商业地产思考

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商业地产培训心得体会（2篇）

商业地产培训心得体会商业地产是指投资、经营、管理和销售商业房地产的活动，包括购买、出租、维护和经营各类商业物业。

作为一个新手，我参加了一次商业地产培训课程，并且在此过程中获得了很多宝贵的经验和体会。

首先，商业地产培训强调了市场分析的重要性。

在购买商业物业之前，我们需要进行详细的市场分析，了解市场需求、竞争对手和潜在租户等信息。

只有通过深入研究市场，我们才能做出科学决策，并找到最有潜力的投资项目。

这一点对我来说非常有启发，因为我之前往往只关注物业本身的信息，而忽视了市场环境的分析。

其次，商业地产培训教会了我如何评估商业物业的价值。

一个成功的商业地产投资者必须能够准确地评估物业的价值，这是决定购买价格和租金的关键因素。

在培训中，我们学习了各种评估方法和工具，包括收益法、市场比较法和成本法等。

通过这些方法，我学会了如何合理估算物业的价值，并据此制定有效的投资策略。

此外，商业地产培训还关注了租赁和管理方面的知识。

商业物业的租赁和管理是投资成功的关键。

培训中，我们学习了各种租赁合同的规定和条款，包括租金、升级和扩租等内容。

我们还学习了物业管理的要点，包括清洁维护、安全措施和租户关系管理等。

这些知识对于我来说十分有用，帮助我更好地管理和维护商业物业。

在商业地产培训中，我还了解到了一些投资技巧和策略。

首先，市场时机非常重要。

在购买商业物业之前，我们必须仔细选择合适的时机，以避免过度支付和尽早获取回报。

其次，风险控制是必不可少的。

在商业地产投资中，风险是无法完全消除的，但我们可以通过分散投资、购买保险和制定应急计划等方式来降低风险。

最后，良好的管理和维护是保证长期成功的关键。

只有通过定期检查和及时维修，我们才能确保物业的价值得到保持和提升。

总结起来，商业地产培训对我来说是一次宝贵的经历。

我了解到了很多关于市场分析、价值评估、租赁和管理等方面的知识和技巧。

这些经验和技巧将对我未来的商业地产投资和经营起到指导和帮助的作用。

万达广场商业管制的感悟1.doc

万达广场商业管理的感悟1万达广场商业管理的感悟——工程、物管篇万达集团从进入商业地长行业以来经历过风风雨雨，从第一代的单体建筑：长春、南昌、长沙万达广场，第二代的武汉、南宁、哈尔滨、天津万达广场，到第三代的北京、上海、宁波、哈尔滨、成都、西安万达广场。

从产权式商铺到租赁式商铺其中的坎坷和艰辛是其它非万达人难以理解的。

但通过万达人坚持不懈的努力和拼搏，现在终于在中国商业地产行业展现出万达商业地产的龙头地位和雄厚的实力。

第三代万达广场的兴起，打破多年商业业态单一的局面，从单一的商业购物，到目前的集酒店、写字楼、景观花园、大型停车场、购物中心、公寓、娱乐为一体的建筑群为顾客提供一个一站式的购物休闲环境和新型的消费模式。

短短的几年时间取得这样的成绩，在国内是绝无仅有的，充分体现万达的速度和进去精神。

但万达人对这些没有满足，依然在董事长的带来下，继续探索，寻求第四代、第五代万达广场的模式。

支持这种可持续发展精神的核心在于管理，只有寻求更新、更科学、更先进的管理模式才能为万达在行业中始终处于领先地位提供足够的动力。

万达的商业管理是万达商业地产发展的核心，通过商业管理提高广场的整体业绩，使万达集团的资产达到保值增值的目标。

一般的商业管理是多方面的，其中包括：营运管理、企划管理、消防安全管理、保洁管理、工程管理、人事管理、档案管理、财务管理、公共关系管理等多方面。

它们之间是相互关联、密不可分，是一个不可分割的管理系统。

而万达的商业管理又在其基础上结合自身快速发展的特点，发展出自己独特的商业管理模式。

项目建设分为立项、选址、规划、设计、施工、竣工开业、经营几个阶段，不同阶段商业管理参与的角度和重点不同。

万达的商业管理在项目立项时就开始介入其中，在融合其它已开业万达广场的宝贵经验后，万达人借鉴其它国内外先进的商业项目的经验，成功的建设如：上海、北京、宁波等第三代万达广场项目，从目前的经营效果看很成功。

项目选址要考虑多方面因素，对此集团发展部已制定详细的选址流程，其中选址的重点是考虑交通、周边人口密度、消费能力、政府态度、周边商业环境、政府发展规划等方面的问题。

房地产某地产桂花城批判与思考

装修风格不符合市场需求
室内装修风格过于陈旧，未能紧跟当下市场趋势，无法满足年轻购房者的需求。
采光不足
部分户型存在采光不足的问题，影响居住舒适度。
通风不畅
部分户型通风设计不合理，导致室内空气流通不畅，影响居住健康。
03
思考与建议
Hale Waihona Puke 化建筑设计建筑设计风格桂花城的建筑设计风格偏向于现代简约，可以尝试增加一些地域性和文化元素，如传统建筑符号或当地文化元素的融合，以提高项目的独特性和魅力。
01
虽然项目名为“桂花城”，但景观设计中对绿化的重视程度不
够，绿化面积占比较小，未能充分发挥绿色生态的优势。
景观单调
02
景观设计缺乏层次感和变化，绿植种类单一，缺少水景、小品
等元素，导致整体景观单调乏味。
互动性不足
03
景观设计缺乏互动性元素，如健身设施、儿童游乐设施等，无
法满足居民的多元化需求。
室内设计批判
房地产某地产桂花城批判与思考
汇报人： 2023-12-02
目录
CONTENTS
• 项目概况与背景介绍 • 批判性分析 • 思考与建议 • 结论与展望 • 参考文献
01
项目概况与背景介绍
项目名称与位置
项目名称：桂花城位置：某市核心区域
项目开发商与历史
开发商
某地产公司
开发历史
桂花城是该地产公司在该市的第一个大型住宅项目，已有10年历史。
建筑布局与功能
现有建筑布局存在一些不合理之处，如公共空间分布不均、部分功能区域划分不明确等。建议重新规划建筑布局，优化功能分区，提高空间利用率。
绿色建筑与节能
在建筑设计中引入绿色建筑理念和节能技术，如太阳能利用、绿色建材等，以提高建筑的环保性能和可持续性。

新发地：伊宁商业地产航母的投资思考

闲娱乐，尽在商圈中心位置。在新发地闰际广场规模宏大的商罔中，步人者可以满足所需，并可以在现代化的设施
规模、品质上都是伊犁地产业的一次升级，其触角涵盖了可以带动经济发
和室内购物广场的过渡期，这种理念
资超ｌ亿元人民币。０细数全国各地的各类商业要地，
“ 车站经济 ” 无疑是焦点。精伊霍铁火路的全线贯通对于伊犁的经济必将带来跨越式的发展，这一点毋庸置疑。
荆梅是新发地投资公司新招入的招
设发展投资有限责任公司合作成立的新
疆新发地投资有限责任公司投资开发，是伊宁火车站商业区投资建设的重点项目，也是繁荣伊宁火车站商圈的重点项
商推广人员。其实，新发地国际广场的招商推广工作早在她进入之前就已经伞
益。伴随专业商圈硬件的日益完善，注重生活服务的 “ 件 ” 一一精品酒店也软将同步建设，旱级酒店和公寓式写字楼建筑面积约１万平方米，令见识广阔５商圈带来升级效应。
宣传册。
中，享受商业宝地带来的无限价值：专业住宅是新发地国际广场重点打
造、备受关注的项目之一。其居住环境
这是～个被投资方考虑了两年的

当前形势下对商业地产企业资金管理的一些思考

当前形势下对商业地产企业资金管理的一些思考【摘要】商业地产企业在当前形势下面临着诸多挑战，对资金的有效管理显得尤为重要。

本文对当前商业地产行业的现状进行了分析，指出了资金管理的重要性。

在分析了市场趋势对资金管理的影响，强调了成本控制与效益提升的重要性，探讨了资金运用策略、风险管理措施以及技术与创新应用。

结论部分提出了加强资金管理意识、灵活应对市场变化以及持续优化管理机制的建议。

通过本文的研究，商业地产企业可以更好地应对市场变化，提升资金管理效率，保障企业的可持续发展。

【关键词】商业地产行业现状, 资金管理的重要性, 市场趋势分析, 成本控制与效益提升, 资金运用策略, 风险管理措施, 技术与创新应用, 加强资金管理意识, 灵活应对市场变化, 持续优化管理机制.1. 引言1.1 商业地产行业现状商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，近年来发展迅速。

随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，商业地产市场也日益繁荣。

各类商业综合体、写字楼、购物中心、酒店等项目如雨后春笋般涌现，吸引了大量资金和人力的投入。

商业地产行业的发展不仅促进了城市的商业经济繁荣，也提升了城市的形象和吸引力。

与此商业地产行业也面临着诸多挑战和竞争。

随着市场竞争的日益激烈，商业地产企业需要不断创新和改进经营管理模式，提高项目的竞争力和盈利能力。

资金是商业地产企业发展的重要支撑，资金管理直接影响着企业的生存和发展。

商业地产企业在当前形势下更需要重视资金管理，合理规划和运用资金，提高盈利能力，降低风险，实现可持续发展。

1.2 资金管理的重要性资金是商业地产企业运作的核心，资金管理是企业管理的重要组成部分。

资金管理的重要性体现在以下几个方面：良好的资金管理能够确保企业的正常运转。

商业地产企业经营活动需要大量的资金支持，包括项目投资、运营成本、人员费用等。

如果资金管理不善，可能导致资金链断裂，影响企业生产经营活动，甚至导致企业倒闭。

资金管理能够提高企业的盈利能力。

商业地产项目建筑创作的经济分析与思考

关键词：商业地产项目；建筑创作；地产经济；特定需求中图分类号：Ｆ１．７２９文献标识码：Ａ
ＴｅＥｏｏｃＡｎｌｓｎＣｍｍｅｃａａｓａｅＰｏｅｔｈｃｎｍｉａｉｏｏｙｓｒｉｌｌｔｔｒｊｃＲｅＥ
ｆｌｅｌｓｔｐｊｅｄｓｎｎｅｌｌｃｎｕｉｇｈｂｔｎａｅｔｅｒｕｒｓｉａｉｔ．Ｔｅｄｓａｄｐｕｒａｅｔｅｍ￣ｔｅｉｅｄｆｆｌｏｓｍｎａｉａｄｈｖｑｉｄｓｔｎｂｌｙｈｅｉｈｓｔａａｔｏａｇｕｉｈｅｅｕａｉｎｇｏｔ
２０／６总第３６期０９０８
文章编号：１０ —１８（０９６００ — ３０１４Ｘ２０）０ — ２１０
商业研究
ＣＭＭＥＩＬＲＥＥＲＣＯＲＣＡＳＡＨ
商业地产Ｉ目建筑创作硇经济分析与思考页
ｆｔｒｅｅｏｍｅｔｉｒｈｔｃｕｅｓａｅｈｐｃｆｃｈｕｄｐｔｍｐａｉｎｄｍｅｓｏｄａｍｏｐｅｅｈｅｅｍ－ｕｕｅｄｖｌｐｎｎａｃｉｔｒｐｃ．Ｔｅｓａｅｅｅｔｏｌｕｅｓｅｈｓｓｏｉｎｉｎａｔｓｈｒ．Ｔｏｎｂｎｔｎｏｄｏｓａｄｏｔｏｒｐｃｈｕｄｂｌｎｉ，ｄｖｒｅａｄｉｔｒｓｎｎｒｍｏｅｔｅｉｔｒｃｉｎｏｌ，ｉａｉｆｎｏｒｎｕｄｏｓａｅｓｏｅｐｅｔｕｏｉｓｌｆｌｉｅｓｎｎｅｅｔｇａｄｐｏｔｈｎｅａｔｆｍａｉｏｌ

对当前商业地产现状冷思考

房产探究
・ｌ３・
对当前商业地产现状冷思考
李志东（哈尔滨方舟建筑设计有限公司，黑龙江，哈尔滨，１５００３０）
【摘要】随着２００８的金融危机在全球
的相继爆发，对我国经济也产生了一定程度的影响。商业地产，作为一种不同于传统商铺租赁形式，其实是一种全面融合地产业与商业为特色的地产形式。因此，分析我国商业地产发展中存在的问题，是十分必要的，有着明显的现实意义，可以为我国商业地产的可持续发展提供借鉴。
【关键词】商业地产；商业地产现状
由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。１、简述我国商业地产的现状２０１０年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“ 香饽饽” 。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。１．１我国商业地产投资额持续上涨据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在１７％左右。２００７年，我国商业地产投资总体趋势稳定，２００９年，我国房地产开发企业完成投资额达到了３６２３１．７１亿元，比去年同期增长了１６．１％，２０１０年ｌ～７月，我国房地产开发企业完成投资额达到了２３８６４．７７亿元，比去年同期增长了３７．２％，其十二年间增长了大约８Ｏ多倍。进入２ｌ世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。１．２我国商业用房销售面积逐年上升据统计，２０００年，我国商业营业用房销售面积为１３９９－３ｌ万平方米。２００６年，我国商业营业用房销售面积为４３３７．７９万平方米，增长了约２．１倍。２００７年，全国商品房施工

对我国商业地产运营模式的思考

对我国商业地产运营模式的思考作者：徐青来源：《城市建设理论研究》2013年第23期摘要：我国经济的快速发展，促进了商业地产的蓬勃发展。

各地商业地产迅速涌现，在各地的购物中心、商业街等商业设施大量增加。

本文针对商业地产的的运营模式进行详细分析，以供参考。

关键词：商业地产；内涵；运营模式；建议中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：1、前言商业地产的快速发展，使其问题也不断暴漏，商业地产的研究探讨成为学术界研究的重点。

本文通过对商业地产运营模式的不足进行分析，对其运作模式的改善提出一些建议。

2、商业地产的内涵商业地产的涵义分为广义和狭义两种。

从广义上看来，商业地产包括各种非居住性以及非生产性物业，如会议中心、公寓、办公楼和商业服务业所对应的各种经营场所等。

从狭义上看来，商业地产指那些被商业服务业用来经营的各种物业形式，如休闲、娱乐、零售、健身、餐饮设施，其对应的经营模式、融资模式、开发模式和其对应的用途、功能等都和办公楼、公寓、住宅等地产形式有所区别。

目前，商业地产囊括了丰富的内容和形式，而对其研究的较为普遍的是狭义意义下的商业地产，特别是零售方面的商业地产。

本文所研究的内容皆以狭义上的涵义为基准。

商业地产是一种综合性行业，兼有投资、商业以及地产三重特征，既和单纯的商业或者投资有所区别，也和住宅房地产有所区别。

商业地产和住宅地产有别之处在于商业地产对后期相应的管理以及经营更加关注，并且开发潜力大，周期长，对资金要求往往更高。

当前，商业地产迅速而大量的涌现于全国各个城市，据统计，全国各个城市纷纷都有对应的商业街，仅步行商业街就多达两百条以上。

房地产开发逐渐转向商业地产为大势所趋，而且商业地产可以给企业带去更好的效益。

3、运营模式中的不足经济整体不够景气，这种情况打击投资者的热情也可能将小投资者或者投资集团对应的投资推向他处; 此外，经济危机限制了个人消费，减缓了零售业发展步伐，甚至可能因为经营亏本而隐退市场，这些都给商业地产招商造成了影响，甚至削弱了商业地产的收益。

房地产企业存在的问题及解决对策

房地产企业存在的问题及解决对策一、引言房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国的实体经济中占据着举足轻重的地位。

但是，随着我国经济的转型升级和政策环境的变化，房地产行业也面临着一系列的问题和挑战。

本文将深入探讨房地产企业存在的问题，并提出一些解决对策。

二、问题分析1. 过度依赖销售模式随着我国经济进入新常态，房地产市场也发生了巨大变化。

过去，房地产企业主要通过高周转模式来实现利润最大化，而现在，这一模式已经不再适用。

过度依赖销售模式会导致企业盲目扩张，增加了企业的运营风险。

2. 土地资源匮乏我国土地资源有限，而且受到城市化发展规划的限制，导致土地供应不足，房地产企业在获取土地资源上面临较大的困难。

土地资源匮乏也直接影响了房地产企业的发展空间和盈利能力。

3. 资金压力大房地产项目的开发需要大量的资金投入，而且随着监管政策的收紧，房地产企业融资渠道受到了一定的限制。

资金压力大不仅影响了企业的发展速度，更容易导致企业陷入负债困境，甚至面临资金链断裂的风险。

4. 产业升级迫在眉睫随着经济结构调整和城市化进程的加速推进，居民对于居住环境和产品质量的要求越来越高。

传统的房地产企业往往只注重产品的销售和盈利，忽视了产品和服务的品质，导致在产业升级的浪潮中逐渐失去市场竞争力。

三、解决对策1. 转变发展理念，实现可持续发展房地产企业应该转变发展理念，摒弃传统的高周转模式，注重项目的质量和品质。

在产品设计、施工过程中加强质量管理，提高市场竞争力。

2. 多元化发展，寻求新的增长点房地产企业在土地资源匮乏的情况下，可以通过多元化发展寻求新的增长点。

可以发展商业地产、物业管理等相关产业，拓宽企业的盈利渠道。

3. 提升资金实力，寻求多元化融资途径房地产企业应该提升自身的资金实力，寻求多元化的融资途径。

可以通过股权融资、并购重组等方式增加资金来源，降低企业的融资风险。

4. 注重产品品质，提升服务水平房地产企业应该注重产品品质，提升服务水平。

产业地产的运营商业模式简析

产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。

首先，传统房企开始往产业地产转型。

房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。

以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

其次，产业地产商开始大肆布局。

华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。

近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。

XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。

联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。

清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。

XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

第3、制造企业、电商向产业地产延伸。

从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。

但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。

商业地产经营管理七大思考

商业地产经营管理七大思考商业地产是一个多元化的领域，涵盖了购物中心、办公楼、酒店和其他商业用途的地产项目。

在商业地产经营管理中，有七个重要的思考点需要考虑。

本文将详细介绍这七个思考点，并为每个思考点提供一些实际操作建议。

1. 核心业务定位在商业地产经营管理中，核心业务定位是至关重要的。

核心业务定位是指确定商业地产项目的主要运营方向和重点。

例如，购物中心可以定位为高端时尚购物中心、娱乐休闲购物中心或大型综合购物中心等。

核心业务定位将决定项目的运营策略、市场定位和租户组合等。

实施核心业务定位时，可以采取以下策略： - 分析市场需求和竞争情况，确定最有竞争力的业态，以满足目标顾客的需求。

- 针对不同类型的顾客需求进行差异化定位，提供特色服务和体验，以吸引目标顾客群体。

- 与租户密切合作，优化租户组合，实现核心业务定位的统一和协调。

2. 租户管理与招商战略租户管理与招商战略是商业地产经营管理中不可或缺的思考点。

如何吸引和保留优质租户、优化租户结构以及有效管理租户关系，对于商业地产项目的稳定经营至关重要。

以下是一些可行的租户管理和招商战略： - 定期评估租户的经营情况，与租户保持密切联系，提供支持和协助，共同解决问题。

- 提升租户的满意度和忠诚度，通过提供良好的管理服务、共享资源和定期开展合作的方式。

- 加强市场调研，了解目标租户的需求和趋势，有针对性地进行招商，吸引合适的品牌入驻。

3. 客户体验和服务水平商业地产项目的客户体验和服务水平直接影响到顾客的满意度和忠诚度。

在商业地产经营管理中，需要不断提升客户体验和服务水平，以保持市场竞争力。

以下是一些可行的客户体验和服务水平提升策略： - 通过投资和创新，提升商业地产项目的硬件设施和软件服务，满足顾客不断提高的消费需求。

- 提供个性化的服务，根据顾客的不同需求和偏好，定制特殊的体验和活动。

- 加大投入，提升员工素质和培训，提供专业、友好、高效的服务。

关于商业与地产对接的几点思考

关于商业与地产对接的几点思考关于商业与地产对接的几点思考商业地产的方兴未艾致使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产，政府商业网点规划的缺乏，不到位，开发商逐利的本性及短视行业，致使曾热火朝天的地产项目在无情的市场竞争中遭到淘汰。

如何有效实现商业与地产的对接？笔者就以下几个角度思考，试图为商业与地产之有效对接提供几点建议与参考。

一、理顺商业与地产的关系商业与地产，孰先孰后？显然，地产是商业的裁体，没有地产，何谈商业。

那是不是意味着先地产后商业呢？确实，在相当长的一段时期内，很多房地产开发商做商业地产项目时，都是按传统住宅项目开发模式运营，待项目建成后，再去找客户，或租或售，也去招商。

但结果呢？无数失败案例的足以证明，先地产后商业是行不通的。

现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。

为什么这样说呢？首先，这是由商业发展规律所决定的。

根据商业起源与发展，人类开始了交换、交易，于是就自发聚集起来在一些场地，慢慢的，场地就成了固定的交易场所了，就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场般。

所以，先有市后有场，市兴则场旺。

其次，商业也好，地产也罢，其所服务的最终客户都一样，都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。

而商业是与最终消费者距离最近的，也是最了解与熟悉最快的，所以商业必须先行，从而更好地服务地产。

最后，近看港奥，远学欧美，其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。

当然，国内万达商业地产是做得比较成功的。

先商业，后地产。

从而决定了开发商在进行项目开发的前期，即项目业态定位，产品定位及其他相关规划设计时，就应该做到充分了解城市商业网点规划，了解区域商业现状，了解区域未来消费需求与热点所在；就应该让商业运营商参与进来，听取他们的意见，从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。

二、重估商业地产的价值大家都清楚，价值的外在表现为价格。

一般而言，决定地产项目的价格的最主要因素是什么？主要是成本。

商业地产面临的机遇与挑战

商业地产面临的机遇与挑战中国房地产协会秘书长顾云昌各位嘉宾上午好!很高兴有机会共同讨论中国商业地产的话题。

我想这个题目是商业地产发展机遇和挑战。

讲这个问题以前,就宏观调控下的模式发表一点个人看法。

因为现在关于中国房地产市场有没有泡沫,这个问题又引起新一轮的争论。

有的人认为当今世界上出现由谁来争最大的泡沫,说房地产最大的泡沫制造国是中国和美国。

而且说中国的房地产泡沫不久就会破灭不会超过一年．我想就这一点简单表述我的看法。

我觉得中国房地产正在进行减肥与健身运动.所谓减肥固定资产增长投资速度要放慢,房地产行业作为固定资产投资组成部分有理由适当放慢发展速度．这就是我说的减肥，我的意思就是减肥的人要健康,我们的小姐长的很漂亮，身材不够苗条，需要减肥。

宏观经济不要求房地产速度太快,速度太快会导致加重投资增长过快,所以需要适当放慢．从实践来看,今年1到10月份房地产开发投资和竣工量比去年同期增长速度有一定的回落．投资大概回落五个百分点,供应量增长速度回落比较快，大约回落十几个百分比,今年1到１0月份固定房地产竣工大概是增加百分之九点几,去年同期是30%的增长速度.ﻫ所谓健身,我讲的就是房地产业本身它的游戏规则更加符合市场化、国际化.我们房地产发展中有两大游戏规则,一个是土地政策,是以协议出让的政策,这种政策容易导致腐败．必须加快进行改革。

所以现在决定进行的土地要出让，必须实行召开发。

第二项就是融资,我们的融资渠道比较单一，主要靠银行，由于房地产这种融资它的风险性和银行安全性有矛盾,再加上房地产融资主要长期，银行的是短期，长短项资金有矛盾，要加强对房地产金融的监管。

这也是对我们房地产的一个考验。

我把这两个方面的作就叫做健身运作。

房地产作为知识产业要不断做大做强健康发展，必须自觉的进行健身运动。

现在中国房地产市场正在减肥和健身中。

具体情况如何呢?第一点从今年１到10月份情况看供应增幅回落快于需求增幅回落.也就是房地产健身运动和减肥运动，要求房地产增长速度回落。

初步认识商业地产‘

初步认识商业地产一、商业地产目前没有一个确切的名词解释，这其实是一个过程性的行为概括。

有建筑行为、有销售行为、有宣传行为等等。

但商业地产具有地产行业的一个主要特点，那就是区域性。

所不同的，住宅地产主要面对的居住市场需求，客户目标单一。

而商业地产则以提供区域服务为主，请记住，商业地产是具有强烈的区域性的。

任何一个商业项目与周边的关系都是紧密联系着的。

在同一个区域内，会有不同的商业组合和一定数量的商家存在。

商业地产不能等同于商业活动。

认识商业地产首先就要认识商业环境，从区域上来看，具体表现在以下几个要素1、对象区域范围内的道路情况，包括主干道、支线、内部通道；2、对象区域范围内的商业建筑分布情况，了解地址、体量、建筑外型等；3、对象区域范围内的存在的商户类别及相应数量，如餐饮、电器销售、服装店、超市等；4、对象区域范围内优势商户的类别分布及经营特点（注：优势商户指占据优质地段、经营面积较大、赢利能力较强的商户）；5、对象区域范围内的交通组织情况，具体到公交线路及站台、主要出入交通工具、车流状况、十字路口数量、车流高峰情况、路面宽度等；6、对象区域范围内的公共设施情况。

银行、医院、政府机关、公厕、公园等；二、商业地产目前缺乏很系统的理论体系，行业内都在不断的摸索及总结。

那么我们作为一个商业地产从业人员，作为新手切入，首要的还是补充地产理论知识。

可以从以下几大块的资料中对商业地产进行辅证：1、房地产法律法规；2、物业建筑知识；3、物业管理法律法规；4、商业经营管理知识；5、各行业营销知识；6、消费心理学；7、城市规划及空间规划知识；8、装修知识；9、企业组织知识从整体来说，商业物业具备三角关系，业主、商户、消费者。

因而涉及这三方面的有关理论知识都是我们所需要了解和掌握的。

三、做商业地产，大家都是在摸索中。

新人与成熟的商业物业人员的主要区别在于积累，不断从日常工作中积累商业素材是商业地产从业人员所需要做的一件事。

商业地产培训心得体会

商业地产培训心得体会参加了这次商业地产培训，由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。

因此，售屋技巧(谈判策略)愈高明，愈能使您以比合理价格更高之价位售出房屋的心得。

下面是小编为大家收集整理的商业地产培训心得体会，欢迎大家阅读。

商业地产培训心得体会篇1 (一)专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。

两者具有整体性和不可分割性。

2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。

4、土地使用权出让年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。

7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场;1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

商业地产项目开发的战略思考(9页)

商业地产项目开发的战略思考序：今日之商业地产，开发如火如荼，讨论更是热火朝天，作为从事商业地产开发的一线工作人员，通过一定时间的积累与实践锻炼,略有体会，初步成文。

本文将针对商业地产开发其中的一个关键思考点——战略展开论述。

关键词：战略商业定位SWOT分析目标客群分析一、什么是商业地产开发战略1. 概念商业地产开发战略，简言之就是商业项目开发的整体思路与指导思想，是项目开发、建设、运营等执行流程的灵魂。

2. 两大要素要素一：投资回报期限的确定投资回报期限的确定是项目开发战略中需要认真思考的前提要素，其也将以战略要素之一——公司实力为依据。

公司实力将决定项目开发投资回报的期望与实际操作。

商业项目投资期限的确定，实际上就是租售比例的确定，项目租售比例的大小直接决定项目投资回报的长短。

一般而言，项目若出售直接套现为主，其投资回报在5~8年内能实现，回报快的项目从拿地、开工建设到销售完成5年内就能完全收回投资。

项目若以租赁为主，其投资回报以租金的收取为实现方式，其投资回报将比较长，一般租金与市场售价的经验比例为5%，当然随着商业的成熟，其租金呈递升趋势，正常情况下12~15年基本能实现投资回报。

要素二：项目商业定位商业地产的定位是项目开发前必须明确的战略要素之一，它不等同于住宅的开发，其商业性远大于地产性，只有明确了其商业定位与商业规划（业态规划与业种选择等），才能规划匹配的商业建筑设计，接着才是项目开发建设等工作的展开。

商业定位是商业地产项目运作的方向与思路，不同的商业定位将决定商业体量、建筑、商业业态等项目运营环节的思考方向，商业定位设计还包括商业地产整体布局，商业整体业态布局、商业动线设计、商业广场的设置及商业各个不同功能的区域(包括天庭)以及各种配套设施等，商业内部能否形成良好的物流、人流、商流，商场外部能否有良好的商业形象，这些都是商业地产开发运作前需重点关注的问题。

自然商业定位应成为项目开发战略的关键要素。

对酒店类开发项目能否分割预售许可的思考

对酒店类开发项目能否分割预售许可的思考酒店类开发项目是一种复合型的商业地产项目，包括酒店客房、餐饮、会议、商务等多种功能，通常需要大规模的投资和长期的经营。

在开发过程中，开发商往往需要通过预售许可来融资，以支持项目的建设和运营。

对于酒店类开发项目能否分割预售许可，市场上存在着不同的观点和解读。

本文将对这一问题进行深入探讨和思考。

我们需要了解预售许可的基本概念。

预售许可是指房地产开发商在项目尚未完工之前，向购房者提供的一种商业行为许可，让购房者提前预定购房权益的一种合法形式。

根据我国《商品房销售管理办法》，预售许可是指国家规定的商品房销售，未取得商品房预售许可证的单位不得进行商品房预售。

我们需要分析酒店类开发项目的特点和特殊性。

酒店类开发项目通常具有较长的建设周期和较高的投资成本，且在运营过程中需要面对市场的变化和竞争的压力。

酒店类开发项目的预售许可是否可以分割，既涉及到房地产开发的法律法规，也涉及到酒店经营的商业模式和运营管理。

在国内，目前对于酒店类开发项目能否分割预售许可的规定并不明确。

《商品房销售管理办法》并没有明确规定酒店类开发项目是否可以分割预售许可，而是针对一般住宅类项目做出了规定。

在实际操作中，也有一些酒店类开发项目成功分割预售许可的案例，这些案例并没有受到后续立法或监管部门的干预。

酒店类开发项目能否分割预售许可，还存在一定的灰色地带。

从法律法规的角度来看。

我国现行的《商品房销售管理办法》并未对酒店类开发项目能否分割预售许可做出具体规定，这就给了一定的操作空间。

从法律的本意来看，预售许可是为了保护购房者的权益和规范房地产开发行为，因此任何分割行为都应当符合法律的要求，并不得损害购房者的正当权益。

从市场需求和投资风险的角度来看。

酒店类开发项目通常具有较高的投资风险和较长的回报周期，一次性获得整体的预售许可可能会对开发商产生较大的资金压力。

如果可以分割预售许可，开发商可以通过分期融资的方式，减轻资金压力，降低投资风险。