《房地产市场营销》6房地产市场细分与目标市场选择(精)
市场细分和目标市场选择的重要性
市场细分和目标市场选择的重要性市场细分和目标市场选择是市场营销中的两个重要概念。
在竞争激烈的市场环境中，企业需要准确地了解消费者的需求和偏好，以便更好地满足他们的需求，并制定有效的营销策略。
本文将探讨市场细分和目标市场选择的重要性，并提供一些实践建议。
一、市场细分的重要性市场细分是将整个市场划分为不同的细分市场或目标市场的过程。
市场细分的目的是更好地了解消费者的需求和行为，以便为他们提供个性化的产品和服务。
以下是市场细分的重要性：1. 更好地了解消费者：市场细分可以帮助企业更好地了解不同细分市场的消费者，包括他们的需求、偏好、购买行为等。
通过深入了解消费者，企业可以更准确地满足他们的需求，提供更有针对性的产品和服务。
2. 提高市场竞争力：市场细分可以使企业在特定细分市场中获得竞争优势。
通过专注于某一细分市场，企业可以更好地满足该市场的需求，提供更高质量的产品和服务，从而在市场上脱颖而出，获得竞争优势。
3. 提高市场营销效果：市场细分可以帮助企业制定更有效的市场营销策略。
通过了解不同细分市场的消费者需求和行为，企业可以有针对性地制定广告、促销和定价策略，提高市场营销效果，增加销售和利润。
二、目标市场选择的重要性目标市场选择是在市场细分的基础上，选择一个或多个最具潜力的细分市场作为企业的目标市场。
以下是目标市场选择的重要性：1. 资源最优化利用：目标市场选择可以帮助企业将资源集中在最具潜力的市场上，以获得最大的回报。
通过选择目标市场，企业可以集中精力和资源在满足该市场需求的产品和服务上，提高资源利用效率，降低成本。
2. 提高市场定位效果：目标市场选择可以帮助企业更好地定位自己在市场中的位置。
通过选择目标市场，企业可以更准确地了解自己的目标消费者，并制定相应的市场定位策略。
这有助于企业在消费者心中建立独特的品牌形象，提高品牌认知度和忠诚度。
3. 降低竞争压力：目标市场选择可以帮助企业避免与竞争对手直接竞争。
市场营销中的市场细分与目标市场选择
市场营销中的市场细分与目标市场选择市场细分和目标市场选择是市场营销中至关重要的环节。
在一个竞争激烈的市场中，企业需要通过对市场进行细分，找到适合自己产品或服务的目标市场，以实现更好的市场表现。
本文将讨论市场细分和目标市场选择的重要性，以及如何进行市场细分和目标市场选择。
市场细分是将一个大的市场划分为若干个较小的市场细片，每个细片都有其独特的特征和需求。
市场细分的目的是为了更好地满足不同消费者的需求，提供个性化的产品或服务。
市场细分可以基于多个因素，如地理位置、人口统计数据、消费行为等。
通过市场细分，企业可以更好地了解不同细分市场的特点，制定相应的营销策略。
市场细分的一个重要好处是能够提供更准确的市场定位。
通过细分市场，企业可以更好地了解目标消费者的需求和偏好，从而更好地满足其需求。
例如，一家餐饮企业可以将市场细分为家庭用餐、商务聚餐、情侣约会等不同细分市场，然后根据不同细分市场的需求，提供相应的菜单和服务。
这样可以提高顾客的满意度，增加企业的竞争力。
市场细分还可以帮助企业降低市场营销成本。
通过将市场细分为较小的细分市场，企业可以更精确地选择目标市场，减少对广告和促销活动的浪费。
例如，一家高端手表品牌可以将市场细分为高净值人群、商务人士和时尚潮人等不同细分市场，然后根据不同细分市场的特点，选择更适合的媒体和渠道进行宣传。
这样可以提高广告的有效性，降低市场营销成本。
目标市场选择是在市场细分的基础上，选择最有潜力的市场细分作为企业的目标市场。
目标市场选择的关键是要找到与企业产品或服务最匹配的市场细分。
选择一个合适的目标市场可以帮助企业更好地专注于满足目标消费者的需求，提高市场份额和盈利能力。
在进行目标市场选择时，企业需要考虑多个因素。
首先，企业需要评估每个市场细分的潜在利润和增长潜力。
一个有利润空间较大且增长潜力较高的市场细分更有吸引力。
其次，企业需要评估自身的资源和能力，确定是否能够满足目标市场的需求。
房地产市场细分目标市场的选择分析
房地产市场细分目标市场的选择分析房地产市场是一个庞大的市场，不同的人有不同的需求和预算，因此，房地产市场需要细分目标市场，以满足不同人的需求，并且在不同细分市场中竞争。
在选择目标市场之前，需要确定几个因素：1.产品：确定自己的产品是什么，是高档的、豪华的，还是经济的、适合年轻人的。
不同的产品属性会吸引不同的人群。
2.地理位置：选择适合自己产品的地理位置，比如选择城市中心的高端公寓市场，还是选择郊区房产市场，或是选择二线城市的市场。
3.价格：确定产品的价格，价格高的市场定位为高端市场，价格低的市场定位为普通市场。
4.竞争对手：了解竞争对手的优势和劣势，以便更好地选择目标市场。
根据以上因素，可以选择以下几种目标市场：1.高端市场高端市场对价格要求很高，面向的是那些收入比较高、对生活品质追求极高的人群，他们买房没有太多经济负担，而是注重舒适、品质以及服务。
此类人群，不单单只看重房子的外观、内饰、环境，也会注重周边高品质的配套服务。
例如购物中心、高端餐厅、高湿度恒温室和健身房等，因此，在这个细分市场中，售后服务和产品质量是公司的重点。
2.经济市场经济市场主要面向收入普通但年轻的购房者，通常是30岁以下，这些人群在购房时会注重性价比，对于配套服务没有太高的要求。
例如，他们会关注小区是否安全，是否靠近地铁站，并且越来越多的人注重房子的环保性能。
对于这个市场来说，公司应该积极寻求符合潜在客户的房产项目并在这个细分市场中竞争。
中端市场主要面向有一定购房预算的家庭，他们通常会注重房产的户型、面积、空间设计等因素，但是却不是看重高端配套和服务，而是注重基本功能和实用价值，适合各类消费者阶层。
因为价格适中，因此市场的竞争较大。
在这个细分市场中，公司可以注重房产功能和价格相对合理，以吸引更多的消费者。
4.二线城市市场二线城市市场在发展迅速，为打开新的市场，开发商正在这个市场上投入更多的精力，因此，这个市场的竞争也相对集中。
房地产市场细分目标市场选择与定位
房地产市场细分目标市场选择与定位随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，房地产市场变得越来越细分化。
为了更好地满足消费者的需求，房地产企业需要选择合适的目标市场并进行定位，以实现市场营销的目标。
房地产市场的细分可以从不同的维度进行，如住宅、商业、办公等不同类型的物业、不同价位的房产、不同的地理位置等。
因此，企业需要根据自身品牌实力、项目定位、市场环境等因素进行目标市场选择和定位。
一、目标市场选择1、综合地产市场这是一个较为广泛的市场，包括高档住宅、商业楼宇、办公楼及其他类型物业，涉及的客户群体较为广泛。
选择这个市场需要实力强、资源丰富的企业来进行开发。
2、高端住宅市场高端住宅市场的客户群体相对较为单一，主要面向高净值人士和外籍人士。
这个市场的项目设计和建筑质量都要求非常高，需要企业拥有足够的实力和专业能力来进行开发。
普通住宅市场是大多数人购房的市场，涉及的客户群体非常广泛。
现在这个市场的结构越来越分明，包括经济适用房、廉租房、限价房等多种形式。
4、商业及办公市场商业市场涉及的是商业中心、购物中心、广场等商业项目，需要企业对商业的运营有一定的经验和实力。
办公市场主要面向各种企业的办公用房，需考虑到办公环境的舒适度和便利程度。
二、市场定位了解目标市场后，接下来要考虑的就是如何进行市场定位。
1、属性定位属性定位是根据房地产项目的内在特征和价值，将其定位为某一特定类型的产品。
如把项目定位为低密住宅、豪华住宅、购物中心、商业写字楼等。
2、价值定位价值定位是根据消费者对产品的实际价值和价格预期的高低，选择相应的市场定位。
如高价值定位、中等价值定位、低价值定位等。
3、功能定位功能定位是根据房地产项目的功能特点，来确定其适合的使用群体。
如将项目定位为商业中心、金融区、科技园等。
4、地理定位地理定位是根据项目所在位置和周边环境特点，来选择相应的市场定位。
如将项目定位为城市中心、新兴城市等。
总之，市场细分是为了更好地满足消费者的需求，而市场定位则是为了在具体市场中获得竞争优势。
房地产营销管理6-7章
（三）房地产市场定位的原则 （简答题）
1、实事求是尊重规律的原则 2、循序渐进，逐渐深化的原则 3、虚实结合，以实为主的原则
第七章 房地产产品决策
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产产品概述 房地产产品组合决策 房地产新产品开发决策 品牌决策
第一节 房地产产品概述
一、产品整体概念
单项选择题
具有相同的功能而款式、规格、档次不同一 组产品称为（ ） A.产品种类 B.产品线 C.产品项目 D.产品规格
宝洁公司的产品组合的宽度和长度
产品线 (产品系列、宽度)
洗发水 产 品 项 目
（长度）
洗涤剂 碧浪
香皂
纸尿布
牙膏
飘柔
舒服佳 帮宝适 佳节士
潘婷 海飞丝
沙宣
汰渍
佳美 爵士
露肤
（ C ）是指房地产企业向各类购房者同 时供应某种房地产产品。 A、全面覆盖 B、市场专业化 C、产品专业化 D、选择性专业化
简答题：目标市场的选择可采用的策略有哪些？
案例分析题一
深圳万科股份公司在1998年4月开发建设了万科俊园,该项目 位于深圳市文锦路与爱国路交汇处的北侧,它占地5466平方米,总 建筑面积78000平方米,建筑总层数45层,高161米,它是当时中国第 一高住宅楼,在该项目的前期阶段,开发商通过市场分析后锁定了深 圳市及周边地区拥有千万资产人士的目标,虽然这一目标市场十分 狭窄,客户群体容量也十分有限,但是由于这部分群体存在着有效需 求,开发商把握了他们的需求信息,及时开发出他们所需求的物业产 品－－高层豪宅,结果市场反响热烈,至1999年11月,该项目的销售 已达到83%。 问：（1）万科公司采用了哪种目标市场选择的策略？ （2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？ （3）谈谈你对万科公司的目标市场选择策略的看法。
第六章 房地产市场细分
第2操作环节 房地产市场定位误区及对策
• 误区A 市场定位=目标市场 目标市场是指企业对市场经过细分后，确定 自己的产品所要进入的细分的领域；而市场 定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的 位置和印象。 广东有两个著名的楼盘，碧桂园的目标市场 是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭； 它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星 级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的 白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐 居家场所。
碧桂园
碧桂园
丽江花园
• 误区B：缺乏先进的全程定位 • 误区c：花样翻新定位缺乏核心 • 1、推出之初，定位为“成功人士的心水华 庭”。 • 2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”， 集中表现其配套齐全的特点。 • 3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升 值。 • 4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。 • 5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里 着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断 花样翻新，但效果总是难尽人意。
精要B：房地产市场定位的任务
（1）项目定位 （2）品质定位 （3）客源定位 （4）房型和面积的定位 （5）价格定位
精要C：房地产市场细分定位的特色设计
1、通过产品特征或顾客利益点定位 2、以价格和质量定位 3、以用途或应用定住 4、以产品使用者定位 六章 房地产市场细分
第一节 房地产市场细分的概念和作用 一、有关概念 市场 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 目标市场 渗透市场
二、房地产市场细分的概念及作用
1. 有利于房地产企业分析、发现新的市场机 会。 2. 有利于中小房地产企业开发市场。 3. 有利于集中资源，提高房地产企业的竞争 力，制定适当的营销组合策略，取得良好 经济效益。 4. 有利于调整房地产企业的市场营销策略。
房地产市场细分与目标市场选择PPT课件
（四）市场细分有利于更好地满足消费者的现实需求 和潜在需求，能够始终不断地开拓市场。
（五）市场细分有效地避免了价格竞争
四、市场细分的标准和方法
（一）消费者市场细分的标准： ①地理细分 ②人口细分 ③心理细分 ④行为细分
①在选择市场细分的标准时，应根据不同企业 的自身条件及产品的特点进行切合实际的选择， 不能生搬硬套，不讲实效。
②市场细分的标准是动态的。
③在选择细分市场的方法时，往往选择综合因 素法或系列因素法。因为影响消费需求的因素 往往是多方面的且是相互关联的。单一因素细 分的市场很不具体，缺乏实际意义，一个理想 的细分市场往往是由多个因素综合划分来确定 的。
④剔除潜在顾客的共同需求。而以特殊需求作为细分标准。上 述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的基础。 如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细分市场的 标准，因而应该剔出。
⑤为这些分市场暂时定名。根据潜在顾客基本需求上的差异方 面，将其划分为不同的群体或子市场，并赋予每一子市场一定 的名称。例如，西方房地产公司常把购房的顾客分为好动者、 老成者、新婚者、度假者等多个子市场，并据此采用不同的营 销策略。 ⑥进一步分析每一细分市场需求与购买行为特点，并分析其原 因，以便在此基础上决定是否可以对这些细分出来的市场进行 合并，或作进一步细分。 ⑦估计每一细分市场的规模，即在调查基础上，估计每一细分 市场的顾客数量、购买频率 、平均每次的购买数量等，并对细 分市场上产品竞争状况及发展趋势作出分析。
（二）产业市场细分的依据： ①最终用户 ②顾客规模 ③其他变量 （三）市场细分的方法 ①单一因素法 ②综合因素法 ③系列因素法
房地产项目市场分析与定位策划—房地产STP战略及市场细分
• ⑵房地产市场细分的作用。①有利于营销者找到有 利的市场方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购 买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定 位；②有利于房地产企业把优势力量集中在目标市 场上，做到有的放矢，取得更大的社会经济效益 。
取名。
⑶区分客户的需求 差异，分析潜在顾 客的不同需求，初 步细分房地产市场。
⑹分析市场营销 机会，认识各子
市场的特点
⑺确定客户群体的 规模，确定可进入 的细分市场，设计 市场营销组合策略。
⑶评价细分结果，必须做到：
①有足够的销量，产生利 润；
②市场需求和购买力可以 量化；
③采用营销渠道可以接近； ④营销行为相对单一。
6.房地产市场细分的程序
⑴确定市场方向， 根据需要选定产品
市场范围。
⑷进行细分市场 的初步筛选
⑵研究客户的潜在 要求，列举潜在顾 客对房地产的基本
需求。
⑸划分房地产市 场，为市场暂时
3.房地产市场细分的原则
差异性
可测量性
可进入性
可盈利性
可行性
4.房地产市场细分的依据
5.房地产市场细分的方法来自⑴在各种细分因素中选择重 点因素
收入状况 购买动机 需求档次 需求房型 ⑵按重点因素进行市场细分
将消费者特征与产品特征 进行匹配； 高收入——自用 炫耀——高档 炒作——升值性
房地产STP战略与市场细分
• 学习目标
– 理解房地产STP战略的含义 – 掌握房地产细分的含义 – 理解房地产市场细分的作用
《市场营销策略：市场细分与目标市场选择》
市场营销策略：市场细分与目标市场选择作为一个企业，要在竞争激烈的市场中生存并且获得成功，制定和执行有效的市场营销策略是至关重要的。
市场细分和目标市场选择是其中两个核心要素，它们可以帮助企业更好地了解目标客户，并为他们提供个性化的产品和服务。
在本文中，我们将深入探讨市场细分和目标市场选择的重要性以及如何执行这些策略。
1. 什么是市场细分市场细分是将整个市场划分为不同的细分市场，并针对每个细分市场制定独特的营销策略。
每个细分市场都有其特定的需求、偏好和行为模式，因此，通过将市场细分为几个小的、有针对性的细分市场，企业可以更好地满足客户需求，提供更有价值的产品和服务。
2. 为什么需要进行市场细分市场细分的目的是使企业能够更好地了解客户，并通过个性化的营销策略吸引并满足他们的需求。
以下是市场细分的几个重要理由：2.1 更好地满足客户需求通过对市场进行细分，企业可以更好地了解客户的需求和偏好。
不同的细分市场可能有不同的需求，只有深入了解这些需求，企业才能为其提供更准确、更有价值的产品和服务。
例如，年轻人可能对时尚和新技术更感兴趣，而中年人可能更关注性价比和可靠性。
2.2 提高竞争力市场细分可以帮助企业在竞争激烈的市场中脱颖而出，提高竞争力。
通过将市场细分为小的、有针对性的市场，企业可以更准确地定位自己的产品和服务。
这样一来，企业就可以针对不同的细分市场制定专门的营销策略，从而在竞争对手中脱颖而出。
2.3 提高市场份额市场细分还可以帮助企业提高市场份额。
通过将市场细分为小的、有针对性的市场，企业可以更好地满足客户需求，并吸引更多的目标客户。
随着企业在各个细分市场的表现越来越好，市场份额也会逐渐增加。
3. 如何进行市场细分市场细分是一个系统性的过程，需要企业充分了解市场和客户。
以下是进行市场细分的几个步骤：3.1 市场研究在进行市场细分之前，企业需要进行充分的市场研究。
这包括了解市场的大小、竞争对手、客户行为和需求等因素。
市场细分与目标市场选择策略
第五章市场细分与目标市场选择策略知识要点：1.市场细分的原理和作用2.市场细分的方法3.目标市场选择策略4.市场定位目标：通过本章学习，你应做到：1.对一个产品市场进行细分市场；2.熟悉目标市场营销策略的应用条件；3、能对相关产品进行市场定位。
第一节市场细分一、市场细分的意义目标市场营销，就是选择与本企业营销宗旨最相适应、销售潜力最大、获利最丰的那部一分市场作为自己争取的目标，然后采取相应的市场营销手段，打入或占领这个市场。
为有效地实行目标市场营销，企业必须相应地采取五个重要步骤：二、市场细分的含义和基本原理1.市场细分的含义2.市场细分的层次1）一般的细分市场营销这一层次的细分市场是由一个市场中有较大区别的购买者群体组成。
虽然购买者需要、购买力、地理区位、购买态度、购买习惯是互不相同的，但公司不会将其产品或服务按每个顾客的要求来定做，而是试图将构成市场的某些大细分市场分离出来，属于同一细分市场的购买者，他们的需要就被看做是十分相似的。
2）拾遗补缺营销这一层次的细分市场是从一般较大的细分市场中区分出来的较窄划分的群体，通常是那些需求没有得到满足的小市场。
如，可从中老年男士服装这一细分市场中，区分出某些不为一般服装公司所重视，而一些顾客又得不到满足的中山装、唐装这些狭小的市场，进行拾遗补缺营销而获得丰厚利润和发展。
3）局部地区营销局部地区营销计划是按局部地区顾客群体（包括商业区、聚居区，甚至个别单独商店服务范围的顾客）的需要而量体裁衣式的制定。
如书店往往根据其不同的聚居区地理位置，而有所侧重地供应各种不同类型的图书。
4）个别营销个别营销是市场细分的极限层次，也可以说是“定制营销”或“一对一营销”。
随着科学技术的发展，特别是电脑、数据库、摇控生产、快速通信媒体电子邮件、传真机等的涌现，使得企业可以考虑定制营销，或“大量定制营销”，即大规模生产单独设计的、能适应每个顾客要求的产品。
三、市场细分的条件1.可衡量性它是指用以细分市场的变数是可以衡量的，或者说为了将购买者归门别类，划分不同的群体，公司必须能对购买者的特点和需求予以衡量。
房产销售市场的市场细分及目标市场选择
房产销售市场的市场细分及目标市场选择随着经济的发展，房地产行业在中国市场上呈现出蓬勃的发展势头。
然而，如何在竞争激烈的市场中寻找适合的目标市场，成为了房产销售市场中的重要问题。
房地产企业需要通过市场细分和目标市场选择，来制定适宜的销售策略，实现销售目标的达成。
市场细分是将整个房产销售市场按照特定的标准划分为不同的细分市场。
我们可以根据消费者的需求、购买力和行为等因素进行细分。
例如，根据房屋购买者的收入水平，可以将市场划分为高端、中端和低端市场。
另外，根据购买动机可以分为自住型和投资型市场。
根据房产所处的位置和区域特点，也可以将市场分为城市中心区、郊区和远郊区。
市场细分有助于房地产企业更好地了解消费者需求，制定相应的销售策略。
在市场细分的基础上，房地产企业需要选择适合的目标市场。
目标市场是企业选择出来的可持续发展、有利可图且与自身资源相匹配的市场。
选择目标市场时，需考虑市场的规模、增长速度、竞争程度、市场需求、消费者特征等因素。
首先，市场规模是衡量市场潜力的重要指标。
选择市场规模较大的目标市场，有利于企业获得更大的销售收益。
其次，市场增长速度对企业的发展至关重要。
选择市场增长迅速的目标市场，可以确保企业在激烈的市场竞争中保持一定的优势。
此外，市场竞争程度也是选择目标市场时需要考虑的因素。
选择具有较低竞争程度的目标市场，有助于企业实现高利润收益。
最后，根据目标市场的消费者特征和偏好，可以更好地定位产品和服务，并制定相应的推广策略。
除了以上的考虑因素，房地产企业还需要综合考虑自身资源和竞争优势，选择与之匹配的目标市场。
企业的资源包括资金、技术、人才和品牌等。
选择目标市场时，企业需要评估自身在该市场上的资源投入和能力，以确保能够提供优质的产品和服务。
同时，要分析竞争对手的实力和市场份额，选择与其相对弱势的目标市场，以获取更大的市场份额。
综上所述，房产销售市场的市场细分及目标市场选择是房地产企业制定销售策略的重要环节。
房地产市场细分及目标市场选择和定位
房地产市场细分教学要求：1、了解市场细分程序；2、掌握确定市场细分的意义及原则；教学重点:1、市场细分的实质和客观依据;教学难点：1.市场细分的标准；课时安排:2课时课程导入：在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略,进行适当的市场定位,方可以取得竞争优势.教学内容：［板书]一、市场细分概述1、市场细分的基本概念市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。
市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程.每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。
2、市场细分的实质市场细分的实质是细分消费者的需求.企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场.市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类.消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同,以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。
市场细分就是要在存大异求小同的基础上,把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。
市场细分的目的是为之提供服务。
［板书］二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解）1、市场细分的客观依据市场细分的客观依据主要表现为：（1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。
市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程.整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。
同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。
市场细分、目标市场选择和市场定位
市场细分、目标市场选择和市场定位市场细分、目标市场选择和市场定位是市场营销中的重要策略，可以帮助企业更好地满足消费者需求，并提高竞争力。
市场细分指的是将整个市场拆分成不同细分市场，即将消费者按照一定的特征或需求进行分类。
这样做可以使企业更好地理解不同细分市场的消费者需求，并有针对性地开展相应的市场营销活动。
目标市场选择是在市场细分的基础上，选择适合企业的目标市场。
目标市场选择的核心是确定哪些细分市场最具有吸引力并且与企业的能力和资源相匹配。
通过选择适合的目标市场，企业可以集中资源、精确目标，并提供更为定制化和有针对性的产品或服务。
市场定位是指通过确定企业在目标市场中的竞争优势和差异化来定位企业的产品或服务。
市场定位是为了让消费者认可并选择企业的产品或服务，同时与竞争对手有所区别。
通过巧妙地进行市场定位，企业可以建立自己的品牌形象，并在消费者心中树立独特的地位。
市场细分、目标市场选择和市场定位是相互关联的，它们的内在逻辑是从整体市场中挖掘出更加精准的市场机会，并在这些市场机会上进行深度开发。
首先，市场细分能够帮助企业更详细地了解不同细分市场的消费者需求和特征，并为目标市场的选择提供依据。
其次，在确定目标市场之后，企业可以根据目标市场的特点和竞争环境，选择合适的市场定位策略，从而实现在目标市场中的差异化竞争。
最终，通过有针对性的产品研发、市场推广和品牌塑造，企业能够在目标市场中建立良好的知名度和品牌形象，提高市场份额并获得竞争优势。
对于企业来说，市场细分、目标市场选择和市场定位是一项复杂而又关键的任务，需要对市场进行充分的调研和分析，同时要考虑企业的资源和能力。
只有通过合理的市场细分、准确的目标市场选择和精准的市场定位，企业才能够更好地满足消费者需求，提升产品价值，实现可持续的市场竞争优势。
市场细分、目标市场选择和市场定位是市场营销中的核心战略，对于企业而言至关重要。
本文将进一步探讨市场细分、目标市场选择和市场定位的关系以及如何有效地进行市场细分、目标市场选择和市场定位的策略。
市场细分与目标市场的选择
市场细分与目标市场的选择市场细分和目标市场选择是市场营销中至关重要的两个环节。
在竞争激烈的商业环境中，了解目标市场和准确地捕捉市场细分是企业制定有效营销策略的关键。
本文将探讨市场细分和目标市场选择的重要性以及如何进行市场细分和选择目标市场的步骤。
一、市场细分的重要性市场细分是将整个市场划分为一个个小的细分市场，即将消费者按照一定标准进行分组，以满足他们不同的需求和偏好。
市场细分的重要性体现在以下几个方面：1. 更有效的市场定位：通过市场细分，企业可以更准确地了解不同细分市场的需求和喜好，以确保产品或服务能够针对目标市场进行更精准的定位。
2. 提高市场反应速度：市场细分可以帮助企业更迅速地对市场变化做出反应，并根据不同细分市场的需求进行调整。
这可以使企业更具有竞争力和灵活性，迅速抓住机会。
3. 提供更有针对性的营销策略：市场细分后，企业可以根据每个细分市场的特点制定相应的营销策略，以满足不同市场的需求，提高广告传播的有效性。
二、市场细分的步骤进行市场细分需要经过一系列的步骤，以确保准确性和有效性。
以下是市场细分的主要步骤：1. 市场研究：通过市场研究了解整个市场的特点和趋势，确定细分市场的潜在规模和利润潜力。
2. 定义细分标准：根据市场研究的结果，确定细分市场的标准，例如地理位置、年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。
3. 选择目标市场：根据细分标准，选择最具潜力和适合企业产品或服务的目标市场。
4. 细分市场需求评估：对每个细分市场的需求和偏好进行评估，了解他们的购买习惯、价值观和购买动机等。
5. 建立细分市场的买家人格画像：通过细分市场的需求评估，根据消费者特征和行为习惯等信息，建立一个典型买家的人格画像，以便更好地了解目标市场。
三、目标市场的选择目标市场的选择是市场细分后的关键步骤，需要综合考虑多个因素。
以下是选择目标市场的一些常用方法：1. 市场规模和增长率：选择规模适中且增长率较高的目标市场，以确保市场的潜力和可持续性。
房地产市场营销》6房地产市场细分与目标市场选择
易于掌握市场、树立信 誉，实现专业化分工 可以在细分市场间分散 风险 可集中资源，实现专业 化 易于掌握市场和树立信 誉 可在细分市场和产品间 分散风险 可保证效益
可整理ppt
消费者意愿下降或竞 争者进入风险
对企业资源要求高
单一产品被替代风险
单一消费群体支付能 力下降风险 对企业实力要求极高
对企业经营能力要求 极高
开发商在综合分析国家宏观环境微观环境企业的资源和地块的特点后最终选择了花园式公寓小区并在产品定位时引入国家小康示范工程的概念和标准通过对住宅产品设计配套科技含量设施等方面的不懈追求最大限度地满足了目标客户的消费偏好可整理ppt112细分的依据消费者市场细分标准地理因素国界人口密度其他区域交通条件地形城乡气候城市规模人口标准国籍职业收入种族教育家庭规模民族性别家庭生命周期宗教年龄其他心理标准社会阶层其他生活方式性格购买动机购买行为追求利益品牌商标的忠诚度使用者地位对渠道的信购买频率对价格广告和服务的敏感程度使用频率其他可整理ppt12生产者市场细分标准具体因素地理因素国界资源交通条件区域自然环境生产力布局地形城乡其他气候城市规模用户行业冶金机械航空煤炭服装船舶军工纺织化工食品森林其他用户规模大型企业小用户中型企业其他小型企业大用户购买行为使用者地位购买批量对价格服务的敏感程度追求利益购买周期其他使用率购买目的购买频率品牌商标的忠诚度可整理ppt13单维变数法细分变量住宅低档中档高档别墅一厅一房一厅二房等商业用房商店餐馆购物中心超市写字楼厂房标准厂房专用厂房其他商住楼综合楼等购买力年收入高收入中等收入低收入者消费者偏好低层小高层高层建筑绿化物业管理建筑风格建筑名称其他市场细分的方法可整理ppt14多维变数法老年人中年人青年人高收入中收入低收入可整理ppt15住宅市场市中心其他市郊普通住宅公寓别墅联排式别墅独立式别墅系列变数法可整理ppt16调查阶段
《房地产市场营销》课程标准
《房地产市场营销》课程标准本课程标准是根据高职高专专业人才培养方案编写的。
编写本课程标准时，坚持“理论联系实际”的原则，突出应用能力的培养。
课程标准中教学内容和学时，可根据具体教学需要做适当的调整和补充。
一、课程简介1．课程名称：房地产市场营销2．课程代码：0642403．学时：32学时4．学分：2学分5．适用专业：物业管理专业；房地产经营与估价专业6．课程性质：本课程是物业管理专业和房地产经营与估价专业的一门专业基础课。
在为物业管理和房地产经营、管理、估价等人才培养中具有重要作用，在思想上培养学生从事房地产营销的专业素养与职业要求，逐步培养职业感；在知识方面培养学生必备的市场营销的基本理论与基本观念，掌握基本的市场调研的目的、原则及其基本技能；房地产市场细分的方法与技能；营销策略运用、管理的技能与方法。
二、课程教学目标通过《房地产市场营销学》这门课程的教学与实践活动，主要培养学生未来从事房地产行业所具备的市场营销的基本理论与方法，能够在以后的房地产开发公司、营销公司及房地产中介公司从事房地产市场研究与营销策划、管理与执行工作。
在学完本课后，应能达到下列目标：（一）职业技能目标：1. 能正确掌握房地产市场研究与营销策划的方法。
2. 能正确掌握房地产市场管理方法和执行技能。
（二）职业知识（包括理论知识和实践知识）目标1. 掌握从事房地产市场研究与营销策划、管理与执行工作的理论知识。
2. 了解房地产市场营销的运营方式。
（三）职业道德与情感目标1. 能自觉贯彻执行我国房地产市场的方针政策。
2. 具有开拓创新的精神和良好的职业道德三、课程教学内容、要求及学时分配1．师资要求从事本课程教学的教师，应具备以下相关知识、能力和资质：◆获得高校教师资格证（专任教师）；◆获得国家营销师及以上职业资格；◆熟悉相应行业标准和规范。
2．教学硬件设施及配备◆多媒体教学设备；◆校内实训室；◆校外实训基地。
3．教材及参考资料《房地产市场营销》高职高专规划教材, 潘彤覃常员主编，《房地产市场营销》/周中元主编《房地产销售》/崔发强林玉坚主编4．教学方法教学实施过程中，在一节课时内或不同章节采用多种方式组合的方式，在不同的教学内容讲授的过程中，采用某一种方式为主、其它教学方式辅助的方式来授课。
房地产市场细分及目标市场定位
(2)多维因素法
多维因素法就是选择两个及其以上细分 变量，同时从多个角度进行市场细分。 [范例]
用家庭人口、收入水平、购前准备三个 因素将房地产市场细分为27个明显的分市 场，如下图。
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2~3 3~5 5人
人
人 以上
家庭人口
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高
收
中
入
低
准备购买 购
知
确信 晓
19世纪末20世纪初 (2)产品差异市场营销
(Product Differentiated Marketing)。 20世纪30年代后 (3)目标市场营销(Target Marketing)。 20世纪50年代后▲
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二、地产市场细分的原则与依据
1．房地产市场细分的原则 (1)可衡量原则。 (2)盈利性原则。 (3)可进入性原则。 (4)稳定性原则。 ▲
①目标市场竞争者做了什么？做得如何？
对竞争者的成本和经营情况准确估计。
②目标市场上的顾客确实需要什么？他们欲
望满足得如何？
因为只有比竞争者更了解顾客，才能提供
更让消费者满意的产品。
③本企业能够为此做些什么？
仍从成本和经营方面进行考虑。 ▲
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(2)准确地选择相对竞争优势。
①经营管理方面。 ②技术开发方面。 ③采购方面。 ④生产方面。 ⑤市场营销方面。 ⑥财务方面。 ⑦产品方面。 ▲
(1)由房价收入比计算每套住房价格。
家庭年收入=人均年收入×平均每户人数
房价(每套)=家庭年收入×房价收入比
(2)由消费支出比计算住宅总消费支出。
住房总消费支出=总户数×户均年消费支
市场细分与目标市场选择
市场细分与目标市场选择市场细分和目标市场选择是市场营销中至关重要的步骤，它们有助于企业更好地了解消费者需求，并制定出针对性的营销策略。
本文将从市场细分和目标市场选择的定义、重要性以及实施方法等方面来探讨这一主题。
一、市场细分市场细分是将市场按照一定的标准和特征划分为不同的群体或细分市场的过程。
其目的是为了更好地了解不同消费者群体的需求、行为和特点，以便企业可以有针对性地制定市场营销策略。
市场细分的重要性：1. 满足消费者需求：市场细分可以帮助企业更好地了解不同细分市场的消费者需求，从而提供更加个性化和有针对性的产品和服务，满足不同消费者的需求。
2. 提高市场竞争力：通过市场细分，企业可以更加精确地定位自己的目标市场，并制定相应的竞争策略，从而有效地提高市场竞争力。
3. 节约资源：市场细分可以使企业避免将资源投入到那些非目标市场上，从而节约资源，提高市场活动的投入产出比。
4. 促进市场创新：通过了解消费者的需求和行为，企业可以更好地把握市场发展趋势，为市场带来创新和变革。
市场细分的实施方法：1. 地理细分：按照不同的地理区域进行市场划分，如国家、地区、城市等。
2. 基础细分：按照消费者的基本特征进行市场划分，如性别、年龄、婚姻状况等。
3. 心理细分：按照消费者的心理特征进行市场划分，如个人价值观、兴趣爱好、生活方式等。
4. 行为细分：按照消费者的购买行为进行市场划分，如购买频次、购买金额、购买渠道等。
二、目标市场选择目标市场选择是在市场细分的基础上，根据企业的资源和能力，选择一个或多个最具有潜力和优势的细分市场作为目标市场，并制定相应的市场策略。
目标市场选择的重要性：1. 提高市场营销效果：通过选择目标市场，企业可以更加精确地定位自己的目标消费者群体，针对性地开展市场营销活动，从而提高市场营销效果。
2. 增强市场竞争力：专注于目标市场可以使企业能够更好地满足目标消费者的需求，从而提高产品差异化和竞争力。
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【例】南京月牙湖花园是一举获得国家小康住宅评比全部六 项金奖的示范小区，开发商——南京栖霞建设股份公司在项 目初期，通过市场调研分析，在掌握了中高收入群体对品牌 的忠诚度高并追求高利益的行为特征后，把南京中高收入群 体的住房需求市场划分为别墅式小区、花园式公寓小区和高 层精品小区。开发商在综合分析国家宏观环境、微观环境、 企业的资源和地块的特点后，最终选择了花园式公寓小区， 并在产品定位时引入国家小康示范工程的概念和标准，通过 对住宅产品设计、配套、科技含量、设施等方面的不懈追求， 最大限度地满足了目标客户的消费偏好 。
4. 市场细分的原则、依据 （1） 细分原则 A. 可测量性原则 B. 可进入性原则 C. 可盈利性原则 D. 稳定性原则
【例】深圳万科集团在1997年确定了房地产开发为核心业务， 通过认真分析研究，该集团将国内的房地产市场分为北部、 东部、南部三大片区，并制定了通过深圳、北京、天津、上 海这些核心城市的房地产开发，以带动周边大中型城市房地 产业务的企业发展战略。 【例】香港钧壕集团以收入作为细分变量，将深圳的房地产 市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场，通过大 量的市场调研、科学分析，并结合企业所拥有的资源优势， 该集团选择了面广量大的低收入群体作为自己的目标市场， 并有针对性地开发了德福花园项目 。
命名：单一支配型细分市场，混合 支配型细分市场等
后续——选择有效细分市场，结合经营目标、经营费用和市
场特性，计算市场规模、效益和风险，制定营销策略
（2）市场细分的阶段
第一轮：投资机会问题 第二轮：确定目标群体
及其特殊要求
针对市场总供求关系，确定项目的类 型、区位。 针对消费者的市场定位，包括消费群 体、建设等级、价格定位
1. 房地产目标市场的含义 房地产营销者在市场细分的基础上，经过评价 和筛选后决定要进入的市场。
细分市场的评价
——三个方面：细分市场的规模和发展前景； 细分市场结构的吸引力；企业的目标和资源。
目标市场应具备的条件：
足够的规模，良好的发展前景； 较好的盈利能力； 符合企业经营目标和资源水平； 有一定的竞争优势。
4. 市场定位的方式 对抗最强竞争对手的定位； 避开强有力竞争对手的定位； 反向定位；重新定位； 对竞争对手进行再定位
5. 市场定位的内容 （1）产品定位：依据目标市场而构思出的具有与众不同价
值的房地产产品方案。
（2）客户定位：项目针对哪些消费群体、产品差异对消费
行为的影响程度和方式如何、消费者的消费习惯是什么等。
目标市场：深圳市及周边地区拥有千万资产人士。虽然这一 目标市场十分狭窄，客户群体容量也十分有限，但这部分群 体存在着有效需求。
【例】北京红石实业公司集中有限资源，先后在北京 开发了SOHO现代城，在海南开发了高档海景别墅。
目标市场：北京居家办公市场；金领人士。
【例】北京市天创房地产开发公司精心打造高层住宅 项目天缘公寓。该项目位于北京市宣武区白纸坊和西 二环交汇口，项目总建筑面积7 万平方米，公寓户型 从 75 ～ 193 平米，涵盖了二室二厅、三室二厅、四室 二厅等多种规格。
其他
商住楼、综合楼等
高收入、中等收入、低收入者
购买力 消费者 偏好
年收入
低层、小高层、高层建筑 绿化、物业管理、建筑风格、建筑名称 其他
多维变数法
老年人 高收入 中收入 低收入 中年人 青年人
住宅市场 市中心 普通住宅 市郊 公寓 别墅
联排式别墅
独立式别墅
其他
环 境
房 型
室 内 设 计
绿 化
物 业 管 理
细分程度的提升
细分市场：市场上规模较大、易于识别的顾客 群体。通常能吸引几位竞争对手。
弥隙市场：市场上比较狭窄的特定消费者群体。 通常只能吸引一个或少数几位竞争者。
细分的极限：定制营销
3. 市场细分的意义
（1）发现市场机会并进入市场。
（2）集中资源，提高竞争力。 （3）掌握需求者的特征，制定和调整营销策略。
电子行业技术人员及相关服务人员；电信业职员；普通公务员；教育系 统年轻从业人员；贸易公司职员；百货公司职员；航空公司职员等。
居住区域：主要集中在石厦、新洲、益田村、皇岗村、福田保税区、
福民新村、海滨广场、福华新村、岗厦、福田南、福星路、福华路、华 强北、华富村、华新村、上步、南园路、东园路、白沙岭、冬瓜岭、八 卦岭、莲花北、莲花一二三村、梅林。
可集中资源，实现专业 单一产品被替代风险 化
易于掌握市场和树立信 单一消费群体支付能 誉 力下降风险 可在细分市场和产品间 对企业实力要求极高 分散风险 可保证效益 对企业经营能力要求 极高
子市场1 产 品 一 产 品 二 产 品 三
子市场2
子市场3
不同目标市场模式或范围示意图
4. 目标市场营销策略：无差异、差异性、密集营销
投资客：追求高投资回报率及零风险投资，注重投资的升值潜力，
希望投资不会花费太多的精力和财力。
个体经营者：租住、工作在项目周边，有一定的经济积累，更注
重资金的周转，比较节俭，对居住安全有更高的要求。
深港家庭：要求较高的私密性及安全感（投资方面和生活方面），
要求临近口岸或交通便捷。
二、房地产目标市场的选择
居住状况：租住商品房、福利房、公司宿舍。 家庭结构：比较简单，绝大多数为两口之家，部分为单身。
2. 目标客户群的层面划分及其行为特征
公司白领：年轻、自信，追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受
过高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，希望尽早拥有独立的生活 空间，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜爱咖啡、网络和音乐， 比较感性，喜欢包装精致、品位高尚的商品。
营销组合 营销组合1 营销组合2
整体市场 细分市场1 细分市场2 …… 整 体 市 场 整 体 市 场
营销组合
细分市场1 细分市场2 ……
三、房地产市场定位
1. 房地产市场定位的含义 房地产企业根据目标市场上的竞争情况和企业自身 条件，确定本企业及产品在消费者心目中的地位， 使产品具有一定特色，适应目标市场一定的需求和 爱好。
【例】深圳的金雨豪园复式豪宅项目，开发商在对深圳市高 收入群体的需求进行摸底时，发现部分高收入群体对楼盘的 位置、地段很讲究，他们希望自己的邻居是和自己处于同一 层次、有共同品位、有共同语言的人。为此开发商根据高收 入群体的心理因素，将他们的需求市场划分为独立式别墅、 联排式别墅、空中别墅和复式豪宅，并选择了其中的复式豪 宅作为目标市场 。
小型企业 使用率 购买目的
大用户 购买频率 品牌商标的 忠诚度
购买 行为
使用者地位 追求利益 购买批量 购买周期 对价格、服务的 其他 敏感程度
5. 市场细分的方法 单维变数法 细分变量
住宅
细
分
市
场
低档、中档、高档、别墅 一厅一房、一厅二房等
用 途
商业用房
写字楼 厂房
商店、餐馆、购物中心、超市
A级、B级、C级 标准厂房、专用Байду номын сангаас房
2. 市场细分形成
（1）大量市场营销 特点：大量生产，通过众多渠道，大量推销； 背景：产品供不应求，生产观念。 （2）产品差异市场营销 特点：生产并销售差异化产品； 背景：产品供过于求，自由竞争。 （3）目标市场营销 特点：以满足目标市场来进行生产和销售； 背景：生产和消费的矛盾加剧，以消费者为中心。
购买动机
使用频率 其他
使用者地位 购买频率 对渠道的信 对价格、广告和 赖度 服务的敏感程度
生产者市场细分
标准 地理 因素 用户 行业 用户 规模 国界 资源 交通条件 冶金 机械 航空 大型企业 小用户 具体因素 区域 自然环境 生产力布局 煤炭 服装 船舶 中型企业 其他 地形 城乡 其他 军工 纺织 化工 气候 城市规模 食品 森林 其他
第三轮：挖掘项目个性和
卖点
基于消费者心理和行为特征的特殊 要求
【例】深圳某一小户型目标客户细分描述 1. 目标客户描述
年龄：28～30岁之间。 置业用途：80～87％的客户为自用；其他为投资。 客户类型：公司白领；收入比较稳定的公司一般职员；投资客（含二
次以上置业者）；个体经营者；深港家庭。
职业：银行职员；证券公司从业人员；律师；卫生系统年轻从业人员；
2. 房地产市场定位的目的
目标市场选择 市场细分 市场调查
有 竞 争 者 无竞争者
定价以获得合理利润
竞争策略 市场定位：低成本、差异性
相应的产品、价格、渠道、促销策略
3. 市场定位的战略 （1）根据产品本身的特性进行定位 （2）针对竞争者的产品进行定位 （3）根据消费者的特色进行定位 （4）根据不同产品种类进行定位
模式 内容 优点 缺点
单一市场 选择一个细分市 集中化 场，集中营销 选择性专 选择若干不同细 业化 分市场分别营销
易于掌握市场、树立信 消费者意愿下降或竞 誉，实现专业化分工 争者进入风险 可以在细分市场间分散 对企业资源要求高 风险
产品专业 选择若干细分市 化 场开发一种产品
市场专业 选择一个细分市 化 场开发不同产品 全面覆盖 大量定制 面向市场开发各 种类型物业产品 按照每个消费者 的要求大量开发
2. 目标市场选择的程序
可衡量性 可获得性 可收益性 可行动性
市场规模和增长 市场结构吸引力 企业目标和资源
目标市场选择 （项目方案策划） （项目方案策划可行性分析）
市场规模 资源条件 环境条件 盈利因素 风险因素 政策因素
（有效性评估、可行性评估）
细分市场评估
市场细分
市场调研
3. 目标市场选择的模式
（3）形象定位：如何让消费者理解产品的内涵、如何对产
品的特点进行描述和提升、如何让消费者对项目产生认同感而 发生购买行为等。