地产区域开发业务战略规划报告
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
房地产发展规划房地产集团的战略目标
房地产发展规划房地产集团的战略目标第三章房地产集团战略规划二、房地产集团的战略目标1 战略指导思想房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。
房地产集团战略指导思想具备以下含义：投资理念：投资价值最大化。
房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。
投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。
战略目标：中国房地产业500强。
实现收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。
业务架构:“一主两翼”型投资格局。
随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。
逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时建立持续发展能力。
工作重点：全面提升企业核心竞争力。
通过时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。
形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。
2 集团未来三年的战略目标房地产集团未来战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。
要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。
进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。
XX房地产公司发展规划及职责管理方案
ＸＸ置业集团管理规划及职责管理方案序言一个企业的稳步发展，首先是看一个管理者有没有远见及一套高超的管理艺术，管理者的性格决定者一个企业的文化。
作为一个管理者必须具备卓越的管理才华。
管理是心与心的沟通，思想激励一个人的斗志。
心是看不到摸不着的东西，具体表现出来的一种成效。
管理不是管人，是在开发人才，是在管理一种程序，程序是一个企业的法宝，那就是企业的规章制度及企业各工作人员的工作职责。
人的积极性提高了，他才会发挥作用，给公司创造价值。
以下我就浅谈一下自己的思路，供董事长及董事会领导参考。
管理方案（草稿）A、工作职责管理方案公司各职能部门的设置（组织结构）公司设职能部门八个：①审计监督部；②行政管理中心；③工程项目管理中心（含总工室）；④财务管理中心；⑤营销管理中心；⑥项目开发中心；⑦物业管理部；⑧成本控制中心。
以上八个职能部门分别由经营副总裁、董事长助理（副总裁）、工程副总裁、财务总监分管，各分管副总裁对总裁（总经理）负责，由总裁提名任命，（总裁）总经理对公司董事长负责（含公司董事会）。
一、审计监督部工作职责（管理方案）审计监督工作有总裁任组长，董事长助理（副总裁）任副组长，组员由工程副总裁、经营副总裁、财务总监担任。
1、负责研究公司相关的法律、法规、政策，为公司提供法律帮助及意见，监督公司重要经济活动。
2、负责拟签定合同的审核、合同管理，对合同的执行情况进行定期检查和总结。
3、负责公司中ISO9000质量的管理工作，审核、复审ISO9000组织实施和组织内审情况的落实和制定。
4、负责来信来访的处理等工作。
二、行政管理中心工作职责（管理方案）由经营副总裁负责管理，任组长，行政管理中心主任任副组长负责全面工作。
1、负责人力资源的开发工作，分析、监管、调动、组织员工考核。
2、负责人才资源规划和年度人才资源成本预算，拟定公司组织机构、岗位设置、编制各职能部门职位说明书。
3、负责人才资源的储备、薪酬调研、福利等体系政策的制定及实施工作。
房地产工作计划范文5篇
房地产工作计划范文5篇制定计划前，要分析研究工作现状，充分了解下一步工作是在什么基础上进行的，是依据什么来制定这个计划的。
下面是小编为大家整理的房地产工作计划，希望能够帮助到大家!房地产工作计划120__年地产综合办公室围绕本部门工作职责，充分发挥后勤管家、督查检查、协调服务三个作用，在公司领导的正确领导下，其他部门的大力支持配合下，经过地产综合办公室全体同事的共同努力，较好的完成了各项工作任务，现将工作情况总结如下：1、地产综合办公室配合地产公司领导参与、修订、拟定了地产公司各项规章制度，做好了各类文件和报告的文字工作的起草，较好的完成了地产公司各种会议记录、整理和会议相关决议的实施工作。
认真做好地产公司各类文件的收发、登记和督办工作;按总公司领导指示为实现地产公司档案的规范化，10月份办公室积极与市档案局联系学习档案的管理方法、规范流程、拷贝电子文件等，逐步实现了所有文件资料统一归档，方便各部室查阅。
地产公司各项规章制度在__月底最终装订成册。
2、地产公司的各类印章、证照是地产公司管理经营工作顺利开展的重要凭证。
地产公司工商营业执照在年检过程中遇到一些困难(缺少物业管理资质)，办公室积极与市工商局相关部门联系，了解年检证照的手续，认真准备办理资料，在最短的时间内就办好了地产公司工商营业执照的年检工作;同时完善公司印章管理工作，按董事长要求对地产公司印章设专人管理，并制定了详细的印章管理制度及使用流程，对所有文件、材料必须有领导签字才能盖章，未出现印章管理失误现象。
3、落实地产公司人事、劳资管理工作。
组织落实地产公司的劳动、人事、工资管理工作，根据公司领导要求，6月底地产公司与市人才中心、新入职员工签订了三方人才派遣协议，按照有关规定，已办好每位员工各类保险手续、公积金(养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金)。
体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧。
4、切实抓好地产公司企业日常管理、福利工作。
房地产业务发展战略规划
房地产业务发展战略规划一、战略愿景：创造健康生活，成为高效整合资源，持久卓越的开发高品质物业的房企！二、战略定位的核心思想：追求专业、品质、稳健和创新。
三、业务战略和战略协同：（一）房地产业务战略：1、战略定位：（1）5年内属于能力积累期，整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；5年内以短期盈利性项目（住宅）为先导，尽快完成创业资金积累；在核心发展区域，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产公司，塑造“绿色、健康住宅”的品牌形象，通过优质的产品赢得客户的满意；积极进行经济发达和资源集中的区域市场的拓展和延伸；以制度建设为纲，以企业文化建设为要，以人才战略为保证，在最短时间、最大程度上做大做强企业整体业务；（2）5年以上，逐步发展成为兼具投资与开发属性的企业，采取灵活多样的投资与管理方式，结合固定收益投资项目的开发，适当时机推出组合投资管理方式，进行非现场资产管理与现场项目管理的组合投资与管理。
既在现场层面上管理具体项目，也在资产层面上管理“管理者”。
2、业务实施专业化、差别化和区域化三大战略：（1）专业化战略集中于住宅市场中的中高端房产产品,就像星河湾和保利地产一样。
理由如下：一；下一届政府换届在即，新政府会把廉租房建设作为政治稳定的考量，所以低端产品的压力会加大。
二；做中高端产品的资金需求和市场周期比较大，相对竞争较小。
三；中高端市场的市场敏感度也较小，每次宏观调控和危机都会使中高端产品逆市上涨，这既是市场本身所致也是中国国情的具体反应。
在做精传统住宅项目的同时，握市场机会，投资包括会展、商铺、写字楼等公建项目，适时有选择地培育商业地产，控制合适比重，选择战略合作伙伴，中短期内销售给机构投资者。
5年内公建项目战略定位为：适当开发+中短期销售；（2）差别化战略追求卓越的产品功能、产品质量和物业服务，建立高品质和优质服务，建立产品自身的竞争优势。
淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告
四线发展中城市
四线资源城市，第二产业占绝对主导，第三产业投入不足，发展相对较慢；沿淮城市群主要城市，可快速链接省会经济圈核心合肥。
城郊边缘区域，风险区
与中心城区相脱离， 并受主城区较大辐射和分流；非城市主导发展方向，区域商业资源有限，无法支撑大体量商业；区域呈带状分布，城市发展空间无法展开。
距市区约25公里
往凤台县城方向，约30公里
待发展区域
淮南西部城区构成主体，谢家集区发展较好，对八公山区具有较强辐射和影响
2
项目属性/区域与区域之间关系
八公山区印象
谢家集区印象
■ 从两区整体发展看，虽同因矿而发展，但谢家集区不论从城区规模、城市形象、基础配套、商业发展等方面均优于八公山区；■ 八公山区发展相对滞后，在区域发展中，受谢家集区辐射、影响较大；谢区的快速发展在一定程度上将促进八公山区的改造提升。
城市房地产发展分析
淮南商业发展正处于超级市场向购物中心转变提升阶段，业态发展呈现多样性，整体档次仍有待提升
1
城市房地产研究/商业市场/发展概述
■ 淮南商业仍以街铺、超市、百货等传统零售业态为主，休闲娱乐较少，新颖业态尚未出现；■ 从目前淮南商业发展阶段和模式来看，淮南正经历从超级市场向购物中心过渡阶段，大型综合性商业项目正在蓬勃建设，未来将成淮南商业的主导力量；■ 随着城市空间格局的拉开，未来淮南商圈格局将出现一定程度调整，区域级商圈将会增加，但田家庵核心商圈的地位仍将不会改变。
研究框架
项目属性认知
城市属性分析 区域及片区分析 地块及项目属性界定
城市房地产发展分析 区域商业市场机会分析 区域住宅市场机会分析 区域市场访谈分析
房地产行业的企业战略规划
房地产行业的企业战略规划房地产行业一直以来都是经济的重要支柱之一，对于企业而言，制定和实施正确的战略规划至关重要。
本文将讨论房地产企业在竞争激烈的市场中如何进行战略规划，以确保持续发展和成功。
一、市场分析和定位1.1 市场分析成功的房地产企业首先需要进行市场分析，了解当前市场的潜在机会和挑战。
通过收集和分析市场数据、了解消费者需求和行为、研究竞争对手以及考虑政府政策等因素，企业能够准确评估市场环境，为战略规划提供基础数据。
1.2 定位策略在市场分析的基础上，房地产企业需要确定自身在市场中的定位策略。
企业可以选择从高端市场到中低端市场的不同定位策略，通过精确定位，满足特定客户群体的需求，提供个性化的产品和服务。
同时，企业还需考虑可持续发展因素，如环保和社会责任等。
二、产品策略和创新2.1 产品多样化在满足市场需求和定位战略的基础上，房地产企业应该提供多样化的产品组合。
不仅可以开发不同类型和规模的住宅项目，还可以开发商业地产、写字楼以及特色项目等。
通过多元化的产品策略，企业可以降低市场风险，并满足不同客户的需求。
2.2 创新和技术应用房地产企业应积极借助创新和技术应用，提升产品的竞争力。
例如，引入智能家居系统、绿色建筑技术、可再生能源等，提高产品的品质和附加值。
此外，企业还可以将科技和互联网应用于销售模式，提升销售效率和客户体验。
三、渠道策略和市场营销3.1 渠道多元化房地产企业应考虑多元化的销售渠道，以满足不同客户的购房需求。
除了传统的销售渠道如销售中心和房地产经纪人，企业还可以通过电商平台、社交媒体等渠道进行线上销售，增加销售渠道的多样性和灵活性。
3.2 品牌建设和市场营销在竞争激烈的市场中，房地产企业需要注重品牌建设和市场营销。
通过积极开展品牌宣传活动、设计独特的品牌标识和口号、提供专业化的客户服务，企业能够树立良好的品牌形象，提升品牌价值和市场竞争力。
四、合作与发展4.1 合作伙伴关系房地产企业可以与其他相关企业建立合作伙伴关系，共同开发项目或合作营销。
房地产项目市场定位报告模板
房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告
临沂市位于山东 省的东南 部,东部连接日照,地近黄海, 西接枣庄、济宁 、泰安， 北靠淄博、潍坊 ，是山东 省面积最大和人 口最多的 地级市
临沂地理位置优越 ，交通 便利，是鲁、苏 的交通要 道
义堂镇位于临沂市城西 5 公 里处，东南部与临沂市兰 山街道相接，西 北部接费 县，西与兰山区 朱保镇毗 邻，北与兰山区 枣沟头镇 相连，是典型的 城乡结合 部 本项目位于义堂镇中心区， 紧挨临沂市区
资料来源：义堂镇经济社会发展规划
土地利用》义堂镇土地利用规划区87%已成为建设用地，其中国有建设
用地453.9亩，仅占3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地
根据义堂镇土地利用总体 规划（ 2010 年 5 月编制）， 规划范围东至高速公路， 西至工业二路，南至镇南 路，北至北外环 规划区总面积约15095.5亩， 其中农用地 1793.6 亩，建 设 用 地 13155 亩 ， 未 利 用 地（河流水面）146.9亩 建设用地中，国有建设用 地453.9亩，集体建设用地 12701.1亩 农用地中，耕地494.7亩， 园地 45.7亩，林地736.8 亩， 坑 塘 水 面 193 亩 ， 沟 渠 273.6 亩，设施农用地 49.8 亩
本项目
镇政府
市北环路
义堂出口
通往市区
土地承载量》2009年义堂镇完成工农业总产值116.8亿元，人均纯收入
7792元，居民存款余额11.4亿元，私人轿车3500余辆，经济实力雄厚
2009年义堂镇全镇完成工 农业总产值116.8亿元，实 现财政总收入2.1亿元，其 中地方财政收入9444万元， 人均纯收入7792元 2009年，义堂镇居民存款 余额达到11.4亿元 全镇私人轿车达到3500余 辆 1997-2007年，义堂镇国 内生产总值快速增长，年 均增长率为21.3%，高于临 沂市年均增长率14.8% 与周边镇比较，义堂镇综 合经济实力列第二位
战略型区域型职能型房地产计划运营管理具体措施和构架
吸引 客户
多区域 运作
13
而首先这一切，必须清晰的厘定战略的思路---不在于你选择了什么战略，而在于 他们之间的逻辑！
企业愿景、企业定位 商业模式
区域
产品 价值链
净资产收益率
=
净利润率
*
总资产周转率
提高存货周转率
*
权益乘数
扩充资产
增加销售收入
控制成本
提升价格相对优势
增加销售面积
合法 避税
控制业务 运作成本
低价 快销
快速 开发
11
在管理的实践中，最常见的是战略思路是有的，可是和目标之间的脱节的，战 略、目标以及执行之间缺乏清晰的链接
区域战略 愿景 价值取向 战略思路与目 标体系 业务战略 产品战略 价值链战略 竞争优势 成长规划 职能战略规划形成企业的核心竞争力， 清晰的职能战略才能使各部门形成合 力。
职能战略与能力建设规划
目前职能战略缺失导致： 各部门缺乏协同； 组织结构设计与流程规划失去方向。
产 品研发战略 产品研发战略
成 本战略 成本战略
合 作伙伴管理战略 合作伙伴管理战略
品 牌战略 品牌战略
客 户关系管理战略 客户关系管理战略
策略需要化为行动，而且他们之间必须是有逻辑的
举例：从策略到行动计划（策略任务）分解
项 次 1 策略 目标客户及产品定位 策略 责任部门（人） H总 营销部/HJ 公司 1.1 工作项目 2007 年完成社会新锐”、“健康养老”、“彰显地位的成功”、“经济务实”、“望子成 龙”五类顾客家庭的细分调查和特征归纳报告；
2
动 划
产品研发策略
Z总 设计部
2.4
3.4 新开发组团从开工至竣工工期实现以下目标：低、多层 10 个月，高层（18 层以下） 12 个月，高层（30 层以下）18 个月。 3.5 “总体工程质量满意率”2007 年达 93%， 以后每年在上年基础上提高 点。 3.6 工程整改及时完成不小于 75%。完成率不小于 95% 3.7 力争 07 年获取重庆市优质工程结构奖一项 2 个百分
龙湖战略规划报告
龙湖战略规划报告一、本文概述1、报告背景与目的1、报告背景与目的随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，面临着巨大的机遇和挑战。
在这样的背景下，龙湖集团决定制定一份全面的战略规划，以指导公司的未来发展。
本报告旨在明确龙湖集团的战略目标、核心业务和发展路径，为公司的长期稳健发展提供策略支持。
本报告的目的在于制定一份明确、可行的战略规划，确保龙湖集团在房地产市场上的竞争优势。
具体目标包括：分析市场需求和竞争环境，确定公司的目标市场和核心产品；明确公司的竞争优势和劣势，找出提升竞争力的关键因素；制定公司的财务目标和战略目标，确保公司的长期稳健发展；评估公司的组织能力和企业文化，提出改进建议。
为了实现上述目标，本报告采用了定性和定量相结合的研究方法。
通过收集和分析公开资料、访谈业内专家、发放问卷调查等方式，获得了丰富的数据和信息。
在此基础上，报告进行了深入的分析和论证，提出了符合龙湖集团实际情况的战略规划。
2、龙湖集团简介及市场地位龙湖集团（Beverage跨国企业）是一家在全球范围内享有盛誉的饮料制造商，专注于研发、生产和销售各种高品质的饮料产品。
自成立以来，龙湖集团始终坚持以创新、品质、信誉为核心价值观，致力于为全球消费者提供最优质的饮料体验。
作为一家全球领先的饮料企业，龙湖集团在全球范围内拥有广泛的销售网络和市场份额。
集团凭借着强大的研发实力和生产技术，不断推出符合市场需求的新产品，并成功打入各个细分市场。
目前，龙湖集团已经成为全球饮料行业的重要一员，其市场份额在行业内处于领先地位。
在过去的几年中，龙湖集团不断加大研发投入，推动产品创新，并积极拓展全球市场。
通过与各地优秀的合作伙伴合作，集团已经成功进入了许多新的市场领域，进一步提高了品牌知名度和市场占有率。
集团还注重履行社会责任，积极参与公益事业，为社会做出了积极的贡献。
总的来说，龙湖集团在饮料行业内的市场地位非常稳固，其强大的研发实力、卓越的产品品质和广泛的销售网络是集团保持市场领先地位的重要保障。
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•多年来，在政策形势扑朔迷离之际，有些上市公司 及房地产企业曾大胆参与了一级开发
• 绵世股份：成都成华区保和乡旧城改造、郫县龙梓万旧城改造项目 • 中天城投：贵阳国际会展中心项目、渔安安井公租房和安置区、贵阳城中村改造
、龙洞堡工业园区、乌兰奶牛场温泉旅游项目、贵阳金阳新区 • 高金食品：宜宾市翠屏 区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目 • 华业地产：北京通州区梨园镇地块（新市镇） • 亿城股份：唐山市环城水系大城山片区、秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区 • 中南建设：海南儋州、盐城中南世纪城、海门圩角河、海门张骞大道、南通体育
✓ 海尔集团具有遍布 全国的工业园以及 产业资源，海尔地 产应充分利用其资 源优势协同攻关
✓ 海尔区域开发应以 海尔工业地产为依 托，开发配套型的 商业、住宅项目， 形成地区性综合型 片区
•秉承差异化区域 开发理念
✓ 海尔地产的区域开 发应该以创新为主 题，在原有的区域 开发模式上，结合 自身的优势进行新 的探索
• 在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭 建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发 创造了良好的条件
•区域开发对于海尔的战略意义
•集团层面
•海尔集团各类资源的重要整合平台
•公司层面 •项目层面
•海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手 •海尔地产项目运营能力的重要提升途径
✓ 海尔地产应充分利 用集团先进的科研 成果，借助创新理 念和先进科技培育 独特的区域开发竞 争力
•培养可复制化的 开发能力
✓ 标准化的开发模式 已经成为房地产开 发的主流，海尔的 区域开发重在通过 标准化来培养可复 制的项目运作能力
✓ 区域开发将吸引各 类开发商通力合作 ，海尔地产应把握 好学习其他房地产 企业成熟项目运作 模式的机会
•投入产出模式
•投入
•区域开发 区域规划与产业定位 聚集区域开发的各类资源 吸引合作伙伴与客户 基础设施建设 公共环境建设 旗舰项目开发与运作
•盈利
➢区域公共环境建成 ➢基础设施建设完成 ➢旗舰项目开发结束 ➢建立资源平台与产业平台 ➢区域的土地价值提升 ➢区域的影响力扩大
•出
固定债权收益：获得一级土地开发成 本及合理利润 土地增值收益：经营性土地卖地收入 扣除所有税费和开发成本外的增值部分 与政府按照一定比例分成 房产销售收益：低价获取二级土地开 发权，获得高额房产销售利润 自主经营收益：通过房产出租及物业 经营获得稳定收益
•海尔地产区域开发所秉持的原则
•四大核心原则
•优先关注国家级 规划区域
✓ 国家级规划区域往 • 往具备比较雄厚的
工 • 业基础以及相对发
达 • 的交通设施条件 ✓ 国家级规划区域受 • 到政策利好影响，
将 • 带动周边地区资源
的 • 集聚，引导产业结
构 • 转移，为区域开发
•与海尔工业地产 协同运作
•主要内容
海尔地产区域开发的意义
区域开发的政策形势和市场机会分析
•
●一级开发的市场机会分析
•
●区域开发的市场前景分析
区域开发的企业实践和能力分析
海尔地产的资源优势分析与战略选择
海尔地产区域开发产品模型
海尔地产区域开发业务战略规划
区域开发的操作流程
•从现实市场看，一段时间内，各地城投公司、国 有控股公司控制了一级开发市场
•高速度增长
➢分享城市以及 区域经济增长的 成果 ➢成为推动城市 经济发展的土地 综合运营商
•区域开发的定义
•区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济 活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能
够从中获益的综合性开发
•区域开发的投入产出模式
•通过共同利益 •绑定地方政府
• 在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作关系，特别是在区 域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性
• 区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策制定、产业发展规划等 方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益 绑定，使自己成为市场推动型的“城市运营商”
地产区域开发业务战略 规划报告
2020年6月6日星期六
•主要内容
海尔地产区域开发的意义 区域开发的政策形势和市场机会分析 区域开发的企业实践和能力分析 海尔地产的资源优势分析与战略选择 海尔地产区域开发产品模型 海尔地产区域开发业务战略规划 区域开发的操作流程
•区域开发的核心价值与定义
•区域开发价值实现的基础
•利用软性约束 •控制大块土地
• 区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政 府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而间接控制了区域的发展方向和土地的 使用方式
• 区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发 的进程，并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权
•凭借智力投入 •主导区域规划
• 区域开发商利用智力资源来主导规划，在满i足相关利益方基本要求的同时 ，能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要 素，最大程度发挥区域各项资源的优势
•整合各种资源 •引领开发进程
• 在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与 功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划 与投入等方面
• 云南城投：环湖东路、昆明湖、生态城项目，昆明城中村改造、西双版纳旅游区 • 上海城投：上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工
程配套商品房建设 • 漳州发展：福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区 • 黑牡丹：常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目 • 泰达股份：大连市甘井子工业园区金龙寺土地整理项目、扬州广陵新城项目 • 山东省鲁商置业：青岛得燕儿岛路片区旧城改造 • ……
•区域开发
•四大核心价值
•低成本介入
➢以策划规划的 方式“圈得”大 片土地 ➢通过与政府达 成契约的方式保 障投资的收益
•低风险扩张
➢分期进行基建 、市政开发的投 入，项目进度可 控 ➢政府负债具有 较高的信誉，开 发商的风险较小
•高财务收益
➢分享土地以及 项目开发的各种 收益，包括固定 债券收益、土地 增值收益、二级 土地收益