项目成本管理培训(龙湖)
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。
中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。
（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。
c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。
（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。
成本管理-龙湖成本管理讲座 精品
湖
➢ 成本管理的几个要素
进
➢ 目标成本管理
行
➢ 招投标管理
成
➢ 合同管理
本
➢ 材料设备采购管理
管
➢ 签证变更、资金计划管理 ➢ 动态成本管理
理
➢ 结算管理
的
➢ 成本信息化管理
方
➢ 考核
法
龙 湖
成本管理的几个要素
进
行
➢ 管理主线---目标成本
成
➢ 管理核心---合同管理
本
➢ 目标成本与实际成本的转换点---招投标
行
方保成活和栽植；
成
三、预留签证变更费用，比例一般为8-10%；
本
四、考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用；
管
五、为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃， 石材和用量较大的面层材料采用甲供方式；
理
六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依
1、事后算账
式
2、无法预控风险，无法保证利润的实现
3、管理范围过窄
成
本
➢ 开发速度的加快
管
1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判
理
断；
的
2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足 市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在
原
的项目开发要求了。
因
进
合理利用资源的要求
期间费用 销售费用
为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%）， 其中营销设施建造费 用含在开发成本中
财务费用
为了获取开发资金而发生的成本
管理费用
龙湖集团工程管理手册
龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。
本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。
本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。
通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。
无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。
本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。
通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。
总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。
2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。
在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。
首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。
我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。
因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。
其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。
在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。
我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。
龙湖地产项目启动会指引课件(1)
明确下次决策时点、责任人等 。 4、凡是下列情况都应增加计划的控制点：职能间交叉的、与外界
政府批准有关的、分供方第一次合作的、员工能力弱的，组织 在这个工作包上没有经验和把握的。
项目一二级计划（启动）
指引
5、将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点，尽可能在工作计 划中明示成项目计划节点并落实责任人、决策质量、成果标准 等。
《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》
（人均效率要求高于行业平均水平的30%，需要经物业、商运 的同意）
成果整理及审批
项目负责人负责会议成果的整理 在“OA－项目阶段成果管理－项目启动阶段”，提交审批
会议内容
项目定位 体验区选址、定位及开放计划 项目建造标准（启动） 项目景观方案 项目目标成本（启动） 项目一二级计划（启动） 《投资分析模型（启动）》
项目定位
目标客户群 标杆客户是谁？ 产品的调性是什么？
产品定位
特定户型价值挖掘： 户型及单体组合平面 总图 外立面 机电设备定位： 景观思路（单独阐述）
龙湖地产项目启动会指引
设计研发部
目录
召开项目启动会的原则和目 会议准备 会议内容 会议成果
原则、目的
1、作出项目土地取得后第一次决策。 2、明确项目成功标尺及具体指标 3、对项目进行沙盘推演 4、识别项目风险点，提出预案。 5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。 6、针对目标和工作范围 7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；
启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。
项目成本管理培训(龙湖)(优选.)
217978 土地面积
217978 土地面积
217978 土地面积
217978 土地面积
2100 建筑面积
50709 建筑面积
5237 建筑面积
112133 建筑面积
307303 建筑面积
41325 建筑面积
82410 建筑面积
销售收入
612964 建筑面积
205
44685490
期间费用
9
10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息、税金等 员工工资、福利等
房地产主要成本费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
成本管理的有效方法
----目标成本管理
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
目标成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控
制成本
l 目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于做到心中有数：“算了 再做” 而不是“做了再算”
天津龙湖供应链管理培训考试
天津龙湖供应链管理培训考试您的姓名： [填空题] *_________________________________一、判断题（每题6分）1、龙湖邀请招标，首轮开标时需要邀请所有投标单位到场参与 [判断题] *对错(正确答案)2、某项目招标，投标单位共3家，首轮开标后，技术标评标有1家单位不合格，则剩余两家进行议标确定定标单位 [判断题] *对错(正确答案)3、收入和成本是公司最重要的两个核心，所有部门都是为了这两个核心服务。
[判断题] *对(正确答案)错4、供应链是负责公司成本管理的部门，成本管理只需要供应链一个部门发力。
[判断题] *对错(正确答案)5、成本是由供应链负责生产，并分配给各个部门的。
[判断题] *对错(正确答案)二、选择题（每题8分）1、不复杂的招标，从设计图纸和工程需求资料完善，到定标会，共需多少天.（）[单选题] *A.30天(正确答案)B.23天C.22天D.15天2、以下哪项不是招标启动会要汇报的内容。
（） [单选题] *A.招标内容B.工程量清单(正确答案)C.投标单位D.商务条件3、龙湖邀请招标入围单位数量最少多少家。
（） [单选题] *A.2B.3(正确答案)C.4D.54、供应链通过（）这个跳板，来实现的对销售收入的服务 [单选题] *A.财务B.投资C.大运营(正确答案)D.人力5、以下哪条不是目标成本管理的特征。
（） [单选题] *A.上限B.下限(正确答案)C.不可触碰D.红线三、问答题（每题30分）1. 请根据Excel，完成定标报告中的套算表格（30分）请于今晚之前完成，并微信截图答案部分私聊发给佳欢。
龙湖地产组织架构
一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述z龙湖集团运营管理体系z 上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系1.2.11 岗位及职能描述：项目成本经理y直接上级：项目总监y间接上级：造价采购副总（总监）、成本中心总监y直接下级：专业工程师、行政专员汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目工程预（结）算编制，站在甲方的角度，审核造价咨询公司或造价工程师审核的预（结）算，提出调整修改意见，控制工程造价；组织编制和执行《项目工程造价管理大纲》y组织编制项目资金计划，控制工程款的拨付，保证工程的顺利进行及资金的合理利用；组织编制项目造价工作计划、控制造价工作进度，动态执行和定期分析总结y组织项目目标成本的编制、分解、执行管控和反馈调整；监控工程中发生的超预算成本和竣工后的后续成本；组织进行项目现场签证、设计变更费用审核及统计分析；组织进行项目历史成本数据收集及统计分析；编制成本简报，及时准确反映项目动态成本及在满足功能和设计效果的前提下，提出合理的控制造价的建议和意见y根据公司工程项目发展的需要，在公司经营和成本的目标确定以后，组织工程项目的报价、起草工程报价要求、主持报价单位评选、报价分析起草及送审。
起草施工合同和各类分包合同，主持合同谈判，把握合同主动权y 主动、及时、有效地组织收集国家、市场和行业（特别是竞争对手）的造价政策、资源、信息职能职责1.2.12 岗位及职能描述：项目营销经理y直接上级：营销副总y间接上级：项目总监、营销中心总监y直接下级：项目策划主管（专员）、项目营销主管、置业顾问、销售支持汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目层面的市调和竞争、客群分析，为营销决策提供基础y在项目建设之初，组建销售团队并提出要求y负责提出项目营销策略，包括项目定位、定调、目标人群、竞争策略、销售节奏设计、定价等y在项目阶段性成果确定价基础上，有一定的价格浮动建议权。
龙湖集团运营体系组织架构-2022年学习资料
PM0及其相关概念定义-生-[PM0定义]：Project Management-Office->即：地区 司项目运营决策机构」-[PM0最高负责人（主持人）]：地区公司总经理->以下情况，由PMO最高负责人作最后 决定：-≥当PM0成员之间不能达成共识->不能实现相互承诺->资源不能完成相互支持和配置时-[PM0召集人 ：由地区公司总经理任命->负责审核PM0会议议题->负责除PMO会议决策以外的项目沟通、协调和管理-[PM 成员]：地区公司各职能负责人（部门经理）
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记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单
龙湖成本管理体系思路
新项目可研
规划设计
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存
成本管理工作的重心提前
205 350 140 1800 1800 1500 2100 1600 1600 2100 2% 648 77
成本测算
44685490 76292300 30516920 3780000 91276200 7855500 235479300 491684800 66120000 173061000 3450441 60070472 397200672 47198228
公司总经理 公司运营总监
设计研发部 工程管理部
成本管理部
营销部
计划财务部
项目负责人
项目1 研发专员 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项 项目研发经理 目 项目工程经理 部 项目成本经理
项目营销经理 项目财务经理
项 目 2
项 目 3
项 目 N
龙湖项目部主要职能
l l l l l
龙湖成本管理体系 制度 工具
指导书）
流程
方法
（工作指引、作业
业务 模块
制度文件
目标成本管理办法 责任成本管理办法 动态成本管理细则 成本绩效考核制度 。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
实行项目管理后公司和部门职能
l
公司 部门
土地竞拍、资金保障、人力资源
l
掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员
项目职能岗位
设计研发
项目成本管理职能
1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总 1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控 1、市场定位 2、体验区选址及标准 （包括样板房景观体验区）管控 1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 3、销售费用
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
l
反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本
目标成本管理的阶段
土 地 投 资 论 证 阶 段
项 目 启 动 阶 段
方 案 设 计 阶 段
初 步 设 计 阶 段
工 程 实 施 阶 段
竣 工 阶 段
目 标 成 本 土 地 版
目 标 成 本 启 动 版
目 标 成 本 方 案 版
龙湖的项目成本管理
主讲：周世艾
2013年
讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第 二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限 公司总经济师；12年龙湖工作经历，在工程项目 管理、成本管理、成本控制和合同、招投标管理 方面有比较深刻的体会。
问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
房地产主要成本费项
目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利 润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资 料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控 制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设 计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制 性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措 施的努力，需要实现的产品成本的控制线
小高层
高层
案例： 项 总用地面积 居住户(套)数
综合技术经济（规划）指标一一览表
目 单位 m2 户(套) 人 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 合计数值 217978.46 4122 11574 612963.59 431040.23 82410.81 41325.6 307303.82 50709.23 125976.69 所占比重(%) 70.32% 19.12% 9.59% 71.29% 8.27% 20.55% 备注 326.97 亩 含地下车库设 备房,架空层等 不计容面积
适用标准
普通楼盘 高档楼盘 别墅楼盘
备注
含精装
容积率0.5-1.0 容积率1.4左右 容积率2.0以上 容积率0.5-1.0 容积率1.4左右 容积率2.0以上 档次高者 取大值
土 地 投 资 可 研 阶 段
基础设施
225-250 （土地面积） 250-400 （土地面积） 160-200 （土地面积）
目 标 成 本 执 行 版
目 标 成 本 调 整 版
项 目 竣 工 成 本
(
(
( )
目标成本形成
( )
( )
)
动态及责任成本执行
)
土地投资论证阶段成本测算
责任部门
发展部 地区总经理 研发部
提供土地信息 提供周边配套 主持、确定
工作成果
项目定位
项目预案
总经 理重 新给 定成 本值
目标成本测算 造价采购部
房地产主要成本费项：
一、土地费用
二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本 前期费用 配套设施费用
三级成本费项 土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息、税金等 员工工资、福利等
环境工程 一般地下室 人防地下室 配套设施 会所 教育用房 底商 管理用房
135-180 （土地面积） 100-140 （土地面积） 2100-2300元/地下室面积 2300-2500元/地下室面积 3500-5000元/会所面积 1500-1800元/教育用房面积 1500-1800元/商业用房面积 1500元/管理用房面积
成本费项科目
取值范围
适用标准
备注
2200-2400建筑面积 别墅项目
土 地 投 资 可 研 阶 段
双拼 联排 叠拼 普通 高档 普通 高档 普通 高档
毛坯
2000-2200建筑面积 1800-2000建筑面积
多层
1500-1600建筑面积 1600-1800建筑面积 1600-1800建筑面积 1800-2000建筑面积 2000-2200建筑面积 2200-2400建筑面积
l
龙湖项目成本管理的内容
l l l
以项目为管理对象 项目的完全直接成本测算分解 期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司 项 目 1 项 目 2 项 目 N 项 目 1
成都公司
北京公司
N公司
项 目 2
项 目 N
项 目 1
项 目 2
项 目 N
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
指成根 标本据 计测售 算算 价 、 、 进销 行售 财进 务度 、
l
拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定 项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、 配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次 或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材 料供应方案，销售策划，销售进度等 项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标 成本测算的细化
2
3 4 5 6
开发成本
基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8 9 10
销售费用 期间费用 财务费用 管理费用
建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”
发 成 本
销售收入 612964 612964
项目启动阶段成本测算
项 目 团 队
研 发 部
造 价 采 购 部
计 划 财 务 部
价确 格 定 、 销产 售品 进定 度位 和 销 售
案调场根 整定据 产或位规 品重进划 业新行条 态 考预件 、 案和 标虑 准方的市 （ ）
项 目 目 标 成 本 测 算