产业地产产品模块规划(华夏幸福)
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
《揭秘：华夏幸福是怎么做招商的》
▎1、注重规模，更注重机制华夏幸福把自己的招商体系叫作“产业发展生态体系”，其在对外宣传时经常用一个数字，即4600人的产业发展团队——粗略来算，在将2万人的集团员工中占据近1/4的份量。
但在赵威看来，华夏幸福的招商核心竞争力绝不仅仅停留在4600人这个数字上。
必须有一套与庞大团队人数相匹配，能够充分调动团队积极性与能力的科学运转机制。
“如果华夏幸福4600人就能把招商做到最好，那哪天有别的企业建立了5000人的团队，是否华夏幸福瞬间就被干掉了？显然不是。
招商，或称为产业发展工作，是华夏幸福产业新城体系中最核心的能力，华夏幸福在很多区域能被认可，都是因为拥有产业发展能力，这个核心能力可不单单是靠堆人数就能立竿见影的。
”▎2、科学分工，结果导向所谓的华夏幸福4600人招商团队，并不是简单的“人海战术”，其实是由五大互相配合、彼此协同补位的部分组成：第一部分是太库科技，贯彻“全球技术、华夏加速、中国创造”理念，在全球范围内的技术前端和前沿寻找技术产业化与项目落地机会。
第二部分是并购而来的苏州火炬孵化，主要做中小微企业服务。
第三部分也是并购而来的伙伴地产（华夏幸福对于关键领域的短板，会很坚决地以并购来补强），类似于产业地产中介服务的链家。
以珠三角的工业房产为主要阵地和载体，在全国做了1000多家门店。
第四部分是美国康威国际，是全球选址领域的知名咨询机构，通过与其合作，华夏能在大型外企全球选址时了解其选址过程中面临的核心问题和想法，有更大机会影响到他们的决策。
第五部分，才是华夏幸福自建的产业发展集团，也是赵威负责的核心团队。
目标是以现有产业资源整合能力服务产业新城打造为目的，推动每个区域的产业导入和招商引资。
上述五个团队，各擅胜场，通过分工协作从不同角度补齐招商链条中的环节，通过结果导向的考核机制，最大效率完成招商任务与指标。
▎3、行业细分，缩小产业颗粒度为了防止招商力量分散，华夏幸福根据自身特点、布局区域禀赋以及行业前景，将产业发展方向聚焦于电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业与文化创意十大产业，并围绕十大产业进一步细分为42个二级与118个三级产业细分子目录。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
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S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
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道路绿线 道路红线
绿化
大园区迎宾大道
100
60米 两侧各20米共40米
大园区主干道
65
45米 两侧各10米共20米
产业园主干道 产业园次干道
46
34米 两侧各6米共12米
30
22米 两侧各4米共8米
基础设施－园区内管网
• 产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口 • 产业园内部的管网，由工业地产开发完成
单个产业园 商务生活配套不超过生 产性载体7%的配套 配套集中分布
一区多园，产业多样 生产商务生活配套在不超 过限制的情况下有所增加 形成大园区与产业园两级 配套，分散与集中分布
一区多园，产业多样 商务、生活配套比例增 加，出现商务酒店、美 食中心等商业商务物业 形态
基础设施－展馆 • 展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套 • 较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部
分商务功能
商务生活配套－商务中心
• 产业园的非生产性配套种类与面积配比目前国家尚无统一标准 • 参照工业项目的要求，根据国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指
职工子女入学 办理户口迁移 房屋租赁服务 交通服务
政策服务－增值服务
政策服务－增值服务
财务管理类服务
验资业务 各类审计 代理记账 代理申报纳税 常年会计顾问 税务筹划 经济项目鉴证 资产评估 账务咨询等 企业改组评估 收购、兼并的财务策划 投资评估 资产交易租赁评估 产权交易服务 产权抵押评估等
项目 供水 供气 供热 雨水 污水 电力 电信
供水厂、供水管线 供水厂、供水管线 燃气站、燃气管线 供热厂、热力管线 污水处理厂、雨水管线 污水处理厂、污水管线 变电站、电力管线 电信基站、电信管线
自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 引入合作 引入合作
基础设施－绿化、广场 • 绿化、广场也是产业园的重要组成部分
产业地产产品模块建议
任金鸿 2015年5月9
目录
产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比
专业园区产品种类与配比 不同发展阶段产业园产品
产业园基本构成要素
工业熟地 产业载体
产业园
配套设施
政策服务
各类厂房 研发中试楼 办公写字楼 仓储物流
• 一个完整的产业园，一 般有四大构成要素，分 别是工业熟地、产业载 体产品、配套设施和政 策服务。
法律服务
设立、变更和注销 草拟商业合同 日常法律咨询 参与项目谈判 公司融资事务 知识产权服务 劳资关系服务 处理商务纠纷
管理层持股及期权奖励计划设计 企业上市的法律服务
企业兼并收购方面的法律服务等
金融服务
VC&股权投资中介服务 银行贷款
改制上市服务 园区自有资金投资等
政策服务－增值服务
人事服务内容
协助企业建立与政府机构等的公共关系
企业家俱乐部 工程师俱乐部 员工文化俱乐部 信息交流共享平台 其他信息文化建设服务
可编辑
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目录
产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业类园区产品种类与配比
不同发展阶段产业园产品
不同规模的产业园产品种类及配比
1－3平 方公里
5－10平方 公里
10－20平方 公里
标》的规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工 业项目总用地面积的7%。
商务中心
商务中心
商业生活配套－超市、银行、邮局
小商业 超市
邮局 银行
商务生活配套－员工餐厅、员工宿舍
商务生活配套设施－餐饮、休闲娱乐 • 11
商务生活配套－酒店、加油站
政策服务 • 政策服务是产业园必不可少的软件设施
• 研发中试楼 – 满足企业科研、检测、实验、中试之用
• 办公、写字楼 – 企业 办公、进行商务活动之用
• 仓储物流用房 – 满足企业仓储物流的需求
各类厂房
研发、中试
中试基地
研发中心
通用实验楼
办公、写字楼
总部独栋
总部综合
高层综合写字楼
仓储物流
仓储设施
物流中心
配套设施
大门
围墙 道路
配套设施
基础设施配套
政策服务
税收优惠 投资生产服务
生活服务 增值服务
政策服务－税收优惠
• 国家对产业园的优惠政策
– 入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策
• 企业所得税优惠 – 除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳 所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县级 留成部分的50%
人事咨询 人事招聘服务 人事档案代理 技术人员培训 人事知识培训 园区专题招聘会 人事外包服务 园区HR俱乐部等
政策咨询服务
园区政策咨询 产业政策咨询 企业资质认定申请 政府专项基金申请等
公关、信息交流服务
协助企业寻找产业链上的合作伙 协助企业进行政策公关
促进园区内外企业之间的交流与合作 组织各类专业性行业论坛与会议 促进企业进行国际合作与交流 利用园区资源提升企业知名度
政策服务－投资、生产、生活服务
投资服务
立项审批 设计审批 施工图审图 工程规划许可证前期审图 工程规划许可证申请 建设项目档案管理登记 道路红线订立 环评审批 职业病防范预评价 消防审核 施工、监理招投标 建设工程质量监督申报 施工许可证办理等
生产服务
营业执照年检 建厂期间的税务申报 物业管理
生活服务
管网 绿化 广场 展馆
商务生活配套
商务中心 商业超市 银行邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心
酒店 加油站
基础设施－大门、围墙 • 大门是产业园的主要标识
• 围墙可使产业园形成明显的围 合感和归属感
基础设施－道路
• 道路是产业园交通系统的骨干 • 道路分不同的级别种类，其宽
度、建设标准均不同
基础设施配套 商务生活配套
税收优惠 投资服务 生活服务 增值服务
工业熟地 • 地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地
自建，一般适用于园区起步阶段
载体产品
• 厂房
– 是制造业企业的主要生产载体
– 标准厂房（单层、多层），可满足大多数 企业生产之用
– 定制厂房根据企业提供的图纸进行建设， 竣工后销售给企业
• 个人所得税优惠 – 年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳 个人所得税额的奖励 – 年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳 个人秘得税额的奖励 – 年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴 纳个人所得税额的奖励