2009年一季度上海高端住宅市场研究报告
房地产之上海高档别墅市场研究简报版可编辑
房地产之上海高档别墅市场研究简报【最新资料，WORD文档，可编辑修改】【第一章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。
按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。
外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。
再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。
直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。
关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。
由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。
近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。
在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。
上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK
上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交 二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 23
板 宅 新板 天块 地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新 外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴 板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
2021/8/19
10
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
2021/8/19
2009年10月18日，“金·悦·人 生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集 团、财富人生、第一财经携手时 代人物闪耀浦江生活盛典”在上 海白金湾盛大开幕。悦榕集团正 式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
2021/8/19
16
2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上 政
政 策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策
2009年上海西部高端别墅市场状况
平均每套占地面积
总价 生活配套 8 销售状况
约2000㎡/套
3000----9000万/套,(均价30000元/㎡) 国际高尔夫乡村俱乐部，亚洲最大水上运动场， “东方绿洲”等。 在售中
绿洲江南园详细描述
区位介绍 项目地处青浦朱家角生活区，临近淀山湖生态园区，其所临靠大淀湖面积有800亩，是上海地 区罕见的湖景别墅。 规划设计 小区内全部为湖景别墅，值得一提的是，绿洲江南园紧靠古镇城区，在享尽湖光水色的同时 ，还融入了浓郁的水乡生活氛围，使居住者对文化生活产生新的感觉。
318国道,沪青平高速公路等
北美建筑风格 地上372--782㎡,地下150 ㎡,花园300-1300㎡ 约1200㎡/套 单价33000元/㎡ 自然山林为风格，山林坡景别墅风情，别墅与 大自然和谐交融，内部设计合理，大气庄重。 网球场，英国学校，双语学校 目前在售中
大豪山林别墅详细描述
区位介绍 位于青浦徐泾西郊高档成熟别墅板块，虹桥的直接延伸段。随着别墅土地资源管制政策出台 ，独栋别墅将更显稀缺，性价比势必大幅攀升。周边云集众多国际学校，如上海西华国际学校、 蒙特梭利幼儿园和德法学校（2005年9月开学，在校生1500名左右），5公里左右，15分钟车程内 的闵行华漕板块，云集美国、新加坡、韩国、英国等国际学校，从小给予孩子高标准成长环境、 浓郁的国际化氛围。同时，银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套，吸引了 大量外籍与港台人士聚居此地，租赁市场火爆，区域内别墅平均月租金约25000-40000元。 规划设计 项目占地600亩，规划为六期开发。目前在售的为4期，所剩不多。5期即将上市。整个社区风 景优美，规划皆引河、堆坡制造风景，社区十分适宜居住。
25933186 9591853 26754514
2009年上海常住人口达1921万人均居住面积17.2㎡
2009年上海常住人口达1921万人均居住面积17.2㎡至2009年末，上海常住人口已达1921.32万人。
上海市统计局昨天发布了2009年上海市国民经济和社会发展统计公报。
记者了解到，去年本市城镇居民人均住房建筑面积达34平方米，全年房屋销售价格指数环比累计上涨7.4%。
户籍常住人口1379.39万统计数据显示，至2009年年末，全市常住人口总数为1921.32万人。
其中，户籍常住人口1379.39万人。
据悉，本市常住出生人口已达16.46万人。
其中，户籍出生人口为9.23万人。
常住人口出生率为8.64‰，户籍人口出生率为6.62‰。
总体来看，常住人口自然增长率为2.7‰。
其中，户籍人口自然增长率为-1.02‰。
每户家庭有1.23台电脑平均每百户城市居民家庭耐用消费品拥有量的抽样调查，反映着市民生活水平的提高。
目前平均每百户城市居民家庭拥有家用轿车14辆、家用空调196台、移动电话223部、家用电脑123台。
农村居民家庭的相应统计则为：彩电190台、洗衣机93台、热水淋浴器94台、移动电话174部、家用空调135台、家用电脑54台。
生活水平的提高也显示在“钱袋子”日渐丰满之上。
至年末，全市居民储蓄存款余额14357.65亿元，当年新增2269.23亿元。
其中，定期储蓄存款余额9733.13亿元，新增1158.43亿元。
活期储蓄存款余额4624.53亿元，新增1110.81亿元。
住房成套率达95.6%去年，上海全年竣工新建居住区配套公建设施213万平方米。
同时，旧区改造力度加大，进度加快。
全年拆除住宅建筑面积612.6万平方米，动迁居民6.54万户。
此外，完成高层旧住房综合整治1257万平方米，多层旧住房综合改造3274万平方米。
至2009年年末，城镇居民人均住房建筑面积34平方米，人均住房居住面积17.2平方米，居民住房成套率达到95.6%。
在备受瞩目的房价方面，去年全年房屋销售价格指数环比累计上涨7.4%。
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
2009深圳豪宅市场年度报告[管理资料][管理资料]
![2009深圳豪宅市场年度报告[管理资料][管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/386cc5f0b7360b4c2f3f648d.png)
2009深圳豪宅市场年度报告【第一部分：概论】本报告基于国土资源管理局数据，搜集部分二手市场及专业房地产网站所提供信息，并综合本司分析，在全面掌握深圳2009年豪宅信息的基础上以公正客观的方式总结，希望能对有需要的人士了解行业一年来的整体情况有所帮助。
2009年初，根据多项综合数据定义2009年为“深圳豪宅年”。
时至年尾，这一论断已经被市场验证，整个年度内，豪宅如雨后春笋一般蓬勃发展。
据统计，09年全市共有在售豪宅35个，累计成交7418套，，可谓蔚为壮观。
这些让09年的豪宅市场竞争异常激烈，在强大的市场较量中，呈现出许多新的特点，产品，营销策划，客户构成等方面也有较大程度上的变化，将在下文中一一予以总结论述。
报告中所提及的豪宅概念为高端住宅，为市场公认的高标准、高价格“豪宅”项目，其余普通住宅则不在本报告研究范围之内。
（注：对于“豪宅”这一概念，市场没有硬性标准，报告中的豪宅划分仅代表个人观点。
）“2009年”范围为2009年1月1日-2009年12月31日。
【第二部分：宏观政策分析】09年楼市政策从刺激到放任到引导再到抑制，最后转为遏制，政策曲线十分清晰。
也正是这样的政策，促使了房价在一年之内迅速回暖向好。
回顾一年的政策之路，主要有以下重点内容值得提及：年初的政策主要以刺激为主，《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》将个人普通住房转让营业税免征时限降至2年，同时四部委出台六大措施力挺楼市，从税收、财政、信贷等多方面促进房地产市场健康发展。
中央也重点关注珠三角发展，并在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》中明确承诺，将赋予珠江三角洲地区发展更大的自主权。
这又为深圳乃至整个珠三角地区的地产发展带来了更大的成长空间。
通过一系列政策苗头，中央已经和地方联动，酝酿出了一系列楼市振兴方案。
救市政策引发各方热议，第一季度末，政府政策也开始在表面上转为低调，将“振兴”转化为“促进平稳发展”。
2009年7月份全国70个大中城市房价情况
2009年7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
一、新建住房销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨2.3%，环比上涨1.2%。
分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.5%，环比上涨0.1%；普通商品住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.2%；高档商品住房销售价格同比下降1.7%，环比上涨1.2%。
分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，主要城市包括：宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%和西宁4.5%等；同比价格下降的城市有26个，主要城市包括：石家庄-5.5%、徐州-5.2%、深圳-4.6%、桂林-4.4%和丹东-4.0%等。
环比价格上涨的城市有63个，主要城市包括：金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%和大连1.9%等；环比价格下降的城市有3个，包括：兰州-0.4%，沈阳和泉州-0.1%。
二、二手住房销售价格同比上涨3.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月缩小0.2个百分点。
分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有42个，主要城市包括：深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%和温州6.3%等；同比价格下降的城市有25个，主要城市包括：吉林-7.8%、石家庄-7.5%、唐山-7.0%、岳阳-5.5%和济宁-5.2%等。
环比价格上涨的城市有61个，主要城市包括：深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%和长沙2.0%等；环比价格下降的城市有4个，包括：南宁-0.8%、石家庄-0.5%、呼和浩特-0.2%和惠州-0.1%。
中原地产上海豪宅市场月报09月
l 2012 年 09 月一二手市场数据
一手 公寓
成交套数 73
环比
同比
别墅
7
二手
公寓
16
别墅
5
一手豪宅总体表现
l “尚海湾豪庭”再添公寓 小面积房源比重上浮 l 成交均价止跌回升 北外滩板块涨幅显著 l 供大于求关系延续 江湾生态宝地 11 月推新 l 别墅产品交易停滞 成交个案大幅减少 l 均价回升 4 成 中高价位产品比重增长
0%
1109 1110 1111 1112 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207
500万以下
501-1000万
1001-2000万 2001
数据来源：上海中原研究咨询部
数据来源：上海中原研究咨询部
3
豪宅月报
上海中原研究咨询部|2012 年 09 月
上海市一手豪宅公寓成交区域分布图（2012 年 09 月）
200,000 150,000
元/㎡
100,000
50,000
0 1101 1102 1103
数据来源：上海中原研究咨询部
1104
1105
1106
1107
1108
1109
1110
1111
1112
1201
1202
1203
1204
1205
1206
图 6：一手豪宅公寓价格走势图（2011 年09 月-2012 年 09 月） 图 7：一手豪宅公寓单价段走势（2011 年 09 月-2012 年09 月）
从 2012 年豪宅市场来看，上半年主要依靠项目的降价和黄浦江两岸的高性价比楼盘热销带动，从而形成高端豪宅市场的 活跃。从下半年来看，上半年热销区域项目回笼一定资金，这些项目的存量逐渐减少，开发商必然会放缓营销节奏，价格互动 逐渐停滞，交易拉动再现疲态。但 9 月之后，整体将进入年度楼市交易冲刺的阶段，带动平均交易价格向上，宽松的新增供应 也会进一步刺激市场。预计会有一部分高端产品进入市场，交易短期提升的机会会增多。
上海房地产08年楼市回顾及09年展望
19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
上海住宅的发展趋势
上海住宅的发展趋势
近年来，上海住宅的发展趋势主要体现在以下几个方面：
1. 高端住宅化。
随着居民收入和生活水平的提高，上海住宅市场越来越注重品质和舒适性，高端住宅产品逐渐增多，已成为市场的主流。
2. 集约化。
随着城市精细化管理和资源环保化的要求，上海的新建住宅项目越来越注重小区内的配套设施和服务，住宅的集约化也成为市场发展的一个重要趋势。
3. 大量在售。
上海市场较多的楼盘大多数是在售状态，以应对不断增长的购房需求，特别是年轻购房者和外来人口需求的增长。
4. 网上化。
运用互联网等新媒体成为了上海楼盘宣传和推广的主要渠道，让更多的人了解到新盘的信息。
5. 智能化。
上海楼盘的购房者注重科技与舒适性的结合，因此，许多新房项目实现了智能化，精简且方便的居住环境逐渐成为了市场需要。
总的来说，上海住宅市场的发展趋势逐渐变得更加注重品质和舒适性、科技与环保相结合、集约化等方向的发展。
仲量联行上海市场调研报告
仲量联行上海市场调研报告一、市场概况上海是中国的经济、金融和商业中心之一，也是全球最大的城市之一。
随着中国经济的快速发展，上海的房地产市场吸引了大量投资者的目光。
本次调研报告旨在对上海市场进行概括性的分析和评估。
二、住宅市场上海的住宅市场一直以来都是炙手可热的投资领域。
在过去的几年里，随着人口的增长和国内外投资的增加，上海的房地产市场一直保持着稳定的增长势头。
然而，近年来政府对房地产市场的调控政策越来越严格，对购房者和开发商来说增加了一定的压力。
尽管有政策的限制，上海的房地产市场依然具有吸引力。
绝大部分的购房者都是自住需求，尤其是中产阶级和高净值人群。
高品质的住宅项目更受市场青睐，价格相对稳定。
此外，随着人们对环境质量和生活品质的追求，高品质的社区配套设施也越来越重要。
三、办公楼市场上海的办公楼市场具有很大的潜力。
随着外资企业和互联网行业的不断进入，对办公空间的需求量也在不断增加。
尤其是浦东地区的陆家嘴金融中心和虹桥地区的国际航空枢纽，吸引了大量的企业入驻。
办公楼市场的需求主要集中在高品质和现代化设施的写字楼。
随着新办公楼的投入使用，旧楼的租金和售价有所下降，因此投资者也开始关注旧建筑的改造和再利用。
四、商业地产市场上海的商业地产市场也呈现出良好的增长态势。
随着消费者对品牌和体验的追求，高端购物中心、百货商店和零售店的需求增加。
同时，餐饮业也是商业地产市场的重要组成部分。
与住宅和办公楼市场相比，商业地产市场可能更容易受到宏观经济环境和消费者信心的影响。
然而，上海作为一个全球城市，其商业地产市场具有相对较高的韧性和抗风险能力。
五、投资机会尽管上海的房地产市场面临一些限制和挑战，但仍然存在着许多投资机会。
特别是在高品质住宅、现代化办公楼和高端商业地产方面。
随着中国经济的不断增长，中产阶级和高净值人群的购房需求不断增加。
因此，在房地产的开发和销售方面仍然存在着大量的机会。
同时，在办公楼和商业地产方面，随着外资企业和互联网行业的不断发展和扩张，对高品质和现代化的办公空间和商业设施的需求也在不断增加。
2009年全国房地产运行情况与分析
2009年全国房地产运行情况与分析2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。
本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。
1、2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。
前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。
此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。
（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。
前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。
其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。
商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
房地产上海市场分析报告(2003)
2003.7 均价 8800
• 区域分布特征
全市高档住宅供应量相对集中 从 1999 年至今各区域高档住宅累计供应量来看 主要集中在浦东 徐汇和长宁三个区域 占到全市高档住宅累计总量的 67%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
与只租不卖的高档别墅比 可售高档别墅仍占少数 本季度几乎未见有新高档别墅 进入市场
价格
2001 2000 1999
价 格 分 布 结 构 分 析 (1 9 9 9 -2 0 0 1 )
.1 %
1 1 .4 %
7 7 .8 %
1 0 .5 % 1 1 .7 %
8 2 .9 %
服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月 攀升到了本季度的 17.28 美 元/平方米/月 同时 在入住率上也有小幅上升 从上季度的 83%升至 84% 物业的平均 租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度
相比服务式公寓的节节攀升 高档公寓在租赁市场较为沉寂 物业的平均租金由上季 度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月 这已是半年来的再次下滑 降幅约 13.9% 在租金下滑的情况下 入住率在这个季度上升到了 82.7% 租金下调 入住率上 升这是一个市场自我调整的结果
号 可见 在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业 几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况 这主要是缘
于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金 以为他们提供高品质的生活 本 季度中 低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长
高档公寓 尽管高档公寓的平均租金有所下跌 但该类物业的入住率有相应上升 在激烈的市场 竞争中 物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一 别墅 本季度别墅的平均入住率高达 85% 较上季飙升 5 个百分点 平均租金方面与上季基 本持平 该入住率反映出较旺盛的市场需求
2009年上海市国民经济和社会发展统计公报
4）。其中，吃的商品零售额2060.58亿元，增长14.5%；穿的商品零售 额639.9亿元，增长15%；用的商品零售额2296.21亿元，增长14.9%。分 行业看，批发零售贸易业实现零售额4395.65亿元，比上年增长14.1%； 餐饮业实现零售额761.5亿元，增长13.7%。
图4 社会消费品零售总额与增长 至年末，全市连锁商业网点达到13256家。其中，连锁超市门店3107 家，便利店4352家。全年连锁商业销售额1819亿元，与上年基本持平。 五、交通、邮电和旅游 全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值642.13亿元，比上年下降 4.2%。 全年各种运输方式完成货物运输总量76967.57万吨，比上年下降8.8%。 旅客发送总量11136.25万人次，比上年增长1.8%（见表4）。
表5 旅游设施情况
指标
单位
绝对值
星级宾馆
家
298
# 五星级
家
38
四星级
家
58
旅行社
家
923
# 经营出境旅游业务的旅
家42ຫໍສະໝຸດ 行社A级旅游景点家
50
# 5A级景点
家
2
4A级景点
家
25
红色旅游基地
个
27
# 全国红色旅游基地 个
4
工业旅游示范点
个
53
农业旅游示范点
个
18
旅游咨询服务中心
个
30
旅游集散中心站点
图5 国际旅游入境人数 六、金融和保险 全年实现金融业增加值1817.85亿元，比上年增长25.6%。 全年新增各类金融单位98家。其中，银行业9家，保险业16家。至年 末，全市有各类金融单位787家。其中，银行业132家，证券业93家，保 险业307家。至年末，在沪经营性外资金融单位数达到170家。其中，年 内新增11家。 至年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额44620.27亿元，贷款 余额29684.1亿元（见表6）。全年金融机构现金收入28079.22亿元，现 金支出29033.36亿元，现金净投放954.14亿元。
全国各地楼盘分析报告
全国各地楼盘分析报告中国各地楼盘分析报告1. 北京楼盘市场分析北京作为中国的首都和经济中心，楼盘市场一直以来都备受关注。
近年来，随着城市化进程的推进和投资热情的不断增长，北京楼市持续火爆。
尤其是核心区域的许多高端楼盘，供不应求。
然而，限购政策和楼市调控措施对市场起到了一定的调控作用，使得楼市出现了一定的调整。
2. 上海楼盘市场分析上海作为中国最具国际化的城市之一，楼盘市场也非常繁荣。
与北京相比，上海的楼市规模较小，但却颇具活力。
近年来，随着上海自贸区的设立和金融改革的推进，一些新兴产业如金融、科技等取得了迅猛发展，推动了楼市的繁荣。
高端住宅项目、写字楼和商业地产成为市场的主要关注点。
3. 广州楼盘市场分析广州作为中国南方的重要城市，楼盘市场也颇具潜力。
广州市内有许多高端楼盘项目，吸引了大量投资者的关注。
此外，随着广州南沙自贸区的建设，楼市的发展速度更加迅猛。
尽管楼市调控政策的实施对市场的影响较大，但广州楼市仍然具备较高的增长潜力。
4. 成都楼盘市场分析成都作为中国西南地区的经济中心和文化中心，楼盘市场也呈现出蓬勃发展的态势。
成都的楼市受到了政府的大力支持，不断推出各种优惠政策以吸引投资者。
成都的房地产项目多样化，既有高端住宅，也有商业地产和写字楼。
近年来，随着高新技术产业的发展和人口流入的增加，成都楼市表现出较高的增长潜力。
5. 深圳楼盘市场分析深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，楼盘市场一直以来都非常活跃。
深圳的楼市高度依赖于科技和金融行业的发展。
近年来，深圳的科技创新成果不断涌现，吸引了大量高科技企业和创业者的入驻，进一步推动了楼市的发展。
高端住宅项目和科技园区的建设成为市场的主要亮点。
总结：从以上报告可以看出，中国各地的楼盘市场都具备很大的发展潜力。
不同城市的楼市受到地区经济发展、政策支持和人口流动等多重因素的影响。
尽管楼市调控政策对市场起到了一定的影响，但随着城市化进程的不断推进和人们对于居住环境的不断提升需求，楼市仍然保持着较高的增长潜力。
中国房地产市场研究2009年3月刊(简版)
中国房地产市场研究2009年3月刊（简版）2009年3月份，全国整体市场成交量出现“井喷”，大部分城市3月市场成交量同比环比均有大幅增长，其中约半数城市成交量创下了08年以来的新高。
连续多月成交量的持续回升，推动市场存量不断去化，多数城市可售面积近几个月来呈现持续下滑的态势。
总体来看，一季度在政策救市、刚性需求集中释放的推动下，市场成交明显回升。
在刚性需求集中释放阶段过后，特别是部分城市后续供应量不足，将阻碍市场成交量的进一步快速增长，我们预计市场仍将保持平稳。
一、政策——国内政策环境相对稳定地方救市政策仍积极3月份宏观政策面相对平稳，政策环境依然保持了较为宽松的态势。
由于房地产行业小阳春的出现，各地成交量大幅反弹，使得房地产救市政策方面进入静默期，短期内不会出台全国层面的较大力度的救市政策。
但房地产行业仍为重点扶持的对象，央行对房地产企业和住房消费的信贷支持力度的加大，从侧面反映出政府对房地产行业的扶持倾向。
虽然全国性救市政策未出，但地方政府却从未放松救市，仍不失时机的采取积极措施加大救市力度。
4月初天津、武汉等市相继出台了力度颇大的扶持政策，有望促使房地产市场进一步回升。
2009年3月全国及地方重要政策列表二、经济——积极信号更为明显，宏观经济有望摆脱危机阴影从国内经济月度走势来看，一季度我国GDP增速虽继续回落，但环比降幅已有所收窄。
3月除CPI、PPI等物价指数和进出口增幅等指标继续下行外，其它包括发电量、PMI以及投资等增长系列数据都有好转，我国宏观经济好转的积极信号更为明显。
此外，对消费的鼓励性政策也导致汽车、房地产等先行行业明显反弹，产品出现旺销局面。
这表明中央前期的宏调措施正在显效，国内经济有望逐步趋稳。
这些信号预示2季度中国经济环比将出现明显反弹。
宏观经济有望在政策扶持下摆脱全球危机的阴影，重新进入内生式增长的轨道。
宏观经济数据三、投资——房地产行业部分指标出现止跌回升迹象从国家统计局的数据来看，房地产景气指数连续15个月下行，但已初显企稳迹象。
2009年上海市房地产情况
2009年上海市房地产情况2009年上海市房地产情况提要：2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。
其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。
房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。
然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。
一、2009年上海房地产回顾1、房地产政策回顾全国房地产政策一览上海房地产政策一览提要：2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。
其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。
房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。
然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。
2、房地产市场回顾(1)房地产投资情况2009年全国房地产情况数据来源：国家统计局数据来源：上海市统计局2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。
其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。
房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。
然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。
2009年月度上海商品房施工情况单位：万平方米数据来源：上海市统计局2009年上海商品房施工面积9961.6万平方米，比上年下降4.1%。
其中商品住宅施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。
数据来源：上海市统计局2009年，上海商品房新开工面积2490.63万平方米，比上年下降3.7%。
其中商品住宅新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。
数据来源：上海市统计局2009年，上海商品房竣工面积2104.98万平方米，比上年下降15%。
其中商品住宅竣工面积1508.81万平方米，下降15%。
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2009年一季度上海高端住宅市场研究报告
2009年04月29日来源：方方地产咨询机构
[提要]方方地产针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
楼市交易数据显示，09年第一季度上海高端住宅市场成交量出现一轮比较明显的上升走势，浦东仁恒河滨城、世茂滨江花园等市中心高端楼盘的成交量屡屡登上各大排行榜，此现象引起了上海楼市第三方研究机构——方方地产咨询机构的关注，针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
高端住宅定义说明：本研究中所指高端住宅包括：高端公寓（单价2.5万元/㎡以上）；
大势转好，那么高端住宅呢？——高端住宅交易量分析
高端公寓市场伸缩度强于大势
（注：4月市场份额数据以“4.1-4.15数值*2”估算）
如上图所示，研究表明09年3月单价2.5万元/㎡以上的高端公寓产品市场成交量共计10.58万㎡，其在全市公寓整体市场成交量中所占的市场份额为6.83%，环比09年2月成交量约提高了3倍，其市场份额的增长率也大大超过全市商品住宅市场份额的平均提升比率，由此可以看出，从今年2月到3月间，高端公寓产品在整体公寓市场中所占份额的提升程度（市场伸缩度）强于大势。
事实上，从历史经验来看，此现象也并非今年本轮上升行情中所独有。
在08年上半年的市场上升行情中，我们看到高端公寓产品的市场份额也曾表现为大幅跳高的行情走势，而在08年下半年的市场下行通道中，此部分市场份额也大致表现为逐月走低。
由此我们得出：高端公寓市场伸缩度强于大势。
另外，将高端公寓市场按单价进行更细致的拆分后，我们发现：不同单价段的公寓产品在今年一季度的成交表现还有不同。
单价在2.5-3.5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数为208套，环比08年下半年上升了57%，已接近07年下半年的常态水平；单价在3.5-5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数高达115套，环比08年下半年翻了一番，已经在向历史高位08年上半年的水平靠拢；而单价在5万元/㎡以上高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数仅为3套，仍在低位水平，成交套数并没有随着这轮市场的交易回升行情而出现提高。
交易上行中，价格走势如何？——高端住宅价格分析
方方地产针对高端住宅交易价格的研究数据显示，09年一季度，上海新开盘房源中有25%的新盘有提价现象，除部分楼盘售价高过前期销售产品外，还有部分楼盘开盘价格高于前期对外报价的现象。
但在提价的公寓楼盘中，有九成提价楼盘的销售价格都是低于2.5万元/㎡的中、低价楼盘。
与之相反，在高端住宅方面，其市场走势却没有如此乐观，09年第一季度与前期相比降价的高端公寓和别墅楼盘个数分别增加了8%和18%，并且后市降价范围还有逐步扩大的趋势。
高端公寓调价比重：降价盘较去年四季度增多8%
本机构针对目前上海市场上53个在售的高端公寓项目进行了价格调研，研究表明，09年一季度相比08年四季度价格下降的楼盘占楼盘总数的比例共计38%，而08年下半年相比08年上半年价格下降的楼盘占楼盘总数的比例共计30%，也即今年一季度的高端公寓市场上降价盘较去年四季度增多8%，而同期报价提升的楼盘比例却减少了11%。
举例而言，浦东陆家嘴板块的世茂滨江花园，前期价格均为5万元/㎡以上，而在今年3月1日到4月15日期间的成交均价则降低至35376元/㎡，该盘的降价销售获得了成交量提升的有效反馈，据统计，该盘在3月1日到4月15日的一个半月间成交公寓房源130套，回笼资金10.51亿元。
而长宁、静安、普陀三区交汇处的长宁八八中心成为为数不多的报价提升楼盘之一。
该盘在今年3月开盘的一批新房源报价同去年底首次开盘价相比上涨了8%，但调研发现，该盘首次开盘价已低于区域二手公寓的均价水平，实属低开，由此一季度的报价上浮可谓是价格的合理回归，就目前价格水平来看也并未超出区域同类公寓均价范围。
客户结构有变化吗？——高端住宅客源结构分析
受因于去年的世界金融危机，方方地产认为包括港澳台籍客户在内的外籍客户在今年第一季度的购房行为预计有所减少，为了验证这一设想，我们对一季度高端住宅物业客源结构以及其与08年各个季度之间客户结构有变化吗？——高端住宅客源结构分析
受因于去年的世界金融危机，方方地产认为包括港澳台籍客户在内的外籍客户在今年第一季度的购房行为预计有所减少，为了验证这一设想，我们对一季度高端住宅物业客源结构以及其与08年各个季度之间的变化进行了对比研究。
高端公寓：2008年四季度以来，单价越高，境外客户萎缩越显著
研究结果表明，09年一季度上海和外地客源所组成的大陆客户在高端公寓购房客户中占比合计达97%，而在08年下半年的金融危机影响下，原本作为高端公寓重要购买力之一的境外客户群大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占购房客户总数的3%。
另外，以上的趋势图还显示，去年四季度开始，单价越高的高端公寓，境外客户萎缩越是显著。
单价5万元/㎡以上的高端公寓外资购房比例已从最高峰时期的34%降至目前的6%。
（二）二手高端公寓：买卖失衡，价格空间遭打压
同时，从高端公寓的二手房市场来看，从08年第四季度起，部分境外客户迫于其国籍国的经济压力开始抛售位于上海的二手高端物业，这一行为从一定程度上折损了该部分二手高端物业的售价或租金。
另外，还有部分项目采取转租为售的销售策略（如静安区经典茂名公寓和长宁区古北国际花园），这些现象综合作用，成为打压目前市场上在售一手高端公寓的价格空间的因素之一。
以长宁区二手房市场表现为例，由上图可以看出，该区在08年第二季度达到的买卖均衡状态已被打破，从第三季度开始，买方市场中外籍客户所占比重大幅萎缩，而抛售物业的卖方市场中外籍客户所占比重提高了2.3个百分点，从一个侧面反映出外籍客户在金融危机发生以后的置业心态转变。
由此，从一季度的销售情况来看，目前的高端住宅市场上，自住客已成为市场最重要的客源。
从需求特征来看，高端住宅产品的市场需求以财富占有为主，尤其在金融危机发生之后，持币观望者增多。
高端公寓：2008年四季度以来，单价越高，境外客户萎缩越显著
研究结果表明，09年一季度上海和外地客源所组成的大陆客户在高端公寓购房客户中占比合计达97%，而在08年下半年的金融危机影响下，原本作为高端公寓重要购买力之一的境外客户群大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占购房客户总数的3%。
另外，以上的趋势图还显示，去年四季度开始，单价越高的高端公寓，境外客户萎缩越是显著。
单价5万元/㎡以上的高端公寓外资购房比例已从最高峰时期的34%降至目前的6%。
（二）二手高端公寓：买卖失衡，价格空间遭打压
同时，从高端公寓的二手房市场来看，从08年第四季度起，部分境外客户迫于其国籍国的经济压力开始抛售位于上海的二手高端物业，这一行为从一定程度上折损了该部分二手高端物业的售价或租金。
另外，还有部分项目采取转租为售的销售策略（如静安区经典茂名公寓和长宁区古北国际花园），这些现象综合作用，成为打压目前市场上在售一手高端公寓的价格空间的因素之一。
以长宁区二手房市场表现为例，由上图可以看出，该区在08年第二季度达到的买卖均衡状态已被打破，从第三季度开始，买方市场中外籍客户所占比重大幅萎缩，而抛售物业的卖方市场中外籍客户所占比重提高了2.3个百分点，从一个侧面反映出外籍客户在金融危机发生以后的置业心态转变。
由此，从一季度的销售情况来看，目前的高端住宅市场上，自住客已成为市场最重要的客源。
从需求特征来看，高端住宅产品的市场需求以财富占有为主，尤其在金融危机发生之后，持币观望者增多。