我国土地一级开发的风险及控制研究[1]
浅谈土地一级开发与二级开发
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
我国土地资源可持续发展存在的问题及对策王晓芳
我国土地资源可持续发展存在的问题及对策王晓芳发布时间：2021-10-20T10:24:14.407Z 来源：《建筑模拟》2021年第8期作者：王晓芳[导读] 土地作为人类赖以生存的重要载体，与人类的生产发展有着紧密的联系。
新中国成立以来，国家不断完善土地管理制度。
但从目前土地管理实际现状来看，相关管理体系不健全，土地管理部门实施土地资源管理作业期间还存在一定的不合理现象，不利于土地管理活动的开展，对土地流转等工作造成一定阻碍，特别是针对新农村建设以及发展等方面，更是产生了一定程度的不良影响。
山东省国土空间生态修复中心山东省济南市 250014摘要：土地作为人类赖以生存的重要载体，与人类的生产发展有着紧密的联系。
新中国成立以来，国家不断完善土地管理制度。
但从目前土地管理实际现状来看，相关管理体系不健全，土地管理部门实施土地资源管理作业期间还存在一定的不合理现象，不利于土地管理活动的开展，对土地流转等工作造成一定阻碍，特别是针对新农村建设以及发展等方面，更是产生了一定程度的不良影响。
关键词：土地资源；可持续发展；问题；对策引言我国拥有着约960万km2的国土面积，但是其中的淡水资源、自然资源、耕地资源比较少，而我国又是世界上的人口大国，因此人均土地占有率、人均水资源占有率等仅处于世界中等水平，同时我国环境保护的起步比较晚，所制定的污染治理措施不够完善，在自然资源过度开发，污染情况越来越严重的情况下，我国土地资源变得更加匮乏。
因此，想要促进我国土地资源的可持续发展，实现社会长治久安，就要不断完善土地资源管理制度。
1土地资源的内涵土地资源是国家为调整土地关系、组织和监督土地的开发利用、保护和合理利用土地资源而采取的经济、技术、法律和行政的综合性措施。
在我国土地管理的主体是各级政府的自然资源主管部门，客体是土地及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系，任务是维护社会主义土地公有制，在正确调整土地关系的基础上，根据国民经济各部门以及农村经济组织内部各业（农、林、牧、工、渔）综合发展的需要，合理组织土地利用，不断改善土地生态环境，提高土地生产率，使有限的土地资源更好地为社会主义现代化事业服务。
土地征收成片开发实践中存在的问题与对策建议
土地征收成片开发实践中存在的问题与对策建议摘要：《土地管理法》以法的形式对土地征收制度进行改革,提出土地征收成片开发的概念和规定。
2020年11月以来，自然资源部、省、市先后出台操作细则。
目前，土地征收成片开发方案的编制逻辑和法理基础已相对清晰，但在实施工作中仍存在诸多问题。
本文通过分析土地征收成片开发的目的，并从范围划定、考核标准等方面分析实践中存在的问题，提出相关对策建议。
关键词：成片开发；范围划定；考核标准一、土地征收成片开发的目的（一）发挥政府主导优势，促进社会公平一方面，成片开发为城镇化、旧城改造等留出了制度出口，有助于继续发挥政府主导土地利用的制度优势。
另一方面，成片开发最显著的特征就是其公共属性，通过土地征收由政府收回土地使用权，并给予公平合理的征拆安置补偿，使土地增值回归社会公众，从而达到促进社会公平的目的。
（二）践行“规划先行”理念，确保国土空间规划有效落地首先成片开发政策的首要目标在于实现对以往零散的、碎片化的土地开发利用进行整合、提高土地利用的效率，也意味着践行“规划先行”的理念。
一方面成片开发应当在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内；另一方面，成片开发应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等。
其次，成片土地开发可以确保国土空间规划有效落地，通过完善基础服务设施增强民生福祉，通过推进生态保护修复为人与自然和谐共生创造条件，对城市发展具有重要意义。
成片开发是实施国土空间规划的重要手段。
通过成片开发这一政策工具，明确城市近期建设、招商、投资重点区域，以及道路、学校等设施配套需求，实现集中集约、集聚高效、有序发展、建一片成一片。
（三）优化土地资源配置，提高土地利用效率“成片”土地具有整体连片、容纳建设项目多的特点，政府能够对一定规模的土地进行统一规划、统一征收、统一开发、统一出让或划拨以及统一管理，有利于优化土地资源配置，提高土地利用效率，发挥规模效应；“开发建设”区分基础设施与具体建设项目，有利于保障基础设施建设的整体性和配套性，顺应土地多元价值，协调建设项目多样需求。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析1. 引言1.1 背景介绍在中国，国有闲置土地的问题一直是一个亟待解决的难题。
随着城市化进程的加快和经济快速发展，许多地方出现了大量闲置的国有土地，这些土地既没有得到合理利用，又浪费了宝贵资源，成为城市发展的一大障碍。
国有闲置土地的存在不仅使土地资源的利用效率低下，也给城市规划和土地管理带来了诸多困难。
这些土地大多处于城市边缘地带或者农村地区，缺乏开发利用的动力和条件，使得这些土地长期处于闲置状态，成为“城市瘤病”。
尤其是近年来，随着城市规划的不断完善和经济结构的转型升级，国有闲置土地问题愈发突出，各地政府也纷纷加大了对闲置土地的治理力度。
由于种种原因，国有闲置土地的规模仍然庞大且存在诸多困难和矛盾待解决。
为了有效解决这一问题，本文将对国有闲置土地的类型及其处置难点进行深入分析。
1.2 研究意义国有闲置土地是我国土地资源管理中一个长期存在的问题，对国家经济发展和社会稳定产生了不利影响。
研究国有闲置土地的处置难点及其类型具有重要的现实意义和深远的战略意义。
国有闲置土地的利用能够有效地增加土地资源的利用率，促进土地资源的合理配置，推动城乡一体化发展，提高国家资源利用效率。
国有闲置土地的利用也可以促进房地产市场的稳定发展，提高土地市场的透明度和公平性，增强市场经济体制的完善性。
加强国有闲置土地的管理可以有效地防范土地资源的浪费和滥用，维护国家土地资源的安全和可持续发展。
深入研究国有闲置土地的类型及其处置难点，可以为完善我国土地资源管理体制，促进土地资源的可持续利用，推动城乡一体化发展提供重要的理论指导和实践经验。
1.3 研究对象本文的研究对象是国有闲置土地，作为国家土地资源的重要组成部分，国有闲置土地的存在已经成为当前土地资源管理领域亟待解决的问题。
国有闲置土地是指由政府拥有或出资购买的土地，但长时间未得到有效利用的土地资源。
这些土地可能因为各种原因而处于闲置状态，例如规划用途变更、资金投入不足、开发计划延迟等。
土地储备工作中存在的问题及对策分析
土地储备工作中存在的问题及对策分析摘要：随着城市化进程的加快，土地市场变化日新月异，土地储备制度作为一种新的城市土地管理制度，使土地的有偿使用制度得到了极大的丰富和改变，土地储备工作也得到了快速发展。
土地储备工作是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
它是国土资源工作的重要组成部分，对增强政府宏观调控土地市场起到了重要作用。
关键词：土地储备；问题；对策1现行土地储备运作模式概况近年来，政府土地储备的对象由过去的新增为主逐步转向盘活存量为主。
A 市主城区范围内的中原油田供应处中心库、龙丰热电等国有存量、低效利用土地，城市旧工业区厂房、仓储用地等利用率较低土地，在经过重新整合、依照相关规定和程序进行收储后，将土地进行归类整理并实施有偿出让，既实现了对土地市场的直接调控，又能有效地防止国有资产的流失。
目前，A 市土地储备运作模式属于政府主导型，即行政指导和市场运行相结合的运作模式。
运作程序由新增建设用地批准征收或存量建设用地收回、收购，前期开发达到“净地”“熟地”条件，根据市场情况实施供应三个阶段组成。
该模式在政府主导前提下充分发挥市场机制配置功能，把土地储备作为政府对土地市场的宏观调控手段，规定市城区范围内的住宅用地均由政府收购、储备，并统一由政府向社会公开供应，实现政府主导与市场运作的有效结合，从而保证政府对土地一级市场的高度控制，有利于城市土地市场的规范和城市化的有序发展。
与此同时，由于该模式带来的巨大收储量，也给土地储备机构带来了巨大的资金压力。
2土地储备工作中存在的问题2.1缺乏有效的沟通机制土地资源管理环节众多，涉及的人和部门、机构众多，使得土地资源管理十分烦琐和复杂，这导致土地收购储备管理也呈现复杂性，是土地收购储备中协调性欠缺的直接原因。
在实际管理中，人员沟通不畅，部门协调不足，机构配合度低等等，再加上制度不完善，体系不健全，使得土地收购储备工作面临较多的人为障碍。
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。
土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。
当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。
关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。
而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。
受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。
土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。
这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。
在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。
【培训】土地一级、一二级开发课件
土地一级开发、二级开发01.土地一级开发整体方案策划02.土地一级开发与运营实施流程及关键节点03.土地一二级联动开发模式目录CONTENT01.土地一级开发整体方案策划1.何谓土地一级开发？1）、基本概念2）、延伸理解2.区域土地开发模式的转变1）、粗放开发方式向集约开发方式的转变2）、房地合一方式向房地分离方式的转变“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商（单纯房屋开发）服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
▣土地一级开发定义1.何谓土地一级开发？1）、基本概念如老居民区（含棚户区）、城中村、老商业区产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区如城市新区、撤乡进城新区、新农村城镇化新区旧城改造新城区待开发区旧工业区、旧城区等城市更新项目 ▣土地一级开发对象传统土地开发模式（土地出让后开发）一级开发生地生地出让建造房屋土地储备与一级开发模式（土地出让前开发）（政府土地储备中心）土地出让土地收购建造房屋一级开发生地以招拍挂为主以开发商为主土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、长期风险小（风险可控）5 、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、掌控有方法（既可进行一级开发，又可进行二级开发）1）、基本概念▣土地一级开发特点从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。
国有企业参与土地一级开发的风险及规避
首先 ． 要保 证土 地一级 开发项 目基 础 资料 的准 确 和详 尽 ． 这是 确保 开发 过程 中资金预 算合 理 的重 中之 重 。 开发项 目的成本 以及 土地 招标 前 的底价 都 需要依 靠相 关基 础 资料进 行估 算及 可行 性分 析 。 其次 ． 在 开展土 地一 级开 发项 目初 期 的现场 调研 工 作时 ， 应 该将 收 集 到 的所 有 资 料 全部 总 结 、 汇 编 起 来， 并 进 行适 当的 处理 。 然 后将 处 理 后 的 资料 结 合 该 地 的实 际情况 进行 对 比和 筛选 ． 如 果 条件和 时 间 允 许可 以 重复 此环 节的 工作 ， 以此 来确 保基 础材 料 的高度 准确 性 。 最后 ． 应妥 善 安 排 周期 。 如 果 土 地 一级 开 发 的 周期 安排 合 理 、 恰当 ． 则可 以确 定 开 发 工作 的具 体
策 划阶 段就 是 国企 参与 土 地 一级 开 发 的准 备
国 有 企 业 参 与 土 地 一 级 开 发 常 见 风 险种 类
１ ． 资金 风险 （ １ ） 开发 资金 风险
土 地一 级 开发 任 何 一个 环 节 都 离不 开 资 金 的
支持 ． 在 开发 的过程 中如 果没 有对项 目情 况 进行 详 尽 的了解 ． 就无 法对 开发项 目的环 节进行 合 理 的分
本 的风 险
国 有 企 业 参 与 土 地 一 级 开 发 进 程 中风 险 的产 生
国有企业 参 与土地 一级 开发项 目工作 ． 需要 经 过 三个 阶段 ： 策划 阶段 、 审批 阶段 及实施 阶段 。 国企 的投 资贯彻这 三个 阶段 的始 终 ， 故 而在 这三 个阶 段 都 会产 生一 定 的风险 。 １ ． 策 划阶段 产 生的风 险
[论文]我国土地资源现状及其可持续发展
![[论文]我国土地资源现状及其可持续发展](https://img.taocdn.com/s3/m/f19b17f280c758f5f61fb7360b4c2e3f57272537.png)
我国土地资源现状及其可持续发展摘要：土地资源是农业生产最重要的物质基础，也是人类赖以生存发展必不可少的有限资源，其基本属性是具有生产能力。
作物产量、木材产量、草场生产率都是其生产能力的综合反映。
但我国土地资源现状却令人担忧，耕地急剧减少，水土流失、土地荒漠化严重。
本文通过对我国土地资源现状及所面临的危机进行简要分析，针对土地资源的可持续发展提出几点建议。
关键字：耕地减少水土流失土地荒漠化可持续发展建议土地是一切资源和环境要素的载体，其可持续利用对可持续发展战略的实施具有重要的意义。
然而，对土地资源的掠夺式使用已经威胁到人类的生存与发展，迫切要求土地资源可持续利用评价研究由理论走向实践。
土地作为人类赖以生存和社会经济得以发展的基础，是社会生产力的根本源泉，也是一项宝贵的资源和财富。
土地资源不可替代性及其稀缺性，决定了土地资源利用必须向持续、高效利用发展。
我国人口众多，一些地区土地资源稀缺，人地矛盾突出，所以，土地的可持续利用就显得尤为重要。
我国有陆地面积960万平方公里，占世界陆地面积的7.2%，占亚洲陆地面积的25%，仅次于俄罗斯和加拿大，居世界第三位。
虽然我国土地资源总量丰富但人均贫乏。
根据国土资源部公布的数据，我国耕地、林地、牧草地总量2004年分别高达12244.43万公顷、23504.7万公顷和26270.68万公顷，分列世界第４位、５位和２位，但人均分别约为当前世界平均水平的38%、31%和35%。
以耕地为例，我国一直以不到世界10%耕地养活世界22%的人口。
从1996年到2004年，全国耕地面积由19.51亿亩减至18.37亿亩，是世界上耕地资源消耗速度最快的国家之一。
而随着人口不断增加，我国人均土地面积迅速下降。
1、我国土地资源的现状与主要问题我国实际耕地面积约１．３３亿公顷，位居世界第三位，但人均耕地只有０．１１公顷，不及世界人均耕地０．２５公顷的４４％，有６６６个县低于联合国粮农组织人均耕地0.05公顷的警界线。
土地一级开发的定义
土地一级开发的定义土地一级开发一、什么是土地一级开发土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地一级开发意义土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。
三、土地一级开发范围未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。
四、土地一级开发方式（一）存量国有土地收储一是有偿收回。
因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
二是有偿收购。
根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
（二）集体建设用地确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。
五、主要程序1、编制土地储备、供应计划。
市土地储备中心作为牵头单位，县（区）政府依据城市总体规划、土地利用总体规划情况，汇总重大项目用地需求，协助市储备编制土地储备、供应计划。
2、编制土地储备初步方案。
县（区）政府为牵头单位，根据土地储备、供应计划，确定一级开发范围、土地权属、规划设计条件、一级开发成本、资金预算、完成时限等，初步方案上报市储备、市政府审批。
土地估价中常见风险及防范措施
鹿心社说，要切实落实行业自律守则，规范行业职业道德。要通过继续教育培训、研 讨会等多种方式，提高执业质量和技术水平，通过“土地估价机构和人员执业信息公示系 统”，向社会披露土地评估机构、土地估价师的基本信息和执业情况，为政府、企业和社 会提供客观、真实的信息，提升土地估价行业的社会信用度。要大力宣传优秀的机构和执 业人员，对违规的机构和人员及时曝光，通过市场选择，优胜劣汰。要开展对土地评估中 介机构及相关执业人员执业质量的全面检查，重点检查脱钩改制情况、执业资质和执业质 量，全面整顿规范土地评估行业，通过不断努力，建立起以执业技术为基础、职业道德 以执业技术为基础、 以执业技术为基础 为支撑、社会监督为保障 为支撑、社会监督为保障的诚信体系。
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案件频发， 案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战
2、治理商业贿赂、司法实践中评估机构及评估师被指控犯罪时有发生 广东省某资产评估公司 广东汕头某三级房地产估价公司 佛山市高明区****房地产评估有限公司 广州市原****区评估所 广州市×××估价所 佛山顺德某一级机构
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案件频发， 案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战
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案件频发， 案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战
比较 3月19日收到的 房地产估价报告》 《房地产估价报告》 2005年2月1日至2005年2月20日 加盖在“估价作业日期”处，印章边沿为实心 2003年3月10日 李****及陈****的签名与其它前后签名笔迹一致 公章边沿为实心：陈****的方印字体及间距与其 他页的方印一致 此页的字体与其他页同一电脑字体 7月6日交换证据收到的 房地产估价报告》 《房地产估价报告》 2005年1月27日至2005年2月20日 加盖在“中国广州”处，印章边沿 为空心 2003年4月18日 李****及陈****的签名与其它签名 笔迹不一致 公章边沿为实心：陈****的方印字 体及间距与其他页的方印略有不同 此页的字体与其他页是不同电脑字 体
土地一级开发合作投资收益分析
本
项
目
介
绍
本项目位置
CBD中央商务区
Page
河西新区北接防城区旧城区,南临西湾新城,东与城南新区、市商业中心、市 行政中心区隔江相望,在随着城市规划发展中,河西新区将借势自身资源优势及 （ZHOU）边发展利好获得更大发展机遇,形成具有自身特色的区域定位,
本
项
目
介
河西新区总面积约11000亩,西面位
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力,来创造
价值和获得利益,
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发 基 建
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发 自 营、合资、股权转让 等
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
常规的间接 获取收益途 径
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
直接获取收 益途径
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土
地 一
间接获取土地收益
级
开 发
——常规操作的路径分析
概
述
Page 18
我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
土
地
一
级
开
发 概
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准,合同已经达到签署条件
土地一、二、三级开发概述
（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 约占总投资的50%以上 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
一级开发的收益
收入来源
成本
征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是 最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。
近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一
级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使 得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。
征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次
性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大， 直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。
土地市场的职能，是政府调控房地产行业的
工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商 业物业用地出让容易受到经济环境的影响， 住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控
的影响。为支持产业发展，国内许多开发区
及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
一、土地一级开发的模式
主体——政府委托市土地整理储备中心及 分中心
• 经营性用地的招 拍挂收入 • 产业用地的协议 出让收入
入库财政 • 直接上缴专门 的财政出让收 入专户 收 支 两 条 线
返还分配
• 政府财政审核土 地储备中心的项 目成本报表后， 核拨相关成本费 用。 • 分配增值收益
1、土地成本返还
土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定
2、土地增值收益
三、土地一级开发的成本构成及收益
1 、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级
13、目前政策下土地一级开发实施路径
目前政策下土地一级开发实施路径一、土地一级开发概念、内容及程序1.1土地一级开发概念1、国家层面文件（1）《土地储备管理办法》（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2018年1月3日印发，自发布之日起实施，有效期5年）第二条：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。
财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。
（2）《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）第二条：严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。
（3）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
（4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）第七条：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
2、地方层面文件经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中，如下表所示：从国家层面和地方层面的文件可以看出“土地一级开发”与“与土地储备”的内容基本一致。
土地一级开发是指土地储备机构根据城乡总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地开发计划、土地储备计划要求等，按照控制性详细规划的要求和土地开发计划的时序和空间安排统一组织实施一定区域范围内的征地、拆迁、安置、土地平整、基础设施等配套设施建设工作，达到土地供应条件，再对该区域内土地进行有偿出让或转让的过程。
1.2土地一级开发内容1、征地与补偿、拆迁与安置根据地方性征地拆迁补偿标准、安置补偿费用标准等对一定区域范围内的土地进行征收。
土地一级开发项目审计需要提供的相关资料
土地一级开发项目审计需要提供的资料一、土地一级开发手续履行方面需提供的资料1．建设项目立项及批准文件（项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件）。
2．用地批准文件（土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复）。
3．规划批准文件（规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证）。
4．拆迁实施方案及批复文件。
5．拆迁公示（拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知）。
6．拆迁许可证。
7．拆迁公告。
8．建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料（委托土地一级开发的项目）。
9．项目资金的预算及批复资料。
10．建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程。
11．选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁服务公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）。
12．拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同。
13．土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等。
14.征地补偿安置协议、补偿款具体构成明细和依据。
15. 工程施工许可审批文件。
16. 交通影响评价报告及批准文件。
17．环境评估报告、环境评估报告批准文件。
18.地质灾害评估报告、地质灾害评估报告批准文件。
19.安全、消防设计批准文件。
20.劳动职业卫生设计、劳动职业卫生设计批准文件。
21.与土地一级开发项目有关的其他审批手续资料。
二、土地一级开发拆迁补偿方面需提供的资料㈠民宅拆迁补偿审核需提供的资料1．房屋拆迁补偿估价结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料）。
2．宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件。
3．北京市房屋估价表——房屋条件登记表。
4．有停产停业补偿的需提供：（1）营业执照复印件。
（2）税务登记证复印件。
（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）。
（4）停产停业面积示意图。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析-PPT
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。
缺 人 才
“100人” 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项
目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓
慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成
整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。
一二级联动问题和风险-财务风险
4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平
郑州某一二级联动开发项目现金流模拟
高级黑
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
企业形象
• 城市运营商
• 房地产开发商
一级对二级 支撑4
享受政策 话语权
市场竞争
• 政府招商资源 • 无特殊政策优惠 • 土地、财税等各
类政策优惠
• 借助政府平台， • 外来开发商的地
在地方具有一定 位较弱，与政府
话语权
议价能力不强
土地一级开发可行性研究报告
项目土地一级开发可行性研究报告建设单位：编制单位：目录第一部分：项目概况10一、城市介绍 (10)二、宗地位置介绍 (11)(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势 (12)(二)项目拥有自然资源对项目的影响 (13)三、区域交通状况及社区配套 (14)(一)交通状况 (15)(二)社区配套 (15)第二部分：项目背景16一、项目开发背景 (16)二、项目的开发政策背景 (17)三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司 (18)第三部分：政策及法律环境23 第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析 (27)（一）城中村基本情况 (27)（二）城中村改造进展情况 (29)（三）总体评价 (33)二、宏观市场分析 (34)三、区域土地市场分析 (37)(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势 (37)（二）区域内土地交易情况分析 (38)（三）区域内代表项目地价及楼面地价 (39)第五部分：项目总技术指标40 第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估 (42)二、土地供应方案 (42)（一）土地供应模式 (42)（二）土地一级开发深度 (42)（三）一级开发成本及挂牌底价的确定 (42)三、征地情况 (43)四、征地补偿 (44)第七部分拆迁安置方案46一、土地补偿原则 (46)二、房屋拆迁补偿原则 (47)（一）补偿安置原则 (47)（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定 (47)（三）拆迁货币补偿标准 (47)（四）产权置换的拆迁补偿标准 (48)（五）优惠和奖励措施 (48)第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据 (49)二、项目开发周期及销售周期 (49)（一）项目开发周期 (49)（二）项目销售周期 (49)三、项目土地一级开发成本估算 (50)四、一级开发收益估算 (51)（一）项目一级开发收益估算表： (51)（二）项目开发周期内销售各阶段如下表 (52)五、项目敏感性分析 (52)（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响 (52)（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响 (52)六、项目资金预测 (53)第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑 (55)二、资本金筹措方案 (55)第十部分：SWOT分析及结论57一、SWOT分析 (57)二、小结 (60)第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析 (60)二、风险规避 (63)第十二部分结论65报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。
浅谈土地监管现状及存在的问题
浅谈土地监管现状及存在的问题土地是人类赖以生存和发展的基础，同时也是非常宝贵的资源，在社会的发展历程中，土地资源发挥着不容忽视的作用。
对于农业生产而言，土地是最为关键的生产资料，浓缩了农民群众的生存权利；对于城乡建设而言，土地是保证各项工程建设的基础，离开了土地，工程的建设也就无从谈起。
在这种情况下，做好土地监管工作，保证土地资源的合理利用，是需要相关部门重点关注的问题。
1 土地监管现状及存在的问题土地资源的作用是非常巨大的，尤其是在我国，人口基数大，人均土地占有量少，做好土地监管工作，保证土地资源的有效利用，是非常重要的。
从目前来看，在土地监管过程中，虽然取得了一些成效，减少了土地资源的浪费，但是也暴露出一些问题，这些问题主要体现在以下几个方面：1.1耕地保护不足在部分农村地区，缺乏耕地保护意识，将发展的重点放在了项目建设上，占用耕地现象严重，导致部分省份的耕地后备资源不足，耕地占补平衡难以落实，耕地的面积和质量不断下降，严重影响了农业生产的顺利展开。
1.2违规用地严重相关调查研究表明，在土地资源利用中，存在着严重的违规用地现象，一般都体现在公路和铁路的建设上，许多地区以加快新农村建设，推动农业产业结构调整等名义，违法占用耕地和林地，影响了区域的可持续发展。
1.3土地利用问题土地利用方面存在的问题主要有两个，一是违规减免与欠征土地出让收入，导致国有土地资产的严重流失；二是违规利用土地抵押贷款，带来了巨大的债务风险和金融风险，甚至有部分地区的融资规模已经超出了地方财政的许可范围。
1.4政策落实问题部分地区对于土地监管工作重视不足，相关政策没有落实到位，依法管理土地措施乏力，缺乏有效的管理，影响了土地监管工作的质量和成效。
1.5违反土地政策在部分地区，存在着违反土地供应政策供地用地的问题，主要表现在四个方面，一是违反土地供应政策，随意出让土地；二是保障性住房用地政策的执行存在偏差，或者擅自对保障性住房的土地用途进行改变；三是土地闲置量较大，严重影响了土地资源的利用率，造成了资源的大量浪费；四是违法占地，违规建设高档别墅和娱乐用地等。
土地储备运作模式面临的障碍及对策研究
114JIAN SHEYAN JIU规划设计土地储备运作模式面临的障碍 及对策研究Tu di chu bei yun zuo mo shi mian lin de zhang ai ji dui ce yan jiu林茜随着我国土地制度的改革和优化，我国加强了土地储备制度建设。
本文立足于我国城市土地储备的综合发展历程，分析了土地储备运作模式下产生的融资风险以及规模、绩效管理措施，以城市化综合角度，深入定量分析，探讨了土地储备运作模式面临的困难，以及具体可行的对策，希望能够为相关单位提供参考借鉴。
随着我国土地储备工作不断改革，在城市化的进程推进下，我国房地产建设环境发生了明显变化。
在基于新型城镇化建设的客观需要，市场环境、土地储备资源的改革也对我国土地储备相关政策推行和工作推广带来了困难。
现针对我国土地储备运作模式进行研究分析，总结当前运作管理面临的困境。
一、分析我国土地储备运作模式主要阶段《土地储备管理办法》是我国自然资源部、财政部和人民银行三个部门联合颁布的主要文件，该方法以国家部门规章的形式实现了有效控制，从我国现有的土地资源储备运作模式开看，其在综合实践方面存在着较为明显的地区差异，按照其发展历程可以分为以下多个方面。
1.探讨我国土地入库管理阶段土地入库是由政府主导对城市土地和专业土地储备的计划、征用、收购和管理储备土地的行为。
从我国综合国情来看，我国储备土地的主要来源有存量和增量两个方面。
其中增量土地指的是集体所有土地，相关人员应当先经过国家征收后转为国有土地，整个过程需要针对收购当期土地以及房屋、人均收入等实现补偿。
按照存量土地的入库和管理，按照产权的分类其可以分为以下几种。
第一种是收储方有处分权限的出让土地，按照国家法律相关规定经过市场估值后被收储方回购；第二种是被收储方没有权限处理划拨的土地，在土地实施中可以结合企业改革或给予补偿的形式实现购买。
2.探讨我国土地整理阶段目前，大多单位都采用“招拍挂”的方式为用地企事业单位进行地块前期开发和经营管理，整个工作的主要内容都需要由土地储备机构负责组织和实施。
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我国土地一级开发的风险及控制研究摘要：从1996年开始，土地一级开发只经过了10年的时间就在全国广泛的开展起来。
土地一级开发需要研究的东西有很多，包括模式，运作方式等等。
本文以土地一级开发的风险为突破口，首先研究了土地一级开发的一般风险，包括决策风险、管理风险、金融风险，这些风险在房地产行业普遍存在。
与此同时，土地一级开发由于对城市化影响很大，对资金需求量更大，开发周期更长以及资金回收慢等特点，从而具有一些特殊风险，包括政策风险、经营风险。
本文针对这些风险进行了相关控制及对策研究。
关键词：土地一级开发；风险；控制Study on risk and control of the Preliminary land development in ChinaAbstract: Since 1996, preliminary land development has carried out extensively in China for just 10 years. There are many problems need to be researched in Preliminary land development, including models, operational modalities，and so on. This paper focuses on the risks of the preliminary land development. Firstly, we study on the general risks, including the risks of decision-making, the risks of management, and the risks of finance, which usually exist in the real estate industry. At the same time, the preliminary land development have great effect on urbanization, which demand much more funds, longer time for development cycle and funds recovered slowly, so it has some special risks, including policy risks and operational risks. This paper studies on the control and countermeasures about these risks.Key words: Preliminary land development; Risk; Control一、前言土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。
目前,人们对土地一级开发的概念还比较生疏,较明确提出一级开发概念的书籍也很少。
第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》(以下简称《条例》)。
《条例》第四十八条规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。
”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。
之后,北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号),北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号),对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。
[1]现在，土地一级开发已经在全国范围内如火如荼的展开，全国80%的大型房地产开发商都参与到土地一级开发中去。
分析其中的原因，有三点：（1）影响大。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
（2）诱惑大。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发,觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润（北京的有关规定是2%,有些地方政府的土地一级开发招商公告中承诺5～8%），随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。
（3）弹性大。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体？开发成本如何界定？利润如何分配？基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
可是土地一级开发到底是怎样运作的，企业对土地一级开发是胸有成竹还是趋之若鹜，企业在土地一级开发中到底有没有风险？又多大的风险？本文对此进行探讨和分析。
二、研究背景（一）“8.31”大限：2004年8月31日以后，土地出让停止协议出让，导致取得土地成本增加，调查数据显示:招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4.32倍,拍卖出让土地的平均价格为协议出让价格的6.03倍,挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3.34倍;[2]与此同时，国家停止了生地出让。
也就是说，土地要出让就必须经过土地一级开发这一环节。
（二）宏观调控收紧：宏观调控收紧包括两个方面。
一方面是宏观全局的，另一方面则是有关部门对微观经济主体进行直接的干预。
作为宏观经济层面来说，主要是两个机构，一个是中央银行，另一个是管财政支出总量的财政部，中央银行采取的四个主要措施为：第一个是2004年两次提高了存款准备金率，第二个是扩大利率的浮动幅度，第三个是公开市场业务。
第四个是2004年以来3次上调基准利率。
财政部的措施是宣布采取“中性”或“从紧”的财政政策。
国债仍旧发行，但是不再继续用于投资。
有专家对此发表评论，利率上调以前，不管是央行还是财政部，还都没有采取非常明显的紧缩性措施。
[5] （三）土地市场回暖——以南京市为例：南京在经历了2004年和2005年土地交易的寒潮之后，2006土地交易旺盛。
栖霞区迈皋桥街道的商居两用地块被南京金桥城镇建设以每亩378万元的价格拿走；玄武区锁金村9号的地块经过36轮叫价之后，最终南京长发房地产公司以6450万元“镇”住全场开发商，并且轻松突破每亩500万元；4月6日，广东雅居乐控股有限公司通过旗下控股子公司英国的丰平国际有限公司以总价14.95亿元，拿下总面积141177.9平方米的北方光电地块，亩均706万元。
三、土地一级开发的内涵与运作方式（一）土地一级开发的内涵所谓土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
[3]概念很可能会让大家误认为就是简单的“七通一平”，不过“七通一平”应该只能算是一个土地整理，离土地开发还有好几个档次的差距。
（二）土地一级开发的运作方式1．政府主导按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府。
笔者认为这个无可厚非，因为土地一级开发是个系统的开发过程，有时候完全可以理解为区域开发，它很大程度上决定了城市化进程，就像现在开发区的建设。
同时，土地一级开发涉及到政府的社会经济规划及管理职能。
依照现在各地通行的办法，政府越来越多的把一级开发区域内的产业、空间的规划和设计等相关职能都下放给了开发商，但是这些都是在政府的统一监管之下的，否则会出现地方割据的现象。
而且，在征地、拆迁方面，政府的主体地位不能丢。
因为企业更过考虑到企业的利益最大化而忽略了被拆迁户的利益。
而政府作为民众的代表,也作为土地资源所有者的代表,一定要保证土地开发过程中人民的利益。
2．统一规划在土地项目和房地产项目当中,最重要的环节是品质或品牌。
而品质和品牌的决定因素在专业上、在领域上、在系统上是规划、是设计。
每一个开发者、从业人员要理解和掌握城市总体规划,要了解城市规划的基本理论、基本原则、基本方法,特别要掌握项目规划的原则、方法和体系,项目的控制性详细规划,修建性详细规划、项目的城市设计、项目的专项规划,城市的功能、城市的形态,城市的能源供应, 包括水、电、气、热,城市的信息化、数字化,城市的保护都是和规划有关系,所以把规划做到位是十分重要的。
3．市场化运作政府要把剩下大量的技术、专业、业务、经营这些事情原原本本放心地交给市场,通过交易、通过商业行为、通过买卖解决这些问题。
市场化运作大概是要抓住六个关键的环节。
一是前期的策划和实施方案;二是规划和设计;三是土地的征用拆迁补偿;四是采购和招标;五是投融资;六是建成以后这个项目如何经营管理。
使土地资源价值最大化则是房地产开发企业所擅长的。
市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量,代政府完成必要的土地储备工作,克服政府在大量资金和人力上的投入困难,同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题,增强了政府的土地供给和市场调节能力。
[4]四、土地一级开发的风险分析（一）一般风险1．决策风险分析房地产企业项目决策风险是最大的可控制风险。
随市场环境变化原有“拿地为王”，“先收钱再盖房”的行情已一去不返。
项目决策成为成败的关键。
其风险主要包括三个方面：（1）前期决策风险，指对开发的房地产项目前期调查不周，许多房地产项目决策草率，所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，后期运作中出现与当初的估计有较大偏差，如房型、面积、区位等；（2）项目运作风险，如工程物资、材料等建材价格上涨，工程造价跟着上涨；如货币政策和银行信贷政策变化对房地产项目筹资的影响，银行对房地产业的支持从“开发”变为“购买”支持；（3）项目后期市场风险，如房地产供求形势的变化。
目前房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。
一个错误的项目决策对房地产企业而言是灾难性的，会带来全盘皆输的风险。
2．管理风险分析由于房地产企业不具备施工资质与能力，许多项目和工作都采取外包服务的形式，无论规划设计单位、施工单位、监督单位、材料供应商，还是营销策划机构、销售代理机构、物业管理公司以及房地产开发其他环节的相关单位，都有自己独立的运作模式，而房地产开发商主要承担一个资源整合商或系统集成商的角色，这也在一定程度上弱化了房地产企业自身的管理意识。