宏观经济总量的平衡

宏观经济总量的平衡
农村区域发展2班（2011级）11051070203 李训军案例：近几年来房价持续上涨，使绝大部分人感觉到了买房的困难和生活的不容易。

但是直到今年的十月份房价的上涨趋势都从未被打破过。

10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（详见附表2）
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.1%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。

二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有6 个，上涨的城市有62个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降0.3%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。

10月份，同比价格变动中，最高涨幅为19.0%，最低为下降5.3%。

附注：数据来自于国家统计局。

（一）、价格上涨原因分析：
保持宏观经济总量的平衡，首先是保持社会总供给和社会总需求的平衡。

所以研究宏观经济的总量平衡，首先需要研究社会总供给和社会总需求的内在规定性及其各自的变动，分析社会总供给和社会总需求的相互关系，最终找出实现社会总供给和社会总需求的平衡的思路。

基于社会总供给的分析：
从经济学原理角度讲，商品价格是由市场供求决定的，从根本上讲，房地产的价格由供给和需求决定的。

由于住房具有民生和商品的双重性质，大多数国家具有不享受政策优惠的自建和市场化的商品房，又有政府投资的保障性公住房。

而我国在10多年以来，主要靠房地产市场解决居民的住房需求，而向中低收入的保障性住房供给不足，造成供给结构的失衡，因此保障性住房建设的滞后，是造成我国房价高涨的原因之一。

成本的是影响价格的主要原因，而房地产行业成本的上涨也必然推动房价的上涨。

房地产成本的上升主要体现在土地价格的上涨。

在我国土地属于国有，土地的供给规模由土地的划拨和出让决定，近年来土地的供给有限，使得土地的供给小于房地产发展所需要的土地规模，这必然导致土地价格的高涨。

各地方的“土地财政”也是引发地价上涨的重要原因。

这些造成了房地产成本的上升，最终引起了房价的上涨。

从套利理论可知，不同地区的同种商品存在价格差异时会产生套利机会。

但是因房地产的区域性特点，不具备流动性特点，致使住房无法从低价市场进入高价市场进行套利，使得市场供求趋于平衡。

这种房地产的区域性特点和不可替代性，导致房地产供给缺乏弹性。

从社会需求角度分析：
第一：人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求。

近几年我国城市化进程加快，到2010年我国城市化率达到了51.3%，大量的农村居民涌入城市，增加了对住房的需求。

同时，在计划生育政策的影响下和人们生活观念的变化，现在大部分的都是小户家庭，在一定程度上增加了房价上涨的压力。

第二：消费者对房价上涨的预期增加对住房的购买量。

消费者对商品的预期会影响的当前的消费水平。

在我国，面对房价的上涨，很多消费者在出现了预期房价上涨的心理。

增加了对住房的当前消费，而住房在短期内却无法快速增加供给，形成房价高涨不落的局面。

第三：投资投机住房需求推动了房价的上涨。

对房价的上涨预期使得房地产投资投机日益旺盛，住房消费存在严重的投机需求，囤积房源、恶意炒作等行为，对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

（二）、房价持续上涨的危害分析
社会总供给和社会总需求的失衡大致表现为社会总供给大于社会总需求和社会总需求大于社会总供给。

案例就属于社会总需求大于社会总供给，形成了供给量和需求量的失衡，导致了房价的持续上涨。

对社会产生巨大的消极影响，具体如下：
1、房价的持续上涨，增加了居民的购房负担，这必然会导致居民减少对其他产品的消费，这将不利于我国扩大内需政策的实施和人民生活水平的提高。

2、房价的上涨，使得大量的财富向富人转移，扩大了贫富差距，这将不利于构建和谐社会，危及社会的稳定。

3、由于市场本身的盲目性，房价的持续上涨，使得资金等生产要素大量流入房地产行业。

导致社会资源配置不合理，经济结构的失衡。

4、容易引起金融风险。

我国房地产价格快速上涨的本后隐藏着巨大的风险，我国房价的快速上涨并不是真正意义的居民消费所推动的，而是被过度投机所造成的。

如果房地产行业的泡沫破裂时，金融机构的大量贷款将会变成坏账，这很大程度上会造成银行的流动性风险，这样房地产行业的危机会对金融系统产生巨大的影响。

最终受“多米诺骨牌效应”的影响，可能引发全局性的金融危机或经济危机，最终影响整个国民经济的发展。

（三）、宏观政策分析
市场经济条件下，可以通过市场机制和国家的宏观调控实现宏观经济的总量平衡。

在面对房地产行业市场机制的失效，国家应积极采取相适应的宏观调控措施：
※经济手段：作为社会主义宏观经济调控的主要手段的经济手段，具体的分为财政政策、货币政策、产业政策、收入政策等。

结合我国的房地产此处主要对财政政策和货币政策进行分析。

1、财政政策：
①、税收政策：
首先，国家应该做好房地产开发环节的税收。

适度降低土地资源税和实行税费改革，减少房地产开发中不合理收费项目和沉重的行政收费负担，进而减低房地产开发的成本。

其次，国家也要做好流转环节的税收，国家可以通过提高土地增值税的途径，促使短期投机更好的向长期投资的转变，减少房地产行业的投机性需求。

也可以通过降低房地产流转税，增加市场上二手房的供给量。

最后，国家必须做好持有环节的税收。

可以通过征收房地产空置税，合理开展物业税和加大对房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等的征收力度，增加房地产投机者的持有成本，进而减少投机需求。

②、转移支付：
充分发挥转移支付的作用，增加保障性住房的建设，增
加住房供给。

2、货币政策：货币政策目标的实现需要通过货币政策工具来实现。

①、利率：利率是中央银行最常见的货币政策之一。

利率的变化会引起货币价格的变化，直接会影响购房的成本。

由于房地产富有弹性，需求量相对价格变化做作出的反应强烈，从而成本的变化会使得消费者迅速的进入或退出市场。

如果银行提高利率，这使得消费者购房成本增加，消费者就会减少需求，进而使得房价下降。

其过程表现为：利率↑→货币价格↑→购房成本↑→房地产需求↓→价格↓②、一般性货币政策工具：中央银行通过调节货币存款准备金率、再贴现率和进行公开市场业务，调节货币供给的总量。

如果央行提高存款准备金率和再贴现率，同时在市场大量卖出有价证券。

这必然会导致市场货币供应总量的减少，减少商业银行的可贷款金额，导致房地产贷款减少，需求下降，进而使得价格下降。

其过程表现为：
货币供应总量↓→房地产贷款↓→房地产需求↓→价格↓③、选择性货币政策工具：
在选择性货币政策工具中，对房地产影响比较明显的工具是不动产信用控制。

面对我国房价的持续上涨，可以通过提高二套房首次付款的最低金额和利率，和提高分期还款的最低金额等措施，增加投机者购房的压力，进而减少投机需
求，以促使房价的下降。

④、其他货币政策工具：
其他货币政策工具主要包括直接信用控制和间接信用控制。

结合我国房地产情况，央行可以提高流动性比率的规定，以减少商业银行的长期贷款，增加对易变现资产的持有量，限制其信用扩张，进而减少对房产的贷款量，减少房地产需求，促使房价下降。

其过程表现为：
流动性比率↑→银行信用扩张能力↓→房地产贷款↓→房地产需求↓→房地产价格↓
※法律手段：
社会主义市场经济在一定意义上说是法制经济，法律作为宏观经济调控的重要手段，必须给予高度重视。

面对我房地产的投机氛围浓厚等特点，国家必须加快房地产税法立法，并适时推进改革，加快资源税收改革等，不断完善房地产行业的法律，严厉打击房地产行业中的投机行为和不法行为。

※行政手段：国家可在必要的时候使用行政手段，例如限购等。

（四）、2010年—2013年宏观经济调控的措施及效果：
措施：2010年1月“国十一条”
2010年4月“国十条”
2010年9月“9.29新政”
2011年1月“新国八条”
2013年2月20日“国五条”
效果：面对房价的持续上涨，国家积极进行宏观调控，虽然今年以来我国房价上涨幅度有所收窄，但是房价持续上涨的局面始终未能改变，效果不及预期。