2021年以案说法：在一房二卖的情况下,商品房网签登记不具有物权变动性质

2021年以案说法：在一房二卖的情况下，商品房网签登记不具有物权变动性质，也不是阻碍第三人善意取得的依据，在均未办理房屋所有权转移登记的前提下，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，人民法院予以支持。

人民法院在审理一房二卖的情况下，如果双方的买卖合同均合法有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。

案例：2018年8月5日，金某（买受人）与东鑫公司（出卖人）签订1801010938号《商品房买卖合同》，赵某为共有人，东鑫公司将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号商品房出卖给金某、赵某，房屋建筑面积129.57平方米，单价为每平方米3653.15元，总价款47.339万元。合同约定：2018年8月5日付款现金20.3339万元，缴纳比例42.96%；剩余房款27万元，采用商业银行贷款。2018年8月5日签订合同当日，金某、赵某支付房款20.3339万元，2018年9月18日交存

维修基金10041.70元。因金某个人原因该房屋未能如期办理出贷款，东鑫公司于2019年3月17日短信通知金某于2019年3月20日前补齐剩余房款，逾期将解除合同。因金某未按期补交剩余房款，东鑫公司于2019年4月10日向一审法院起诉金某、赵冉彤，要求按合同约定解除合同并支付违约金，金某、赵某提出反诉。2019年9月20日，一审法院作出（2019）豫1302民初2970号民事判决书，判决金某、赵冉彤向东鑫公司支付全部房款及违约金。后东鑫公司不服提起上诉，2019年11月28日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终7407号民事判决书，判决金某、赵某于本判决生效之日起十日内向东鑫公司支付剩余购房款270000元及违约金，其违约金以270000元为基数，自2019年4月7日起按日万分之三标准支付至房款付清之日止；驳回东鑫公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年12月4日生效。判决生效后，因东鑫公司拒绝接受金某、赵冉彤交付的房款及违约金，金某、赵冉彤于2019年12月4日通过南阳市智圣公证处提存该款项，同日，南阳市智圣公证处公证员余建涛通过邮寄方式向东鑫公司告知提存事宜。2014年12月18日，东鑫公司与于某签订《工程劳务分包合同》，东鑫公司将东鑫中央公园2#楼分包给于某。2019年3月25日，东鑫公司（甲方）与于某（乙方）签订《协议书》，约定按目前形象进度应支付于某劳务承包费6760000元，已支付4624000元，下欠2136000元，因东鑫公司资金周转缺口大，为确保项目进度，将2#楼一单元1801室房屋，按每

平方米6000元，抵偿给于某。2019年3月28日，东鑫公司（甲方）与于某（乙方）签订《【东鑫中央公园】商品房认购协议书》，约定乙方指定认购的商品房为东鑫中央公园2栋1单元1801号，该房屋的用途为住宅，约定建筑面积为129.57平方米（最终面积以产权登记面积为准），优惠后该房屋的实际成交总价为777420元，首付100%即777420元。同日，东鑫公司向于某出具收据“入账日期：2019年3月28日交款单位：于某人民币柒拾柒万柒仟肆佰贰拾元整收款事由2-1-1801房款2019年3月28日”。2020年8月1日，于某交纳东鑫中央公园2-1-1801房屋的大修基金、服务费、燃气费、物业管理费、城市垃圾处理费等费用。2020年11月4日，经一审法院现场勘验，宛城区汉冶街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号房屋位于某鑫中央公园2号楼1单元18层1801号，东鑫公司已将该房屋交付给于某，且该房屋正在装修中。另查明，金某、赵某与东鑫公司签订的1801010938号商品房买卖合同已经网签。金某、赵某向一审法院起诉请求：1、判令东鑫公司交付位于宛城区汉冶街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号房屋并按合同约定办理房产证；2、判令东鑫公司按合同约定支付逾期交房违约金，自2019年10月2日起至实际交房之日止（按已交付房款日万分之一暂计至起诉之日共14507.53元）；3、诉讼费用由东鑫公司承担。

审理：一审法院认为，本案争议的焦点是：一、“一房数卖”

的合同效力。本案中一套房屋之上存在两个买卖合同。本案中金某、赵某与东鑫公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且经过网签，合法有效。东鑫公司与于某签订的《商品房认购协议书》约定了当事人姓名、商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间等主要内容，东鑫公司以应当支付给于某的劳务费抵偿于某应交付的房款，并向于某出具收据，东鑫公司与于某签订的“商品房认购协议书”应认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，双方已实际履行，东鑫公司已将房屋交付给于某，且根据现有证据不能证明于某有过错或东鑫公司与于某存在恶意串通。金某、赵某称于某应当在购买房屋前到房屋登记部门查询房屋备案情况且应当知道金某、赵某与东鑫公司之间解除合同的诉讼结果，因商品房网签备案并不具有物权公示效力，且要求直接从开发商处购买房屋的买受人查询房屋网签情况也不符合交易习惯，不能据此认定于某存在过错，并且于某与东鑫公司签订的房屋认购协议时间是2019年3月28日，东鑫公司通知金某补齐房款期限是2019年3月20日，逾期将解除合同，在金某未补交房款的情况下，东鑫公司与于某签订了商品房认购协议，因东鑫公司拖欠于某工程款在先，并不能据此认为于某与东鑫公司恶意串通，因此东鑫公司与于某签订的合同亦合法有效。二、先行接受商品房交付的买受人与先行办理商品房网签备案的买受人的权利顺位。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权

设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。占有是对标的物事实上管领的法律事实，虽然不动产物权变动以登记为准，但由于事实上的管领具有对外公示的效力，有物上请求权保护，性质上优先于一般债权。因此，在均未办理房屋所有权转移登记的前提下，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，应予支持。因于某已实际占有房屋并主张房屋应归自己所有，金某、赵某与东鑫公司之间的商品房买卖合同目的已不能实现，金某、赵某诉请东鑫公司交付房屋并办理房产证一审法院不予支持。三、关于违约金问题。金某、赵某请求东鑫公司按合同约定向其支付逾期交房违约金，按已交付房款日万分之一，自2019年10月2日起至实际交房之日止，金某、赵某与东鑫公司签订“商品房买卖合同”约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。现金某、赵某请求东鑫公司按已付款的日万分之一向其支付违约金，是以双方继续履行合同东鑫公司逾期交房为前提，现金某、赵某与东鑫公司签订的“商品房买卖合同”无法继续履行，金某、赵某据此主张违约金，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理