住房制度改革新阶段中的金融问题研究(doc 9页)

住房制度改革新阶段中的金融问题研究(doc 9页)

住房制度改革新阶段中的金融问题研究

今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应当坚持的基本原则是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。

笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。

一、住房金融问题的综合分析

住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。

（一）住房开发与建设中的融资问题

经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。投资额和竣工面积分别为前30年的14倍和4倍。

与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占 1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%. 但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60—80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：

也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的发展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要发展住房消费信贷。但就目前的情况而言，住房消费信贷的发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难：

1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的发展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷办法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不规范，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不发达，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。

2、发展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷发展的一个重要因素。首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务的信心并不是很大。为加快住房消费信贷的发展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。

3、个人住房抵押贷款的风险较大。尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款管理办法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。

（三）住房流通中的融资问题

完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。开放和发展住房交易的二级市场，允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。

但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与管理，造成了二级市场的混乱。“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。