《物业承接查验办法》的理解与适用
《物业承接查验办法》(2011年1月1日实施)
关于印发《物业承接查验办法》的通知建房[2010]165号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一〇年十月十四日物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
《物业承接查验办法》
《物业承接查验办法》各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一〇年十月十四日物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
物业承接查验办法
物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。
物业承接查验办法的理解和适用
01
建议物业管理企业在承接查验前制定详细的计划和方
案，确保查验工作的顺利进行。
02
建议加强与业主、开发商和其他相关方的沟通与协调
，明确各方职责和权利。
03
建议采用信息化手段提高查验工作的效率和准确性，
例如使用专业的物业管理系统进行数据录入和分析。
对物业承接查验办法的未来展望
随着城市化进程的加速和物 业管理行业的不断发展，物 业承接查验办法将不断完善
总结词
专业高效，注重细节
详细描述
该写字楼在进行物业承接查验时，特别注重细节和专业性。除了对房屋结构、公共设施、设备等进行常规检查外， 还增加了对消防设施、智能化系统等方面的专业检测。同时，采用现代化管理手段，如使用信息化系统进行数据 记录和分析，提高了工作效率。
失败案例：某商业中心的物业承接查验问题
物业承接查验办法的效果评估结果
总体评价
根据实际应用情况及效果评估方法，对物业承接查验办法的应用 效果进行总体评价。
优点与亮点
总结该办法在实际应用中的优点和亮点，如提高了交接效率、保障 了业主权益等。
不足与改进方向
分析该办法在实际应用中存在的不足之处，并提出相应的改进方向， 如完善操作流程、加强人员培训等。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
02
组织具备专业知识和经验的团队，负责承接查验工作。
制定承接查验方案
03
根据物业项目的特点和实际情况，制定详细的承接查验方案。
物业承接查验的具体步骤
现场检查
对物业项目的设施设备、房 屋结构、装修装饰等进行全 面检查，记录存在的问题和 缺陷。
核对资料
检测鉴定
出具查验报告
物业承接查验办法(建设部)
依据建设部《物业承接查验办法》(建[2房010]165号通知)规定及国家有关建造质量验收规范标准，规范房地产开辟单位与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参预建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的暂时管理规约，应当对全体业主允许授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条建设单位应当在物业交付使用 15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
住建部——陈伟——《物业承接查验办法》的理解和适用
住建部——陈伟——《物业承接查验办法》的理解和适用——6000以规范合同为依托以保护物权为核心以行业发展为导向——《物业承接查验办法》的理解和适用文/ 陈伟物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。
2010年10月14日，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。
一、《办法》的法理依据（一）规范合同行为——《办法》是合同法原理的实际应用物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，其本质是建设单位和物业服务企业之间的民事法律行为，应当坚持契约自由的合同法原则。
但是，这并不意味着合同当事人的契约自由不受任何制约，国家通过法律法规规范合同行为是对契约自由的适度干预，符合现代社会市场经济的特征和要求。
《办法》规范前期物业管理合同中的承接查验行为，正是合同监督管理理论的实际应用。
目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：一方面，物业管理活动具有准公共性，前期物业服务合同的主体，表面上是建设单位和物业服务企业双方，但合同的内容、履行和结果涉及到物业管理区域内全体业主的利益，对物业承接查验这一合同行为进行规范和监督，有利于维护社会公共利益；另一方面，在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处于不平等的缔约地位，迫于建设单位的选择权压力，物业服务企业往往不得不接受不公平的合同条件，前期物业服务合同双方权益失衡的情况较为普遍，其中的一个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式。
因此，有必要通过规范合同行为来平衡双方当事人的利益，以维护物业管理的市场秩序。
《物业承接查验办法》
《物业承接查验办法》各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一〇年十月十四日物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
物业承接查验办法
For personal use only in study and research; notfor commercial use物业承接查验办法近日从有关方面获悉，为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，最近，国家住房和城乡建设部颁发了《物业承接查验办法》，该“办法”从2011年1月1日起开始实施。
《物业承接查验办法》第二条规定，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
“办法”第十条规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
在程序上“办法”第十三条规定，确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。
对检查验收的内容，“办法”第十六条规定，（一）共用部位一般包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备一般包括：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设备一般包括：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
在责任方面，“办法”规定明确，第三十三条规定，物业交接后，发现隐敝工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十九条规定，物业服务企业擅自承担未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
以规范合同为依托 以保护物权为核心 以行业发展为导向——《物业承接查验办法》的理解和适用
应 用 。目前政 府 之 所 以应 当监
管 物 业 承 接 查 验 活 动 ，主 要
基 于 以下 两 个 方 面 的原 因 ： 一
陈 伟
方 面 ， 业 管 理 活 动 具 有 准公 物 共 性 ， 期 物 业 服 务 合 同 的主 前
完 善 ， 强 了 物 业 承 接 查 验 制 度 的可 操 作 性 ， 确 了 建 设 单 体 ， 面上 是建 设单 位 和 物业 服 务 企 业 双方 ， 合 同的 内容 、 增 明 表 但
物业 承接 查验活 动是履 行前期物 业服务 合同的一个主
（ ） 护 业 主 物 权一 一 《 法 》是 物 权 法 原 则 的 切 实 二 保 办
要内 容和关键环节， 其本质是建设单位和物业服务企业之间 体现
…
。
的民事法律行为， 应当坚持契约自 由的合同法原则。 但是， 这
＿Hale Waihona Puke 业 与 建 设 单位 处 于 不 半 等 的 缔 约地 位 ， 于 建 设单 位 的选 择 迫
具有重要 的现实意义。
权压 力， 物业服务 企业往往不得不接 受不公平 的合同条件 ，
前 期 物 业 服 务 合 同双 方 权 益 失衡 的情 况 较 为 普 遍 ， 中的一 其
一
、
《 法 》的 法 理 依 据 办
个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式。 因
维 护 物 业 管 理 的 市场 秩 序。
（ ） 范 合 同 行 为 一 一 《 法 》是 合 同法 原 理 的 实 际 此 ， 一 规 办 有必 要 通 过 规 范 合 同行 为 来 平 衡 双 方 当 事人 的利 益 ， 以
应 用
位 、 业 服 务 企 业 和 业 主 在 物 业 承 接 查 验 活 动 中 的 权 利 义 履 行 和 结 果 涉及 到 物 业 管 理 区域 内全 体 业 主 的利 益 ， 物业 物 对 务。 办 法 》的 出 台， 减 少 建 设 单 位 的 丌发 遗 留 问题 ， 低 承 接 查 验 这 对 降 ‘ 同行 为进 行 规 范 和 监 督 ， 利 于 维 护 社 会公 合 有
熟读办法 维护权益——谈《物业承接查验办法》
要求交付， 房屋 整 改 未 按 约 定 进 行 而 造
成的。
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物业 承接查验越度是 《 物业管理 条例 》 确定的 七大基本制
度之一， 是在各 地取消 综合 验收的大背 出 的。 景下 台
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办 法 的 出台 ， 使得 物 业 服 务 公司
务 公司 就要承担相 应 的赔 偿责任了。 所
以 ， 业服 务 公 司认 真 履 行义 务 ， 物 既是 维 护 业 主 的利 益 也是 维 护 自身的 利 益 。
遇 上 责 任 心 较 强 的 建 设 单位 可 能～ 次 整
制 定承 接查验 方案 。 明确承 接童验 改 就 可 达 到 交付 标 准 ， 如 遇 上 没有 责 但 费 用 任 心 的 建 设 单 位 ， 能 拖 上 几 个月 都 不 可
签订《 物业承接查验协议》 保护自 。
身权利
办 法 的 第 二 十 一 条 至 二 十 五 条 就 对 物业 承 接 查 验 协 议 的 签 订 、 容 、 内 效 力及 责任 承 担都 进行 了规 定 。
以往物 业 服 务 企 业 与开 发 商进 行 新
建 项 目的 交 接 的 时候 ， 常处 于被 动 的 常 状 态 。 有 些 开 发 商 与 业 主 签 订 商 品 如 房 买 卖 合 同 》时 对 物 业 实 际 交 付 的 期 限 估 计不 准 确 ， 同 交 房 期限 到期 了， 合 房屋
如 果 翻 阅 一下 报 纸 或 看 一下 网 上 的 新 闻 ， 家会 发 现 很 多 对 于 物 业 服 务 公 司 大 的投 诉 ， 如 入 住 后 绿 化 迟 迟 未 完 工 、 诸 用 电为临 时 用 电、 区 经常 停水 等 等 ， 小 其 实这 些都 是 缘 于 开 发商 的配 套 建 设 未 按
试论述《物业承接查验办法》
试论述《物业承接查验办法》试论述《物业承接查验办法》二〇一〇年十月十四日中华人民共和国住房和城乡建设部正式颁布了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）这标志着国内物业管理从早期介入到前期服务的过度阶段有法可依、有章可循是物业管理服务正规化进程中迈出的重要一步同时也在司法层面上为物业管理企业在现实服务中解决了诸多难题。
那么物业行业主管部门、物业开发建设单位、物业服务企业来如何对待和利用好《办法》呢？这是摆在我们面前的新问题。
笔者有幸参与了20__年元月份中建政研在在__组办的针对《办法》的培训在培训中多方和各地物业管理者交流向专家讲师请教也逐渐形成了一些自己的想法和建议现形成文字望对物业管理的实践有所裨益。
一、对《办法》重要条款的理解经常从事物业现场管理的工作者会发现从事前期物业管理时在众多繁杂的日常物业工作中最困难、最繁重同时也最受业主关注的工作通常是业主房屋质量问题的维修工作。
说它困难因为房屋质量问题一般是开发商或建筑商施工原因造成遗留并转嫁给了物业管理企业以物业管理企业的资金和技术能力很难解决；说它繁重因为如今的商品房在开发建筑阶段经常层层转包造成质量问题多发加上质量问题本身形态五花八门从设计到开发、建筑、安装、维护知识面较广以现场物业管理者的自身能力常常穷以应付；说它受业主关注因为一旦质量问题发生就会立刻影响到业主的正常居住甚至是危及人身财产安全业主对它的关注程度已经远远高过了日常的保洁、护卫、绿化等常规物业服务。
基于此要想让物业现场管理者从沉重的房屋维修工作中解脱出来从而更好的为业主提供物业服务树立物业管理企业形象就必须将质量问题解决在日常物业管理工作之外当然最好是业主入住之前。
所以承接查验工作就显得极为重要。
《办法》第十条规定：“建设单位应当在物业交付使用15日前与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
”这就为房屋在交付前必须查验提供了依据也同时使物业管理企业在房屋质量问题上有了一定的话语权。
解读《物业承接查验办法》
解读《物业承接查验办法》解读《物业承接查验办法》因小区公共设施无人验收或验收不全，业主入住后发现问题，常遭物业公司与开发商踢皮球。
今后，这笔糊涂账有望通过物业承接查验环节得以明晰。
10月30日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，住房和城乡建设部发布的《物业承接查验办法》(以下简称《办法》)将于明年1月1日起施行。
《办法》规定，开发商应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。
业内人士表示，新规出台有助于业主维权。
新旧物业交接业主能否参与查验?查验时发现有设备、资料等不合格如何处理?原物业拒不退出该怎么办?就业主关心的问题，记者请建设部门专家结合案例，解读《办法》。
物业先查验责任可明确【案例】市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。
小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。
由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。
作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。
【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。
因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现并要求开发商维修。
一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。
《办法》的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。
《办法》规定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。
交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。
《办法》的实施，可以物业档案归全体业主所有【案例】市民梁先生住的小区，前期物业管理公司即将期满。
案例分析：物业承接查验办法的理解和适用
《物业承接查验办法》的理解和适用物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。
2010年10月14日，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。
一、《办法》的法理依据（一）规X合同行为——《办法》是合同法原理的实际应用物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，其本质是建设单位和物业服务企业之间的民事法律行为，应当坚持契约自由的合同法原则。
但是，这并不意味着合同当事人的契约自由不受任何制约，国家通过法律法规规X合同行为是对契约自由的适度干预，符合现代社会市场经济的特征和要求。
《办法》规X前期物业管理合同中的承接查验行为，正是合同监督管理理论的实际应用。
目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：一方面，物业管理活动具有准公共性，前期物业服务合同的主体，表面上是建设单位和物业服务企业双方，但合同的内容、履行和结果涉及到物业管理区域内全体业主的利益，对物业承接查验这一合同行为进行规X和监督，有利于维护社会公共利益；另一方面，在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处于不平等的缔约地位，迫于建设单位的选择权压力，物业服务企业往往不得不接受不公平的合同条件，前期物业服务合同双方权益失衡的情况较为普遍，其中的一个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式。
因此，有必要通过规X合同行为来平衡双方当事人的利益，以维护物业管理的市场秩序。
（二）保护业主物权——《办法》是物权法原则的切实体现物业管理活动的出发点和归宿，是业主物权利益的最大化；物权法的基本原则，是最大限度保护业主的物权。
物业承接查验办法
物业承接查验办法近日从有关方面获悉，为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，最近，国家住房和城乡建设部颁发了《物业承接查验办法》，该“办法”从2011年1月1日起开始实施。
《物业承接查验办法》第二条规定，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
“办法”第十条规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
在程序上“办法”第十三条规定，确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。
对检查验收的内容，“办法”第十六条规定，（一）共用部位一般包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备一般包括：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设备一般包括：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
在责任方面，“办法”规定明确，第三十三条规定，物业交接后，发现隐敝工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十九条规定，物业服务企业擅自承担未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条规定，建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
解读《物业承接查验办法》
解读《物业承接查验办法》解读《物业承接查验办法》提要：【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位自解读《物业承接查验办法》因小区公共设施无人验收或验收不全，业主入住后发现问题，常遭物业公司与开发商“踢皮球”。
今后，这笔糊涂账有望通过物业承接查验环节得以明晰。
10月30日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，住房和城乡建设部发布的《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将于明年1月1日起施行。
《办法》规定，开发商应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。
业内人士表示，新规出台有助于业主维权。
新旧物业交接业主能否参与查验？查验时发现有设备、资料等不合格如何处理？原物业拒不退出该怎么办？……就业主关心的问题，记者请建设部门专家结合案例，解读《办法》。
物业先查验责任可明确【案例】市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。
小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。
由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。
作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。
【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。
因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现并要求开发商维修。
一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。
《办法》的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。
《办法》规定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。
交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。
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以规范合同为依托以保护物权为核心以行业发展为导向
陈伟《物业承接查验办法》的理解和适用
文/陈伟
物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。
20１0年１0月14日,住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》(以下简称《办法》）,将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善,增强了物业承接查验制度的可操作性,明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
《办法》的出台,对减少建设单位的开发遗留问题,降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系,具有重要的现实意义。
一、《办法》的法理依据
（一)规范合同行为——《办法》是合同法原理的实际应用
物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节,其本质是建设单位和物业服务企业之间的民事法律行为,应当坚持契约自由的合同法原则。
但是,这并不意味着合同当事人的契约自由不受任何制约,国家通过法律法规规范合同行为是对契约自由的适度干预,符合现代社会市场经济的特征和要求。
《办法》规范前期物业管理合同中的承接查验行为，正是合同监督管理理论的实际应用。
目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：一方面，物业管理活动具有准公共性,前期物业服务合同的主体，表面上是建设单位和物业服务企业双方,但合同的内容、履行和结果涉及到物业管理区域内全体业主的利益，对物业承接查验这一合同行为进行规范和监督，有利于维护社会公共利益；另一方面,在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处于不平等的缔约地位，迫于建设单位的选择权压力，物业服务企业往
往不得不接受不公平的合同条件，前期物业服务合同双方权益失衡的情况较为普遍，其中的一个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式。
因此，有必要通过规范合同行为来平衡双方当事人的利益，以维护物业管理的市场秩序。
(二）保护业主物权——《办法》是物权法原则的切实体现
物业管理活动的出发点和归宿,是业主物权利益的最大化；物权法的基本原则,是最大限度保护业主的物权。
虽然物业承接查验行为由建设单位和物业服务企业共同实施,但该合同行为的结果却与物业的主人——业主密切相关。
如果离开了保护业主物权这一合同目标,前期物业管理活动无疑丧失其权利基础。
《办法》之所以应当在物业承接查验活动中切实体现保护业主物权的原则，其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位的现实难题。
现代物业分割销售的开发模式和建筑物区分所有权的产权模式,决定了建筑物的共有物权和共同管理权必须由全体业主来行使。
在前期物业管理阶段,由于不具备业主大会成立的法定条件或现实条件,在业主共同利益代表者缺位的情况下,由建设单位(初始业主）代行业主大会的职责，选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，是合乎逻辑的商业惯例(虽然一直备受诟病却难以找出替代模式）;由物业服务企业(初始服务者)代替业主大会的职责与建设单位共同办理物业共有部分的承接查验手续，同样是合理和务实的制度安排。
但是，物业服务企业选择权由建设单位代为行使,物业共有部分的承接查验权由物业服务企业代为行使,这种双重被代理的角色，决定了业主在前期物业管理阶段的弱势地位。
因此,虽然规范建设单位和物业服务企业双方的合同行为是《办法》的主线，但无论从权利本源出发,还是从维护社会公平的角度,《办法》都应当以保护业主物权为最终落脚点。
（三)促进行业发展——《办法》是《条例》理念的全面贯彻
《办法》是《条例》的配套性政策，性质上属于广义的行政管理法,是政府行使物业管理行政监管职能、实现物业管理行政监管目标的重要手段。
《办法》通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题,为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展,体现了“发展为重”的理念;《办法》通过规范物业承接查验行为,最大限度地调和前期物业管理活动中的各种矛盾和冲突，充分平衡建设单位和物业服务企业的利益，以维护公平的。