土地财政视角下的房地产
中国房地产行业的发展特点
中国房地产行业的发展特点
中国房地产行业是近年来经济领域中的重要部门，其高速发展积极推动了国内经济的稳定和发展。
在过去的二十年中，中国房地产行业发生了巨大变化，呈现出了一些独特的发展特点，下面将对其进行简要分析。
一、过度依赖土地财政
土地财政一度成为中国房地产市场的“金主”，房地产企业在土地拍卖中斥资高价竞争，将这些开发利润“打包倒卖”给购房者，推高房价，赚取高额利润。
然而，这种依赖模式使房地产市场存在泡沫的风险，容易导致房价出现大幅波动。
二、城市化进程带动房地产市场需求
随着中国城市化进程的加速，城市人口不断增加，加之城市化转型的推进，城市住房需求逐年增长，这为中国房地产行业的发展提供了巨大的市场空间。
同时，城市化也加快了房地产企业的资产扩张和城市领域占有，带动了房地产市场的快速发展。
三、房地产供应与价格之间的矛盾
中国房地产市场存在着供不应求的现象，大量的购房者参与市场竞争，导致市场房源紧张的局面。
同时，由于房地产企业对于房价的控制权较大，价格往往会受到市场因素和政府调
控的影响，这导致了房价普遍偏高的问题，也影响了普通居民的住房需求。
四、“以房养老”新型保险模式的发展
随着人口老龄化趋势的加剧，人们开始认识到“以房养老”的重要性。
因此，中国房地产市场开始逐渐发展“以房养老”的相关产品，以帮助老年人解决退休后的经济问题。
这是一种创新的保险模式，为房地产行业带来了新的市场机遇。
总之，中国房地产行业作为国内经济发展的重要部门，其发展特点在不断变化和发展。
但是，我们需要将这些变化和发展与其他领域相互融合，达到更加协调和稳定的发展，为国内经济和社会作出更大贡献。
政府财政最大的依赖就是土地财政
政府财政最大的依赖就是土地财政，而这个土地财政必须建立在房地产业发展之上。
从开始到现在，政府需求越来越大，对土地财政的需求也越来越高，最终的结果就是现在的房价越来越高，由此可见，当初房地产市场化其实就是一个阴谋，而抛弃保障性住房建设供给，就是这个阴谋中最重要的一个政府行为，今天包含城镇居民在内，多数买不起房的民众，就是受害于政府的这个卑劣行为。
当然，很多人还被蒙蔽于因买不起房而造成生存压力不减的错误误区中，并未了解到政府推高房价与抛弃对房价过高的行政管制的根本意图。
实际上，从税收角度讲，物价越高，政府所得的税收比例就会越高，而房价在价格体系中，恰恰就是直接影响物价的最重要因素，包含现在居民生活所必须消费的生活物品，以及医疗、教育等等其它消费，它们的价格变化都与房价是密不可分的。
房地产的另一个本质就是政府以外的既得利益集团剥削。
当然，这个既得利益集团与政府也有着密不可分的关系，他们的主要成员就是部分政府官员和少数红色资本家以及红二代，这群人是房价上涨后最直接的受益群体，他们不仅从事、参与着房地产开发建设与大宗土地买卖，还直接影响着政府政策的出台与落实。
最终，在政府本意就不想压制房价上涨过快，调节人均收入快速上涨的情况下，他们就直接的从房地产上获取到无比丰厚的利润，是政府以外的第一个剥削阶层。
那些普通投机需求的炒房者从房地产市场上所获取的利益与他们之间相比，简直是九牛一毛。
直接一点的说，房地产实际上就是改革开放以来政府本质转换成特殊剥削阶层后，所塑造的一个以剥削行为为主体的工具，这个工具的使用者有两个群体，一是当今日益腐败与贪婪的政府，二是以政府腐败官员与少数红色资本家和红二代及其部分太子爷所组成的另一个既得利益集团。
政府依靠城市化与房价来运用租地敛财和增加税源、增长税负等行为对民众进行第一道剥削，以政府腐败官员、少数红色资本家、红二代与部分太子爷利用政府敛财行为的便利炒地、炒房、囤积居奇对普通民众进行第二次剥削。
土地财政对中国经济发展的影响及对策研究
土地财政对中国经济发展的影响及对策研究中国经济的发展一直都是全球瞩目的焦点。
其中，在经济建设过程中，土地作为重要的战略资源，发挥着巨大的作用。
而土地财政，则是土地资源的重要运营模式之一，对于中国经济的发展也产生了深远的影响。
那么土地财政如何影响中国经济，应该如何应对与协调呢？一、土地财政带来的潜在问题要探讨土地财政的问题，首先需要明确到什么是土地财政。
在一定的经济体制下，地方政府可以取得土地的所有权和使用权，并且可以通过土地的租赁、使用、转让等方式来获取租金和附加值，而这些收益所形成的财力进一步被用于地方政府的经营和发展，这种模式就是土地财政。
土地财政的出现，在一定程度上可以推动地方政府的经济建设，但同时也会务虚行炒地价，导致土地恶性竞争、资源浪费、市场泡沫等问题。
这些问题都属于土地利用失衡的问题，可能会在一定程度上影响到中国经济的长久发展。
二、土地财政对中国经济的影响1.对城市房价的影响在土地财政的逐利冲动下，许多地方出台了一些政策，支持房地产行业的发展。
这种情况下，房地产市场也因此处于过热的状态。
由此带来的问题，就是对城市房价的不断上涨。
这种情况对消费的影响是显而易见的，不仅会让很多中低收入群体难以买到自己的房子，而且也会让社会财富集中，更加由富者愈富的局面。
同时，高房价也让一些城市人才流失、企业外迁等现象越来越常见。
2.对城市建设的影响土地财政模式下，地方政府更加注重土地使用收益的增长，而这也导致他们有可能更多地重视城市地标性建筑、广场、园林等。
这些项目常常是政绩工程、虚高工程的代表，不仅会浪费巨额财务，而且还会在城市建设的实际效益上。
居民们日常生活的实际需求则可能会忽视，例如城市道路、排水管道、环卫设施等基础设施建设。
3.对社会治理的影响企业申请各种土地证书等行政手续往往会卡管多重，经济成本居高不下。
这也就激发了一些企业参与腐败行为的诱因，缩紧了经济的成长空间。
同时，在土地财政的各种运行模式下，一些地方政府会把主要的精力放在土地财政的实际运作和工作上，可能会忽略其他重要的社会任务，例如对弱势群体，如城市中的流动人口、低收入人群等的保障。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。
本文将从宏观经济、政策因素和市场供求等角度来探讨这一关系。
土地财政地方债与房价变动之间的关系与宏观经济形势有关。
在经济增长周期中，土地市场活跃，土地供求紧张，土地出让收入大幅增长，地方政府借助土地财政实现财政收入的增长。
这些土地出让收入往往以地方债的形式出现，用于融资地方政府的基础设施建设和社会福利项目。
当经济下行压力增大，房地产市场需求减弱，土地出让收入也会相应下降，地方政府的偿债压力增大，甚至出现偿债困难。
这种情况下，地方政府往往通过放宽房地产政策，刺激房地产市场，支持房价的稳定甚至上涨，以保证自身的偿债能力。
政府调控政策也对土地财政地方债和房价变动产生影响。
在房地产市场泡沫较为严重的情况下，政府会出台一系列的调控政策以遏制房价过快上涨。
这些政策往往包括限购、限贷、限售等措施，以减少投资者的投机行为，降低投资炒房的热情。
这样一来，房价上涨的势头会得到遏制，土地出让收入也会相应减少，从而对地方债务偿还能力造成一定的压力。
为了缓解这种压力，地方政府可能会采取新的融资方式，如发行地方债券，以平衡财政收支。
土地财政地方债和房价变动之间存在着密切的关系。
宏观经济形势、政府调控政策和市场供求关系都会对二者产生一定的影响。
在制定土地财政和房地产政策时，需要综合考虑多方面因素，并制定适当的调控措施，以实现房价和土地财政的稳定发展。
湖南土地财政对房价影响并不显著
求， 稳定房价 的目的。◎
（ 自 土 地财政 与房地产价 格 的相 关性 摘
及其财税调控政策分 析 调研报 告）
责 编 ：汤 冰 ｌｇ ｋ ｉ．６ ． ｍ ｂ ＠ｖ １３∞ ｐ
ＰＥＲＳＰＥＣＴＩ ＶＥ 视点
调研
ＳＵＲＶ
湖南土地财政对房价影响并不显著
文 Ｉ 湖南商学院课题调研组 （ 青 郭钊剑 王一帆 ） 朱 指导老师 Ｉ 温桂荣 （ 湖南商学院财政金融学院 副教授 ）
土地财政是一个收支并存的概念 ，我们应 当辩证地看待。土地财政无疑给地方 政府缓解了很大 的压力 ，保证了城市的稳定运转 ，基础设施建设得以完善。而 且 ，各地的土地现实状况并不一样 ，政策的实施过程 中要注意因地制宜。对于 湖南地区来说 ， 一块均属于３ 线城市 ，相对来说是比较健康的 ，土地 、４ 财政给 来的影响也不是那么显著 。
近年来 随着房地 产业 的持续 升温 ，房 地产 价格及 房地产市场 改革问题 已经成为研究 、讨 论 的热点 。那么 ，究 竟是哪些 因素正影 响着 房
地 产 价格 ，为 缓 解 地 方 财 政 压 力 而 以 土 地 生 财
以说湖南省 的房价基本在健康幅度。 土地财政是 一个收 支并 存 的概 念 ，其 无疑 给地方 政府缓解 了很 大 的压力 ，保证 了城 市的
首 先 ，政府 应加大财 政资金 的投 入 ，尽 快
建 立 健 全 惠 及 广 大 中低 收 入 居 民 的住 房 保 障制
度 ，让 中低 收入者 “ 居有 其所” ；另 一方面 ， 适 当扩大政府转 移支付 的幅度和力度 ，为处在 社会底层的百姓给予一定的货币支持。 其 次 ，充分 发 挥税 收 的杠 杆 作 用 ，打 击 房地 产市场 的投 机行为 。在 与房地产相关 的营
浅谈房地产背后的土地财政
ＬＩＩ Ｅｌ程管ＮＭＡＭＴ ＯＳＣ 物Ｎ 理 ＮＥ ＧＴＳ ＧＥ与 Ａ ＡＧＥ Ｎ工 Ｉ Ｄ 蒂ＥＮ ＲＧ Ｎ Ｉ
经 。管 济 理 与
ｄ ：０ ３ ６ ／ ． ｓ ． ６ ４ ４ ９ ． ０ ２ ０ ． ４ ｏｉ １ ． ９ ９ ｊ ｉ ｎ １ ７ — ９ ３ ２ １ ． ２ ０ ４ ｓ
ｂｕ ｌ ｓ ｂｅ ｍ ｅ ｍ ｏｒ ｎｄ ｍ ｏ ｅ ｓ ｒｏ ．Ａ ｔｐ ｅ ｅ ｔ ｈｅ ｃ ｎｔａｌ ｏ ｒ ｍ ｅ ｎｔｏ ｕｃ ｄ ａ ｓ ｒｅ ｅ ｕｌｔ ｒ ｍ ｅ ｓ ｒ ｓ ｂｂ ｅ ｃａ ｅ ａ ｒ ｅ ｉ ｕｓ ｒ ｓ ｎ ，ｔ ｅ ｒ ｇ ｖｅ ｎ ｎｔｉ ｒ ｄ ｅ ｅ ｓ ｏｆｒ ｇ ａｏ ｙ ａ ｕ ｅ ， ｉ
ｗｈｃ ａ ｒ ｉ ｅ ｅ ｔｂ ｔ ｉ ｎ ｔ ｏ ｃ ｅｅｓｎ ｅｏ 【 ｒ ｅｏ ａ ｅｔｔ． ｈ ｓ ａ ｅ ｂ ｎ ｂｚ ｇａ ｏ ｔ ｅｄ ｅ ｉ ｈ ｓ ｃ ｔ ｎ ｆ ｃ， ｕ ｄ ｏ ｕ ｈ ｔ ｓｅ ｃ ｆ ｉｈｐ ｃ ｆ ｅ ｌ ｓ ｅ Ｔ ｉ ｐ ｐ ｒ ｙ ａ ａ ｒｎ ｂ ｕ ｅ ｐ ｈ ａｅａ ｄ ｔ ｈ ｈｇ ｉ ｒ ａ ｉ ｈ ｔ
ｒａｏ ａ ｅｌ ｓｒ ｆ ｃ ｏ ｊｓｎ ｄｃｎｒｌｎ ｆｅ ｌ ｓ ｔ，ｒｖ ｓ ｔｈ ａｇｒ ｆａｄｆ ａｃ ｄｐ ｔｆｒ ａｄ ｅ ｓｎｔ ｔｈ ｓｅ ｅｔ ｆ ｄｕｔ ｇａ ｔ ｌ ｇｏ ａ ｅｔ ｅ ａｒ ｅ ｅ ｎ ｅｓ ｎ ｎ ｎｅａ ｕｓ ｏｗ ｒ ｈ ｔ ｅ ｅ ａ ｉ ｎ ｏ ｏｉ ｒ － ａ ｉ ａｔ ｄ ｏｌ ｉ ｎ
［ Ａｂｓｒ ｔ ｔａｃ ］Ｒｅ ｌ ｓａｅａ ｕ ｖ ｌ ｏ ｄａ ｄｉ ｃｅ ｓ ｇｙｗｉｅｐ ｅ ｄｃ ｎ ｅｎ Ｂｕ ｅｐ ｓ ｗ ｅ ｒ，ｅ ｌ ｓａｅ ａ ｔｔ ｓ ｒ ｉｅｉ ｏ ｎ ｉ ｒ ａｉ ｌ ｄ ｓ ｒａ ｏ ｃ ｒ ． ｔｎｔ ａｔ ｅ ｙ ａｓ ｒａ ｔｔ ｅ ｏ ｌ ｈ ｓｎ ｎ ｉ ｈ ｆ ｅ
从财政学角度看我国房地产业相关问题
从财政学角度看我国房地产业相关问题从财政学角度看我国房地产业相关问题摘要；近几年，随着我国经济的发展，房地产业已经成为我国经济新的增长点，不仅带动了其他相关产业的发展，而且在拉动内需、促进经济增长等方面也发挥着重要的作用。
然而，当前我国房地产业的发展一度出现不和谐的状况，本文主要从财政学的角度对我国房地产业相关问题进行探讨，主要分析我国房地产业存在的问题，探讨出现这些问题的原因，并试图提出一些建议措施。
一，房地产业现存问题（1）2004年至今日年房价持续走高，远远超过了居民的购买力据调查显示，2004年至今日年我国城镇居民人均可支配收入年均增长8.4%左右，但是许多城市商品房价格年均增长远远超过了这一数字，2004-2011年期间我国住宅平均价格高达20%左右。
房地产价格的快速上涨，远远超过了居民的购买力。
按照国际经验，房屋价格与家庭可支配收入比为5:1左右较为合理，其中世界银行的标准是5:1，联合国的标准是3:1，而我国这个比例大约是10:1—15：1，已经远远超过了国际警戒线。
房地产价格的迅速上涨，已经成为我国经济发展过程中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，持续上涨的房价是我国房地产市场不和谐的最突出表现。
（2）房地产业泡沫经济历史上三次房地产泡沫美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系土地财政地方债与房价变动之间存在着紧密的关系。
土地财政是指地方政府通过出让土地使用权来获取财政收入的一种方式，而地方债是指地方政府为了筹措资金而发行的债券。
房价变动则是指房地产市场中房价上涨或下跌的情况。
下面将从土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施三个方面来论述土地财政地方债与房价变动的关系。
首先是土地供需关系的影响。
土地供需关系是影响房地产市场的重要因素之一。
随着经济的不断发展和城市化的进程，人口不断增加，对住房需求也在不断增加。
而土地供给是有限的，土地供需失衡容易导致房价上涨。
此时，地方政府会通过出让土地使用权来增加土地供给，以满足市场需求。
而土地财政收入的增加又能够缓解地方政府的财政压力，进一步提高了地方政府对房价的调控能力。
其次是土地财政政策的影响。
土地财政政策是指地方政府通过对土地资源的开发和利用来筹集财政收入的政策。
地方政府通过土地政策的调控来影响房地产市场的发展，从而对房价起到一定的影响。
地方政府可以通过提高土地出让价格、减少土地供应量等措施来抑制房价上涨。
如果地方政府过度依赖土地财政收入，可能会导致土地资源的过度利用和房地产市场的过度投资，从而加剧了房价的波动。
最后是房价调控措施的影响。
地方政府为了控制房价的过快上涨，常常会采取各种调控措施，如限购、限售、提高贷款利率等。
这些调控措施常常需要耗费大量的财政资源，地方政府通过发行债券来筹措这些资金。
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。
如果地方政府发行的地方债过多，会导致债务负担加重，进而对土地财政产生压力，可能会对房价调控的效果产生一定的影响。
土地财政地方债与房价变动之间存在着复杂的相互关系。
土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施等因素都会对土地财政地方债和房价的变动产生影响。
地方政府在制定土地财政政策和房价调控措施时，需要综合考虑各种因素，以实现土地财政地方债和房价的稳定和可持续发展。
分税制改革背景下的土地财政与房价关系
04
分税制改革背景下土地财 政与房价关系的实证研究
实证研究方法与数据选择
研究方法
采用定量分析方法，利用中国各省市 的面板数据进行研究。
数据选择
选取1999年至2018年的相关数据，数 据来源于国家统计局、中国土地市场 网等权威机构。
实证结果分析
土地财政对房价的影响
通过分析发现，土地财政对房价具有显著的 推动作用，即土地财政越活跃，房价上涨越 快。
方法
本研究采用文献综述、实证分析和案例研究相结合的方法。首先梳理相关文献，总结前人研究成果和不足之处； 然后利用面板数据和计量经济学模型，对分税制改革、土地财政与房价的关系进行实证分析；最后以典型城市为 例，进行案例研究，验证模型的合理性和现实性。
02
分税制改革与土地财政
分税制改革的背景
1994年分税制改革的背景是财政收 入占GDP的比重过低，中央财政收 入占比过低，地方财政收支难以平衡 。
改革的目标是提高财政收入占GDP的 比重，增加中央财政收入，增强中央 政府的财力。
分税制改革对地方财政的影响
分税制改革使得中央政府集中 了大部分税收收入，地方财政 收入相对减少。
地方财政收入减少后，地方政 府的财力受到限制，难以承担 基础设施建设等公共支出。
为了弥补地方财政的不足，地 方政府开始通过土地出让收入 来筹集资金，形成了土地财政 。
分税制改革背景 下的土地财政与 房价关系
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目录
• 引言 • 分税制改革与土地财政 • 土地财政与房价关系分析 • 分税制改革背景下土地财政与房
价关系的实证研究 • 房价调控政策与土地财政改革建
议 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
土地财政与房地产业发展
土地财政与房地产业发展 ★
王 举 吕春梅 戴双 兴
（ 建师范 大学 经济学 院 ， 福 福州 ３ ０ ０ ） ５ ０ ７
内容提 要 ： 实行分 税制 改革 以后 ， 中央财政 收入 迅速 增 长 的 同时 ， 在 中央政 府 承担 的 相 对 义务 大幅度 减 少 ， 方政 府 则承担 了过 重 的财政 支 出责任 。为 了缓 解地 方财政 困难 ， 地
地 产业 相 关 的房 产税 和 土 地税 归 人地 方税 种 ， 主要
费 改 为 土 地 使 用税 ，土地 使 用 税 收 入 由 中央 和 地 方 政府 按 ５５分 成 。１８ ： ９ ９年 ５月 ， 国务 院规 定 凡进
包括三方面 ： 与土地直接有关 的税收 ， 括城镇 ① 包
土 地 使 用 税 、土 地 增 值 税 （ 两 种 由地 税 系 统 征 这
让 金 作 为 地 方 财 政 的 固定 收 入 全 部 划 归 地 方 所
一
路攀 升 。据报 道 ，０ ７年 ３月 １ ２０ ４日， 州 海珠 区 广
纺 织 路 一 号 、 湾 大桥 以 东 的 二 线 江 景 地Байду номын сангаас块 ， 过 江 经
了９ １回合 激 战 ，最 终 万科 以 ４６亿 元 的价 格 取 得 ， ．
内 收入 ， 还是 预 算 外 收入 ， 与 房 地 产业 的 发展 息 都 息相关。 １ 预算 内收 入主 要 是指 地方 税 收 ， ． 由地 方 政 府
收 费 的 管 理 越来 越 规 范 ，行 政 事 业 性 收 费 在 预 算
外 收入 中的 重要 性 大 大 降低 。相 比之 下 ， 土地 出让
地产 业 。③ 部 门收费项 目， 包括耕 地 开垦费 、 新增 城
土地财政的弊端
土地财政的弊端：第一，土地财政使地方政府收入占GDP 比重过高，导致农民收入增长缓慢，抑制了居民消费和社会投资能力。
此外，土地财政收入主要用于城市建设，不利于缩小城乡差距；第二，地方政府投资主要倾向于城市建设，刺激了房地产、建筑行业，带动了建材、民用五金等产业的发展，导致一些产业生产能力过剩，不利于产业结构调整和产业转型升级；第三，地方政府利用土地财政自收自支，缺乏规范监督，造成监管缺位，滋生腐败现象，导致资源资金浪费；第四，地方政府扩张出卖现有土地，甚至侵害耕地和农民合法土地权益。
所以土地财政不利于保护耕地和农民的合法权益，还造成生态破坏；第五，土地财政造成地价偏高，连带地使房地产价格攀升；第六，造成土地开发商大量疯狂购置土地、囤积土地，妨害土地的合理利用，产生土地投机、房地产投机等行为，加大了财政风险和金融风险；第七，土地财政还导致与土地相关的种种矛盾问题，主要表现在地方政府与开发商之间，地方政府与民众之间。
危害土地市场和土地交易，激化地方政府和民众之间的紧张关系。
另外，土地财政还扩大了贫富差距。
土地财政在实际运作过程中之所以产生这些弊端，其主要原因在于政府角色不明确，地方政府直接参与土地的市场经营，又同时作为微观规划管制的制定及实施者，房地产市场的宏观调控执行者，在其中的角色十分不明确，由此造成诸多非议和误解。
政府在征地过程中，征地补偿标准随意性过大，多数仅按照农民收入进行补偿，而非市场价格进行补偿，征地补偿标准过低。
失地农民利益缺乏保障，由此引起了诸多的征地拆迁等社会问题。
地方政府为了获得建设资金和土地，导致征地范围过宽，农地过度非农化，造成城市建设用地利用粗放，城市化用地效率不高。
土地价格的上涨导致房地产价格高涨，投资房产的预期高收益使得其他产业的资金畸形化地流入不动产业，阻碍产业转型升级，并可能引发金融风险。
改革规范现有土地财政的建议：（一）为土地财政“瘦身”土地财政包括土地出让金、出让工业用地招商引资、扩张城市规模增加税收、以土地作为抵押获得银行贷款、土地房产税费这五个方面，其中土地出让金的范围包括土地价款、土地租金、征地补偿费和拆迁补偿费等，其收入构成土地财政中最大的一项收入，所以应特别注重规范和监管土地出让金收入管理，控制土地价格和土地租金，逐步形成公开、公平的土地价格市场形成机制。
财务角度看懂房地产
财务角度看懂房地产在这个不断变化的经济环境中，房地产行业一直是吸引投资者和普通消费者目光的焦点。
房地产作为一个重要的经济产业，不只是个人家庭居住的地方，更是一个巨大的金融市场。
在这篇文章中，我们将从财务的角度来解读房地产行业。
通过了解财务指标和房地产与财务之间的关系，我们可以更好地进行投资决策和理财规划。
首先，我们将研究房地产行业的财务指标。
房地产行业的常用财务指标包括净利润率、总资产收益率、资本回报率等。
净利润率是衡量房地产公司盈利能力的重要指标，它反映了企业每一笔销售收入中可以转化为净利润的比例。
总资产收益率则表示了资产的利用效率，即企业每一单位资产所创造的利润。
而资本回报率则是衡量投资回报的指标，它描述了投资者对房地产项目投资所能获得的回报。
其次，我们来看看房地产与财务之间的关系。
房地产是一个资本密集行业，涉及大量的资金投入和资产运营。
财务管理在房地产行业中具有重要的作用。
首先，房地产项目的投资决策需要通过财务分析来进行评估。
财务分析可以帮助投资者评估项目的风险和回报，并为投资决策提供依据。
其次，财务管理可以确保房地产公司的正常运营。
例如，合理运用财务手段来管理现金流，确保资金的充足和周转，提高企业的流动性和偿债能力。
此外，财务管理还可以通过合理的资本结构和债务管理，来降低企业的财务风险和成本，提高企业的财务稳定性。
然而，我们也要认识到财务分析并不是万能的。
房地产行业具有其特殊性，很多因素并不能通过财务指标来完全评估。
例如，市场需求和供给、政府政策和法规、土地状况等都会对房地产行业产生重要影响，而这些因素很难通过财务指标来定量分析。
因此，在进行房地产投资决策时，我们需要综合考虑财务分析的结果和行业、市场等因素，进行全面的判断和决策。
最后，我们来看看如何从财务角度进行房地产投资和理财规划。
首先，我们可以通过分析房地产市场的发展趋势和投资机会，选择一个有潜力和增值空间的项目进行投资。
同时，我们需要仔细评估项目的财务指标，例如净利润率、总资产收益率等，以确定项目的盈利能力和投资回报。
论土地财政与房地产市场调控
面 的 问题 ， 并提 出逐 步解 决土地 财政 问题 、 强房 地产调 控 效 力方 面的政 策建议 。 增
关键词 ： 土地 财政 房地 产 市场调 控 完善地 方税 制
贷政策 ”等严厉措施被称为我 国房地产调控历史
上 涉 及 面 最 广 、力 度 最 大 、影 响 最 深 远 的一 次调
控 。但 是 ， 中央 房 地产 调 控 的 重拳 之 下 ， ０ ０年 在 ２１
土地财政规模的扩大 ， 在一定程度上助推 了房
价 的上扬 ， 房地 产 市场 的 冷 暖与地 方 政 府利 益 息 息 相 关 。因此 ， 强房 地产 市场 调控 效果 ， 增 必须首 先处
在 中央 政 府 与 地 方 政 府 之 间 的委 托 代 理 关 系 中 ， 方 政 府 除 具 有 维 护 社 会 公 平 ， 社 会 权 利 最 地 使
收 财 权 ， 放 事 权 ， 方 与 中央 的财 力 、 权 、 权 下 地 财 事 不 匹 配 ， 方财 政 困难 的 问题 突 出 。房 地产 业 的发 地
５ ．７ ４３ ％。此 外 ， 方政 府 为 弥 补 基 础 设 施 建 设 方 地
对 市 场 泡沫 的普 遍担 忧 。为 此 ，中 央政 府从 ２０ ０３ 年 起 陆 续 出 台各 项 限制 房 地 产 市 场过 热 的调 控 政
策， 以期遏 制 房 价过 快 增 长 的势 头 。而 面对 我 国房
众 预期 差 距较 大 。
随着 住 宅 商 品化 进 程 的 推进 ，我 国 房 地 产 市
场 连续 十几 年持 续 火爆 ， 房价 出现 过快 增 长 。据统
房价难调根在土地财政
章 玉 贵： 上 海外 圈语 学院院长． 教授。
另一方面，在每次民众热盼政府出台有效调控政策 之前 ，有关参与主体都会围绕相关政策展开，一季度房地产交易
带动地方财政收入增速明显 ，为１ ７ ４ ２ ８ 亿元 ，同比增长
１ ３ ． ７ ％，但 同期中央财政收入同比下降０ ． ２ ％。 各地政府对土地财政的痴迷 ，既是因为卖地的快钱 效应 日渐明显 ，也由于经济迟迟未能转型导致既往经济
续 多 久 ？ 》 等 著 作 。
赖， 力争让百姓真正享受经济发展成果 。 ◎
１ ６ 国土资源 导刊
济发展的着力点放在制造业等实体产业领域 ，更需要地 方政府戒掉房地产之瘾 ，真正告别土地财政。 梳理十年来的房地产 调控轨迹 ，尽管 以房价涨落 为相关部 门调控 目标的做法看起来很美 ，例如，从当初 以限制房价过 陕上涨为 目标到让房价回归合理价位的 目
标 ，政策出发点即便不算最优也是次优。但问题关键在
世 纪 的收 入 。
沉疴不断表达出来 ，使得地方政府被迫卖地还债 。
长 达 十 年 的房 地 产 调 控 之 所 以 “ 调 而 不 控 ” ，表 面原 因在 于 目标 与手段 严 重不 匹配 ；深 层 次原 因则 在 于
既有政绩考核体系约束下地方政府对土地财政 的严重依
赖 。破解 房地 产 困局 ，既 需要 在 战 略转 型的框 架下 将 经
似 已失 控 。
面，那么 ，所有针对二级市场的所谓杀手锏 ，最终都有 可能将调控成本转嫁到刚性需求的市场主体身上 ，就会
形 成 某种 意义 上 的助推 房价 上涨 的格 局 。
土地作为地方政府拥有 的王牌资源 ，其稀缺性和 开发过程中的保护性理应得到地方政府的尊重 ，但这些
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系近年来，我国房地产市场一直备受关注，房价的变动成为了社会各界关注的焦点。
而土地财政地方债和房价变动之间的关系也备受研究者和决策者的关注。
土地财政地方债与房价变动之间存在着怎样的关系？这是一个复杂且需要深入研究的问题。
我们需要了解土地财政地方债的概念。
土地财政是指财政行政管理部门从土地出让收入中领取的财政性税收和非税收入，也被称为土地出让金。
地方债是地方政府为筹措用于基础设施建设、经济社会发展和保障民生等用途而发行的债券。
土地财政地方债是地方政府通过土地出让收入发行的债券，是地方政府获取资金的重要方式，也是支撑地方基础设施建设的重要资金来源。
土地财政地方债与房价变动之间的关系涉及到多个方面的因素。
土地财政地方债的规模和发行对于房地产市场的资金供给有着直接的影响。
土地财政地方债的规模越大，发行量越多，地方政府用于基础设施建设等方面的资金将增加，这可能会带动房地产市场的需求，从而影响房价的变动。
土地出让金的增加也会直接影响土地市场的供需关系，从而影响房地产市场。
土地财政地方债对于城市规划和土地利用政策的制定也有重要影响，这也会直接影响房价的变动。
土地财政地方债与房价变动之间的关系在实践中呈现出了很多复杂的特征。
一方面，土地财政地方债的发行给地方政府带来了资金的便利，这在一定程度上为城市基础设施建设和经济社会发展提供了保障，有利于提升城市的发展水平和竞争力。
土地财政地方债的过度发行也带来了一定的负面影响。
过度发行土地财政地方债可能会导致房地产市场的过热，甚至引发房地产泡沫，从而给整个经济带来风险。
土地财政地方债的发行规模和房价变动之间的关系也需要从宏观经济角度来分析。
土地财政地方债的发行规模过大可能会引发通货膨胀，从而带动房价的上涨；但是土地财政地方债的发行规模适度的情况下，有助于促进城市经济的发展，也能够保持房地产市场的稳定。
在当前的经济形势下，地方政府为了促进经济增长和城市发展，往往会通过土地财政地方债的发行来获取资金。
从＂土地财政＂视角看房地产价格
而 政府 转 让土地 带来 的收 入减 少将 是一 笔 巨人 的机 会 成小 ， 于 是 地方 政府将 把 这部 分损 失转 嫁给 开 发商 ， 以高额 的土 地价 格 卖给 开 发商 ， 然后 开发 商进 一 步抬 高房 价将 价 格负 担再 次 转移
给 居
、
‘ ‘ 分税制” 改革对地方政府的影响
制土地Ｉ ｉ Ｉ 让量 ， 使得 土地 市场 供 不应 求 ， 供需 失衡 使 得房 地产 价 格 迅速 上涨 。
（ 二） 政府招商引资政策进一步抬高房价。
地方 政府 并不 会对 所 有 的土地 都 高价 卖 十 １ Ｉ 反， 地 万 政 府 为了吸 引外 商来 本地 投 资， 会 降低 十地 价格 这 就 导致 了“ 低 价 出让： 【 ： 业用 地 、 高价卖Ｉ ｊ Ｉ 居化 用地 ” 的现 象 。政 府 … 丁经 济 发展 的考 虑 ， 希 望通 过 外商 投入 增加 财 政收 入 、 促 进 小地 Ｇ ＤＰ 的增 长。于是 地 方政府 制 定税 收优 惠 政策 ， 用 最低 的土地 Ｉ Ｉ ５ 让 金来 笼络 外商 进行 投 资， 这 无疑 减 少 了转 让土地 获得 山 让金 的 收入 。 另一 方面 ， 居 住 市场存 在 刚性 需求 ， 居 民购 房 欲 颦很 强 。
土 地是 房 地产 业主 要 的投 入 要素 ， 士地 价 格的 上涨 必然 导 致房 地 产 价格 的上 涨 近 Ｊ Ｌ 年来， 土地 …让金 在地 方政 府财 政 收 入 巾所 － 的 ｔ ： Ｌ ｑ ０ 不 断增 人 ， 成 为 我 地 方财政 的 重要 财源 。 由于对 十地 … 让金 的过 度依 赖 ， 地 政府 采墩 了“ 以地 生财” ． 手 ｉ Ｉ “ 饿地” 的政 策 ， 导 致房 屋价 格被 垄 断 ， 抬 高 了房 价 。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系引言：随着中国经济的持续快速发展，房地产市场成为重要的经济增长点。
土地财政作为地方政府的重要财政收入来源之一，与房价变动密切相关。
土地财政地方债与房价变动之间存在一定的相互影响关系，深入研究这种关系有助于我们更好地理解房地产市场的运行机制，为政府制定相关政策提供参考。
一、土地财政地方债与房价变动的基本概念1. 土地财政地方债：土地财政是指通过土地出让、土地增值税等方式获取利润，并用于城市建设、社会事业等用途的一种财政形式。
地方债是指由地方政府借款发行的债券。
土地财政地方债则是指地方政府通过土地财政手段所借款发行的债券。
2. 房价变动：房价变动是指房地产市场中房屋买卖价格的波动情况。
房价的变动受到市场供需关系、政策调控等多种因素的影响。
二、土地财政地方债与房价变动的关系1. 土地财政地方债对房价的影响：（1）土地供给与需求关系：土地财政通过土地出让收入的增加，增加了地方政府的财政收入，从而增加了土地供给。
土地供给的增加会增加房屋的建设规模，进而影响供需关系，从而对房价产生影响。
（2）土地成本与房价关系：土地财政的实施会导致土地出让金的增加，同时带来土地成本的提高。
土地成本的上升会对房价产生影响，进而影响房地产市场的供需关系。
（3）土地资金投入与房价关系：地方政府通过土地财政手段筹集到的资金往往会用于城市建设和社会事业等方面。
这些资金的投入会间接提升了房地产市场的整体经济水平，进而影响房价。
（4）土地政策与房价关系：土地财政作为地方政府的财政收入来源之一，会受到土地市场的政策调控影响。
地方政府的土地政策调控会对土地财政产生直接或间接的影响，进而对房价产生影响。
2. 房价变动对土地财政地方债的影响：（1）房价变动对土地出让金的影响：房价上涨会提高土地出让金的收入来源，从而增加地方政府的土地财政收入。
房价的大幅波动也可能导致土地出让金的变动不确定，给地方政府的财政收入带来不稳定性。
土地财政、房地产投资与“产业空心化”
当地经济产生积极影响，由此可得：
∂f ∂X
>0
假设 f 为线性形式，即：
f=φX
（5）
3. 工业企业。假设工业企业满足规模报酬不
变的科布-道格拉斯生产函数：
Y=kγl1-γ
（6）
其中，Y 为工业企业的产出水平，k 和 l 为租用的
资本存量和劳动投入，资本的产出份额γ∈（0，1），产
出品价格单位化为 1，若用 r 表示资本租用价格，w 表
[文章编号]1006-169X（2019）10-0052-07
DOI：10.19622/36-1005/f.2019.10.008
基金项目：国家自然科学基金（71473166）；上海市决策咨询重点课题：促进上海房地产市场平稳健康发
展的长效机制研究（2017-A-015-A）。
崔光灿（1970-），河南新乡人，上海师范大学商学院，教授，研究方向为城市经济与房地产经济；刘羽晞
54 JRYJJ
土地财政、房地产投资与“产业空心化”
（1）规模空心化
借鉴吴海民（2012）的方法，选取各省规模以上
工业总产值与全部工业总产值的比值作为替代变
量。一般而言，指数越大，说明规模空心化水平越
轻。反之，则越重。
（2）效率空心化
为测度效率空心化，本文剔除了规模因素的干
扰，采用纯技术效率指标的动态变化进行表示。根
化的影响具有明显的空间地理差异，过度的土地财政依赖会导致产业空心化的不断蔓延，房地产投资也是
加重产业空心化的重要因素。面对当前实体经济萎缩，虚拟经济膨胀的状况，合理地规划土地财政、促进房
地产市场健康投资将是抑制产业空心化的关键。
[关键词] 土地财政；房地产投资；产业空心化
土地财政视角下保障房的供给困境及对策研究
土地财政视角下保障房的供给困境及对策研究
随着城市化进程的加速，房地产市场的快速发展，保障房已成为解决城市住房问题的
重要途径之一。
然而，在土地财政视角下，保障房供给仍面临着一系列困境，主要表现为：一是土地成本高，压缩了保障房建设规模和质量；二是土地供应受限，影响了保障房的地
理分布和数量；三是保障房融资渠道有限，制约了保障房的建设和运营。
针对这些问题，
保障房供给需要研究出一系列有效对策。
首先，在解决保障房建设过程中的土地成本高问题时，可以开发新的土地利用方式，
建立新的土地管理规则。
如设立土地储备中心，强化市政用地和商业用地对社会保障用地
的补充和转化，压缩住宅用地供给型占比。
同时，政府可以在土地出让规划中优先考虑社
会保障用地，并加大对保障房建设的财政投入，减轻保障房建设运营中的经济负担。
其次，在解决土地供应受限、保障房数量不足问题时，政府可以探索多元化的土地供
应方式。
例如，通过国有土地综合开发、土地收益型公共服务、轨道交通开发等方式扩大
社会保障用地供给。
政府在土地供应中还应考虑保障房建设的地理位置，以避免新建保障
房的聚集，造成社会问题。
最后，在解决保障房融资问题时，可以采取一系列政策支持措施。
比如，加大对保障
房建设的财政投入；设立政府性信贷机构或支持社会募集资金，对保障房项目进行融资支持；扶持社会资本投入保障房建设等措施，以增加保障房的建设质量和数量。
综上所述，保障房供给在土地财政视角下面临诸多困境，需要从土地利用、供应、融
资等方面采取一系列有效对策。
在政策激励的支持下，保障房的供给有望得到进一步的优
化和提升。
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从“原始资本”角度看待新城镇化对房价的影响
11房产 110906029 张腾
从分析国家颁布的“新城镇化规划”，可以明确两点核心问题：一、我国城镇化水平整体将还有20%--30%的增长空间。
大城市城镇化速度将减慢，大城市将趋于城市内部的更新域改造及产业的升级，增强中心区功能的辐射能力；中小城市的城镇化速度将会加快，城镇化进程仍将以土地的城镇化为主，结合产城融合的城镇化。
二、城镇化的原动力的是原始资本的积累，而原始资本的积累目前有两种形式：土地财政和税收财政。
而以前中国的城镇化主要的原始资本积累都是靠土地财政为主，税收财政占部分。
新城镇背景下，这两种原始资本的积累的比例将有所改变。
首先从城镇化的本质，说明原始资本的积累。
城镇化本身以城市土地和城市人口的城镇化为表现，产业的升级为动力，而这些都是要以城市基础设施和公共服务设施的建设为基础。
而基础设施的投资占城镇化过程投资的大部分。
因此城镇化需要原始资本，而原始资本的积累程度决定着城镇化水平及速度。
中国在改革开放之后，开放土地市场，城镇化加速，很大程度上是土地财政的直接税收的作用。
在城镇化初期，产业较落后，税收财政还不足以支撑城镇化的发展，所以必须得依赖土地财政的收入，来加快城市基础设施建设，推进城镇化。
中国地方政府正是用这种土地负债的方式获取原始资本的积累，才有了三十年的快速城镇化。
显然，房地产价格的基础部分是由土地基准价构成，土地基准价很程度上决定了房地产的价格。
城镇化进程中，需不断积累原始资本，基础设施不断的完善，不断的土地出让，随着城市建设用地的减少，土地价格越来越高，这也是在94年之后中国房价一直涨高的重要原因。
新城镇化推动下，大城市更趋于城市内部更新和产业升级，城市扩张较慢，土地由“增量”向“存量”转变，而土地财政将进一步转为税收财政，从而提供基本公共服务，如深圳现在的财政收入93%来自税收。
如此，大城市房价从根本上得到抑制，房价将趋于稳定。
而对于中小城镇，其城镇化过程将持续，投资将仍以土地财政方式获得，这就使中小城镇的房价在一定时间内将会涨高。
从需求来说，中小城镇的公共服务能力不及大城市，其财政投入也将不及大城市，其土地基准价也没大城市高，房价低于大城市。
某种程度上，中小城镇的住房需求将比大城市高，从而使房价有增高的刺激。
随着新城镇化的推进，一直到城镇化达到稳定，土地财政将是中国大多数城镇的原始资金投入的主要来源。
如何控制房价增长，将取决于政府如何将土地财政更合适地转换到税收财政的路上来。
参考文献：
[1] 国家新型城镇化规划（2014－2020年）
[2] 赵燕青.城市化.原始资本.土地财政。