / 河流水道 / 绿化步行系 统
控制绿带
沿景观河道后退岸线50-100米 沿有轨电车线路后退道路红线10米
出入口控制
地块出入口位置的设定应体 现用地分区意图，通过出入口 方向的控制加强居住组团内部 的凝聚力，减少外部道路、车 辆的不必要干扰。
退红线
沿道路退红线
–沿沪杭高速公路后退50米 –沿城市主干道路后退15－20米 –沿城市二级道路后退10－15米 –沿居住区干道后退5－10米 –沿区内支路后退3米
中心区实景照片
中心区实景照片
中心区实景照片
中心区实景照片
第五部分: 《张家浜、沈泾塘河道景观设计》
Landscape Design for Two River Corridors
现状分析
总体构思
是整个新城规划的有机组成部分; 张家浜河道以文化交流休闲活动为主,
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告2015年2月，本市松江区被列入全国33个试点地区之一，探索开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，松江区稳慎有序推进，尤其是在农村集体经营性建设用地入市方面，取得了明显成效。
具体情况如下：一、基本情况截至2022年10月底，松江区已完成31幅集体地块入市，出让主体涉及12个街镇的镇级、村级集体经济组织，出让总面积1265亩，入市总收入26亿元，平均每亩208万元。
出让地块涵盖工业用地、商业、商办、租赁住房、科研用地等用途。
从成交的31幅地块来看，浦北地区的永丰街道、车墩镇、小昆山镇、佘山镇、泗泾镇等亩均成交价在300万-500万元左右，浦南地区的新浜镇、石湖荡镇、泖港镇、叶榭镇等亩均成交价在60万-250万元，浦北地区亩均成交价远高于浦南地区。
同期国有集体建设用地入市价格平均达到每亩1800万元，区域优势非常明显。
31幅地块中，已经有22个地块完成动拆迁形成净地，涉及面积1035亩，入市总收入为23.19亿元，财政收取调节金11.3亿元，占比48.7%；集体承担清退成本8.1亿元，占比34.9%；集体获得3.8亿元净收益，净收益率为16.3%，其中有7幅地块集体无收益，共亏损0.7亿元，其亏损原因均为清退成本过高。
剩余9个地块正在形成净地的过程中，尚无法测算净收益。
二、主要做法成立由区委书记任组长、有关部门负责人组成的区领导小组，区相关部门具体工作人员、试点地块所在街镇工作人员、集体经济组织代表组成的协调小组。
区规资局负责编制入市试点方案，并对入市规则和配套文件开展研究。
先后研究出台了《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》和《农村集体经营性建设用地基准地价》《土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》《集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》《农村土地民主管理机制的实施意见》《农村集体经营性建设用地集体收益分配管理规定》等“1+5”配套文件，明确了农村集体经营性建设用地入市相关工作。
某新城土地开发成本及其出让价格测算方案
某新城土地开发成本及其出让价格测算方案1. 引言土地开发成本及其出让价格的测算方案是新城规划和城市土地开发的关键环节之一。
合理估算土地开发成本能够为政府决策者提供正确的土地出让价格，从而保障城市土地开发的可持续性和经济效益。
本文将介绍某新城土地开发成本及其出让价格的测算方案。
2. 规划在测算土地开发成本之前，需要进行合理的规划。
规划中需要考虑以下几个方面：1.新城规划：确定新城的用地性质、规模和布局，包括住宅用地、商业用地、工业用地等。
2.土地供给：根据新城规划，确定需要的土地面积和用途，并寻找适合的土地供给来源。
3.基础设施规划：根据土地用途规划，确定需要建设的基础设施，如道路、供水、供电等，并进行合理布局。
3. 土地开发成本测算对于土地开发成本的测算，需要考虑以下几个方面：3.1 土地购置成本土地购置成本是指政府或开发商用于购买土地的费用。
这一部分费用通常包括土地出让金、土地整理费、土地登记费等。
3.2 基础设施建设成本基础设施建设成本是指建设新城所需要的基础设施的费用。
这一部分费用通常包括道路建设、供水供电设施建设等。
3.3 建设工程成本建设工程成本是指新城建设过程中所需要的建设工程费用。
这一部分费用通常包括房屋建设、公共设施建设等。
3.4 环境保护和生态修复成本环境保护和生态修复成本是指在新城建设过程中需要投入用于环境保护和生态修复的费用。
这一部分费用通常包括绿化、污水处理等。
3.5 运营及管理成本运营及管理成本是指新城投入使用后，需要进行日常运营和管理所需的费用。
这一部分费用通常包括维护费用、管理费用等。
4. 出让价格测算根据土地开发成本的测算结果，可以合理确定土地的出让价格。
出让价格的确定通常需要考虑以下因素：1.土地市场价格：根据土地市场的供求关系和市场价格指导价，确定合理的土地市场价格水平。
2.政策导向：根据国家、地方政府的政策导向，确定土地的出让价格上限和下限。
3.预期利润率：根据项目的风险和预期利润率，确定合理的出让价格。
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松江新城土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编制二零零二年二月二十一日目录1.我国的土地制度2.城市土地价格形成过程及形成机制3.房地产估价原理介绍4.我单位的土地开发成本分析5.地块价格估价方法6.课题：成本法进行地价测算7.委托专业的评估机构进行地块估价1.我国的土地制度我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。
“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。
征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安臵补助费，按照需要安臵的农业人口数计算。
需要安臵的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征用耕地的安臵补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用其他土地的土地补偿费和安臵补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安臵补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。
这样土地所有权在经济上才能得以实现。
我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。
土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。
2.城市土地价格形成过程及形成机制2.1我国城市土地价格形成过程我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成过程大致可分为三个阶段：第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐渐消失。
新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。
1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。
1954年2月24日，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。
此后，城市土地价格已不复存在。
在这一文件中，我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。
第二阶段是从1954至1979年，城市土地无价使用。
大约到1956年，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。
此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。
无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法，而要给被征地者以补偿。
补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。
在这一阶段，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是城市土地的价格。
所以，确切地说，这一阶段城市土地是“无价使用。
进一步分析可以看出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。
正是由于政府与企事业单位之间的“父子关系”，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。
因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和城市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。
第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。
对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。
中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。
1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。
此后，一些城市加抚顺．广州也开始对国内企业收取土地使用费。
场地（土地）使用费的实质就是地租，所以说，国家征收场地（土地）使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式（准确地讲只是地价雏形）。
另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。
在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，所以，各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。
这种隐形土地市场的出现；标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。
1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成。
目前，我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。
2.2我国城市土地价格形成机制2.2.1城市土地一级市场价格形成机制2.2.1.1出让地价的形成机制（1）协议地价形成机制。
总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。
协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。
作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重效用。
这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。
当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，协议地价一般较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时，协议地价一般略高。
一些地方为了避免与中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”的形式。
（2）招标地价形成机制。
招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。
与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择的机会，使投标人各展所能。
但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其他条件优越的投标人。
可以看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着非常重要的作用。
（3）拍卖地价形成机制。
土地拍卖，是指在特定的时间和公开的场合，竞投者按规定的方式应价，按“价高者得”的原则出让土地。
拍卖出让和招标出让虽都是竞争性出让方式，但有很大差异。
招标出让中的各投标入相互不知道其竞争对手的条件，而且一般只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争，每个竞买入可根据对手提出的报价，提出更高的报价。
因此，拍卖出让是最富有竞争性的，拍卖地价完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益所决定。
从结果来看，在三种出让地价中，拍卖地价是最高的。
需补充说明的是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性，但这种竞争是一种垄断竞争，这是因为：出让地块的用途、容积率、建筑密度等都是由政府决定的；竞投者与政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。
这种垄断竞争方式既有积极的一面，又有消极的一面。
它有利于城市规划的实施；可以避免自由竞争条件下土地资源配臵的不合理，但要是城市规划本身不合理；这种竞争又具有“先天性”不足，会给城市经济发展和居民生活造成极大的危害。
2.2.1.2地租的形成机制出租是城市土地一级市场的另一种交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用权，按年收取地租。
目前，这种交易方式仍处在试点探索阶段。
现根据全国几个试点县市的情况，来说明地租形成机制。
地租不是市场竞争的产物，而星由政府单方面确定的。
从制度经济学的角度来讲，出租制（又称为年租制）的出现是一种强制性制度变迁，所以推行速度较快。
湖北省襄阳县用了不到一年的时间，就全面实行了年租制。
截至1997年9月底，全县共签订了土地使用权出租合同1637份，地租总额达4219万元。
增加财政收入，考虑企业的承受能力，是政府确定地租标准的两项主要原则。
全面征收地租，能增加地方财政收入，但目前相当一部分企业不太景气，政府为了减少年租制实施的阻力，不得不考虑企业按年交租的经济承受能力，所以从低制定地租标准。
四川省攀枝花市所制定的地租标准只相当于“标准地租”（标定地价X土地还原利率）的30％一50％湖北省襄阳县的地租标准只相当于征地成本的2％－6％河南省许昌市的地租标准为每平方米3－8元。
2.2.1.3入股股息与股利的形成机制随着国有企业股份制改造的进行，城市土地一级市场又出现了入股这种交易方式。
土地入股是指国家将土地资产投入股份公司，由股份公司向国家支付土地股股息和股利。
国有股包括国有土地股，与社会公众股不一样，它不能转让，所以股息和股利是国有土地资产所能获得的全部收益，可视为城市土地一级市场一种特殊的价格形式。