澳大利亚住房金融和住房保障制度对住房公积金制度启示

澳大利亚住房金融和住房保障制度对住房公积金制度启示

摘要：我国住房公积金制度有待发展和改进，澳大利亚是住房金融发达和住房保障制度完善的国家，通过对澳大利亚住房制度的简要介绍，从贷款品种创新、支持中低收入人群购房、贷款的风险管理、信用考查及保障性住房的人文关怀五个方面来探讨澳

大利亚住房制度的成熟经验对我国住房公

积金制度的启示。关键词：澳大利亚；住房制度；公积金；启示

1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在

一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一

个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。

1澳大利亚的住房金融

澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分

居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都

是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一

般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所

得税基数。此外政府还把管理的退休金以较

低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷

款的发展。

联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款

机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利

率为同期浮动利率打一定的折扣，12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请

3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率

贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出

使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种

可以相互组合，如贷款10万元，固定利率

和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方

式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。

在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单、近几个星期的工资单、与单位签定的就业合同、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。

2澳大利亚的住房保障制度

澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有

所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要

负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。

目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有

三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。

住房辅助司对部分不能获得银行贷款

支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。

住房辅助司非常重视居住环境的改善

和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和