华夏幸福基业案例分析-产业园
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
企业财务风险管理存在的问题及对策—以华夏幸福基业股份有限公司为例
摘要随着时代的进步，房地产企业迅速发展。
大多数房地产企业风险防范措施不科学合理，虽给出了一些风险防范对策，但缺乏对财务管理风险的全面深入分析。
如果公司在财务管理过程中没有风险防范意识，或者有风险防范意识，但风险防范措施不到位，则会导致公司在财务管理过程中遭受一定的损失，以及企业在财务管理中会遇到的风险。
什么是外部和内部？在了解了这个问题后，企业必须制定科学的风险防范策略，以解决风险，规避风险。
在房地产企业的运作过程中，每个房地产项目的开发需要企业投入大量资金，每个项目都具有生产周期长，经营周期长的特点，也容易导致问题。
如资本回收期长，投资流动性差。
因此，该行业面临比其他行业更大的金融风险。
这篇文章主要指出了在财务风险管理过程房地产企业会遇到的风险，并给出了一些合理的意见。
有鉴于此，在阅读了大量相关文献后，以华夏幸福房地产企业能够提供更多数据为例，分析了华夏幸福房地产企业财务风险的成因，制定了相应的对策。
具体而言，提出了实施华夏幸福房地产企业金融风险防范体系的保障措施，以完善企业的金融风险防范体系。
关键词房地产企业；财务风险管理；问题；对策AbstractWith the continuous progress of society, China's rapi d development of the real estate industry. China's reale state business risk awareness is relatively weak, the ri skof financial management research is not thorough, riskp revention measures are not scientific and reasonable. Alt hough many scholars on the real estate business to do.a variety of financial management risk analysis, buta lso gives some risk prevention countermeasures, but very- lack of financial management risk comprehensive and in-de pth analysis. If the enterprise in the financial managem ent process is not a sense of risk prevention, or alth ough there is a sense of risk prevention, but the risk prevention measures are not in place, which will lead t obusiness in the financial management process by a certa in loss, enterprises in financial management will encount er what risks , What is external, which is internal, after understanding the problem, companies must develop ascientific risk prevention measures to resolve the risk,toavoid risks and so on. In the process of running realestate enterprises, the development of each real estate project requires enterprises to invest a lot of money, and each project has a production cycle and long operating cycle characteristics, which also easily lead tolong-payback period and investment liquidity and other issues.So that the industry is facing greater financialrisk than other industries. This paper mainly analyzes the risks encountered by the three real estate enterprises from the national policy risk, financial risk and project development risk, and gives some reasonable suggestions. In view of this,after reading a large number of related literature, first from the purpose and purpose ofresearch to start, take the case study method combinedwith domestic and foreign real estate industry, the statusof financial risk research on the issue more in-depth exploration. The H real estate enterprises which can provide more data are selected as the case, and the financial risks of the H real estate enterprises are analyzedand the cou ntermeasures are made. The paper puts forwardthe safeguard measures of the implementation of the financial riskprevention system of the real estate enterprises, so as-to perfect the financial risk prevention system of thereal estate enterprises.Realestateenterprises;financialriskmanagement;problems;countermeasures目录一、企业财务风险基本理论 (1)（一）企业财务风险概念 (1)1.企业财务风险 (1)2.企业财务风险管理 (2)（二）企业财务风险类型 (2)（三）企业财务风险特征 (2)（四）财务风险控制在企业中的重要作用 (3)二、华夏幸福企业现状及财务风险管理问题分析 (3)（一）企业状况 (3)1、企业的概况 (3)2、企业的发展趋势 (5)（二）华夏幸福企业财务基本情况分析 (5)1、企业财务指标分析 (5)2、杜邦分析 (9)（三）华夏幸福企业财务风险管理存在的问题 (11)1、尚未形成良好的风险控制文化.......... .................. .112、企业宏观环境复杂多变 (11)3、财务风险控制制度不完善 (12)4、企业财务管理人员缺乏风险意识 (12)三、华夏幸福企业财务风险管理问题的解决对策 (12)（一）加强企业自身对于会计内部风险的认识 (12)（二）提高财务管理系统对外部环境的应变能力 (13)（三）加强并完善企业财务制度，构建内部财务控制管理规章制度..13（四）加强财务人员的整体素质 (14)四、未来展望 (15)1、地域扩张 (15)2、产业基金 (15)3、地产调控政策 (15)参考文献 (15)企业财务风险管理存在的问题及对策——以华夏幸福基业股份有限公司为例作为国民经济发展的支柱产业，房地产企业已成为中国行业中风险最大的。
华夏幸福真相
它是搅动产业地产江湖的乱世枭雄，自诩中国产业地产的头把交椅，创造了令人惊异的爆发性成长速度，但同时却不断面对着整个行业的质疑和挑战；它是发改委认可的产业新城PPP示范项目，但却从未被财政部在官方层面予以认可。
如果要研究中国园区PPP，它的模式无法绕开。
我们看到的也许是真相，也许是幻象，也许它每一步的选择都同时意味着一条崭新捷径的开辟，和另外一些可能性的失去。
也许速度创造了奇迹，同时也掩盖了危机。
究竟它的真实面貌是什么？它与政府之间有什么样的隐秘交易？财政部和发改委又为何对它外表光芒万丈的PPP模式意见如此分歧呢？它就是华夏幸福，中国产业地产行业最炙手可热，同时又是争议最大的一家企业。
神秘的华夏式PPP火花S-Park其实在很多场合和报告中都提到过华夏幸福所谓的PPP模式。
之所以说“所谓的PPP模式”，是因为整个中国现在对于PPP的定义和划分都还处于一定的混沌之中，包括国务院制定的两大PPP当家花旦财政部和发改委，都对PPP有着自己不同的理解，甚至被业界广泛称之为“神仙打架”。
尤其是在华夏幸福PPP模式上，财政部和发改委的态度差异是显而易见的。
火花S-Park私下接触了一些接近两个部委的民间人士，也想简单聊聊二者对于华夏幸福模式的一些态度。
发改委的态度地球人都知道。
2015年7月，华夏幸福的固安工业园，作为唯一的一个产业新城项目入选了发改委首批PPP项目库，紧随其后国务院办公厅也对固安工业园进行了通报表扬，表示各地应该学习这个模式。
一时间，固安工业园成为了各地政府朝圣之所，光芒四射，风光无限。
在此之后，华夏幸福也一改之前对PPP三缄其口的态度，高调宣传“华夏幸福PPP”模式，并且在河北、河南、江苏、安徽乃至海外布局这种PPP模式。
但是财政部的态度呢？这就很难说了。
尽管华夏幸福的南京溧水项目和无锡项目都入选了江苏省财政厅的PPP项目库，但财政部层面却始终没有对红遍大江南北的华夏幸福模式有过任何公开场合的置评。
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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本报告是严格保密的。
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
怀来产业园区资料
区域产业发展策略中心
1.产业策略
为产业园开发提 供解决方案
2.宏观产业
关注宏观产业发 展大方向
3.产业规划
挖掘区域产业价 值
4.产业分析
研究细分产业研 究企业发展
5.规划设计
为产业园产品提 供设计方案
制定产业园开发
策略，为产业园 开发提供解决方 案
从宏观产业研究
出发，关注国 际、国内产业发 展大方向
投资服务
全程无忧 管家式服务 企业服务
（1）企业执照年检 （2）筹建期税务申报
生活服务
（1）职工子女入学 （2）办理户口迁移 （3）租赁房屋等相关配套服务
（3）建厂及生产期间水电及其它事宜的协调 （4）办理车辆月票
一
集团概况
二
• • •
怀来·京北生态新城概述
怀来概况 园区概况 投资服务
一、怀来概况
•以促进特定产业，如生物医药、文化创意等高新产业的科技成果转化，培养高新 技术企业为目的的科技创业载体及其服务体系。 •开发规模：500~1000亩 •开发周期：5~8年 •以装备制造、汽车零部件、节能环保等第二产业的制造型企业为主力招商对象， 以厂房为主要建设载体，具有明确的主导产业方向和显著产业集聚特征的园区。 •开发规模：500~1500亩 •开发周期：5~8年 •以科技服务、生物医药、软件开发、智慧城市应用等科技行业的制造和研发环节 企业为主要招商对象，以中试研发楼、低密度商务办公楼为主要建设载体的园区。
二、产业发展（集团）公司：核心业务
产业发展（集团）公司在产业新城、城市产业综合体、产业商务综合体的建设中不断积 累并完善自身的体系，形成独具特色的发展模式。 产业新城 固安产业新城 远城区 定位：打造符 合高端产业及 精英居民需求 的产业新城
华夏幸福基业固安工业园
固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。
十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。
2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。
华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。
十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。
截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。
国际视野，融入全球产业升级2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。
固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。
截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
20xx年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与20xx年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43)二、案例 (47)1、华夏幸福中心 (47)2、嘉善高铁新城 (49)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50)4、惠州高新工业园 (51)5、清华中试孵化产业园 (52)6、大厂影视创意产业园 (53)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54)8、大厂专用车产业园 (57)9、大厂专用车零部件产业园 (58)10、上海人才创业园 (59)11、大厂检验认证产业园 (60)12、大厂数字出版产业园 (61)13、光大We谷 (62)14、固安产业新城 (63)15、固安环保产业园 (65)16、固安科研产业园 (67)17、固安移动通信设备产业园 (68)18、固安肽谷生物医药产业园 (69)19、固安卫星导航产业园 (71)20、固安航天产业园 (72)21、固安电子商务产业园 (73)22、文安经济开发区 (74)23、香河经济技术开发区 (76)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP 模式）。
企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合：华夏幸福基业资金创新性企业技术地方政府•借壳上市（股票代码600340）•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。
签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。
➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判，形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
华夏幸福-郑州产业园区调盘与规划设计报告分享
9 嘉图·西城发展 基地项目
10 企业公园项目
11 北软慧谷·高新企 业加速器产业园
二、总体情况 结构形式 进驻门槛 开发策略 贷款政策 功能需求 自持情况 运营服务
三、项目基本情况
独 架空 栋 设计
中兴·新业港项目---------------------- 阔景云廊
地上停车位，院内停车，路 侧方停车。
6、建筑设计特点 500-1900㎡带院子的独栋厂房在售， 户户赠送约150平米的超大私有院落， 拥有独立装卸货平台。 褐红色工业风外立面。服务中心为 砖石外立面。
四、航空港区（新郑） -中德产业园
一、经开区-中兴·新业港项目
1、项目概况 ：研发办公型企业花园式总部园区
项目名称
中兴新业港
开பைடு நூலகம்企业 郑州中兴通讯技术有限公司
项目体量
➢ 容积率2.0 ➢ 占地面积432亩 ➢ 一期10万平米，二期16万
平米，三期未定
项 产品形式
目
信 息
产品面积区 间
独栋、双拼等办公楼 1100-1500m2
一期2014年：6200-7000元
产品业态
厂房独栋
结构形式
框架结构
楼层
4-5层
层高 主 力 产 单栋建面 品
外立面
首层7.2m，其他3.9m 2100-2700m2 纸皮砖
车位
无地下车库，全地面车位
电梯配置
一户一梯
其他
企业可以根据自身需求定制 产品
二、经开区-联东U谷
规划解读 1、设计单位
2、设计理念
设计简单，理念较落后。传统 中小型企业生产制造、科研办 公园区。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
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得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
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2018/2/12
园区概况-房产企业
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园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
论民营企业融资方式--以华夏幸福基业为例
论民营企业融资方式--以华夏幸福基业为例
民营企业融资方式有多种，包括股权融资、债务融资、银行贷款、租赁融资、信用担保等。
每种方式具有其优缺点和适用条件，企业需要根据自身情况选择合适的融资方式。
以华夏幸福基业为例，该公司是一家民营地产企业，拥有自身的融资优势。
具体来说，该公司通过以下方式融资：
1.股权融资：近年来，华夏幸福基业通过发行股票等方式，成功获得了大批投资者的支持和资金。
例如，2018年6月，华夏幸福基业通过定向增发方式募集资金240亿元人民币，用于偿还债务、投资项目等。
2.债务融资：除了股权融资，华夏幸福基业还通过发行债券等方式融资。
2019年12月，该公司发行30亿元人民币公司债券，为扩大资金规模提供了有力保障。
3.银行贷款：与此同时，华夏幸福基业还与多家银行合作，获得了大量贷款支持。
例如，该公司曾与招商银行签署20亿美元战略合作协议，以此获得更多贷款，并提高自身的资金调配效率。
总体来说，华夏幸福基业通过多种融资方式，获得了足够的资金支持，推动了企业的发展。
同时，该公司还结合自身实际情况，不断探索新的融资模式，为未来发展提供更多可能性。