世联评估-上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告
【参考文档】研制设备的报告怎么写-范文word版 (10页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==研制设备的报告怎么写篇一：自动化机械设备项目可行性研究报告(发改立项备案+201X年最新案例范文)详细编制方案目录第一部分博思远略编制自动化机械设备项目可研报告思路 (3)一、自动化机械设备项目必要性及可行性研究主要内容 (3)二、自动化机械设备项目可行性研究贯彻国家可持续发展政策的基本要求3 第二部分甲级资质单位编制自动化机械设备项目可行性研究报告大纲（201X发改委标准） ................................................................ . (5)第三部分关于自动化机械设备项目可研不同用途及编制重点差异的说明 (11)一、自动化机械设备项目可研报告按用途分类构成 (11)二、用于发改委立项的自动化机械设备项目可行性研究报告编制独特性说明..................................................................... ..................................................................... . (11)三、用于银行贷款的自动化机械设备项目可行性研究报告编制独特性说明..................................................................... ..................................................................... . (12)四、用于申请用地的自动化机械设备项目可行性研究报告编制独特性说明..................................................................... ..................................................................... . (13)五、用于IPO上市募投的自动化机械设备项目可研报告编制独特性说明 15第四部分自动化机械设备项目可研编制热点问题与专家答疑集锦 (16)一、企业在项目立项备案过程中需要做哪些工作来提高通过率？ (16)二、哪些项目可行性研究报告需要具有发改委甲级资质的机构撰写？ (17)三、自动化机械设备项目投资决策分为哪几个阶段，每个阶段博思远略可以提供哪些服务？ ................................................................ (18)五、自动化机械设备项目可行性研究报告审批流程及各阶段提交材料清单？..................................................................... ..................................................................... .......... 19 第五部分自动化机械设备项目可行性研究方案设计（市场前景+技术可行性+经济可行性） ................................................................ . (21)一、“申报单位及项目概况”部分编写要点说明 (21)二、“发展规划、产业政策和行业准入分析”部分编写要点说明 (21)四、“节能方案分析”部分编写要点说明 .................................................................22五、“建设用地、征地拆迁及移民安置分析”部分编写要点说明 (23)六、“环境和生态影响分析”部分编写要点说明 (24)七、“经济影响分析”部分编写要点说明 .................................................................25八、“社会影响分析”部分编写要点说明 .................................................................26第六部分自动化机械设备项目可行性研究报告范文节选（基于成功案例） ..28一、项目建设投资估算方案 .................................................................. . (28)二、企业介绍说明（图形数据归纳直观化） (29)三、项目总平面布置图设计方案（根据要求可做效果图） (29)四、项目综合能耗方案设计 .................................................................. . (30)五、项目投资构成方案设计 .................................................................. . (31)六、项目设备选型方案设计 .................................................................. . (33)七、项目生产工艺流程方案设计 .................................................................. . (35)八、项目市场前景分析（基于大量数据） ...............................................................36九、项目盈利模式分析 .................................................................. .. (38)十、项目盈亏平衡分析 .................................................................. .. (38)第七部分博思远略自动化机械设备项目可行性研究报告编制服务 (40)一、自动化机械设备项目可研报告涉及关键词 (40)二、编制团队构成 .................................................................. .. (40)三、自动化机械设备项目可行性研究报告（201X版甲级资质）编制工作流程................................................................... ..................................................................... .. (40)第八部分最新可行性研究成功案例（包括但不限于） (42)第九部分关于北京博思远略咨询公司 .................................................................. .. (49)第一部分博思远略编制自动化机械设备项目可研报告思路一、自动化机械设备项目必要性及可行性研究主要内容二、自动化机械设备项目可行性研究贯彻国家可持续发展政策的基本要求项目可行性研究工作作为工程咨询的重要业务内容，需要把贯彻“十二五”规划中可持续发展理念作为指导思想，才能使可行性研究工作符合自然、经济、社会可持续发展的要求。
上海市城市更新项目研究报告(长阳创谷、8号桥创意产业园)
2. 上海8号桥创意产业园
• 2004年开园，上海最早、最知名的创意产业地标之一
【区位】位于上海市黄埔区建国中路8-10号及局门路，临近淮海中路商圈，交通方便， 一大会址、复兴公园、周公馆、田子坊等文化设施分布周边。 【规模】总建筑面积6万多平，分四期建设。办公占比80%，商业配套占比20%。 【定位】以创意产业、休闲旅游为主要功能，打造上海创意产业集聚区。 【运营情况】办公楼入驻率90%，租金7-10元/平/天，园内集聚170多家创意设计公司， 4000多位国内外高端创意产业人才；商业基本已满租，根据不同业态租金10-20元/平/ 天不等，物业0.8元/平米/天。 【开发运营】 时尚生活中心集团以租赁20年的形式进行整体开发、改建、招商和管理。 【发展历程】
• 8号桥二期
位于局门路436号，占地面积约11亩，建筑面积8400平方 米，原为上海申贝办公机械有限公司厂房。2007年9月开业， 由于与一期工程建筑隔了一条建国中路，一条24米高的 “创意之桥”连接起“八号桥”的一期和二期。
二期承接一期成功方式，引进国内外创意、艺术及时尚企业 的佼佼者，且在业态上增添更多的功能，例如动漫设计公司， 包括由创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5，以及中国游戏 软件开发行业的先行者WINKING动漫公司，此外还有新加 坡band公关公司、法国著名的NACO建筑设计公司、全球 著名的建筑师事务所AEDAS等。
上海城市更新项目考察报告
目录 contents
1、长阳创谷 2、8号桥创意产业园 3、联合谷·集社 4、绿地·智造界（原芙蓉江电脑城）
1. 上海长阳创谷
• 老厂房“凤凰涅槃”，成为杨浦区创业地标，目标打造世界级创谷
【区位】位于上海市杨浦区长阳路1687号，邻近内环，交通便利，离地铁12号线 车站（宁国路站）仅200米，周边有多个公交车站，距轨道交通4号线、8号线10 分钟车程。 【规模】占地面积约165亩，建筑面积约30万方。 【定位】上海中心城区最符合知识群体工作、学习、生活的Campus双创街区。 【入驻情况】园区办公人数约1.8万，现有约150家“双创”领军企业和极富“双 创”特征的中小企业。 【开发运营】杨浦科技创新集团和上海电气集团联手规划开发，现由长阳创谷企 业发展有限公司负责园区的运营管理。 【发展历史】
112街坊20丘动迁安置房场地环境详细调查的公示
112街坊20丘动迁安置房场地环境详细调查的公示上海市杨浦区土地储备中心准备开发位于杨浦区大桥街道河间路665号的112街坊20丘动迁安置房场地（以下简称“场地”）。
该场地占地面积约6979平方米，历史上主要为上海医疗器械厂有限公司用地，属于工业用地类型，未来规划为住宅用地，属于《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）中的第一类用地类型。
2018年10月至2019年1月，上海化工研究院有限公司受上海市杨浦区土地储备中心委托，依据初步调查结果对该场地环境进行了详细调查工作。
场地内共布设了4个3.0 m深度的土壤监测点位，12口5.0 m深度的地下水监测井；每个土壤监测点采集2个不同深度的土壤样品、每个地下水监测井采集1个地下水样品；共采集土壤样品9个（包括1个土壤平行样），分析参数为镍、铅、砷、苯并(a)蒽、苯并(b)荧蒽、苯并(a)芘、茚并(1,2,3-c,d)芘和二苯并(a,h)蒽；地下水样品16个（包括3个初调超标点样品和1个平行样），同时采集设备淋洗样1个，分析参数涵盖重金属砷、锑和苯并(a)芘。
同时，在场地内设置1个深度为8.0 m的地勘点，垂直方向采集7个不同深度的土壤样品送至资质实验室进行理化性质测试。
本场地环境详细调查结果汇总如下：调查结论➢112街坊20丘动迁安置房场地环境详细调查结果表明：土壤加密点位采集的所有样品中监测因子的检测浓度均低于《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准(试行)(GB36600-2018)第一类用地筛选值，地下水加密监测点位采集的所有样品中监测因子的浓度均低于《地下水质量标准》（GB/T 14848-2017）III类标准限值。
➢综合考虑场地环境初步调查结果、详细调查结果，场地内S5-1土壤样品超标因子为重金属（镍、砷）和多环芳烃（苯并(a)芘、二苯并(a,h)蒽）；地下水MW1样品超标因子为砷；MW2样品超标因子为苯并(a)芘、MW3样品超标因子为砷和锑。
上海杨浦区平凉路 街坊地块可行性报告
第一章简介一、任务介绍●大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。
●此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。
二、重要结论及建议1.报告说明本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。
租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情况作相应调整。
2.方案比较●主要经济技术指标●方案说明方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：2013年办公楼预期销售均价＝30685元/平方米2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天3.方案比较投资估算表(直接开发成本)●土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；●前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；●基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；●建筑安装费按5500元/平方米计算；●不可预计费按448元/平方米计算；通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。
联合路地块工业、商业地产(中韩科技园融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)
联合路地块工业、商业地产（中韩科技园立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目概论 (1)一、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目名称及承办单位 .. 1二、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园产品方案及建设规模 .. 6七、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章联合路地块工业、商业地产（中韩科技园产品说明 (15)第三章联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (26)联合路地块工业、商业地产（中韩科技园生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目建设期污染源 31（二）联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目运营期污染源 31三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (70)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目总投资估算 (73)总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目资金使用计划 (75)资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (76)三、财务效益与费用估算 (77)（一）销售收入估算 (77)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (79)（四）所得税及税后利润 (79)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (80)四、财务分析 (81)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (86)六、敏感性分析 (87)单因素敏感性分析表 (88)第十三章联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目综合评价 89第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：联合路地块工业、商业地产（中韩科技园投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该联合路地块工业、商业地产（中韩科技园项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
上海市杨浦区社区更新实践策略与行动配合
上海市杨浦区社区更新实践策略与行动配合
秦怀鹏
【期刊名称】《规划师》
【年(卷),期】2022(38)1
【摘要】社区更新规划是城市更新的重要手段,社区也是激发城市活力的核心载体。
文章以上海市杨浦区为例,综合梳理上海市杨浦区社区更新的发展背景及存在的主
要问题,提炼出杨浦区社区更新实践的主要导向,明确了其社区更新实践主要聚焦于
中心绿地和公共空间改造、整体环境提升、社区创新空间打造,并分析了空间设计
融合多元需求、环境营造延续社区特质、创新举措提升综合治理、共建共治激发内生动力4个方面的具体策略及行动配合,以期能为新时期社区有机更新发展提供经
验借鉴。
【总页数】7页(P78-84)
【作者】秦怀鹏
【作者单位】华建集团上海建筑设计研究院有限公司规划与城市设计院一所
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
【相关文献】
1.历史滨水工业区的保护更新策略研究-以上海市杨浦滨江（南段）控制性详细规
划修编为例2.大城市旧住区更新居民住房安置多元化模式与社会融合的实践评析——以上海市杨浦区为例3.上海市杨浦区社区卫生收支两条线管理的实践与体会
4.高密度中心城区社区花园实践探索——上海市杨浦区创智农园和百草园
5.关于引导社区居民自主参与社区微更新实践的途径探讨
——以上海市杨浦区五角场街道吉浦小区微更新项目实践为例
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
上海市杨浦区人民政府办公室关于印发2020年区政府要完成的与人民生活密切相关的实事项目的通知-
上海市杨浦区人民政府办公室关于印发2020年区政府要完成的与人民生活密切相关的实事项目的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市杨浦区人民政府办公室关于印发2020年区政府要完成的与人民生活密切相关的实事项目的通知区政府各委、办、局，各街道办事处：经区政府同意，现将《2020年区政府要完成的与人民生活密切相关的实事项目》印发给你们，请抓紧组织实施。
各有关部门和单位要做到目标明确，措施落实，并制定严格的考核办法。
同时，要及时向区政府督查室反馈实事项目的进展情况和实施过程中出现的问题，确保实事项目按时完成。
实事项目完成后，要及时做好评估工作并加强后续管理。
上海市杨浦区人民政府办公室2020年3月4日2020年区政府要完成的与人民生活密切相关的实事项目一、为老服务，提高老年人生活质量。
新增养老床位600张；改建50张认知症照护床位；新增5家社区长者食堂和25家老年人助餐点；新增7家社区综合为老服务中心；完成长护险居家服务40万人次。
二、做好居民旧房维护工作。
完成30万平方米“美丽家园”建设；为166台15年以上的老旧住宅电梯进行安全风险评估。
三、改善市政交通。
创建200个停车资源共享利用项目；完成中心城区15个出租车候客站点建设；增设平凉路齐齐哈尔路口人行过街等设施；增设国和路（长海路—清源环路）路段机动车道；增设殷行路（闸殷路—中原路）北侧路灯。
四、提升市容环境整体水平。
新建绿道3公里；新建、改建9处环卫设施；滨江公共空间新建1个“杨树浦驿站”。
五、加强社区公共便民服务建设。
新增2个普惠性托育点；新建、改建45个市民益智健身苑点；改建2条市民健身步道；改建2个市民球场；完成10000户居民住宅老旧燃气立管改造；完成50家区域妇女之家的增能升级；开办28个小学生“爱心暑托班”；新建2家“户外职工爱心接力站”；新增3个居住证快速办理服务点；为47个住宅小区新增电动自行车充电设施。
五角场地区地下空间开发与利用的探讨
随着上海⽇新⽉异的发展、城市功能的不断的完善，上海城市的总体布局正经历着⼀个不断发展、变化的过程。
伴随着五⾓场城市副中⼼、黄浦江岸线杨浦段、新江湾城、M8线等重⼤市政⼯程的相继开发建设的上海城市功能中⼼东移，杨浦在这⼀过程中对⾃⾝原有城区性质、功能定位的认识也经历了⼀段认识―实践―再认识―再实践的动态循环过程。
⾯对新世纪，城市化进程的越来越加快，⼟地的有效利⽤成为⼈们⽇益关注的问题，由于有限的城市⼟地资源和其特有的特性－不可再⽣性，地下空间的开发利⽤更是⼈们倍受关注的问题。
只有充分、合理地利⽤地下空间，才能有效地解决城市的⽤地、居住、交通、能源和环境等问题。
本课题将分析江湾―五⾓场城市副中⼼结构规划设计基础上，着重研究五⾓场地区的地下空间的开发利⽤的建议，以及实施的对策，为杨浦实现保护江湾历史⽂化风貌区和改善城市环境及可持续发展提供有益的参考。
背景 按照新⼀轮《上海市城市总体规划》（1999-2020），上海城市总体布局关于中⼼城布局的原则，中⼼城将形成“多⼼、开敞”式布局结构，规划按现状⾃然地形和主要公共中⼼的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。
主要公共活动中⼼，将规划建设以⼈民⼴场为中⼼的市级中⼼和四个副中⼼，分别是徐家汇、花⽊、江湾―五⾓场、真如。
其中，江湾―五⾓场副中⼼（以下简称五⾓场城市副中⼼）主要服务城市东北地区，分担中央商务区的功能，在城市总体规划中功能定位以⾦融、信息、购物、⽂化、体育、休闲和商务办公综合功能为主体，并具有科技服务和娱乐休闲的功能。
作为城市副中⼼的五⾓场地区⼟地使⽤规划决定了江湾―五⾓场地区未来的开发是⾼强度的。
虽然具有建筑密度⼤、商业效益⾼的优势，但未来同时⾯临环境质量差、交通拥挤等问题，地下空间的开发利⽤，可以有效地解决环境和交通的问题，具有明显的环境、社会综合效益。
⽽且五⾓场城市副中⼼正处在⼤规模建设的起步阶段，此时把握好地下空间开发利⽤的时机和规划控制好地下空间开发利⽤的位置是⼗分重要的。
土地开发项目占补平衡建设可行性研究报告正文
土地开发项目占补平衡建设可行性研究报告正文可行性研究报告摘要书单位：公顷、万元项目名称项目申报单位：可行性研究报告编制单位项目所在地(市)、县(市) 项目区所涉及行政村、镇 XX市XX乡XX村和XX土地整治项目可行性研究报告 XX市国土资源局 XXXX服务有限公司 XX市 XX乡XX村和XX 地块1：东经：118°47′58″～118°48′11″，项目区的大地坐标范围北纬：39°55′52″～39°56′13″地块2：东经：121°47′58″～121°48′8″，项目申请类型项目性质地貌类型县境地貌项目区微地貌土地整治项目土地整治项目低山丘陵坡地、山前洪冲击阶地、冲积盆地低山丘陵坡地项目区涉及I50 G 002077一个图幅，土地总面积公顷，地块1面积为公顷，其他草地项目区土地利用现状公顷，农村道路公顷;地块2面积为公顷，其他草地公顷，农村道路公顷。
土地利用权属情况(所有权、使用权) 项目区总面积为公顷，土地所有权皆为XX村和XX集体所有，使用权承包到XX个人，项目区土地权属明确，面积准确，界址清楚，无争议。
项目区位于XX市XX乡XX村和XX，项目区地块1项目范围东、西、南均至XX土地，西至XX土地；地块2东临XX村土地，西、南、北均至XX土地。
项目建设规模预计新增耕地面积项目建设期(年) 项目投资估算土地整治建设规模公顷。
预计净增耕地面积公顷，新增耕地率%。
跨2个年度，施工期为12个月项目总投资万元，其中工程施工费投资万元。
项目区位于XX省XX市XX乡XX村和XX，项目区地块1东、西、南均至XX土地，西至XX土地，介于东经118°47′58″～118°48′11″，北纬39°55′52″～39°56′13″；地块2东临XX村土地，西、南、北均至XX土地，介于东经121°47′58″～121°48′8″，北纬39°55′35″～39°55′45″。
上海市杨浦区人民政府关于印发《杨浦国资国企改革和发展“十三五”规划》的通知-杨府发〔2016〕29号
上海市杨浦区人民政府关于印发《杨浦国资国企改革和发展“十三五”规划》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市杨浦区人民政府关于印发《杨浦国资国企改革和发展“十三五”规划》的通知杨府发〔2016〕29号区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：《杨浦国资国企改革和发展“十三五”规划》已经 2016 年4 月 21日区政府第 127次常务会议通过，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市杨浦区人民政府2016年7月18日杨浦国资国企改革和发展“十三五”规划一、“十二五”期间杨浦国资国企改革发展简要回顾“十二五”期间，区属国资国企围绕建设杨浦创新型试点城区的总体目标，以“提升资产运营效率、加强国资风险管理”为主线，不断提升现有资产的管控能力、盈利模式的构建能力、获取资源的拓展能力、功能园区的发展能力、企业人才的专业能力等五项能力。
国资国企改革扎实推进，在国资布局结构优化、企业运营效能提升、法人治理结构完善、国资监管体制健全、服务区域经济社会发展等方面取得了新成效，区属国有企业核心竞争力逐步提高。
初步形成了符合杨浦国资国企特点的管理模式和运作模式，基本实现了“十二五”的预期目标，为“十三五”区属国有经济发展奠定了坚实基础。
（一）积极作为，国资总量贡献稳步提升“十二五”期间，区属国有资产总量实现平稳健康增长，经营性国资总量、保值增值率、主营业务收入、净利润等主要经济指标平稳增长。
截至2015年底，区属经营性国资总量165.8亿元，比“十一五”期末的105.09亿元增长57.78%，年均保值增值率完成市下达指标；“十二五”期间，区属六个企业集团累计实现主营业务收入319.18亿元，利润总额28.2亿元，净利润22.93亿元。
杨浦区次分区规划汇报
重点发展区域划定及特色塑造
重点发展区域
划定滨江国际创新带、大创智创新发展 区、环同济知识经济圈等为重点发展区 域，聚焦科技创新、数字经济等高端产 业，打造具有国际影响力的创新策源地 和高端产业集聚区。
VS
特色塑造
深入挖掘杨浦区的历史文化底蕴和工业遗 产资源，通过城市更新和历史文化保护相 结合的方式，打造具有独特魅力和人文气 息的城市空间。同时，结合区域产业特点 和发展需求，塑造各具特色的产业园区和 创新社区。
杨浦区次分区规划汇 报
汇报人：XX
contents
目录
• 引言 • 杨浦区次分区现状分析 • 规划理念和目标 • 空间布局优化方案 • 交通系统改善措施 • 生态环境保护与治理策略 • 实施保障与政策建议
01
引言
汇报目的和背景
汇报目的
本次汇报旨在向领导和相关部门介绍杨浦区次分区的规划方 案，包括规划背景、现状分析、规划理念和目标、空间布局 、交通规划、公共设施规划、绿地系统规划以及实施保障措 施等方面。
社区特点
杨浦区社区类型多样，包括老旧住宅 小区、新建商品房小区、保障性住房 小区等。各社区在人口结构、居住环 境、配套设施等方面存在一定差异。
03
规划理念和目标
指导思想与原则
指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神， 紧紧围绕上海“五个中心”和社会主义现代化国际大都市建设目标，按照高质量发展要求，以人民为中心，坚持 新发展理念，推动城市治理体系和治理能力现代化。
THANKS
感谢观看
政策创新及法规支持体系构建
完善政策体系
制定和完善与次分区规划相关的 产业政策、土地政策、财政政策 等，形成政策合力，推动次分区 规划的实施。
上海市杨浦区人民政府关于2018年本区全社会固定资产投资计划安排的通知-
上海市杨浦区人民政府关于2018年本区全社会固定资产投资计划安排的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市杨浦区人民政府关于2018年本区全社会固定资产投资计划安排的通知区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：《关于2018年本区全社会固定资产投资计划安排》已经2018年2月2日区政府第33次常务会议审议同意，现将有关计划安排和工作要求通知如下：一、关于2017年全社会固定资产投资计划执行情况全年安排投资308.56亿元，完成308.71亿元，同比增长11.0%，全面完成年度计划（见表1）。
表12017年本区固定资产投资完成情况表单位：个、亿元、%项目类别年度计划2017年完成数同比增长完成年度基本建设城市基础设施59.5561.26-0.7100.4旧小区综合整治4.834.8388.3100.0社会事业11.8811.6341.998.4行政设施1.450.85-78.1100.0小计77.7178.572.9100.1房地产开发91.7491.269.499.9商品住宅116.85116.6028.8100.1保障性住房6.356.23-52.998.1小计214.94214.0914.4100.0更新和技术改造15.9116.0510.7100.9合计308.56308.7111.0100.0从完成情况看，基本建设投资中，城市基础设施继续围绕“路桥轨隧水电”六大领域继续补短板，旧小区综合整治和社会事业项目实现快速增长。
房地产开发投资中，功能性房产和商品住宅投资保持较快增长，而保障性住房投资因项目数减少，投资回落幅度较大。
上海市杨浦区人民政府关于印发上海市杨浦区科技园区发展“十二五”规划的通知
上海市杨浦区人民政府关于印发上海市杨浦区科技园区发展“十二五”规划的通知文章属性•【制定机关】上海市杨浦区人民政府及其他机构•【公布日期】2011.12.27•【字号】杨府发[2011]28号•【施行日期】2011.12.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文上海市杨浦区人民政府关于印发上海市杨浦区科技园区发展“十二五”规划的通知（杨府发〔2011〕28号）区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：《上海市杨浦区科技园区发展“十二五”规划》已经2011年8月23日区政府第172次常务会议通过，现印发给你们，请认真按照执行。
二○一一年十二月二十七日上海市杨浦区科技园区“十二五”发展规划一、编制背景（一）国家宏观背景历史经验证明，每一次经济危机之后都会酝酿世界经济新一轮的增长，都会伴随着全球产业结构的重新调整和布局。
这也给国家创新型体系的建设带来了重大机遇。
从经济社会发展阶段判断，我国从整体上看仍然处于工业化、城市化加剧速度发展阶段，处于全面提升工业化、城市化、市场化、信息化和国际化水平的关键时期，处于经济由外向型向内需为主型转型升级、经济结构调整升级的关键时期，处于实现全面建设小康社会目标承上启下的关键时期。
工业化、城市化加速发展阶段，将会带来人口向城市的聚集，带来对自然资源的更多消耗，由此也带来资源环境的更大约束。
因此，转变经济增长方式，走新型工业化道路，改造传统产业，催生一批新兴产业，延伸产业链条，集约建设园区，建设资源节约型、环境友好型社会将更为迫切。
为提高企业竞争力，我国持续制造产业向资源型产业链接、商贸业向制造业链接、从而推进整体产业链延伸、产业空间聚集的产业集群规律。
（二）上海市规划背景2010年金融危机蔓延之际，上海市委、市政府迫切意识到制造业资本驱动力日趋弱化，产业能级提升、结构调整的压力不断加大。
因此，上海聚焦新能源、民用航空制造业、先进重大装备、生物医药、电子信息制造业、新能源汽车、海洋工程装备、新材料、软件和信息服务业等九大重点领域，成为上海高新技术产业化的重点领域。
上海市杨浦区人民政府办公室转发区发改委制订的《上海市杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案》的通知
上海市杨浦区人民政府办公室转发区发改委制订的《上海市杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案》的通知文章属性•【制定机关】上海市杨浦区人民政府办公室•【公布日期】2008.04.30•【字号】杨府办发〔2008〕13号•【施行日期】2008.04.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文上海市杨浦区人民政府办公室转发区发改委制订的《上海市杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案》的通知杨府办发〔2008〕13号区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：区发改委制订的《上海市杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案》已经2008年4月28日区政府第56次常务会议通过，现转发给你们，请认真按照执行。
二〇〇八年四月三十日上海市杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案《上海市杨浦区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》已实施两年多，为及时跟踪分析规划执行情况，加强规划的实施监测和监督检查，保证区“十一五”规划的顺利完成，根据区委、区政府关于开展区“十一五”规划中期评估工作的要求，特制定杨浦区“十一五”规划中期评估工作方案。
一、指导思想、目的和方法（一）指导思想按照深入贯彻落实科学发展观，努力构建社会主义和谐社会的要求，围绕杨浦知识创新区建设和《上海市杨浦区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》总体目标，以“加快‘三区融合、联动发展’，增强城区知识创新活力”为发展主线，着眼杨浦知识创新区功能凸现、内涵深化，积极推进经济发展方式和城区发展模式转变，促进区域经济和社会又好又快发展。
（二）评估目的对“十一五”规划的实施情况开展中期评估，有利于在国家发展战略、长三角联动发展的大背景下，更加清醒、准确地认识和把握杨浦区发展的重点和奋斗目标，有利于全面、深入了解“十一五”规划的实施及进展情况，有利于进一步统一思想、明确今后两年半的工作重点，圆满完成“十一五”规划既定的各项任务和目标，为杨浦区的长远发展奠定基础。
世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析ppt课件
本报告是严格保密的.
3
115街坊
-拆迁房源
位于卢湾区中心，新天地附近，区位优势明显；地块内 以住宅为主，居住房屋多为二级旧里及以下的公房，共 有1096个权证户口
115街坊
瑞华坊
光明邨
凹凸大厦
►四至：北至复兴中路、南至合肥路、东至 顺昌路、西至黄埔南路
►区位：地处“新天地”附近，毗邻淮海路 商圈、徐家汇商圈，区位优势明显
面积换算系数 二级旧里：1.54
2）居住困难户补贴：异地配套商品房单价（6800元）ⅹ（应安置 对象ⅹ 22平方米/人−补偿安置后的房屋折算面积）
本报告是严格保密的.
5
115街坊
-居住房屋补偿
补偿金额除前述房屋补偿外，还应包括奖励及其他费用 。依据居住面积大小不同，实际每平米的拆迁成本在 42000-82000元之间
期房过度费： 每户1000月
2000元/
面积奖励费：5000元/平
签约搬迁奖励费：10万元/户
搬迁费用及设备移装费
面积 (m2)
动迁金额(元)
面积 (m2)
动迁金额(元)
面积(m2)
动迁金额 (元)
各区间居住面积补偿均价
82565 54276 46949 41537
动迁费用（元）
6.47
840,229
≤20
20-30 30-40 居住面积(m2)
≥40
►市中心二级旧里，人均面积普 遍较少，所以居住困难户补偿 是拆迁补偿的重要组成。
►按照每户居住面积不等，实际 每平米的拆迁补偿金额在 42000-82000元之间
6
115街坊
-拆迁房源
安置房源均为在外环线以外政府动迁房源，房源居民供应价 格仅为市场价格的50%，对拆迁居民的吸引力很大。对于选 择就近购房的居民，按拆除面积补偿购房补贴4000元/平
上海市杨浦区人民政府关于2014年本区全社会固定资产投资计划安排的通知-杨府发[2014]2号
![上海市杨浦区人民政府关于2014年本区全社会固定资产投资计划安排的通知-杨府发[2014]2号](https://img.taocdn.com/s3/m/ccfc160f876fb84ae45c3b3567ec102de2bddff3.png)
上海市杨浦区人民政府关于2014年本区全社会固定资产投资计划安排的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市杨浦区人民政府关于2014年本区全社会固定资产投资计划安排的通知（杨府发〔2014〕2号）区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：《关于2014年本区全社会固定资产投资计划安排》已经2013年12月26日区政府第57次常务会议同意，现将有关计划安排和工作要求通知如下：一、关于2014年全社会固定资产投资计划安排情况（一）总体安排2014年本区全社会固定资产投资计划安排220亿元，同比增长10%以上，其中：区政府建设财力安排25.2亿元（不含旧区改造），国家或市级各类资金2.8亿元，社会资金192亿元。
共安排正式项目181个、预备项目40个（预备项目不计入投资额）（见表1）。
表1 2014年固定资产投资计划安排单位：个、亿元、%项目类别类别投资安排预备项目数项目数投资额同比增长基本建设城市基础设施24179457小区综合改造6183社会事业1476316行政设施1031341小计542824027房地产开发功能性房产35110289商品住宅1647144保障性住房1620630小计671772713更新与技术改造60150.10合计1812201040注：今年将旧区改造投资纳入房地产开发土地成本。
旧改项目投资安排纳入区建设财力项目。
（二）投资结构1、基本建设共安排正式项目54个、预备项目27个，投资额为28亿元，同比增长240%。
其中：（1）城市基础设施项目：共安排正式项目24个、预备项目7个，投资17亿元，同比增长945%。
上海市杨浦区人民政府关于同意《定海社区N090602单元C2街坊城市更新区域评估报告》的批复
上海市杨浦区人民政府关于同意《定海社区N090602单元C2街坊城市更新区域评估报告》的批复
文章属性
•【制定机关】上海市杨浦区人民政府
•【公布日期】2019.06.21
•【字号】杨府〔2019〕40号
•【施行日期】2019.06.21
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城市管理
正文
上海市杨浦区人民政府关于同意《定海社区N090602单元C2街坊城市更新区域评估报告》的批复
杨府〔2019〕40号
杨浦区规划和自然资源局：
你局上报的《定海社区N090602单元C2街坊城市更新区域评估报告》收悉。
经研究，现批复如下：
一、经2019年5月21日区政府第70次常务会议讨论，原则同意上报的区域评估报告的内容。
二、请相关单位按照评估报告组织制订城市更新实施计划，按时序推进更新项目实施，要从完善城市公共服务功能、优化城市公共环境等方案考虑，使城市动态、可持续地有机更新。
特此批复。
上海市杨浦区人民政府
2019年6月21日。
上海市杨浦区关于促进工程总承包、全过程工程咨询发展的若干政策
上海市杨浦区关于促进工程总承包、全过程工程咨询发展的若干政策文章属性•【制定机关】上海市杨浦区•【公布日期】2021.07.01•【字号】杨科规〔2021〕1号•【施行日期】2021.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】市场规范管理正文上海市杨浦区关于促进工程总承包、全过程工程咨询发展的若干政策第一条目的和意义为大力促进本区工程总承包、全过程工程咨询业务发展，推进环同济知识经济圈高质量发展，积极推进杨浦“四高城区”建设,特制定本政策。
第二条适用对象本政策适用于在杨浦区设立的，开展工程总承包、全过程工程咨询业务的企业。
企业需具有健全的财务管理制度，会计信用、纳税信用和社会诚信度良好，三年内无严重失信行为和违法违规行为。
第三条定义范围本政策所指工程总承包是指公司受业主委托，按照合同约定，以设计主导的，对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。
全过程工程咨询服务是指对建设项目全生命周期提供组织、管理、经济和技术等各有关方面的工程咨询服务。
包括项目的全过程管理以及投资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标代理、监理、运行维护咨询等工程建设项目各阶段专业咨询服务。
第四条打造产业集聚高地充分发挥设计在工程项目中的核心作用，大力发展工程总承包和全过程工程咨询业务，构建起全产业链全生命周期的设计服务生态体系，打造特色鲜明的产业集聚高地。
第五条产业政策鼓励和引导工程总承包、全过程工程咨询产业链的优秀企业在杨浦发展。
经认定，属于“两个优先”和“总部经济”的企业，按相关产业政策，最高享受1500万专项扶持。
鼓励企业开展工程总承包、全过程工程咨询业务。
政策执行期内，根据企业工程总承包、全过程工程咨询的收入规模，每年给予团队最高200万元一次性奖励。
支持符合条件的企业申报高新技术企业并享受相关政策；支持重点企业申报杨浦区小巨人、上海市科技小巨人、服务业引导资金、文创项目、张江资金等各类项目。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目可行性研究报告评估报告名称：上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告。
目录一项目总论 (1)1项目背景 (1)(1) 项目名称 (1)(2)研究工作依据 (1)(3) 项目建设规模和内容 (1)2可行性研究结论 (1)(1) 市场预测 (1)(2) 项目建设进度假设 (2)(3) 投资估算和资金筹措 (2)(4) 项目综合评价结论 (3)二项目投资环境和市场研究 (4)1投资市场分析 (4)(1) 上海市宏观经济分析 (4)(2) 上海市居民购买能力分析 (5)(3) 上海市人口状况分析 (5)(4) 房价 (6)(5) 需求分析 (7)(6) 供求关系 (8)(7) 市场小结 (9)2区域市场分析 (9)(1)区域市场界定 (9)(2)杨浦区社会经济发展状况 (9)(3)杨浦片区规划发展定位 (11)(4)杨浦区房地产市场发展情况 (12)①房产市场板块格局与发展特点 (12)②杨浦区供求情况分析 (13)(5)杨浦内环区域房地产市场特征 (15)(6)杨浦内环片区房地产市场发展前景假设 (25)三项目分析及评价 (26)1地块分析 (26)（1）项目位置 (26)（2）地形、地势 (27)（3）附近交通 (27)（4）周边配套及区域环境 (28)2项目SWOT分析 (28)3项目评价 (29)四市场定位及项目评估 (31)1项目定位 (31)五项目开发建设进度安排 (35)1有关工程计划说明 (35)2施工横道图 (35)六投资估算与资金筹措 (36)1项目总投资估算 (36)2资金筹措 (37)3投资使用计划 (37)七销售及经营收入测定 (39)1物业销售收入估算 (39)2项目销售回款计划 (40)八土地竞投价格测算 (41)1土地价格测算原理 (41)2测算前提 (41)3土地价格基本方案测算 (41)4敏感性分析 (42)5土地竞投价格区间确定 (43)九可行性研究结论与建议 (44)1拟建方案的结论性意见 (44)2项目主要问题的解决办法和建议 ........................................ 错误!未定义书签。
（1）项目的主要问题 ........................................................... 错误!未定义书签。
（2）建议.............................................................................. 错误!未定义书签。
3项目风险及防范建议 .......................................................... 错误!未定义书签。
（1）项目风险 ...................................................................... 错误!未定义书签。
（2）防范建议 (44)十附表 (46)一项目总论1项目背景(1) 项目名称上海市杨浦区80街坊土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据✧《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）✧《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）✧《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）✧《上海建设工程价格信息》✧企业提供的相关资料(3) 项目建设规模和内容根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）及杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标单位：㎡杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件2可行性研究结论(1) 市场预测项目位于杨浦区80街坊，属杨浦内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。
项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，杨浦内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。
(2) 项目建设进度假设项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。
(3) 投资估算和资金筹措➢投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
➢资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。
表3：项目资金来源表➢项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。
表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）二项目投资环境和市场研究1投资市场分析(1) 上海市宏观经济分析表5 上海GDP及其增长率图2➢从表1可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004年和2005年的GDP分别为8072．80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济实力的雄厚。
再看上海近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29．15%，2005年为13．27%。
近三年的平均增长率为19.33%，远远高于全国的平均水平9.4%。
一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。
上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。
➢看图2，上海住宅投资增长率与GDP增长率之比，2003年-2004年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了1，但在2005年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。
这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。
从2005年的数值看。
上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。
(2) 上海市居民购买能力分析图3➢房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在6-7的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004年和2005年的房价收入比分别为11.48和10.78，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为1.67，也是一个较高的状况。
但2005年相对于2004年都有所降低，指标向好的方向发展。
(3) 上海市人口状况分析表6 人口状况图4➢外来人口和城市人口是影响一个地区住房潜在需求的主要因素。
城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图4，可看出从2002年开始，城市人口保持高速地增长，2004年更是达到了5.42%的增幅，我们保守估计2005年有4.77%的增幅，将达到1150万人的城市人口，城市化率达到84.54%。
外来人口也大量的涌2005年的外来人口为417.74万人，增长7.22%。
➢外来人口和城市化进程将造成上海未来2-3年内将潜在的住房需求转为现实需求。
(4) 房价表7 房价与GDP增长的关系➢房价增长率/GDP增长率这一指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于2被认为是合理的，在1—2之间则需要高度警觉，而超过2说明存在泡沫问题。
➢从图6看，上海近两年的这一指标属于较为合理的范围。
(5) 需求分析表8 住宅销售面积及其增长率单位（万平方米）➢从2002年至2004年住宅的销售速度增长极快，2004年的增长速度达到了45.37%，销售面积为3233.74万平方米，2005年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长-16.74%，销售面积为2692.4万平方米。
➢从图8看上海的人均住宅使用面积的增长，2004年是一个转折点，又达到了一个高峰，增长率为7.37%，但2005年又有所放缓增长率为4.41%。
上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于一个较高的水平。
2005年上海的人均住宅使用面积21.30，还有很大的增长空间。
(6) 供求关系表10 上海历年供求关系对比从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系①施工面积/销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在5以下是比较健康的。
从表8看近4年上海的这一指标的平均值为3左右，远低于5。
但是2005年这一指标有上升的趋势，需警惕。
②销售面积/竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。
(7) 市场小结➢从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。
➢从相关的政策我们可以知道，2005年一系列的宏观政策对上海的房地产市场是一大重击。
出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。
所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。
上海的“十一五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。
➢购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。
➢上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。
➢从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，2005年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。
2005年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。
2区域市场分析(1)区域市场界定本项目地块位于杨浦区唐山路以南、许昌路以东，处于杨浦区内环板块区域。
图9 区域位置(2)杨浦区社会经济发展状况杨浦区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图10 杨浦GDP 历年增长情况10203040506070801998199920002001200220032004杨浦区生产总值增值（亿元）➢ 杨浦区生产总值到2004年增长率达到了77.8%，占全上海市生产总值的比重为8.49%。
工业总值与GDP 成正比上升，在2003年达到67.82亿，增幅同比增长了17.54%，杨浦区一直保持了工业重区的地位。
以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的杨浦区正逐渐成为一个高素质人才的聚集地➢ 2004年1-10月引进各类企业2217 户，同比增长19%；吸引注册资金37.4亿元，同比增长1%，注重引大引强，引进注册资金500万元以上的企业185户，同比增长12%。