浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》

浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》近年来，我国国民经济迅速发展，城市化进程不断加快。

在城市化进程中，土地征收和房屋拆迁成为各地政府面临的不可避免的难题，加之近年来全国各城市房价上涨速度远在经济增长速度与居民可支配收入增长速度之上，这更使得房屋拆迁越来越成为各地城市开发中的棘手环节和敏感问题。

一旦处理不好，不光会损害被拆迁人的根本利益，导致被拆迁人采用各种手段对拆迁工作进行抵制，影响整体工作的顺利进行，更有甚者会引发群体性事件，严重影响社会的和谐稳定。

有鉴于此，加之原有的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“旧条例”）颁布实施于2001年，相比较于十年间不断变化的国情，旧条例已经显得不合时宜。

因此，国务院在两次公开征求意见之后，于二〇一一年一月二十日颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“新条例”）。

新条例的颁布实施的确解决了旧条例的部分不合理之处。

但在其实施过程中，笔者发现新条例也还存在一些不足之处。

笔者结合在项目操作中遇到的实际问题，对新条例的几点不足之处做出分析，以抛砖引玉与读者探讨。

对土地使用权的处分不尽合理
新条例第十三条规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

众所周知，国有土地使用权是房屋所有人通过招拍挂的方式依照国家有关制度有偿购买的。

新条例中规定的是对国有土地上房屋的征收与补偿进行处分，其实施对象是否应该同时包括国有土地使用权有待商榷。

此外，新条例中规定了收回未到期的国有土地使用权，却未规定对其进行何种方式的补偿，这是对房屋所有人权利的一种无偿剥夺。

行政复议和行政诉讼存在隐患
新条例第十四条规定，被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九、二十条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定；房地产价格评估机构由被征收人协商选定。

新条例虽然规定了房地产价格评估机构可以
由被征收人协商选定，但在项目实际操作过程中中，一般由政府方向评估机构支付费用，所以不排除房地产价格评估机构以政府方利益为导向进行评估的可能，有可能损害其独立、客观和公正的原则。

另外被征收人在申请行政复议和行政诉讼时，因为其申请对象就是做出房屋征收决定的政府部门，这本身就存在不够客观公正的隐患。

补偿对象不够完备
新条例第十七条明确规定了拆迁补偿应包括对被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置，以及因征收房屋造成的停产停业损失等三方面的补偿。

这些补偿基本上面向的对象是房屋的所有人，没有明确约定对房屋的实际使用者要进行补偿。

然而，在现实生活中，房屋所有人往往不是房屋的使用者，房屋的使用者常常是向所有人租赁房屋的人。

在房屋拆迁中，很多集体房屋的承租人无力购买或承租市场价格的房屋；而出于商业经营目的的承租人，也在其经营过程中对租赁的房屋投入了大量的商业成本（如装修等），新条例没有规定对房屋承租人的损失进行补偿，不免有失公平。

对周转用房未进行明确规定
新条例第二十二条规定，对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

但其中并未对周转用房的条件进行明确规定。

在实际操作中，有时候拆迁人提供的周转用房位置偏僻，居住条件差，给被拆迁人在拆迁周转期内的生产生活造成诸多不便，生活质量明显下降，这往往会成为房屋拆迁中矛盾的导火索。

笔者认为，虽然在某些方面还存在一些漏洞和不确定性，但是相比较于十年前的旧条例，新条例在房屋产权调换就近、高度重视拆迁项目社会稳定风险评估等原则性问题上都有了明确规定，对未来全国范围内的拆迁工作起到了极其重要的指导性作用。

2011年以来，国内土地市场持续低迷，全国范围内拆迁项目数量与拆迁房屋数量均有所回落。

新条例能否充分发挥其预期的作用，实现拆迁工作的规范化、透明化，还需要在未来不断的实践中加以检验。