房地产公司完工与否 财税处理有区别[会计实务,会计实操]
房地产企业收入会计与税务处理差异【会计实务操作教程】
贷：所得税费用 8.625.
2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为 4000+2000-4000-5560-200-262-131＝1292（万元）。 房地产企业预售和收入业务的税务处理
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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对 房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发[2009]31号 文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房 地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收 入的实现。第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本 并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预 计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应 纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。 从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第 14号—— 收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同，同一般企业适用的收入 确认标准即《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》 （国税函[2008]875号）中“（一）企业销售商品同时满足下列条件的， 应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相 关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留 通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金 额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核 算。”相比有自身的特殊性，所以正确理解该文关于销售收入的确认规 定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。 根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务
借：递延所得税资产 34.5
贷：所得税费用 34.5. 2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。 2009年度会计处理：
(整理)房地产企业财税差异处理实务解析
由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
房地产销售未完工产品的账务处理【会计实务经验之谈】
房地产销售未完工产品的账务处理【会计实务经验之谈】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。
但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。
财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。
依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。
在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。
并入当期会计损益的处理房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。
所得税处理时，不再单独纳税调整。
所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产企业销售未完工产品财税差异处理实务解析
房地产企业销售未完工产品财税差异处理实务解析由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
房地产开发产品完工前后的会计处理【会计实务操作教程】
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房地产开发产品完工前后的会计处理【会计实务操作教程】 通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始， 完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。开发产品完工前不结转 销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。所以， 房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。在税 务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开 发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企 业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收 入，应确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认并 没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。与之相对应，企 业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。本文试对开 发产品完工前后成本的处理方式进行分析。 开发产品完工前成本的确认 开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发 成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如 下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或 开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套 费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超 面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房
建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规 划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 三、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费
新准则下房地产开发产品完工前后的处理
新准则下房地产开发产品完工前后的处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。
所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容： 一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
房地产企业在成本核算上会计与税法的区别及对策
本。 以后取 得 的发 票将 作 为附 件放 在付 款凭 证 后 面。若 在所得 税年 终汇 算清 缴法 定 结束 日前仍 未取 得 发票 ，其 所涉及 的金额 按照 关于 执行＜ ！ 会计制 度＞ ｌ ｋ 需要 明确 的有关所得 税 问题 的通知》 （ 国税发 ［０ ３４ 号 ）的规定 ２０ ］５ 应作 纳 税调 整 ，但 可 以不作 账 务处 理 。
房 地 也 产 企 业 在 成 本
会 计 十 与 税 法 的 别 区
■
黄 霖／ 文
由于 收入 确认 的原 则不 同 ，导 致 与之 相配 比的 成本
入 当期成本 对 象。并 且计 入开 发 产 品成本 的 费用必 须是
根据 （ 业会计准则第 １ （ 企 ４号— —收入 》的规定 ，房 真实发生的 ，除税收 另有规 定外 ，各项预提 （ 或应付 ）费
１ ．主体工程 已经竣工 结算 ，对于 工程款 是否支付 以
①工程 款 已经支付 且已从对 方 取得发 票 。无疑 廊 当
日确认 收入的实 现 。付 款 方提 前付款的 ，在实 际付款 日 及 是 否取得 合法 凭 证 有四种 可 能 ： 确认收 入的实现 。（ ）采 取银行 按揭方 式销售 开发 产品 ３ 会 的 ，应 按销售合 同或协 议 约定 的价款确 定收入 额 ，其首 讣 入开 发产 品成 本 ，这 种情 况 Ｉ 计与税 法 的处理 足一
地 产企业确认 的收入 必须 同时满 足以下 条件 ： １房地产 用均不得计入开发 产品成 本 。而会计法规规定 此项 费用应 （） 的法 定所 有 权上 的 ｝要 风 险和 报 酬 已经 转 移 给 买 方 ； 继续 管理权 ，也 没有对商 品房实 施有效 控制 ；（ ）销售 ３
房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异明细表
实际毛利额的计算
可售面积（平方米）
5
可售面积单位计税成本（6=4/5）
6
已实现销售的可售面积（平方米）
7
其中：已实现销售的可售面积（预售结转销售）（平方米）
8
已完工开发产品的销售收入
9
其
中
已完工开发产品的销售收入（预售结转销售）
10
已完工开发产品的销售收入（本年）
11
已完工销开发产品的销售收入（本年预售结转销售）
本年实际毛利额与预计毛利额的差异(25=15-23)
25
备注：L企业应区分不同的开发产品(成本对象)分别填列此表。
2、开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数
房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异明细表
完工开发产品（成本对象）名称：所属年度年金额单位：元
开发时间
完工时间
联系人
联系方式
开发项目规划建筑面积
实际金额
行次
开发
项目
就
已完工开发产品会计成本
1
其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用
2
完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额
3
完工开发产品计税成本（4=1-3）
12
已销开发产品的计税成本（预售结转销售）（13=6×8）
13
已销开发产品的实际毛利额（预售结转销售）（14=10-13）
14
其中：本年已销开发产品的实际毛利额(预售结转销售)15ຫໍສະໝຸດ 预计钥额的计算
销售未完工开发产品收入
16
其中：销售未完工开发产品收入(本年)
房地产开发企业的会计与税收差异
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析而房地产（链接：北京大学房地产研修班）开发企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。
财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。
房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。
由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异，这些差异主要表现在：一、预售收入上的差异分析按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。
销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：经营收入。
企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税及按营业税计算应缴纳的城建税和教育费附加，还有按规定缴纳的土地增值税，在结转销售收入的同时记入“经营税金及附加”帐户，借：经营税金及附加；贷：应交税金、其他应交款，在这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税及附加和土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能记入“应交税金”借：应交税金；贷：银行存款。
另外，预收房款在开发产品完工前，会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。
按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
税法之所以规定开发企业在开发产品尚未完工，销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。
在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于有管理费、财务费用等期间费用支出，而开发企业收取的大量的预售房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润计算企业所得税可能几年都没有税款入库。
房地产企业完工标准究竟如何理解？
房地产企业完工标准究竟如何理解？完工是房地产企业重要的涉税分水岭，完工前成本是不确定的，几乎所有的税都是按照预交的逻辑在交，完工后整个项目将进入清算状态。
下面尝试着为大家分析会计处理和各个税种中对于完工的相关理解与规定。
一、法律上的完工法律上的完工应当是以竣工验收为标志。
所谓竣工验收，是指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。
由于政府对质量的管控要求，竣工验收后还需要到政府职能部门进行备案。
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
因此按照这个程序，我们认为在法律上的完工应为完成竣工备案，取得竣工备案通知书之日。
二、会计上的完工企业应在项目完工时将开发成本转入开发产品，并在房屋交付使用时从开发产品转入主营业务成本，完成成本的结转工作。
会计上的完工应严格按照法律上的完工标准，即竣工备案通知书取得。
三、增值税的完工增值税没有明确的完工概念，而代之以增值税纳税义务发生时间的重要节点。
在企业取得预售收入时，虽然纳税义务未发生，也首先应就增值税进行预征，那么什么时候增值税纳税义务发生呢？按照财税2016年36号文的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产企业如何判断应税行为的发生呢？房屋交付是重要的关键节点，但关于房屋交付，实务中要关注两个时间，一个是实际交房时间，一个是合同约定的交付时间。
按照增值税的一贯逻辑，应按照孰早原则进行判断。
比如合同约定2019年12月交付，实际拖到2020年3月交房，增值税纳税义务也应当按照合同执行。
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
一、房地产项目未完工前的涉税调整房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。
针对房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计毛利率。
（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产企业会计制度和税收差异
房地产企业会计制度和税收差异房地产企业因为其自身项目开发期长、项目滚动进行、成本结转有其特殊性的原因，其行业会计制度和税收有关规定存在一定差异。
而且我国的房地产企业所得税管理主要建立在《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发［2003］83号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发［2001]142号）两个文件之上，内资和外资房地产企业也存在不同点。
本文对房地产行业会计制度和税收规定存在的差异简单分析,不当之处，还请不吝赐教.1、期间费用扣除方法不同83号文件规定:内资房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。
期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发［2001]142号）第五条规定：企业当期成本费用的确定,应根据当期实际销售面积以及可售单位工程成本费用来确定。
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积，其中，可售总成本费用包括为开发建设工程而发生的成本及其期间费用.房地产行业会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目,应一律作为当期损益处理。
内资房地产企业对于期间费用的规定和会计制度一致.但是外资房地产企业按142号文件规定，期间费用应并入开发总成本,并按实际销售面积随销售成本逐步摊销.当期项目多的,还应按项目分摊费用，待各项目实现销售时，按销售进度摊入当期损益。
这种计算方法与会计制度的规定不同。
2、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同142号文件明确规定外商投资房地产企业采用预售款销售的收入确定原则：①采取分期付款或预售方式销售的,以合同约定的付款时间为销售收入的实现；②采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现.83号文件也对内资房地产企业收到的预售款结转收入的时间作了基本相同的规定。
房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析
房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析近日，有房地产商向我们咨询，其项目公司2019年办理竣工验收的开发项目在2020年6月份办理交楼后，财务人员当月在会计上结转了收入和成本并在2021年4月份办理2020年度的汇算清缴时申报缴纳了项目实际利润的企业所得税。
结果税务机关对该公司进行了风险推送并指出该公司2019年没有在企业所得税上据实结转项目销售收入和成本，存在少缴企业所得税的情况，要求该公司提交相关资料和情况说明。
该房地产商很疑惑，其项目公司明明在会计上及时地根据会计准则的要求在交楼后结转了收入和成本，也在该年度汇算清缴申报了企业所得税，为什么税务局还会认定企业所得税少交了税?而且像增值税这些税，在交楼之前都是预缴，为什么企业所得税就这么特立独行呢?一、企业所得税收入结转规则与会计处理规则的差异性分析首先，该房地产商错误地将会计核算层面结转收入和成本的原则与企业所得税层面结转收入和成本的原则进行了等同。
而房地产企业企业所得税上的结转标准更是几乎独立于会计处理之外。
下面我们尝试从历史源由、税制特色、清算节点、应对策略的角度讲一讲房地产企业企业所得税的收入结转问题。
我国房地产企业所得税特殊税制产生的主要原因是1994年税制改革的时候企业所得税的政策设计没有考虑到房地产开发业务的特殊性，很多房地产企业通过人为不结转收入和成本的方式达到不交税的目的。
一直到了2003年，国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发【2003】83号文，以下简称“83号文”)，83号文首次确立了房地产开发业务的企业所得税计征方式，即预售阶段按照15%的利润率计征企业所得税，待项目完工后再结算调整。
然而，当时的83号文仍然存在比较大的税收漏洞，就是没有确立项目完工的标准。
针对这个问题，国家税务总局在2006年颁布了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发【2006】31号，以下简称为“老31号文”)，老31号文正式确立了房地产开发业务完工的三个核心标准，即1)竣工验收备案;2)投入使用;3)取得初始产权。
房地产企业会计制度和税收差异
房地产企业会计制度和税收差异房地产企业的会计制度和税收制度都是对企业在财务报表和税收方面所遵从的规范和要求。
然而，这两者的差异是存在的，下面将从会计制度和税收制度两方面进行分析。
1. 会计制度（1）计价原则不同：会计制度的计价原则主要包括成本计价原则、市场价值计价原则、收益计价原则等。
在房地产企业中，采用的主要是成本计价原则。
这是因为房地产企业作为资本密集型企业，其固定资产投资比较大，且资产的使用寿命长。
因此，采用成本计价原则可以更准确地反映企业的资产价值。
（2）运用账务方式不同：在会计确认某笔费用时，房地产企业采用进项减税抵扣的方式。
而一般企业采用借记费用、贷记应付账款或现金账户的方法。
进项减税抵扣的方式是指企业在购买有关开支的商品或者服务之后，将其消费税之和作为本期的应纳税额进行抵扣。
（3）固定资产折旧方法不同：房地产企业在计算固定资产折旧时，采用的主要是直线折旧法。
而一般企业可以选择直线法、加速折旧法或减少余额法等多种折旧方法。
2. 税收制度（1）增值税制度：房地产企业支付的增值税税率比一般企业要低很多。
这是因为房地产企业取得商品房销售收入时，涉及的销售环节比较多，税负相对较高，为了避免降低企业竞争力，政府会对其进行税收减免。
（2）土地使用税：土地使用税对于房地产企业的税收贡献比较高。
房地产企业所拥有的土地内，往往有一定的开发价值，因此企业需要缴纳土地使用税。
而一般企业不需要支付土地使用税。
（3）企业所得税：房地产企业所得税征收的税率比一般企业要高，但是房地产企业可以享受所得税的递延优惠政策。
根据相关政策规定，房地产企业无需缴纳企业所得税，只需按照一定的比例冲减企业净资产即可。
综上所述，房地产企业在会计制度和税收制度两个方面都有其特殊性。
虽然与一般企业存在一定的差异，但是这些差异可以为房地产企业在财务和税收方面提供更优惠的政策支持。
新准则下房地产开发产品完工前后的处理
用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交 的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房 建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设 计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 三、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包 括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 四、基础设施建设费。 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主 要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境 工程费。 五、公共配套设施费。 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于 全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共 配套设施支出。 六、开发间接费。
计税成本核算以 2009 年 5 月 1 日为终止日，企业的计税成 本包括：
（1）.2008 年 12 月 31 日前已取得的发票 5000 万元； （2）.2009 年 4 月取得的发票 1000 万元； （3）.不超过合同总额 10%的预提成本 800 万元； 企业的销售成本当年度为 8000 万元，企业的计税成本当年 度为 6800 万元，差额为 1200 万元。 开发产品完工条件的确认
会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成 本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确 保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开 发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建
筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开 发项目的实际经营情况。
税务处理上，国税发[2009]31 号文件第九条规定，开发产品 完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实 际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的 差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所 得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年 度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不 得滞后。
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财会类价值文档精品发布！房地产公司完工与否财税处理有区别[会计实务，会计实操] A房地产企业的会计小王最近心事重重，原来，A企业有多个房产项目，有的项目入住了，有的项目在建，还有的项目竣工出售了没有入住，汇算清缴时怎么处理？小王已于2009年12月将所有项目的预收收入全部结转了主营业务收入，可还是心里没底，完工的项目一定要结转收入吗？未完工的项目结转收入对吗？
其实，小王的疑虑是很多房地产企业会计人员经常遇到的问题。
如果处理不正确，企业汇算清缴时就会出现错误。
若商品房没有收足全款，开发商一般不交付入住，因此，不论是对未完工建造阶段的还是完工后未交付的开发产品所收取的款项，会计处理上一概反映在“预收账款”科目。
只有符合会计准则收入确认条件的才结转收入。
税务处理上，依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
以A房地产企业为例，2009年度，A企业完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。
2009年12月，A企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。
A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间费用。
B项目开发产品，会计上已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号文件确认收入的条件，确认企业所得税收入10000万元，结转成本7500万元。
结语：学习财务会计，要注意两个不良，一个是“营养。