房利美、房地美的救赎
房利美、房地美 殃及全球？
房利美、房地美殃及全球？作者：ＣｈｒｉｓｔｉｎａＤａｉ来源：《英才》2008年第08期最近几周，因七年前“9.11”事件造成的独有恐慌情绪重新弥漫在华尔街上空。
金融股纷纷下挫伴随着投资者的大规模抛售，一度对股市持乐观态度的人们不得不再次修正自己的预期。
此轮带头跳水的是占据美国住房抵押贷款金融服务半壁江山的两家巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），直接的导火索来自于雷曼兄弟公司的一份研究报告。
该报告揭露了这两家公司面临的破产风险和巨大的资金缺口。
消息公开后，雷曼兄弟自己的股票也跟着受到牵连。
眼看着因次贷危机而燃烧的金融大火似乎已近于扑灭，这下则有死灰复燃的趋势。
无奈，美国财长保尔森和美联储主席伯南克只得同时出手。
7月13日，美联储公开表示，已授权纽约准备银行以贴现窗口的一级信用利率，给房利美和房地美提供借贷——这些贷款将由美国政府担保，以解决融资困难问题。
仅隔一天，美国财政部长保尔森也发表声明，建议国会尽快立法，暂时增加这两家公司的信贷额度以及满足一定条件下授权财政部向这两家公司进行股权类型的注资。
7月14日，为安抚投资者情绪，房利美随即对外表态：期待与美国财政部、联邦住屋企业督察局和美国国会共同渡过难关。
但是，美国政府的出手相救仍难以在短期内挽救金融市场的颓势。
大厦将倾的代价如果任由这两家公司倒闭，则美国金融市场将面临彻底崩盘的危险，而且数以万计的美国人也将失去房屋的所有权和赎回权。
其实，自不久前的美国地产抵押贷款方面的重量级银行——印地麦克银行破产后，官方的救市意愿和救市力量都出现减弱迹象。
那为何美国此番又不惜代价，力主向房利美和房地美提供资金救助呢？说到底还是这两家寡头在美国金融市场担负着重要的职责。
房利美和房地美均为美国政府支持设立的抵押贷款公司，经营目的主要是通过对抵押贷款的资产证券化以及担保方式出售等金融运作手段，以扩大低成本住房贷款的资金来源。
因此，这两家金融机构尽管不直接向住房购买者提供信贷资金，但是对发展和繁荣地产市场、住房抵押贷款业务和资产证券化均扮演着举足轻重的角色。
美国“两房”危机的震撼与启示
美国“两房”危机的震撼与启示作者：张立华来源：《经济》2008年第09期美国最大的两家住房抵押贷款融资机构——联邦国民抵押贷款协会（房利美）、联邦住房贷款抵押公司（房地美）前段时间爆出财务状况恶化的消息，引发公司股价大跌，进而导致美股大幅下挫。
这两家“政府资助机构”出现问题引发了市场对次贷危机影响深化的担忧，势将进一步拖累已显颓势的美国经济，并将对美元反弹、美国及全球资本市场信心造成冲击。
目前美国国会和政府已经开始紧急行动，财政部、美联储正采取措施积极支持“两房”脱困。
然而，政府是否应该出手及如何介入也引发各界争议。
美国“两房”危机的震撼以及美国政府的态度和做法对于中国来说具有一定的借鉴和启示。
“两房”危机重创金融市场信心刚刚进入7月，房利美和房地美便传出面临流动性压力的消息。
本次金融动荡正是由美国著名投行雷曼兄弟公司分析师布鲁斯·哈廷7月7日发布的一份关于两家机构经营情况的报告引发的。
该份报告指出，随着美国住房市场持续低迷，美国民众丧失抵押品赎回权的比例不断上升，加上信贷紧缩，房利美和房地美有可能面临严重资金短缺问题。
两家公司将被迫筹集750亿美元资金以避免破产，并预计两家公司还将遭受更大损失。
这一利空消息明显打击了市场信心，两家公司的股票随即遭到恐慌性抛售。
截至7月18日，两家公司股价今年的跌幅超过了70%，并已跌至17年来低点。
房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，属于私人投资者控股、受美国政府支持的特殊金融机构。
这两家机构在美国住房融资体系中扮演着核心角色，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
目前，房利美和房地美持有或担保的住房贷款总值超过5.3万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款余额的将近一半，因此,两家公司遭遇困境引发市场极大担忧。
由于两家公司主要从事次贷以外的住房抵押贷款业务，其陷入困境似乎预示着次贷危机有可能扩大，并将向住房抵押贷款危机演变。
美国_两房_危机_根源及启示_卫建国
市场的发展具有重要的参考价值。
二、“两房”危机回顾 （一）“两房”的基本情况
税，同时规定联邦储备银行要对房利美 全球发行债券，以提高流动性及扩大房
财
公司提供各种支持。
贷资金来源，将筹集到的资金再注入到
1968 年，美国国会通过房利美私有 抵押贷款市场。这样，就可以为房贷市场
会
经 化法案，授权房利美发行以住房抵押贷 融通到大量资金，在 2008 年美国政府接
美 国两 大住 房 抵押 贷款 融资 机 构 房 利 一定程度上提高了生活质量。
沫极端膨胀；另一方面，美国政府对房地
美和房地美。
但是，抵押贷款证券化在刺激房地 产贷款疯狂发展的监管控制不力，也是
根据接管“两房”的有关规定，美国 产业发展的同时，也加大了房地产市场 导致房地产泡沫膨胀的重要因素。
财政部将大量购进“两房“的债券，并以 的风险。传统的房屋抵押贷款是由银行
危机之中，走到了破产的边缘。“两房”在 厚的 利润 ，发展 成为 财 力 雄 厚 的 大 公 为标的的证券化业务。从此，“两房”进入
美国 房地 产市 场发 展 中扮 演 着 重 要 角 司。1954 年，为了化解政府垄断的风险 高速发展时期。
色，曾经取得过辉煌成就，在全美的房屋 和避 免房 利美 因政 府 机构 而效 率 低 下
第四季度其亏损达到 239 亿美元，相当 赚取手续费和买卖差价，他们期望房屋 地发展，甚至于为了维持房地产业的发
他
于上年同期亏损额的近 10 倍。
抵押贷款业务越大越好，手续费越多越 展而纵容“两房”犯错（比如，对于“两房”
山
好。但是，随着房屋抵押贷款业务量的扩 粉饰账目而未加以应有的处罚）。在这种
三、 “两房”危机的根源剖析
“两房”危机及其深层次原因
“两房”危机及其深层次原因“两房”发展兴衰“两房”是指“房利美”和“房地美”两大房贷机构。
“房利美”是美国“联邦国民抵押贷款协会”的简称，设立于1938年，是罗斯福政府应对住房危机的产物，其宗旨在于提供低成本房贷资金和担保，并通过二级市场提高住房抵押贷款的流动性。
1970年，为进一步开拓抵押贷款二级市场和加强竞争，美国政府设立“联邦住房贷款抵押公司”，简称“房地美”，其宗旨同样在于提供一个低成本房贷融资渠道，协助国民购买住房。
>>更多最新相关资讯请点击合时代进行浏览…作为美国最大的两家住房抵押贷款机构，“两房”通过发行股票和债券获取资金，其主要业务是在美国住房抵押贷款二级市场上收购贷款，释放银行和放贷机构的现金流；将这些贷款重新以证券化产品的形式，由其提供担保，在市场上出售。
虽然“两房”是属于私人所有的上市公司，但同时也是“政府授权企业”，这意味着其可以享受特殊的权利，如免交各种联邦以及州政府的税收和在必要时获得财政部最高22.5亿美元的信贷支持等。
政策的支持帮助“两房”在住房和金融市场上迅速崛起，特别是20世纪80年代以来，伴随金融衍生工具的蓬勃发展，“两房”越来越多地“涉足”住房抵押贷款的金融衍生品市场，进入高速发展期。
在“两房”被接管前，美国住房抵押贷款总额大约为12万亿美元，其中由“两房”持有和担保的高达42%，“两房”占据了美国住房抵押贷款市场的半壁江山。
“两房”的存在，使得银行等贷款机构可以在提供住房贷款后顺利地将贷款出售，加快资金流动，从而降低资金成本，进而可以降低抵押贷款的利率，最终惠及全国范围内的贷款者，尤其是中低收入阶层。
必须承认，“两房”对美国房地产市场的发展做出了不可磨灭的贡献，是推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万美国人获得住房、实现“美国梦”的重要支撑。
但在这些看似光鲜亮丽的表面浮华下，隐藏的危机也在逐步酝酿。
政府支持下成立的“两房”在获得特权所带来的丰厚利润的同时，也面临着来自经济增长、货币政策与房地产市场的诸多宏观风险。
美国房利美和房地美困境浅析
一
５１ —
全 球科技 经济 嘹望
２ ０ 年１ 第２ 卷 第 １ ０９ 月 ４ 期
靠 采 用 金 融衍 生 工 具 减 少 违 约风 险 ，是 无 法 彻 底
根 除金融 风险 的 。
者 （ 商 业 银 行 ）有 意进 入 第 二 抵 押 贷 款 市 场 ， 如
至少 目前 还不 清楚 。
贷 款 利 率 增 高 到 有 可 能 导致 实 际经 济损 失 时 ，金 融投 资者会停止 与政府 支持企业 签署投 资合 同 ，
迫 使 这 些 原 本 可 以通 过 短 期 信 贷 运 营 的政 府 支 持
企业 无 法继 续进 行金 融投 资 活动 ，甚 至走 向破产 。
与 商 业 银 行 不 一 样 ，他 们 （ 府 支 持 企 业 ） 只 能 政
・
科 技 与经济 ・
美国房利 美和房地 美困境浅析
陈 和 平
（ 中国科 学技 术 交流 中心 ，北 京 １０ ４ ） ００ ５
摘 要 ：美 国住 房 贷款 金 融 市 场 的 动 荡 引发 了人 们 对 房 利 美和 房 地 美这 两 家企 业 的 未来
担忧。
关 键 词 ： 美 国 ；金 融 问 题
另 一 市场 解 决 方 案 是 出售 这 两 个 政 府 支 持 企
任 何 人 进 行 债 务 调 整 、购 买 住 房 会 碰 到 信 誉
业 的股 票 ，用 所 得 为 他 们 的抵 押 贷 款 组 合 提 供 资
金 ，增 加 现有 资 金 储 备 ，抵 御 冲 击 ，挽 回 损 失 。 目前 ，从 这些 政 府 支 持 企业 的股 票 持 有 （ 括 企 包 业 高 层 主 管 ）人 的观 点 看 ，将 这 些 政 府 企 业 的蛋 糕 分成 再 多份 也难 以增 大 蛋糕 的体 积 ，增 加 市 值 ， 而只能起 到稀 释现有 持股人 手 中 的股 票值 罢 了。
“两房”复苏启示
“两房”复苏启示作者：陈芬张兴军来源：《中国经济信息》2014年第12期2014年6月2日，《财富》杂志发布了最新的美国500强排行榜。
抵押贷款巨头房利美和房地美（简称“两房”）的表现格外突出，凭借839.6亿美元和486.7亿美元的年度盈利，成为美国500强中最赚钱的两家公司。
这一佳绩，甚至远超2013年最赚钱的石油巨头埃克森·美孚，即使是富可敌国的苹果王国，也只能望其项背。
仅仅五年时间，房利美与房地美因何实现绝境重生，从负债累累到财源滚滚。
事实上，隐含在“两房”的发展、挫折背后，有着全世界共同的经济缘由。
“两房”身陷绝境以及重生，涉及到政府拯救、市场回暖，以及金融领域的多重现象。
对于中国房地产市场的调控、救市、市场化等等，均有着一定的指导意义。
从跌宕到“重生”楼市一直是美国经济复苏的关键。
在二战以来美国经济衰退的多数情况下，楼市总是充当拉动美国经济复苏的重要引擎。
美国刚刚经历的这轮经济衰退，也正是源于2006年美国楼市泡沫破灭进而引发次级抵押贷款危机。
在金融危机前，美国抵押贷款融资巨头房利美和房地美持有或担保美国约一半的住房抵押贷款，达到5万亿美元左右，而两家公司股价都曾达到70美元以上。
由于遭受次贷危机重创，自2008年9月起，“两房”由美国联邦住房金融局接管，成为次贷危机乃至金融危机中的标志性事件，截至目前“两房”已接受逾1890亿美元的救助资金。
“两房”股票则在2010年被迫从纽交所主板退市，转到场外电子柜台交易市场交易。
在经历几年的艰难调整后，美国楼市于2012年上半年才出现见底迹象。
随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国楼市复苏反弹前景，过去两年美国楼市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。
随着美国房地产市场稳定复苏，“两房”也得以摆脱危机，房利美和房地美业绩显著回升。
房利美此前公布的财报显示，今年第一季度公司实现税前净收入81亿美元，为连续第五个季度盈利，而且税前净收入额创历史新高。
看看资本主义美国启动的史上最大救市政策
看看资本主义美国启动的史上最大救市政策本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！在布什签署楼市救援立法后的第五周，美国政府终于实质启动了对房利美和房地美的救赎行动。
当地时间7日上午，美国财长保尔森专门召开新闻发布会，宣布了针对陷入困境的两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美的一揽子措施。
按照这一美国有史以来规模最大的金融救援计划，“两房” 目前的监管部门——美国联邦住房金融管理局将出面接管两家公司，后者目前的高管将被撤换。
政府称，尚未决定何时结束接管。
根据方案，美国财政部还将收购“两房”发行的高级优先股。
财政部将在公开市场收购“两房”发行的房贷抵押证券，同时将通过美联储纽约分区银行向“两房”提供特别信贷额度。
在此之前，为了敲定具体救援方案，保尔森已在上周五和周六特别约见了包括美国众议院金融服务委员会主席巴尼-弗兰克在内的国会要员、美联储主席伯南克、两党总统候选人以及“两房”高管。
“两房”是美国政府支持的两家从事住房抵押贷款融资的机构，被认为是“大到不能倒”的企业。
目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自这两家机构。
“这是不可避免的，他们别无选择。
”高盛全球经济研究主管吉姆·奥尼尔昨天接受记者采访时这样表示。
他指出，美国政府此举帮助减少了短期内“两房”崩盘的风险，从这个角度说，股市可能会作出积极回应。
瑞士信贷亚洲区首席经济学家陶冬也认为，美国政府接管“两房”早在预料之中，只是迟早的事。
他指出，此举帮助消除了一个不确定性，因此金融市场应该能够“松一口气”。
当然，“两房”的股东们除外。
不过，陶冬也指出，这样行动并不足以实质改善美国房地产市场的现状，也不会给整体经济带来促进。
国际金融专家、中国银行研究员王元龙则对记者表示，美国政府终于痛下决心要接管“两房”，“表明问题已经到了很严峻的地步”。
后政府救助时代坚守阵地的5位CEO
后政府救助时代坚守阵地的5位CEO作者: SHELLEY DUBOIS 时间: 2012年06月20日来源: 财富中文网本文介绍的5家公司在经济危机最严重的时期都曾一度濒临破产。
随后，它们都接受了美国政府的大规模救助，经历了高层的大洗牌。
现在，它们正在逐步走出破产的阴影，重回正轨。
它们临危受命的CEO们可谓功不可没。
蒂莫西•梅奥普罗斯任职公司：房利美本周一，美国银行（Bank of America）前高管蒂莫西•梅奥普洛斯成为房利美公司（Fannie Mae）CEO，他的勇气令人敬佩。
房利美与姊妹公司房地美（Freddie Mac）为美国房屋抵押贷款提供了大部分资金，但自2008年美国抵押贷款危机以来，房利美便一直深陷财务泥潭而无法脱身。
梅奥普洛斯的前任迈克尔•威廉姆斯在房利美的日子并不好过。
2010年，房利美亏损高达140亿美元，2011年又增至169亿美元。
房利美从美国政府借贷总计约1,160亿美元，而且直到2011年底，公司每个季度向美国财政部申请的救助资金都在递增。
不过，现在有迹象表明，房利美的境况已经开始有所好转。
上个月公司表示，2012年第1季度，房利美将不再需要向政府借贷。
此外，美国房价已经触底，可能会逐步趋于稳定。
许多公司领导人在接受了政府紧急救助的公司里都遭遇了滑铁卢，梅奥普洛斯是少数几位脱颖而出的《财富》500强（Fortune 500）CEO之一。
下面我们还将介绍其他四位在接受了政府紧急救助公司任职的CEO。
罗伯特•本默切任职公司：美国国际集团2009年，罗伯特•本默切担任美国国际集团（AIG）CEO，终于结束了公司从2008年开始频繁换帅的窘境。
2008年，马丁•沙利文引咎辞职，罗伯特•维伦斯坦德接过帅印，之后又由爱德华•李迪接任。
2008年，美国国际集团接受了美国政府1,820亿美元的巨额紧急援助。
在本默切的领导下，美国国际集团的状况似乎正在大幅好转。
公司卖掉了部分资产，包括价值60亿美元的亚洲保险公司友邦保险（AIA）。
两房债券原理
两房债券原理我呀，一直对金融这玩意儿特别感兴趣。
就说这两房债券吧，刚开始接触的时候，我就像个迷失在迷宫里的小老鼠，晕头转向的。
不过后来我可算是摸着点门道了，今天就跟大家唠唠这两房债券原理。
先得说说这“两房”是啥。
“两房”呢，就是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。
这俩公司在美国房地产市场里，那可是响当当的角色，就像两个巨人一样。
好多人都把自己的房子梦想跟这俩公司联系在一起呢。
那这两房债券是怎么来的呢？这就好比是一个大的资金池游戏。
房利美和房地美，它们主要的业务就是从银行或者其他金融机构手里把住房贷款买过来。
比如说，你从银行贷款买房子了，银行可能过段时间就把你这个贷款卖给房利美或者房地美。
为啥要卖呢？银行也有自己的小算盘呀，这样银行就可以回笼资金，然后再去发放更多的贷款。
这两房把这些住房贷款买过来之后呢，就把这些贷款打包成债券。
这就像是把一堆苹果装成一箱一箱的，然后拿到市场上去卖。
这些债券卖给谁呢？卖给投资者呀，像一些大的基金公司、外国的央行，甚至是普通的投资者也能参与进来。
这时候你可能会问了，为啥投资者要去买这些债券呢？这里面可大有文章。
首先呢，住房贷款相对来说是比较稳定的。
你想啊，大部分人买房子都是打算长期住的，不会轻易不还贷款的。
这就好比你租了一个特别喜欢的房子，你肯定会按时交房租一样。
所以这些住房贷款就像一个个稳定的小财源。
两房把这些小财源打包成债券，就承诺给投资者一定的回报。
就像你把钱借给别人，别人答应给你利息一样。
我有个朋友叫小李，他就对这个特别好奇。
有次我们聊天，他就说：“这听起来好像挺简单的，但是这里面就没有风险吗？”嘿，这小李可问到点子上了。
其实风险肯定是有的。
比如说，如果房地产市场不景气了，房价下跌，很多人可能就会还不起贷款了。
这就像一场暴风雨，把原本稳定的小财源给打乱了。
那些买了两房债券的投资者就可能面临损失。
你再想象一下，两房债券就像一艘大船。
美国式救市——精选推荐
美国式救市美国国会最近通过了法案以拯救40万⽆⼒偿还按揭的业主及向房利美和房地美注资，政府进⼀步接管了楼市的融通。
其实去年⾄今布什政府已经通过⼏个法定机构向市场注⼊了1.4万亿美元，间接或直接⽀持楼市。
如今布什政府再⼀次以有形之⼿⼲预市场, 不少批评者指布什已把楼市国有化了。
其实, 布什政府也是采⽤已有的制度来拯救楼市, 美国的有形之⼿存在已久。
美国⼈上世纪上半叶经历过⼏次经济⼤动荡，包括刚踏⼊20世纪所出现的经济动荡及上世纪30年代的⼤萧条。
此后他们为避免未来遇上同样重⼤危机作出了制度上的安排。
也许美国⼈的祖先有先见之明，早料到植根于美国经济的冒险精神及⾃由市场⽂化，若不早建⽴挽救⼤萧条的机制，⼦孙后代迟早要重蹈⼤萧条之苦。
向美楼市泵⽔ 房利美及房地美两家法定按揭证券公司以疑似官⽅机构的⾯⽬在资本市场向全球集资，买⼊银⾏的按揭资产或为银⾏发⾏的按揭证券作担保，令银⾏业可以贷如轮转，不断做新楼按揭，为楼市注⼊新资⾦。
另⼀家法定机构联邦家居贷款银⾏(FHLB)在本次楼市及⾦融危机中也扮演了重要⾓⾊。
它有12家地区银⾏，以其法定机构地位，在资本市场上集资，然后转借给区内的商业银⾏，过去⼀年，⽆法到市场集资的银⾏便得依赖FHLB提供资⾦，今年年中时FHLB向银⾏业借出的资⾦余额达9140亿美元，较2006年年底时多出了2740亿美元。
政府为楼市封底 ⾄于FHA作为提供按揭保险的法定机构，其成⽴的⽬标之⼀就是促进楼市发展，向业主提供按揭保险，好让商业银⾏放⼼放款，遇上借款⼈赖账, 该公司便会从保费收益中拿出部分赔偿给银⾏。
美国国会通过的房屋法案，其中⼀条就是由FHA成⽴⼀个3000亿美元的计划，⽬标就是为40万个逾期未还按揭贷款的业主提供担保。
条件之⼀是原有按揭银⾏要承担⼀定的损失，有了FHA的担保，这些业主将可以重新融资并减低每⽉供款负担。
银⾏亦因⽽⽆须收楼，从⽽消减业主楼盘对楼市带来的冲击。
这个新计划，对银⾏业是⼀种解脱，也是⼀个商机，从第⼆季度美国银⾏业的业绩可见，不少银⾏如国富银⾏及摩根⼤通等，期内的新做按揭有不少增长，主要是做了政府担保的按揭。
美通过两房救助法案短时间有利中国投资者
美通过两房救助法案短时间有利中国投资者【各位读友，本文仅供参考，望各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文，可点击下载下载本文，谢谢！】特派记者吴晓鹏实习记者郑博宏美国财政部长保尔森的穿梭外交初见成效。
当地时间7月23日，美国国会众议院轻松通过一项旨在拯救按揭贷款巨头房利美和房地美(“两房”)的法案，同时也向包括中国在内的全球投资者传递出强烈信号，美国不会允许两家房贷公司倒闭。
该法案的主要内容包括为抵押贷款再融资提供3,000亿美元联邦贷款担保的计划，设立新的监管两房的机构，并对联邦住宅委员会进行重大改革。
在投票表决之前几个小时，白宫就放出积极信号，宣布总统将放弃对该法案行使否决权。
当众议院以272:152票通过该法案后,保尔森立即发表声明，“我希望接下来和参议院一起合作，争取在这个星期能把法案放到总统的办公桌上。
”接下来，只要参议院通过该法案，总统布什就能签署法令，对“两房”实施紧急救助。
投资者的信心受到了鼓舞，两家公司的股票当天分别上涨11.86％和11.34％。
但美林证券驻纽约的一位副总裁23日对本报记者表示，对于持有数千亿美元两房债券的中国来说，国会通过法案后，短期内这些债券的风险可能会被掩盖，但问题重重的两家公司肯定会给债券投资者带来一些损失，“损失在三个月后可能会开始慢慢显现出来”。
美国财政部的报告显示，至2008年4月底，中国持有的美国政府支持企业长期债券为4233亿美元，其中多半为两房债券。
自保尔森公布其救助方案后，美国国内的反对声此起彼伏，甚至有观点称，中国是两房债券的最大持有者，拯救两房就是用美国纳税人的钱来拯救中国投资者。
美国国会分析师22日在一份报告中表示,布什政府救助两房的打算可能需要美国纳税人支付250亿美元.花旗亚洲区董事总经理、亚太区首席经济学家黄益平说，对于美国政府的救助行为，美国国内各种观点都会有，“但这显然是为了救美国经济和美国市场”。
目前外界对于此类债券会给中国带来多大损失还不明晰，而两房的分析师对此闭口不谈。
美国两大部门出手救助房地产金融机构的启示
美国财政部和联邦储备委员会7⽉13⽇宣布措施，救助美国的两家住房抵押贷款融资机构———房利美和房地美，以避免这两⼤⾦融机构的资⾦困境进⼀步冲击美国经济。
资料显⽰，1938年成⽴的美国房利美是联邦政府发起的股份公司，房利美有权提供抵押贷款或贷款担保，多年来⼏乎垄断了⼆级抵押贷款市场。
具有类似功能的房地美全称为“联邦家庭抵押贷款公司”，是1970年联邦政府发起的新公司，⽬的是扩⼤⼆级抵押贷款市场。
受次贷危机和房地产市场低迷影响，房利美和房地美资产严重缩⽔，负债飙升。
两公司为避免破产，急需融资750亿美元。
美国财政部当天表⽰将提⾼这两家机构的信⽤额度，并如有需要，美国政府将出资购买这两家公司的股票并出借资⾦。
素来号称是最为市场化的美国，为何对这两家上市公司开⼀⾯？这对我国宏观经济管理有什么启⽰？ 启⽰之⼀：⽤哪只⼿要以全局为重房利美和房地美这两家公司在美国住房融资体系中发挥着核⼼作⽤，它们共有或担保着全美12万亿抵押贷款市场中的⼀半资产。
美国政府此时出⼿，表明⾯对整个美国市场的“⼤地震”，政府绝对不可等闲坐视。
与此形成对⽐的是，我国深圳房地产在连涨10年后，刚刚⼀出现价格的下降就有⼈急呼要政府“救市”。
但是从⽬前阶段来看，即便深圳房地产有着某种指标性的意义，如果政府不顾及市场经济“涨久必跌”的基本规律出⼿⼲预，有可能会带来更⼤的不可预知的后果。
两相对照，调控之中，⼀⽅⾯不能将局部困难任意放⼤为全局问题，另⼀⽅⾯也不能对影响全局的某些领域出现的危机视⽽不见。
启⽰之⼆：⽤哪只⼿要注重时机美国政府出⼿相助两公司的举措是在其次级贷款问题暴露两年之久后。
为什么要等如此长时间？⾸先⼀种经济趋势的形成要有⼀个增量的过程，才能完成由量向质的改变，任何措施不宜过早⼲预市场的⾃然选择。
其次，要限度地调动企业⾃⾝的能⼒。
我国近些年来经济结构调整之所以困难，就在于某些政策客观上培养了企业⼀叫就给“奶”吃的坏习惯。
特别是在国际国内经济环境出现⼀些变化时，对企业来讲既造成经营上的困难，同时也是敦促企业产品升级、产业转型的好时机。
房利美和房地美危机
两房危机 :
房利美和房地美是美国两大住房抵押贷款融资机 构，持有或担保约５万亿美元住房抵押贷款，占 全美国１２万亿美元抵押贷款的４２％；其中超 过３万亿美元为美国金融机构持有，１．５万多 亿美元为外国机构持有。次贷危机爆发以来，房 利美和房地美的股价暴跌，与去年底相比，房利 美的市值已从３８９亿锐减至７６亿美元，房地 美的市场则从２２０亿美元降至３３亿美元。 受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨 头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏 损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC） 迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效 果。
美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的 美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。 根据接管方案，美国财政部将向房利美和房地美 注资，并收购相关优先股；两大机构的首席执行 官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构 的日常业务，同时任命新领导人。 受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地 美目前陷入全面危机。在过去一年，两大机构的 损失已超过１４０亿美元。美国财政部长保尔森 表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系 统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳 税人的“最佳手段”。
房地美（Freddie Mac）简介: 房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵 押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规 模仅次于房利美。 1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市 场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。 规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中 5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。债券 市场协会(Bond Market Association) 资料显示， 由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供 担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占 美国流通债券总值的16%。
巴菲特买卖房地美和房利美的玄机
2010 09·财务与会计·理财版71Finance & Accounting谈股论金房利美和房地美（下称“二房”）因“次贷危机”走入人们的视野。
在次贷危机中，“二房”蜕变成为美国金融海啸的“风暴眼”，导致股东损失惨重。
而巴菲特旗下的伯克希尔及其控股子公司—威斯科金融公司却幸运地在2000年就将其重仓持有的“二房”股票悉数抛掉。
巴菲特当时为何会做出清空这两支股票的决策呢？揭开“二房”的神秘面纱房利美（Fannie Mae）成立于1938年，经营住房抵押贷款，是全球最大的非银行金融服务公司。
从1968年以来，房利美已为5 800万个家庭提供了超过5.7兆美元的抵押贷款资金。
房地美（Freddie Mac）于1970年由美国国会成立，旨在开拓美国第二抵押市场，商业规模仅次于房利美。
“二房”的经营模式类似于我国的“住房公积金抵押担保中心”：通过发行债券来筹集资金，并通过购买向联邦住房联盟担保的住房贷款向房贷市场注入资金。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
其以“逆风向”的经营模式在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
如果“二房”的资金来源仅依靠债券融资还不至于造成次贷危机，但其发行的债券在美国市场上还衍生出了很多产品，比如CDO （担保债权凭证）、CDS （大额可转让存单）等。
正是这些衍生产品将美国的众多大公司如AIG、雷曼兄弟等拖入死亡境地。
而“二房”自身也过多地从事衍生品交易，使其业务风险不断加大。
买卖经过巴菲特最早是通过伯克希尔的控股子公司威斯科金融公司买入“二房”的股票。
第一次买入房地美700万股，之后不久卖出成功套利，但巴菲特曾一度公开表示非常后悔当时卖出了房地美的股票。
1992年，威斯科金融公司再次买进2 880万股巴菲特买卖房地美和房利美的玄机房地美股票，总价0.72亿美元，此时巴菲特已经买入了当时法律允许的最高投资限额。
为什么美国政府要救两房(编辑后)
为什么美国政府要救两房，如果它们倒闭会有什么危害呢？一、“两房”在美国房地产金融界有举足轻重的地位，目前，房利美和房地美所持有或担保的住房抵押贷款总值超过5.3万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款额的近一半。
两房共持有5.4万亿美元的未清偿债务，约占美国住房抵押贷款市场总规模的40％。
如果两房破产倒闭，将造成美国住房抵押贷款市场停摆，新增住房抵押贷款利率将会直线上升，住房市场交易量将严重萎缩。
并且美国经营几十年的住房金融体系将要面临重建，那么美国房地产市场将在二三十年内都无法发展。
此外，基于住房抵押贷款的金融产品的市场价值将一泻千里，全球金融市场将出现大幅动荡。
二、，“两房”在这次帮助美国金融体系渡过次贷危机中担任了救赎者的角色。
如果坐视“两房”倒闭，美国在次贷危机中将会滑得更远。
次贷危机爆发后，随着其他抵押贷款供应商的倒闭或收缩贷款，“两房”为抵押贷款市场提供融资的重要性更加突出。
2006年第二季度，两公司购买的抵押贷款支持债券仅为市场总规模的38％，而到2008年第一季度，这一比率猛升到70％。
此外，两房”的规模是如此之庞大，它们与金融系统的关系又如此之紧密和错综复杂，以致其中任何一家一旦失败，都将导致美国以及全球金融市场的大骚动和混乱，美国和世界很多地方的消费者的住房贷款、汽车贷款以及消费等能力将会受到明显影响。
挽救“两房”是为了稳定金融市场、保证提供房屋贷款、保护纳税人。
三，“两房”的盈利能力能为美国赚取巨额利润。
除了其全球融资功能支持政策的正常利益之外，通过为“两房”收拾市场残局，将以极低的价格购入大量抵押贷款证券，特别是次级抵押贷款证券最终会流入“两房”及其相关企业，未来房产市场回暖之后获利将十分丰厚。
美国任何当局都不会放任“两房”被市场力量兼并重组，这样政府将失去实施隐形政策的渠道和能力，对美国赤字政策将形成巨大挑战，而且也会危及“两房”传统的优势地位和筹资功能。
四，两房的稳健有利于维护美国政府的信誉和形象。
美国“两房”经营模式
美国“两房”经营模式房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，也是得到美国联邦政府赞助的特殊金融公司。
两家机构总计拥有或担保了高达近5万亿美元的住房贷款，占美国所有抵押贷款余额的近一半比例，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。
毋庸置疑，美国金融市场和居民购房离不开“两房”的有力支持，对其依赖程度已相当高。
金融危机之后，2013年，房利美和房地美分别以年利润839.6亿美元和486.7亿美元的骄人业绩远超苹果、EXXON 石油这些商业巨头，成为美国最新500强中最赚钱的两家公司。
“两房”从绝境中重生，不仅仅是依靠政府支持、市场回暖，更和它们自身的经典资产管理模式、市场运作模式和风险对冲策略密不可分，非常值得中国房地产市场借鉴。
经营模式“两房”经营模式主要分为两种：第一种为担保业务，第二种为投资业务。
担保业务“两房”并不直接发放贷款，而是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构那里购买住房抵押贷款，并将买进的贷款打包成为住房抵押贷款支持证劵（MBS)，然后出售给银行、保险公司或养老基金等投资者。
在这一贷款证券化过程中，“两房”只承担贷款的信用风险，并从中收取一定比例的担保费，而抵押贷款证劵的其他风险都由投资者承担。
“两房”通过执行严格的贷款准入标准和风险缓释策略来确保收取的担保费能够基本覆盖任一房主潜在的拖欠、违约贷款带来的损失，同时为股东提供可观的收益率。
实际上，2008年的“两房”濒临破产是因史无前例的房价大跌，违约率急剧攀升，导致担保业务巨量亏损造成的。
投资业务“两房”通过发行自己的企业债券募集而来的资金投资于房屋抵押贷款或房贷证券。
在这种经营模式中，因为贷款现金流被保留在“两房”的资产负债表上，而不是卖给投资者，所以也被称为“保留资产投资组合”。
在投资业务中，“两房”从二级按揭市场上购买房贷证券并长期持有，同时，为了满足全球投资者的需求，设计了多种债券发行，包括子弹式债券和可赎回债券等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
按揭 资产 ，只有 １３ ． 万亿是海外投 资者 的，剩下的都在美国自己的金融机构里。
《 才 ）： 然 这 两 家 公 司 对 美 国甚 英 ）既
次。我对他们能否挺过 这次 危机持非常 怀疑的态度。
《 才 ： 几 天 ，这 两 家公 司还 公 英 前 开宣 称 自己 “ 资金 充 足 ， 的只 是信 心 ” 缺 。
基本 上 ，在 房 利 美 工 作 过 的 人 ，他 的 下
一
至全球 的金融市 场有如此 巨大的影 响，
为何 政 府 之 前 没 有 采 取 有 效 的 风 险 防 范
措施？
宋鸿 兵 ： 为什么会缺信心？怎么不 把根本原 因说 出来？老是指责别人对你 没有信心 ，他们也不想想为什么。
人的钱 为海外投资者买单” ，这种说法很
有 问题 。房 利 美 、 房 地 美 手 里 的 ５万亿
司有什么区别？相互之间的关系怎样？ 宋鸿 兵 ： 房利 美是 在 １３ 年 美 国 ９８
经 济 大 衰 退 时 成 立 的 。 它 的 主要 目的 是
宋鸿兵 ： 没有。这是他们有史以来
面 临 的最 大 一 次 危 机 ，可 能 也是 最 后一
者认为 ，这两家公司的债券是 “ 非政府担
保债券” ，既 然 投 资 者获 得 了 高于 国债 的 利 息 ，就 不 应该再 享 受政府 担 保 。政府拯 救 它们 ，相 当于 用美 国 纳税 人的钱 为投 资
泥 潭Байду номын сангаас，对 金 融 机 构 的救 助 如 果 只 能 采 取
印钞票的方式 ，将会引发恶性通张 。
他把他们称为 “ 第二美联储 ” 。
在 书 中 ，他 预言 了 如 今 的这 场 危 机 ：
英 才 》： 房 利 美 、 房 地 美 出 现 问 在
题后，美国财政部和美联储很快采取了救
援 措施 。对 此 ，有 人支持 有 人反 对 。反 对
应，包括人们普 遍预期通货膨胀加剧和
美 元进 一 步 贬值 的风 险 。
而在这场迟迟不能复原的金融危机 中 ， 向美 国 金 融 市 场 进 行 大 量 投 资 的 发 展 中 国 家政 府 基 金和 主 权 基 金 将 很 可 能 难以幸免。
很不幸地 ， 这个预言今天正在被验证。
失利的海外投资者买单 。你怎么看？ 宋鸿兵 ： 我不 认为美国财政 部和美
我 以前 的立 场 。
几年前写作 货币战争》时 ，宋鸿
兵 专 门辟 出 了一 节 论 述 房 利美 和 房 地 美 。
美 国政府 参与援助 ，认为这将是更大 的
灾 难 。 因 为政 府 动 用 纳 税 人 的 钱 来 为 金 融 机 构 的 失误 买 单 ，将 带 来 诸 多负 面 效
他 们 现 在 面 对 的 问 题 是 长 期 累 积 的 ，积 重 难 返 ，不 是 偶 然 因素 导 致 的 。 我 不 认 为他 们 有办 法 解 决 。这 次 问 题 的 根 源 在 于 信 用 违 约 ，而 不 是 什 么 流 动
宋鸿兵 ： 在写 货 币战争》时 ，我
就提 出 过 这 个 问题 ，我 早 就 知 道 他 们 会 出 事 。连 我 这 个 水 平 的 人 都 能 看 出 来 ，
“ 知故 犯 ” 明
斯 蒂 芬 ・罗奇 曾撰 文 ： 不是 一 个 阴谋 我
联 储 应 该 这 么做 ，或 者 这 种做 法 有 多 明 智 ，但 这 是 唯 一 的 办 法 。一 旦 房 利 美 和
Ｔ Ｅ Ｓ． ０ ８ ０ ５ ＡＬ ＮＴ ２ ０ — ８ １
维普资讯
盘活银行资产的流动性 ，把银行的按 揭 贷款买过来 ，再转卖给其他投资者 ，跟 美联储 的作用差不 多。后来大家觉得市
场 上 只有 一 家 公 司 ，缺 乏 竞 争 ，于 是 在 １７ 年 又 成 立 了 房 地 美 ，其 主 要 业 务 跟 ９０ 房 利 美 几 乎 完 全 一 样 。在 某 种 意 义 上 ， 这 两 家公 司在 经营 模 式 、经 营 理 念 上 的 确存 在 竞争 ，但 更 多的 则是 互 相挖 墙 脚 。
房利美 、房地美的救赎
很 多人 都 知 道 危 机 即将 到 来 。但 是 真 正 能够 做 事 的 那 些人 什 么 都没 做 。 明知故 犯 ，就 要 问问 为什 么 了 。
抨击了房利美和房地美 目前 “ 肿睑充 打
胖 子 ”的 状 态 。 “ 虑 到 房 利 美 和 房 地 美 的 市 场 地 考
￣
Ｂ ｓｎ ｓ ｏｒ 焦 点 ｕ ｉ ｅ ｓｒ ｅｐ ｔ
房地美倒下 ，全球的金融市场就崩盘了。
美 国政 府 别 无 选 择 。至 于 “ 美 国 纳税 拿
海外 ，让外国人帮他们买单。
英 才 ）： 利 美 和 房地 美这 两 家公 ）房
英 才 ）： ） 房利 美 、 房地 美之 前 遇 到 过 类 似的 情况 吗 ？
的 确 ，美 国政 府 已 深 陷 巨 额 赤 字 的
“房 利美 和房地美 ）的软 肋在于对短期 （ 利率突变防范有严重缺 陷……一旦出现
突 发 事 件 ，（ 们 ）数 万 亿 美 元 的债 券 可 他 能 在 几 小 时 内 丧 失 流 动 性 ，美 联储 甚 至 来不 及 出 手 相救 。 ”
位与他们 目前面临的财务危 机，这 是很
大 的灾 难 ” 罗 杰 斯 在 电视 上接 连 几 次 。 重 复 了 灾 难 这 个 词 。但 是 ，他 坚 决 反 对
文 Ｉ ：Ｊ 者 本 Ｆ￣ Ｊ 罗影
论 的信 奉 者 ，但 是 目睹 美联 储 上世 纪 ９ Ｏ 年 代 末 以 来 的 货 币政 策 ，我 不 得 不 改 变
维普资讯
家寡头公司的领导人不合适宜地公开宣称
资金 充足 ，“ 的 问题是 信心 危机 ” 当前 。
若是果真如此 ，政府 的贷款 帮助岂
非 多此 一 举 ？ 著名投资家吉姆 ・ 罗杰 斯 在 新 加 坡 接 受 彭 博 社 的 越 洋 访 问时 ，毫 不 留情 地