台州市绿城项目市场调研定位报告
绿城咨询介绍
百合高层公寓
绿城·德清百合公寓实景
玻璃幕墙高层公寓
绿城·杭州蓝色钱江效果图
玻璃幕墙高层公寓
绿城·上海黄浦湾效果图
第二代高层公寓
绿城·杭州西溪诚园效果图
城市综合体
在积累十余年的住宅产品营造经验之后， 绿城悉心研究城市发展方向，并以独到的眼 光，开始打造契合城市未来、代言城市价值 的城市综合体项目。 代表楼盘：温州鹿城广场、杭州蓝色钱江、 台州玉兰广场、千岛湖度假公寓。
规划设计咨询服务
推荐合适的设计团队 组织专家评审方案 施工材料的选择建议 施工图纸交底工作
规划设计 建筑立面与户型设计
整体景观设计 小品设计 智能化设计
室内精装修方案设计 样板区\样板房设计
售楼处\会所设计 公共部位精装修设计
服务内容
服务内容
前期产品定位 规划设计咨询 工程营造咨询 营销策划咨询 物业管理咨询
绿城简介
绿城房地产集 团有限公司
绿城房产建设 管理有限公司
绿城控股集团 有限公司
绿城置业发展 有限公司
绿城房地产集团 有限公司，全国 知名的房地产企 业之一，国家一 级开发资质，是 香港上市公司--绿城中国（股 票代码：3900） 的全资子公司。
绿城房产建设管 理有限公司，是 以契约形式向委 托方提供房地产 项目开发管理和 品牌输出服务 （项目代建）的 专业房地产品牌 服务管理公司。
8
绿城丰富成熟的八大产品线
别墅
平层官邸
多层公寓
高层公寓
城市综合体
大型社区
写字楼
酒店
别墅
绿城为国内公认的别墅营造专家，从对建 筑形态的营造到对庭院意向的追求，再到满 足生活方式层面的诉求，绿城别墅的开发已 经完成三代的演变和升华，并向第四代探索。 代表楼盘：杭州桃花源、九溪玫瑰园、临安 青山湖玫瑰园、千岛湖玫瑰园、上海玫瑰园、 南京玫瑰园等。
商品房项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告
商品房项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告一、引言商品房作为房地产市场的重要组成部分，其价格的设定对于开发商和购房者来说都至关重要。
本报告旨在通过对市场调研及价格竞争分析，为本项目提供合理的定位和建议。
二、市场调研结果1. 项目周边房屋价格通过对周边省市的商品房项目价格进行调查发现，价格区间较广，一般在每平方米6000元至15000元之间，具体价格与项目的地理位置和配套设施有关。
2. 目标消费群体收入状况通过调查发现，目标消费群体的收入水平主要集中在月收入1万至2万元之间，较高的收入群体也有，但数量较少。
3. 竞争对手分析在本地区，已有多个房地产开发商投资兴建了商品房项目，其中一些项目具有较高的知名度和口碑。
三、价格竞争分析1. 定位竞争对手通过对竞争对手的产品及价格进行分析，发现其价格差异较大。
具体而言，一些高档商品房项目价格较高，但市场需求较低，一些中档产品价格相对合理且市场需求较为旺盛。
2. 市场需求分析通过调查发现，购房者对于商品房的需求主要体现在居住需求和投资需求两个方面。
具体而言，购房者在选择商品房时，注重购房项目的地理位置、硬件设施、配套设施及周边环境等因素。
3. 定价建议综合考虑目标消费群体收入水平、市场需求和竞争对手情况，本项目价格定位建议为每平方米8000至10000元。
具体价格可根据项目地理位置、项目规模和配套设施进行微调。
四、竞争优势与定位1. 竞争优势本项目具有以下竞争优势：地理位置优越，交通便利；周边配套设施完善；建筑设计与施工质量优良。
2. 定位建议根据市场调研结果和竞争分析，本项目可以定位为中档商品房项目，既可满足居住需求，同时也有一定的投资价值。
五、营销策略建议1. 建立品牌形象通过良好的项目形象推广、高质量的施工和服务等方式，为项目建立良好的品牌形象，提高项目的知名度和认可度。
2. 合理定价和营销策略根据定位和竞争对手价格，合理定价，并采取适当的促销策略，如首付优惠、分期付款、装修补贴等，以吸引潜在购房者。
绿城各个系列产品-绿城研究专题
采用环保、可再生的建筑材料，降低对环境的负面影响。
创新与科技结合
前沿科技运用
将最新的科技应用于产品设计中，提高居住的智能化和便捷性。
创新设计思维
鼓励创新思维，不断探索新的设计理念和技术，推动产品设计的进 步。
与专业团队合作
与各领域的专业团队合作，共同研发具有竞争力的产品。
PART 04
绿城系列产品介绍
REPORTING
WENKU DESIGN
绿城住宅系列
01
绿城·春江花月
02
绿城·九溪玫瑰园
03
绿城·桃花源
04
绿城·桂花园
绿城商业系列
01
绿城·蓝色钱江
02
绿城·西溪诚园
03
绿城·钱塘明月
04
绿城·紫薇小镇
绿城酒店系列
01
绿城·安吉度假 村
02
绿城·千岛湖酒 店
绿城·乌镇雅园 酒店
线上线下融合
利用互联网和电子商务平台，拓 展线上销售渠道，实现线上线下 融合发展。
技术发展趋势
BIM技术
推广建筑信息模型（BIM）技术，提高建筑设计、施工和管理的效 率和质量。
装配式建筑
发展装配式建筑，提高建筑工业化和标准化水平，降低能耗和资源 消耗。
智能家居
推广智能家居技术，实现家居设备的互联互通和智能化控制，提升居 住的便捷性和舒适性。
绿城各个系列产品-绿 城研究专
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REPORTING
• 绿城概况 • 绿城系列产品介绍 • 绿城产品的设计理念 • 绿城产品的市场表现 • 绿城产品的未来展望
目录
PART 01
绿城概况
REPORTING
绿城物业服务调研报告
绿城物业服务调研报告一、调研目的和方法1.1调研目的本次调研的目的是了解绿城物业的服务质量和用户满意度，帮助企业更好地改进和提升服务水平，满足用户的需求和期望。
1.2调研方法本次调研采用问卷调查的方式进行，调查对象为绿城物业的住户。
通过问卷调查来了解住户对物业服务的评价和意见建议。
二、调研结果分析2.1服务质量通过对问卷调查结果的统计分析，得出以下结果：（1）综合满意度：根据问卷调查，绿城物业的综合满意度为80%。
大部分住户对绿城物业的服务质量持较高的评价。
（2）响应速度：关于绿城物业的服务响应速度，部分住户认为需要进一步提升。
建议绿城物业在服务响应速度上加以改进。
（3）服务态度：住户对绿城物业的服务态度普遍持肯定的评价，认为物业服务人员态度友好、服务周到。
（4）服务效果：住户对绿城物业的服务效果普遍持好评，特别是保洁工作、绿化管理等方面。
2.2用户需求通过对问卷调查数据的分析，我们了解到住户对绿城物业的需求主要包括以下几个方面：（1）清洁环境：住户普遍希望物业能够提供更好的清洁环境，特别是公共区域如楼道、电梯等地方。
（2）设施维修：部分住户反映设施维修的响应速度较慢，希望物业能够更加及时地处理维修事宜。
（3）安全管理：住户对小区的安全管理比较关注，希望物业能够加强小区的安全巡查和设施的维护。
（4）社区活动：有部分住户希望物业能够组织一些社区活动，促进居民之间的交流和融入。
三、改进措施和建议根据调查结果和用户需求，我们提出以下改进措施和建议：3.1加强服务响应速度针对部分住户反映的服务响应速度较慢的问题，建议绿城物业加强对服务响应速度的管理和培训，提高物业服务人员的工作效率和责任心。
3.2改进设施维修管理针对部分住户对设施维修的响应速度问题，建议物业部门做好设施维修的管理和统筹，设立专门的维修工作人员，并建立完善的维修事项跟踪和反馈机制，提高维修工作的效率和质量。
3.3加强安全管理针对住户关注的安全管理问题，建议物业加强小区的安全巡查和设施的维护，及时处理因设施老化或故障导致的安全隐患，并加强安全宣传和教育，提高居民的安全意识。
台州环境调研报告
台州环境调研报告台州市位于浙江省中部沿海，地理位置优越，自然环境优美，气候宜人。
本次调研活动旨在了解台州市的环境状况，为其环境保护与可持续发展提供参考。
一、水环境方面台州市有许多河流和水库，水资源丰富。
通过调查发现，台州市的水质整体较好，水体清澈透明，无异味。
但是在部分河流和水库中，存在有限的污染物和水体富营养化的问题，主要是由于工业废水和农业面源污染导致的。
因此，需要加强水环境的监测与治理，确保水质的持续改善。
二、空气环境方面台州市的空气质量总体上较好，空气清新，可吸入颗粒物（PM2.5）浓度较低。
然而，在部分工业区和交通密集地区，空气污染程度稍高，尤其是在高峰时段。
因此，需要加强对工业排放和车辆尾气排放的管理，并推广清洁能源的使用，以减少空气污染对人们健康的影响。
三、陆地环境方面台州市的森林覆盖率较高，许多地方被森林和农田所覆盖。
市区内的公园和绿化带丰富多样，为市民提供了良好的休闲环境。
然而，在部分农田和山区，仍存在一些土壤污染的问题，主要是由于农药和化肥的使用不当引起的。
需要加强土壤环境的监测与治理，保护良好的土壤资源，确保农产品的质量安全。
四、生态环境方面台州市拥有丰富的生物资源，保护和发展生态环境是当地政府的重要任务。
通过调研，发现许多湿地和自然保护区得到有效保护，有利于各类濒危物种的繁衍和栖息。
同时，也注意到一些生态保护区受到非法猎捕和盗伐的威胁，需要加强监管力度，保护生态环境的完整性和稳定性。
五、环保意识方面通过与台州市民的交流，发现大部分市民对环境保护有一定的认识，愿意主动参与环境保护活动。
政府也通过宣传教育和奖励措施来提高市民的环保意识。
然而，仍存在一部分市民对环境保护问题的认识不够，缺乏有效的环保行动。
因此，需要进一步加强环保宣传教育，并提供更多的环保参与机会，提高市民的环保意识和责任感。
综上所述，台州市的环境状况总体较好，但仍存在一些问题需要解决。
政府和市民应共同努力，加强环境监测与治理，采取有效措施保护水环境、空气环境、土壤环境和生态环境，提高市民的环保意识和行动能力，为台州市的可持续发展提供更好的环境保障。
绿城房产客户满意度研究报告
绿城房产
棋格研究
主要指标
标分标准:
本次调查的评分采取5分制，5分代表”非常满意”，4分代表”比较满意”，3分代表”一 般”，2分代表”不太满意”，1分代表”非常不满意”；
绿城房产
棋格研究
样本结构
城市
北京
物业
已交付户数
北京百合公寓
1355户
入住户数 实际回收问卷 潜在用户
450户
261
49
合肥
合肥桂花园
1165户
515户
161
55
杭州
杭州春江花月
1901户
700户
302
32
绿城房产
棋格研究
样本分布
北京
苑名பைடு நூலகம்
完成份数
春晓苑
14
叠翠苑
5
风荷苑
41
桂雨苑
35
梦泉苑
19
南屏苑
自然环境和人文环境 用户对绿城房产自然环境的营造上的评价是非常高的，不管是地处北方的北京与合肥，还是江南的杭州， 用户对于这种江南景致的园林布局的认可度都是非常高的； 由于物业区域位置的问题，用户对于生活便利性（交通、购物等）还是存在着一定的意见，特别是在合 肥与北京，在一这点上潜在用户的意见更大，可能是她们考虑购买的阻碍因素之一； 同时噪声干扰的评价也不是很高，一方面小区入住率目前还不高，装修噪声影响较大，另一方面可能与 小区周边的道路环境有关，如杭州春江花月边上的之江路货车噪声较大，对临近马路的居民影响较大，这 样对降噪的要求就更高了；
浙江台州房地产市场报告
台州市房地产市场报告台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积 9411 平方公里，海域面积 8 万多平方公里，总人口 550 万，辖椒江、黄岩、路桥三区(市区)，临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。
台州国内生产总值和财政总收入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第 38 位。
台州是14个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、路桥三区是台州市的中心主城区，也是台州房地产开发投资的重点区域，而地域狭小，但位置优越的玉环区则是台州市高价位楼盘较为集中的区域。
1、城镇体系空间结构规划台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。
①一个发展核——指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；②三条发展带——城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。
2、城镇体系职能及规模结构规划①城镇体系职能划分：规划台州市域城镇体系职能分为五级，依次为市域中心、市域副中心、县（市）域中心、重点镇与一般建制镇。
规划市域中心为台州市区；市域副中心为临海市区；县（市）域中心为温岭、玉环、天台、仙居及三门市区；另外还规划确定10个中心镇。
②城镇体系规模等级划分：按各城镇的发展条件与职能，规划5级城镇（市）规模等级。
其中，人口100万以上的大城市一个（台州市区）；20－50万中等城市三个（临海市区、温岭市区、玉环县城）；10－20万小城市五个（天台县城、仙居县城、三门县城、临海杜桥镇、温岭泽国镇）；5－10万人口小城镇10个（金清镇、白水洋镇、大溪镇等）；其它为人口在5万以下的小城镇。
绿城翡翠城翡翠天地商业中心定位报告
商业中心将与商户建立合作关系，共同开展 市场推广、活动策划和客户服务等活动。
05
市场推广策略
广告推广
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸引广泛观众的注意 力。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎和网站广告，将信息传递给 目标客户。
户外广告
在城市主要路段、公交车站和地铁站设置广告牌，提 高品牌知名度。
提升区域经济
商业中心将吸引周边地区的消费者和商家，促进 区域经济的发展。
风险评估
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等因素可能导致商 业中心出租率和收益下降。
建设风险
工程延期、成本超支等问题可能影响项目的 按时交付和对商业中心的运营产生影 响，如租金限制、税收政策等。
经营风险
活动策划
促销活动
举办节假日促销、折扣 活动等，吸引消费者光 顾。
文化活动
组织艺术展览、音乐会 等文化活动，提升商业 中心的文化氛围。
亲子活动
举办儿童游乐、亲子互 动等活动，吸引家庭客 户。
合作推广
品牌合作
与其他知名品牌合作，共同举办活动或推出 联名产品。
行业合作
与相关行业协会、商会合作，拓展业务渠道。
大型购物中心
绿城翡翠城周边拥有数家 大型购物中心，提供各类 商品和服务，满足消费者 一站式购物需求。
餐饮娱乐设施
周边聚集了众多餐饮店、 KTV、电影院等娱乐休闲 场所，为消费者提供多样 化的休闲选择。
社区商业
周边小区底商和街边小店， 提供日常生活所需的便利 购物和社区服务。
目标客户群体
01
中高收入家庭
差异化竞争
通过提供特色品牌、优质服务和创意营销，实现与竞争对手的差异 化竞争。
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绿城商业经营管理有限公司 2014-5-12
浙江绿城商业经营管理有限公司
引言
项目经济指标
用地性质
建设用地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅面积 （㎡） 酒店及服 务式公寓 面（㎡） 商业面积 （㎡） 建筑密度 容积率 建筑限高
商业、办公、住宅
140667（211亩） 288600 ≤130400
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3.台州市场机会—(3)家居生活业态
台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市
场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于饱和，因此
本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家 饰类业态。
浙江绿城商业经营管理有限公司
的消费理念及消费能力的中高档商业中心。
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2.台州商业市场——(2)商业分析
a) 台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解
放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、
十里长街。
链接：台州商业街汇总
b) 目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱
温岭、玉环等周边区域
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2.人群特征分析
特征
年龄区间
职业特点
椒江区域消费者
18—45岁，全客群消费覆盖
儿童、学生、公务员、上班族、家庭主妇、私营业主
家庭结构
家庭收入
多以三口之家为主
当地中等偏上家庭为主要消费群体 精品购物消费
公务餐饮招待
消费需求
儿童游乐消费 家庭生活消费 时尚生活体验
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3.台州市场机会—(2)餐饮业态
台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，
低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式
以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮 在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力。
黄岩商业
椒江消费者
椒江商业
路桥消费者
路桥商业
3. 路桥区的商业主要以该区消费者为主， 同时由于地域性因素，温岭、玉环到路 桥比较近，将吸引温岭、路桥等周边市 县的消费者。
2. 椒江区由于商务和生活配套完 善，且商业设置品质较高，深受 消费者青睐，不仅是椒江区消费 者的首选区域，同时也吸引路桥、 黄岩、温岭、玉环和三门等区域 高端消费者到访。
城镇居民人均可支配收入
27359 27212
2094219855 22738 22257 21408 24429 24082 22915 25029
30496 30490 28593
与省内典型地级市舟山、金华主要
经济数据相比，台州“藏富于民”的城 市特征较为明显。
17525
2007年
2008年 台州
浙江绿城商业经营管理有限公司
二、
消费研究
1. 2. 消费人群界定 人群特征分析
浙江绿城商业经营管理有限公司
1.消费人群界定
地理半径
基础市场
地理半径往往决定了项目的基础市场，
资源辐射的差异性决定基础市场的差异性。
经济半径
目标市场
地理半径
经济半径
机会半径
在区域经济圈的影响力往往决定了项目的目标市场范 围。
乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前
城市商业发展的趋势不相匹配。
链接：台州百货汇总
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3.台州市场机会—业种分析
超市
精品店
工艺品 家俱 电器 婴幼用品 建材 小商品批发 运动品牌 文体用品
娱 乐 类
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1.主题定位—(2)来的理由?
因时尚而来
因体验而来
因聚会而来
因家庭而来
提供有别于台州传统商业的高品质休闲体验。
打造与潮流生活同步的市级商业中心。
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1.主题定位—(3)谁来消费?
时尚家庭 都市2-3口之家，具有一 定的生活品味及消费能 力。
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3.台州市场机会—(5)3C家电业态
台州家电市场人气不足，主要购买渠道以专业市场为主。同时电子商
务的影响加剧了家电市场的不景气，需要谨慎选择此类业态。
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3.台州市场机会——项目市场机会
分析台州商业现状及市场空白点，结合台州商业发展趋势。
本项目商业机会：一站式体验休闲时尚购物中心
配 套
备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没
有的业种，来引导当地消费者！
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3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲 餐饮内，同时通过市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量 较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点： 1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭 温情的场景感没有体现。
一、 二、 三、 四、 五、
市场研究
消费研究
借鉴案例
项目定位
经济测算
浙江绿城商业经营管理有限公司
一、
市场研究
1. 2. 3. 台州宏观经济 台州商业市场 台州市场机会
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1.台州宏观经济
人均GDP
68245 60207 47367 39591
30259 3184834235 36450
2009年 舟山
2010年 金华
2011年
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1.台州宏观经济
元
人均社会消费品零售总额
23215 19994 19634 17238 16843 15438 14643 16470 19298 18423
台州人均可支配收入接近上 海超过杭州等地，属于南方的富 裕城市； 台州人均社会消费品总额低
低档餐饮 餐 饮 类
休闲餐饮 特色餐饮 商务餐饮 影院 KTV 儿童娱乐场 美容美发/个 人护理 珠宝配饰
在对台州市场业态状
况分析的基础上，结合实 地调研情况，进一步对当 地主要的27类业种进行了 细化研究，筛选出比较符 合本项目的业种。
零 售 类
药店 休闲服饰 品牌服饰 女装 电脑软件 手机通讯 电动车 品牌女装
元
台州位于浙江沿海中部，是长三角 先进制造业基地，中国长江三角洲经济 圈16大城市之一，台州是股份制经济的 发源地。台州全市民营经济比重占GDP 比重达97% 。
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
2011年
2011各城市 经济对比表
常住人口（万人） 社会消费品总额（亿元）
一线城市 二线城市 上海 2,347 6,777 杭州 873 2,548 台州 586 1132
三线城市 舟山 112 212 金华 469 1088
人均社会消费品总额（元） 26,225
城镇人均可支配收入（元） 31,838
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2.人群特征分析
特征
年龄区间 职业特点 家庭结构 家庭收入
黄岩、路桥、温岭等区域消费者
35—45岁之间为主要消费人群 公务员、上班族、私营业主为主 以三口之家为主 以区域高端收入家庭为主
消费需求
高端精品购物 特定业态需求（如冰场等）
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三、
府大道。
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引言
本报告的意义
目前项目处于基础工程阶段（ 2012.05.31-2013.03.16 ），本定位 报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上， 从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开
阐述。
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目 录
2）品牌同质化严重，档次不高；
3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%， 较正常的30%左右的合理比例。 台州百货： 1）规模有限，功能难集合，经营收入难突 破； 2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际 主流品牌，导致商场档次不高； 3）台州商场配套不足，不能提供一站式、
高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高
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3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮) 可以 带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。 因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此 为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础 上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景。
24,667
30,035
19,298 18,423
30490 30496
23,215
28593
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2.台州商业市场——(1)商业综述
台州商业项目以商业街和百货为主。台 州商业项目分散在台州三个区，缺失可形 成一定规模的商业中心物业。 商业街： 1）已形成自身固定的业态组合；
月光“buy类” 追求时尚，追求体验时 尚消费的年轻客群。
主流精英 私营业主、公务员，商务 宴请、精品及礼品消费。
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1.主题定位—(4) 消费什么?