南京农业大学土地经济学课件(第六章)
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土地经济学 第六 地租理论及应用PPT学习教案
（一）资本主义级差地租产生 的条件与原因
正是由于这种有限的优越自然条件被部分 经营者垄断，因而能获得持久而稳定的超 额利润。而在土地所有权存在的条件下， 这部分超额利润就要转化为级差地租，归 土地所有者占有。因此马克思说：资本主 义土地所有权“不是使这个超额利润创造 出来的原因，而是使它转化为地租形式的 原因”。
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生产价格作为社会生产价格。 这样，经营优、中等地的农业
（一）资本主义级差地租产生 的条件与原因
利用优越的自然条件而产生的 超额利润，与利用优越的经济、 技术条件（如投资多、设备先 进、管理水平高等）而产生的 超额利润具有共同点，即它们 都不是在产品流通过程中由价 格变动引起的，而是在生产过
是未明确提出绝对地租的概念。 大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差
地租理论做出了突出的贡献。但他错误地否定绝 对地租的存在。
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（一）西方古典经济学家的早 期地租理论
詹姆斯·安德森最早研究了级差 地租理论的基本特征，所以， 马克思称他为“现代地租理论 的真正创始人” 。尽管安德森 对级差地租理论做出了开拓性 的贡献，但由于阶级局限性， 他否认资本主义土地私有权垄
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等土地上，产量低，产品个别 生产价格就相对较高。然而在
（一）资本主义级差地租产生 的条件与原因
由于土地面积有限，特别是优、 中等地面积有限，仅仅把优、 中等地投入农业生产，不能满 足社会对农产品的需求，因而 劣等地也必然要投入农业生产。 如果农业产品也像工业品一样， 由中等生产条件决定市场调节
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一、地租的概念和Biblioteka 类西方经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质，把 地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生
土地经济学土地规模经营PPT课件
外部负效益第47页共58页一定时期城市规模cjctcn城市发展中的门槛成本cn正常的扩建成本ct门槛成本cj跨越逐个门槛的成本第48页共58页3城市规模扩大的厂商效益不成本效益单位投资产出率投资利润率成本工资场地费用外部成本2城市规模扩大的个人效益不成本效益直接货币收入享用公共设施受益成本场地费用通勤费用外部成本第49页共58页城市规模acab城市规模不企业成本效益分析图ac企业平均成本ab企业平均效益第50页共58页城市规模不个人费用效益分析图mcacabmbab合幵平均效益mb边际效益mc边际费用ac城市平均生活费用第51页共58页我国城市的规模效益和外部成本单位城市规模万人总成本政府负担外部成本居民负担外部成本净效益102030501002003004006008001000120015001125182822922913379546835191554160186341658267736998117912941414163220772766333138294707548762046876782348743041842447257567075891810651204133615266928649961208160521912661307137894422500055406297054535877128117171917186017121311854378103824注无论效益还是成本都是相对值即其占gdp的
是指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，也就是土地、 劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限。
2、农业土地经营规模 是指农业生产经营单位使用的土地或耕地的数量。
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二、农业土地经营规模评价 （一）农业土地适度经营规模的特征
就是取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。它有以下三个特征：
是指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，也就是土地、 劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限。
2、农业土地经营规模 是指农业生产经营单位使用的土地或耕地的数量。
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二、农业土地经营规模评价 （一）农业土地适度经营规模的特征
就是取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。它有以下三个特征：
土地经济学新版课件第6章
土地人口承载力研究的基本方法 土地人口承载力研究是世界上研究土地可持续利用的核心课题,而整个研究包含许多 关键 问题,国内外已产生了许多研究方法。最常用的方法有:农业生态区法、德尔菲法、 趋势 推导法、多元回归分析法、线性规划法等。
21世纪土地资源管理系列教材
土地经济学（第八版）
中国土地的可持续利用
6.3.3 保护耕地是中国土地可持续利用的战略重点
耕地总量动态平衡应以人口对食物的持续供求平衡为目标 耕地总量动态平衡应建立在区域平衡的基础上 耕地总量动态平衡要有长远性 耕地总量动态平衡要考虑环境的适宜性 耕地总量动态平衡特别要追求质量的平衡
土地经济学（第八版）
21世纪土地资源管理系列教材
6.3.4 非农用地可持续利用的对策
21世纪土地资源管理系列教材
6.3.2 土地可持续利用的基本目标
土地经济学（第八版）
土地资源配置与土地资源的总量稀缺性高度一致 土地资源的质量组合与土地资源禀赋相适应 土地资源利用的时间安排与土地资源供给的时序性相协调 土地资源配置应当考虑各地区的差异与特点,激发各地区的发展活力
21世纪土地资源管理系列教材
21世纪土地资源管理系列教材
6.3.1 中国土地可持续利用面临的挑战
土地经济学（第八版）
➢ 人口总量、劳动适龄人口、老龄人口的三大高峰期的重叠出现,将给中国资源、 环境和经济带来巨大的压力
➢ 耕地资源不足,人均耕地减少,粮食供给压力增大 ➢ 北方地区和沿海城市发展受到水资源的严重制约 ➢ 森林资源缺口很大 ➢ 主要矿产资源对国民经济的发展保证率下降 ➢ 工业生产的污染负荷日益增加,二氧化硫污染和酸雨危害日趋严重 ➢ 农业生态环境日趋恶化,水土流失和土地沙漠化日益严重
( 1)以经济增长为前提。
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中国土地的可持续利用
6.3.3 保护耕地是中国土地可持续利用的战略重点
耕地总量动态平衡应以人口对食物的持续供求平衡为目标 耕地总量动态平衡应建立在区域平衡的基础上 耕地总量动态平衡要有长远性 耕地总量动态平衡要考虑环境的适宜性 耕地总量动态平衡特别要追求质量的平衡
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6.3.4 非农用地可持续利用的对策
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6.3.2 土地可持续利用的基本目标
土地经济学（第八版）
土地资源配置与土地资源的总量稀缺性高度一致 土地资源的质量组合与土地资源禀赋相适应 土地资源利用的时间安排与土地资源供给的时序性相协调 土地资源配置应当考虑各地区的差异与特点,激发各地区的发展活力
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6.3.1 中国土地可持续利用面临的挑战
土地经济学（第八版）
➢ 人口总量、劳动适龄人口、老龄人口的三大高峰期的重叠出现,将给中国资源、 环境和经济带来巨大的压力
➢ 耕地资源不足,人均耕地减少,粮食供给压力增大 ➢ 北方地区和沿海城市发展受到水资源的严重制约 ➢ 森林资源缺口很大 ➢ 主要矿产资源对国民经济的发展保证率下降 ➢ 工业生产的污染负荷日益增加,二氧化硫污染和酸雨危害日趋严重 ➢ 农业生态环境日趋恶化,水土流失和土地沙漠化日益严重
( 1)以经济增长为前提。
《土地经济学》讲义
讲授内容提纲前言第一章导论第二章土地市场第三章土地的供给与需求第四章地租理论及其应用第五章土地价格理论及其应用第六章土地金融第七章土地税收第八章土地利用概论第九章土地集约利用第十章土地规模利用第十一章土地分区利用第十二章土地计划利用第十三章土地可持续利用理论第十四章土地制度概论第十五章中国现行的土地制度第十六章中国港台及国外现行的土地制度前言一、《土地经济学》课程设置的目的和意义1、目的“土地经济学”是土地管理专业的专业基础课，是研究土地开发、利用、管理和经营规律的学科，是对土地一系列经济问题的系统分析和解释的学科，是学习土地专业课程及房地产相关课程的先导性课程。
2、意义①认识土地的基本经济属性，系统了解和掌握土地经济的规律。
②了解和掌握研究土地经济问题的方法。
③了解和认识土地经济学学科发展历程及最新动态。
④应用土地经济学理论知识，分析和解决现实中的土地经济问题。
如关于土地的有偿使用；农村土地家庭联产承包责任制；城市土地集约利用和农村土地适度规模利用等；行政干部土地违法现象的原因分析等。
二、《土地经济学》的内容体系主要有四大部分内容1、关于《土地经济学》对象及其研究简况2、土地市场理论土地的经济运行规律。
3、土地利用理论土地生产力4、土地制度理论土地生产关系三、教学要求及安排1、教学方式课堂讲授、课堂自学讨论等2、教学考核采用连续综合评定方法（课堂提问、讨论发言、作业、笔记、课堂纪律等）对学生学习过程和结果进行考核第一章导论【内容提要】认识和了解土地利用中的经济问题，首先要对土地的属性进行全面了解，这是研究和生产实践中合理利用土地的前提。
本章对土地的自然和经济属性及其功能进行全面的讲述，同时，对研究以土地利用中的经济问题为研究内容的土地经济学学科的基本问题加以介绍，为学习土地经济学的理论奠定基础。
【重点】土地的自然和经济属性，土地经济学的研究对象和内容体系【难点】认识土地自然和经济属性的意义，土地经济学研究的主要问题一、土地的概述（一）什么是土地？1、对土地概念的不同认识：从横向和纵向两个方面说明2、土地的定义：是自然和经济的综合体。
土地经济学 (第六版) 第6章 土地可持续利用
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
5.综合性定义
《我们共同的未来》中将“可持续发展”定 义为：“既满足当代人的需求，又不对后 代人满足其自身需求的能力构成危害的发 展”。与此定义相近的还有江泽民同志的 定义：“所谓可持续发展，就是既要考虑 当前发展的需要，又要考虑未来发展的需 要，不要以牺牲后代人的利益为代价来满 足当代人的利益”。
二、可持续发展的定义和特点
1.可持续发展的定义 “持续性”一词首先是由生态学家提出来的，即 所谓“生态持续性”（Ecological Sustainability）。 意在说明自然资源与其开发利用程序间的平衡。 1991年11月，国际生态学联合会（INTECOL）和 国际生物科学联合会（IUBS）联合举行了关于可 持续发展问题的专题研讨会。该研讨会的成果发 展并深化了可持续发展概念的自然属性，将可持 续发展定义为：“保护和加强环境系统的生产和 更新能力”，其含义为可持续发展是不超越环境 系统更新能力的发展。
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第一节 可持续发展理论概述
一、可持续发展理论的形成过程
第一阶段，萌芽阶段（20世纪50～60年代）
第二阶段，形成阶段（20世纪70年代）
第三阶段，发展与完善阶段（20世纪80年代）
第四阶段，实践阶段（自20世纪90年代开始）
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
土地经济学 (第六版)毕宝德 主编柴强李铃周建春副主编
中国人民大学出版社
土地经济学(第六版)
第六章 土地利用管理 《土地管理学总论》PPT课件
是若干年土地收益的货币表现，在土地经济学中 常称为是虚拟价值的货币表现。
土地资本价格 土地资本是凝结在土地中的人类物化劳动，
以固定资本的形式存在，因此，以土地资本价值 决定的土地价格即为土地资本价格。
第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据
土地资本的折旧（Discount） 土地资本的利息（Interest） （三）土地使用权价格
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
土地利用总体规划是指人民政府依照 法律规定在一定的规划区域内，根据国民 经济和社会发展规划、土地供给能力以及 各项建设对土地的需要，确定和调整土地 利用结构、用地布局的总体战略部署。
土地利用总体规划是由各级人民政府 组织编制的，其核心是确定和调整土地利 用结构和布局。
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
三、土地利用总体规划的层次 全国性土地利用总体规划 （战略性、政策性规划） 省（区）级土地利用总体规划 （政策性规划） 地（市）级土地利用总体规划 （政策性规划）
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
县（市）级土地利用总体规划
（管理型规划，重在定性、定量、定位落 实，提高规划的可操作性）
乡（镇）级土地利用总体规划
（实施型规划，规划成果以规划图为主）
第六章 土地利用管理 第六节 土地用途管制
一、土地用途管制的涵义 国家为了保证土地资源的合理利用，
通过编制土地利用规划、依法划定土地用 途分区，确定土地使用限制条件，实行用 途变更许可的一项强制性管理制度。
第六章 土地利用管理 第六节 土地用途管制
是指为了取得土地使用权而支付的经济 代价。 （四）土地所有权价格
是指购买土地所有权而支付的经济代价。 人们通常讲的“土地价格”就是土地所有权 价格，是地租的资本化。
土地资本价格 土地资本是凝结在土地中的人类物化劳动，
以固定资本的形式存在，因此，以土地资本价值 决定的土地价格即为土地资本价格。
第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据
土地资本的折旧（Discount） 土地资本的利息（Interest） （三）土地使用权价格
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
土地利用总体规划是指人民政府依照 法律规定在一定的规划区域内，根据国民 经济和社会发展规划、土地供给能力以及 各项建设对土地的需要，确定和调整土地 利用结构、用地布局的总体战略部署。
土地利用总体规划是由各级人民政府 组织编制的，其核心是确定和调整土地利 用结构和布局。
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
三、土地利用总体规划的层次 全国性土地利用总体规划 （战略性、政策性规划） 省（区）级土地利用总体规划 （政策性规划） 地（市）级土地利用总体规划 （政策性规划）
第六章 土地利用管理 第五节 土地利用总体规划
县（市）级土地利用总体规划
（管理型规划，重在定性、定量、定位落 实，提高规划的可操作性）
乡（镇）级土地利用总体规划
（实施型规划，规划成果以规划图为主）
第六章 土地利用管理 第六节 土地用途管制
一、土地用途管制的涵义 国家为了保证土地资源的合理利用，
通过编制土地利用规划、依法划定土地用 途分区，确定土地使用限制条件，实行用 途变更许可的一项强制性管理制度。
第六章 土地利用管理 第六节 土地用途管制
是指为了取得土地使用权而支付的经济 代价。 （四）土地所有权价格
是指购买土地所有权而支付的经济代价。 人们通常讲的“土地价格”就是土地所有权 价格，是地租的资本化。
土地利用规划学第六章土地利用结果与布局 ppt课件
人均肉类产品消费水平分别为12.5kg/人·天(宽裕型)、21kg／人·天(小康型)和24kg人·天(富裕型)。 最后以人均粮食需求量分别为496kg(小康型)，537kg(富裕型)，粮食总需求量分别为3 712万t(小康型)和4 018 万t(富裕型)，最终确定相应水平的土地利用结构，为编制土地利用总体规划提供依据。 三、土地利用结构供选方案编制方法
30x1 20x2 10x3 15x4 8x5 200 800x1 50x2 80x3 40x4 70x5 5000 500x1 400x2 350x3 200x4 450x5 8500 70x1 60x2 50x3 45x4 55x5 2000 2x1 x2 3x3 x4 4x5 50
水土流失量、肥料投资量等。②在生产领域中，可能是原材料供应量、生产能力或产品的销售量等。 ③在运输领域里，可能是供销量等。
⊕目标函数是决策者在对问题明确之后所要达到的经济目的，如产量最多、利润最大、效率最高、成
本最低、费用最少、时间最短等。其数学表达式为求极值问题，并含有代表解决问题的决策变量及其
对目标的各种影响。
(2)计划规划依据。国民经济与社会发展计划、上级的土地利用总体规划、农业区划、国土规划、农业区域开发规划、城市总体规划和土壤普查， 均为拟定总体规划方案的主要依据。
(3)土地供需依据。通过土地利用需求结构的研究以寻求部门用地的特点和规律，作为拟定规划方案的主要依据。
5
(二)供选方案的产生 依据规划战略目标和规划前的各项工作基础，选取不同的投入水平和不同的产出水平，选用不同的计算参数值，得到 不同的规划方案。 如：江苏省土地利用总体规划中， 1、依据本省土地资源的人口承载潜力研究成果和全省经济发展的阶段性与地区发展的不平衡性。 2、参考国内的通用方法和发达国家及中国港台地区的消费水平结构。 3、设计了温饱型、宽裕型、小康型和富裕型四个等级的营养消费水平。 4、确定相应水平的土地利用结构，为编制土地利用总体规划提供决策依据。 例如：借用人均口粮分别---为223kg/人·天(宽裕型)、180kg/人·天(小康型)和165kg/人·天(富裕型)；
30x1 20x2 10x3 15x4 8x5 200 800x1 50x2 80x3 40x4 70x5 5000 500x1 400x2 350x3 200x4 450x5 8500 70x1 60x2 50x3 45x4 55x5 2000 2x1 x2 3x3 x4 4x5 50
水土流失量、肥料投资量等。②在生产领域中，可能是原材料供应量、生产能力或产品的销售量等。 ③在运输领域里，可能是供销量等。
⊕目标函数是决策者在对问题明确之后所要达到的经济目的，如产量最多、利润最大、效率最高、成
本最低、费用最少、时间最短等。其数学表达式为求极值问题，并含有代表解决问题的决策变量及其
对目标的各种影响。
(2)计划规划依据。国民经济与社会发展计划、上级的土地利用总体规划、农业区划、国土规划、农业区域开发规划、城市总体规划和土壤普查， 均为拟定总体规划方案的主要依据。
(3)土地供需依据。通过土地利用需求结构的研究以寻求部门用地的特点和规律，作为拟定规划方案的主要依据。
5
(二)供选方案的产生 依据规划战略目标和规划前的各项工作基础，选取不同的投入水平和不同的产出水平，选用不同的计算参数值，得到 不同的规划方案。 如：江苏省土地利用总体规划中， 1、依据本省土地资源的人口承载潜力研究成果和全省经济发展的阶段性与地区发展的不平衡性。 2、参考国内的通用方法和发达国家及中国港台地区的消费水平结构。 3、设计了温饱型、宽裕型、小康型和富裕型四个等级的营养消费水平。 4、确定相应水平的土地利用结构，为编制土地利用总体规划提供决策依据。 例如：借用人均口粮分别---为223kg/人·天(宽裕型)、180kg/人·天(小康型)和165kg/人·天(富裕型)；
农业经济学06
农业经济学06第一节农业地盘资本一、农业地盘资本的感化农业天然资本一样分为地盘资本、气候资本、水资本和生物质源。
本章重要讲地盘资本和水资本。
农业地盘资本是指在农业临盆上差不多开创应用和尚未开创应用的地盘数量和质量的总称，重要包含耕地资本、林地资本、草地资本、水面资本、滩涂资本、荒地资本等。
地盘是人类进行临盆活动所必须的物质前提和天然差不多。
马克思指出：“地盘是一切临盆和一切存在的源泉。
”“劳动并不是它所临盆的应用价值即物质财宝的独一源泉。
正如威廉·配弟所说，劳动是财宝之父，地盘是财宝之母。
”地盘之因此如斯重要，是因为没有地盘那个天然物质前提作为前提，人们就弗成能进行任何临盆活动，换句话说，劳动必须同地盘结合起来才能从事临盆。
在农业临盆中，地盘是最全然和弗成替代的临盆材料，它对农业临盆具有专门重要的意义和感化。
具体表示在：1、农业临盆必须在大年夜面积的地盘长进行。
在工业（除采掘业外）临盆中，地盘作为基地或功课面积，仅起支撑力和劳动操作空间的感化，用地面积相对较少。
而在农业临盆中，植物应用太阳能的若干，除了与植物本身的转化机能有关外，重要取决于植物的栽培面积。
这就使得农业临盆必须比其它临盆部分占用更为宽敞年夜得多的地盘。
农业临盆范畴的大年夜小，在专门大年夜程度上取决于地盘的面积。
2、地盘具有对农作物进展发育的培养才能。
在其它临盆部分中，其临盆过程和劳动成果，不取决地盘的肥力及地盘的其他特点。
而在农业临盆中，地盘则具有培养农作物进展发育的才能。
地盘的物理性质、化学性质和生物性质对作物的进展发育有重大年夜阻碍。
农业临盆的成果大年夜小，在专门大年夜程度上受地盘质量的阻碍。
由此可见，地盘的数量和质量都对农业临盆有着直截了当的阻碍。
地盘的这一特点决定了地盘是农业的全然临盆材料，要成长农业临盆，就必须充分合理地应用地盘资本。
二、农业地盘资本的特点地盘作为农业临盆的全然临盆材料，与其他临盆材料比拟，具有一些明显? 的特点。
南京农业大学土地经济学课件(第八章)
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第四节 土地利用区位选择
三、工业区位理论
主要内容
1. 工业区位应选择在原料和成品二者的总运费最小的地方，而运费大
小取决于运输距离和货物重量。
2. 关于货物重量，货物的绝对重量和相对重量对运费影响不同，后者 比前者尤为重要。对于工业原料分为遍布性原料和限地性原料。
原料指数K=限地性原料重量/制成品重量 遍布性原料K=0，纯原料K=1，失重性原料K>1， 限地性原料加用遍布性原料K可能<1
土地利用总体规划 概念：在一定区域或长时期内，依据国民经济建设的需要， 考虑土地利用的适宜性，在部门行业之间及地区之间合理 分配土地资源和开发、利用、整治和保护土地资源，统一 合理安排土地的长期性战略计划。
等级体系：依据土地利用分权决策与分级管理原则，土地 利用总体规划一般分为5个基本层次，即要求到乡镇级规划。
国家级精品建设课程 17
第四节 土地利用区位选择
一、土地区位的概念
区位：某一事物的空间几何位置
强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动 间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映
自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在
空间地域上有机结合的具体表现
国家级精品建设课程
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第四节 土地利用区位选择
国家级精品建设课程 8
第二节 土地利用地域分工
一、地域分工的含义
一般劳动分工的重要组成部分和基础，即各个地区专门生产 某种产品，甚至是产品的某一部分。土地利用分工与专业化 （division of land use and specialization) 是土地利 用地域分工的必然趋势。 即比较利益原则（principle of comparative advantage ) 绝对有利的分工原则 相对有利的分工原则 优势最大与劣势最小的分工原则 特殊地区特殊利用的原则
土地经济学第6章_PPT课件
第4节中国土地可持续利用
• 土地利用可持续性分析
–S = ∑∑∑SiWiWjWl –Si为i因素分值，Wi ，Wj ，Wl为i因素、j指标和l 准则的权重。
土地资源可持续利用 年份 1985 1990 1995 1998 生 态 合理性 58.61 70.93 59.28 80.46 经 济 可行性 31.70 42.31 70.19 82.00 社会可 接受性 57.79 72.05 82.17 86.58 综合分值 49.65 61.94 69.09 82.64 状 态 不可持续 勉强可持续 勉强可持续 基本可持续
– 人口数量、分布、素质
• 制度因素
– 合理制度功能：持久的激励、外部性内部化、降低交易费用 等。
第4节中国土地可持续利用
• 评价标准
• Marten: 生产力、生产稳定性、生产持久性、产品分配的公平性、 自我完善机制等5个方面. • 生产性、安全性、公平性、可行性和接受性这五个标准构成了土 地持续利用评价的基本原则 – 有利于保持和提高土地资源的生产性能或生态功能。 – 有利于降低土地资源利用可能带来的风险性，使土地产出稳 定 – 保护土地资源的数量和质量 – 经济上必须合理可行 – 土地利用应该是能被社会接受的
第3节中国土地可持续利用
第3节中国土地可持续利用
第3节中国土地可持续利用
第4节土地可持续利用评价
• 限制土地可持续利用的自然因素
– 气候、土地条件
• 限制土地可持续利用的经济因素
– 土地需求量；土地利用方式
• 限制土地可持续利用的技术因素
– 科技落后导致土地粗放经营；土地污染等。
• 人口因素：
第4节中国土地可持续利用
• 土地可持续利用评价指标体系
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国家级精品建设课程
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三、我国土地价格管理改革
2. 地价管理的目标、原则 地价管理的目标、
目标： 目标：
以落实严格的土地管理制度为前提，以建立反映土地资源 稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标，完善市 场形成土地价格的机制，充分发挥低价的杠杆作用，促进 土地资源的优化配置，实现节约集约利用地的目标。
公式： 土地价格=地租/利息率 土地价格=地租/ 实践中不具有可操作性
纯收益资本化法（收益还原法）
公式：V = a / r V：土地价格； a：土地纯收益； r：土地还原率
国家级精品建设课程 17
土 地 经 济 学>第五章 地价理论 第五章
三、地价评估 2. 地价评估的主要方法 预期价值法
公式 : V=a/r + (-) i / r2 V、 a、 r 同前 ； i: 逐年增减的地租额
V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
国家级精品建设课程
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土 地 经 济 学>第五章 地价理论 第五章
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
为基础 土地供求理论 在市场经济中， 土地与其他商品一 样，其价格取决于 本身的供给和需求。 土地供给增加，需 求不变，则地价下 降，反之亦然。
建立土地估价制度 建立估价机构和估价人员的资格认证制度 建立基准地价和标定地价定期公布制度 建立地价监测体系 建立土地供应计划制度和土地储备制度 建立土地交易最低限价制度 建立土地增值税制度
国家级精品建设课程
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一、我国土地价格管理制度
2. 中国土地价格体系
基准地价： 基准地价：在城镇(农村)范围内，(以县域为单位) 对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相 当的地域，按照用途(权利)不同分别评估确定的某 一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域 平均价格。由政府公布。 标定地价： 标定地价：政府根据管理需要，评估的具体宗地在 公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使 用权价格
建立了50个城市以标准宗地的标定地价为监测对象。
造就了一支具有较高素质的土地估价队伍。
国家级精品建设课程 28
土 地 经 济 学>第五章 地价理论 第五章
二、西方发达国家土地价格管理措施
1. 美国
建立土地估价制度 对地价进行控制：市场培育、信贷限制、资本所得课税、 最高限价、不动产交易限制、通货膨胀控制等。
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第二节 地价理论
马克思关于土地价值与土地价格 的理论 西方经济学家关于土地价值与土 地价格的理论
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一、马克思关于土地价值 与土地价格的理论
1. 马克思劳动价值论和对土地价值的分析 土地的二元构成：土地物质与土地资本
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二、地价变动规律
1 地价呈整体上升趋势。原因： 地价呈整体上升趋势。原因：
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机
2 地价变动呈周期性特征。原因： 地价变动呈周期性特征。原因：
经济发展的周期性 政府调节
3 地价变动的地区差异性 4 地价在房地产中所占比重越来越大
二、地价的特点
表现为一种权利价格 表现为一种时点价格 表现为市场垄断价格 表现为最优化价格 表现为外部性价格 表现为地域性价格 表现为趋升性
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三、地价的形式
征用价格 出让价格 交易 价格 评估 转让价格 价格 出租价格 抵押价格 入股价格 征税价格 清产核资价格 公告 价格 交易参考价 基准地价 标定地价 交易底价
萨伊 马尔萨斯 马歇尔
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二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点 1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 现代西方经济学家对土地价格分析：
土地收益理论 土地价格是土地收益的资本化 土地收益： 正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 公式 V = a / r
土地物质：即土地自然物与自然力 土地资本：即已利用土地，凝结了资本与劳动
2. 马克思对土地价格的分析
以地租理论、土地价值理论为基础 土地价值与土地价格的关系 自然状态的土地没有价值，但存在价格 土地价格的实质：地租的资本化表现为地价
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三、地价评估
2. 地价评估的主要方法
成本法
基本原理： 基本原理：以土地开发所耗费的客观费用之和为主要 依据，再加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增 值收益来确定土地价格的方法。 公式 地价 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格+土地增值收益 局限性：不能完全反映土地的真实价值
1 现代西方经济学家对土地价格的分析：以市场价格 现代西方经济学家对土地价格的分析：
D2 P D1 E2 E1 D1 S D2 L S
p2 P1
0
土地供给无弹性下的价格决定
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二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
P D1 p2 P1 P0
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三、地价评估 1. 地价评估目的
有助于交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场完善 有助于市场管理
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三、地价评估
2. 地价评估的主要方法
地租的“资本化”法
原则： 原则：
维护土地交易双方合法权益； 保持土地价格基本平稳，适度上升； 对不同用途的土地价格实行区别管制的原则。？
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三、我国土地价格管理改革
3. 地价管理改革方向
从严从紧控制建设用地供应总量。 从严从紧控制建设用地供应总量。
在土地总体规划和年度计划的基础上，合理确定城市土地 供应计划总量、结构和进度。
大力推进土地市场建设，完善地价形成机制。 大力推进土地市场建设，完善地价形成机制。
严格限定划拨用地范围，扩大土地有偿使用范围，推行工 业用地招拍挂，协议地价公示制度，建立土地成交价格申 报制度，加强土地有形市场建设等。
加大土地供应调控力度，稳定土地价格。 加大土地供应调控力度，稳定土地价格。
根据房地产市场变化状况，适时调整土地供应总量、结构、 供应方式、供应节奏和供应时间。
0
S1 D2 E2 E1 S1 E0 D1 S2
D2 L
S2
土地供给有弹性下的价格决定
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第三节 地价的影响因素与地价评估
地价的影响因素 地价变动规律 地价评估的评估
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一、我国土地价格管理制度 2. 我国土地价格体系
交易地价： 交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规 则，在土地市场中实际成交的价格。是已经 实现了的价格。有出让价格、转让价格、租 赁价格、地役价格等。 其他价格： 其他价格：课税价格、抵押价格等。
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一、我国土地价格管理制度
定义：购买土地所有权的价格。
实质： 地租的资本化表现为地价
地价的内涵：
土地资源价格 —— 真正的地租 土地资产的价格 —— 土地资产的折旧和利息的资本化
地价的作用
土地所有权的计量依据 土地生产与利用的导向 各权利主体利益分配的工具 征税的依据 调节土地市场的供求关系
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三、地价评估 2. 地价评估的主要方法
剩余法
基本原理： 基本原理：以不动产开发完成后正常交易价格扣除预 计正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税 金后，以价格余额来评估地价的方法。 公式: 公式 V = A -（B+C） V —— 待估土地价格； A —— 不动产总开发价值 B —— 整个开发项目的开发成本 C —— 开发商的合理利润
建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
划拨用地目录、协议招拍挂出让国有土地使用权规定、建 立土地有形市场促进土地使用权规范交易通知
形成了一套适合国情的土地估价理论、方法和技术 标准。
2个国标和3个行业标准。
建立了一基准地价、标定地价和协议出让最低价为 核心的地价体系。 建立了城市地价动态监测体系。
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3. 我国土地价格管理的意义
极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程， 为土地市场发育奠定了基础； 有效地促进土地资源的优化配置，调控了 土地供求关系； 保障了不同权利主体间的土地收益分配； 显化了土地资产，为国有企业改革注入了 活力。
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一、我国土地价格管理制度
4. 我国土地价格管理制度建设成就
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第四节 土地价格管理
1. 我国土地价格管理制度 2. 发达国家土地价格管理措施 3. 我国土地价格管理改革