南京麒麟地块最新可研
南京城东G16双麒路地块综合分析评估
南京城东G16双麒路地块综合分析评估
提要：5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。
5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。地块出让面积为85646.55平方米，容积率为1.0
2011G16地块位置图
地块现状：
茅草丛生石杨路延长线已经基本建成
近期，新浪乐居品地汇与南京金网络一道对G16地块进行评估。由于之前拿到了地块的详细区位图，在实景导航系统的指引下，专家组一行非常顺利的就到达了双麒路地块。整个地块由北至南、从西至东呈“L”型的形状。
G16地块现状
站在双麒路上远眺，整个地块上茅草丛生，显得有点萧条。由于这一区域开处于开发初期，因此周边环境不是很好，空气中弥漫着一股烟尘的味道。在地块的一侧，有一小片附近村民种植的农作物。一位来采摘蔬菜的村民表示，“这里已经荒了很长时间，因为觉得怪可惜，所以种了一点蔬菜。”
实地走访发现，双麒路处于改造拓宽阶段，南侧的石杨路延长线已经建成。石杨路东接正在开发中的麒麟科技新城以及绕城高速，向西与南京主城相连。去年年底，北京富力城曾以底价拿下2010G61、2010G62这两幅地块，麒麟科技园建设正式启动。从距离上看，G16地块将来完全可以搭上麒麟科技园的社区配套。
地块优势：
南京麒麟生态科技园详细规划
英国园位置
1
3
5
2 4
1、牧场农庄 2、平静水面 3、开阔草坪 4、散置岩石 5、自然式山林
景点设计篇——英国园
散置岩石 平缓的驳岸
自然的山林
宽敞草坪
牧场农庄
景点设计篇——英国园
景点设计篇——法国园
充分汲取法国经典园林的设计精髓，为 游人提供真实的法国情缘。精心设计的 魔纹花坛，让游人流连忘返。
世界名园区：该区选择具有影响力的世界名园，分别为法国园林、意大利园林、 中国园林、日本园林、英国自然风景园，以此来展示世界名园风光。
滨水区：该区以中心水系为中心，设置滨水景观步道。局部种植水生植物，营造 湿地景观，净化水质。同时利用水系开展水上游览活动。
科技文化区：区域毗邻中心水系，为主要人流集中点，布置科技文化展览馆和科 技文化广场。
开敞空间分析图 07 道路系统规划图 08 驳岸界面图 09 绿化种植设计图 10 小品及设施意象图
Part C 景点设计
世界名园区
01 意大利园 02 法国园 03 日本园 04 中国园 05 英国园
科技文化区
06 科技文化广场
滨水区
07 水趣广场 08 亲水栈道
休闲活动区
09 露天剧场
鸟瞰图
项目背景
开始空间类型：冲突式开场、悬念式开场、惊喜式开场、简介式开场 结束空间类型：开放式结局、高潮式结局、首尾呼应式结局
南京市麒麟科技创新园 中心地区控制性详细规划
土地利用规划图
综合交通规划
道路系统规划图
轨道交通规划图
城市设计引导
城市道路 规划道路网形成 “以方格网为
主，核心区密、生态地区因地制宜” 的路网格局。以期实现对此区域生 态开发、建设的引导。
规划道路等级分为快速路、主干 道、次干道、支路四个等级，形成 “五纵七横”的干路网格局。 轨道交通
规划区内涉及三条地铁线，分 别为八号线、十号线和十七号线。
规划结合轨道交通站点设臵交 通综合体，方便停车和换乘，建立 便捷的交通换乘系统。根据TOD模 式，加强站点周边用地的开发。
城市设计结构图 规划采取核轴结构与自然要素渗透的“轴带并蓄”的空间格局。 以中央公园为载体，融合人文、生态、科技的理念，将中央公园 塑造成为新城区的绿色生态廊道。 强化中心商务区、生态研发区的空间形态总体控制，强化运粮河、 上坝河、百水河两侧滨水空间及土城头路两侧开放空间的环境塑造。
南京市麒麟科技创新园 中心地区控制性详细规划
前言
麒麟科技创新园位于南京主城以东地区，紫金山——青龙山生态廊道之上。未来 将打造成为一座智力密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城，成为南 京、泛长三角区域乃至中国推动创新型经济发展的重要引擎。
麒麟科技创新园中心地区位于整个科技创新园的中心地段，是展示创新园高品质 形象的窗口地区。本次规划在上位规划指导下,坚持统一规划、综合开发的原则，将中 心地区打造成为集“科技研发、高端服务、文化休闲”功能于一体的综合性片区，为 整个创新园提供公共服务及创新研发平台，塑造创新园中心的城市功能和城市形象。
南京为什么不发展麒麟
南京为什么不发展麒麟
江南主城东南侧的麒麟不仅与城东近在咫尺,且独享百万平超大公园,有着不错的产业布局,更有中科院南京分院的加持,却没能展现出其应有的高姿态,与其高规格的一系列规划完全不相衬,令人十分困惑。究其原因,我认为是多方面的,最主要的还是来自交通不畅导致的认可度相对不高。城东早期无序发展,路网不畅: 南京东部发展的年代还是以城墙内为中心的时代,作为南京向东的外溢区域,当年的扩张随意性很大,明显有别于现在严谨的城市规划。
江宁区排水专项规划
南京市江宁区排水专项规划
南京广元市政设计有限公司
2012年12月
项目名称：南京市江宁区排水专项规划
项目委托方：南京市江宁区规划局
项目承担方：南京广元市政设计有限公司
设计号：S12-233
工程勘察设计证书编号：A9
江苏省工程勘察设计出图专用章：南京广元市政设计有限公司规划设计编制完成时间：2012年12月技术协助与指导人员：
参与编制人员：
前言
江宁区位于南京主城区以南，面积1558平方公里。辖区内有江宁经济技术开发区、江宁科学园、空港工业园、滨江开发区等多个开发区型的管理主体。现状下辖东山、秣陵、汤山、淳化、湖熟、禄口、横溪、江宁、谷里和麒麟共10个街道。
自2002年，江宁撤县建区后，江宁开发区、江宁科学园等园区的开发建设，推动了江宁区城市建设步伐，至今，以逐步形成了以东山副城为中心，禄口、汤山、滨江、麒麟、湖熟五大新城拱卫，秣陵、淳化、谷里、土桥、铜山。丹阳、横溪、陆郎等新市镇环绕的城镇格局。
与城市化相对应市政排水设施建设也得到极大的发展，东山副城及各街道集镇，除老城区外，新建城区均采取雨、污分流体制，新建市政道路已基本建成雨、污水管网系统。并逐步形成了开发区污水收集系统（开发区污水处理厂现状规模万m3/d）、科学园污水收集系统（科学园污水处理厂现状规模万m3/d）收集系统、东山老城区污水收集系统（城北污水处理厂现状规模万m3/d）收集系统、汤山启动区污水收集系统（汤山污水处理厂现状规模万m3/d）、滨江新城污水收集系统（滨江污水处理厂现状规模万m3/d）和禄口新城北部污水收集系统（空港污水处理厂现状规模万m3/d）。其余街道老集镇也基本建成小型污水处理处理站。
中海地产麒麟项目
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
土地利用价值分析 用地最后排，背靠两条次干道，价值最低
南向用地为低层，视线较开阔，价值中等偏上 南向用地为低层，视线较开阔，东临次干道，价值中等偏下
东南临水，东临次干道，价值高等偏下
银河湾紫苑
7
12
1.7 高层+小高层+别墅 45-165
11000
2007-04
钟鼎山庄
18.5
25
1.35
多层+别墅
129-400
22000
2008-09
天泓山庄
30
33
1.1 高层+小高层+别墅 95-280
20000
2005-04
百水芊城
40.4
40
0.99
多层
70-140
10500
2008-01
E区域·托幼
用地4805㎡ 容积率0.8
C区域·九年制学校
用地29596㎡ 容积率1.1
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
规划要点分析
南京麒麟门宣仪路拆迁规划
南京麒麟门宣仪路拆迁规划
日前，南京公布了XXXX年的拆迁范围，涉及9个片区，预计将完成3百万平方米的棚户区改造。麒麟板块坐落在紫金山与青龙山的交界处，南京的东面。南京市麒麟科技创新园区面积83平方公里，现已开工建设。麒麟门是江宁区下属的栖霞区与江宁区的接壤之地。
在未来，这里将成为一个集科技、产业、文化、生态、生活于一体的“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才”的城市，是一座人才密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城市，可容纳48万人口。在这里，公交系统也会很完善，有5条地铁线，分别是2、8、10、16、17。
同时，在此还规划了慢行系统，并与土城头路的改造相结合，设置了自行车和步行观光路线，以“骑车+步行”为主。
南京城东麒麟板块竞争分析
核心竞争-光华路片区
二手房项目 在售项目
未来上市项目
城开家园
鸿信清新家 园
鸿意新城
三金福邸
金基月亮 湾
万达紫金明 珠
本案
银龙花园
核心竞争-光华路片区
项目名称
金基月亮湾 万达紫金明珠
鸿意新城 银龙花园 鸿信清新家园
三金福邸
城开家园
建筑类型
多层、小高层 多层、小高层
小高层 多层、小高层 多层、小高层
主力户型（㎡）
销售情况
剩余体量 （万㎡）
是否精装
主要卖点
麒麟山庄 多层、小高层 1.25
40
预计900010000
140的三房/110的两房
11月中旬开 盘
32.3
否
性价比、大盘
东郊小镇 多层、小高层 1.2
130
8500/精装 80两房/103、118三房/ 5、7、8街区
10000
40、50小小家
区域市场
板块特征
1、光华路片 开发较早，居住氛围浓厚/繁华/稀缺湖景资源/配套完备
主城核心
区 2、紫金山片区 主城稀缺景观资源/高端配套
高端配套、环境改善
板块能级现 状
★★★★★
★★★★★
3、麒麟片区
麒麟科技规划利好/交通不便利，发展相对落后/配套缺乏，人 气不足 整体规划，产业主导
南京江宁区麒麟街道-南京规划局
前言
麒麟新市镇是南京市委市政府确定的城乡统筹发展的试点街 镇，其建设发展将成为全市的示范工程。该地区内部功能不完善、设 施配套较差、环境品质不高，与市政府统筹城乡发展和麒麟科技创新 园建设要求有较大差距，需进一步对地区发展加以整合与提升。为抓 住新一轮南京城乡一体化发展的新机遇，根据市委市政府要求，从完 善地区功能配套、提升整体环境品质和塑造高品质城市形象出发，编 制了《麒麟新市镇城市设计及控制性详细规划》，作为今后该地区规 划建设管理的依据。
规划结构图 道路交通规划图
绿地系统规划图
土地利用规划图
南京市江宁区麒麟街道 （新市镇）近期建设地
区控制性详细规划
批准 单位
南京市人民政府
批准 文号
二〇一二年一月四日 宁政复【2012】8号
动 态 更 新 信 息 栏
规划于2010年12月完成，2012年1月由市政府批复实施。
南京市规划局 二O一五年九月
说明
1、本材料是为方便公众了解城市规划而制作的参考性文件。 2、控制性详细规划是城市发展的控制与引导性文件，不代表具体的项 目实施计划和实施方案。一旦有建设行为，应依据批准的具体项目建设 方案实施。 3、城市规划是不断优化更新的过程，规划内容以南京市规划局存档备 查的最新版本为准，同一地区同内容深度规划若有更新，南京市规划局 将即时在规划局网站上公布，本材料自动作废。 4、本材料版权及解释权归南京市规划局所有，未取得版权人的书面授 权，谢绝改变、分发、发布或使用本材料图文资料。
江宁区排水专项规划
南京市江宁区排水专项规划
南京广元市政设计有限公司
2012年12月
项目名称：南京市江宁区排水专项规划
项目委托方：南京市江宁区规划局
项目承担方：南京广元市政设计有限公司
设计号：S12-233
工程勘察设计证书编号：A232020769
江苏省工程勘察设计出图专用章：南京广元市政设计有限公司规划设计编制完成时间：2012年12月技术协助与指导人员：
参与编制人员：
前言
江宁区位于南京主城区以南，面积1558平方公里。辖区内有江宁经济技术开发区、江宁科学园、空港工业园、滨江开发区等多个开发区型的管理主体。现状下辖东山、秣陵、汤山、淳化、湖熟、禄口、横溪、江宁、谷里和麒麟共10个街道。
自2002年，江宁撤县建区后，江宁开发区、江宁科学园等园区的开发建设，推动了江宁区城市建设步伐，至今，以逐步形成了以东山副城为中心，禄口、汤山、滨江、麒麟、湖熟五大新城拱卫，秣陵、淳化、谷里、土桥、铜山。丹阳、横溪、陆郎等新市镇环绕的城镇格局。
与城市化相对应市政排水设施建设也得到极大的发展，东山副城及各街道集镇，除老城区外，新建城区均采取雨、污分流体制，新建市政道路已基本建成雨、污水管网系统。并逐步形成了开发区污水收集系统（开发区污水处理厂现状规模8.0万m3/d）、科学园污水收集系统（科学园污水处理厂现状规模8.0万m3/d）收集系统、东山老城区污水收集系统（城北污水处理厂现状规模4.0万m3/d）收集系统、汤山启动区污水收集系统（汤山污水处理厂现状规模4.0万m3/d）、滨江新城污水收集系统（滨江污水处理厂现状规模3.5万m3/d）和禄口新城北部污水收集系统（空港污水处理厂现状规模2.0万m3/d）。其余街道老集镇也基本建成小型污水处理处理站。
南京十大板块
2010年-2012年，3年时间里，南京将投入1200亿元用于改善城市环境，提高百姓生活幸福指数。9月25日，南京市政府副秘书长、市规划局局长赵晶夫做客《政风行风热线》透露，南京正全力打造10大功能板块，以提升城市市容市貌，提升城市功能品质，提升人居环境。第一板块：河西板块现状：5平方公里新城中心区已初显雏形河西新城位于城市西部，西依长江，总用地56平方公里，是南京城市建设的重点地区。记者了解到，通过5年的建设，5平方公里的新城中心区已初显雏形。随着2014年第二届世界青年奥运会将在这里举行，将成为加速河西新城及其中心地区开发建设的重要契机。规划：现代化新南京的标志区河西新城规划功能定位为：以商务、商贸、文体等功能为主的城市副中心；居住与就业兼顾的高中档居住区；以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。该地区规划发展的目标是：形成现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区。第二板块：南部新城板块现状：铁路南站现正在如火如荼地建设，南站及周边32平方公里建设已经启动高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。规划：南部新城“体量“变大了记者注意到，从此前公布的规划来看，“南部新城”以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。而新的规划中，南部新城变大了，变成了164平方公里，核心区是66平方公里。第三板块：麒麟板块现状：麒麟板块位于南京的东部，紫金山和青龙山之间。目前，占地83平方公里的南京市麒麟科技创新园已经正式启动开发建设规划：这里将专门设慢行系统未来，这里将是一个融合科技、产业、文化、生态、生活为一体、集聚“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才”的园区，是一座智力密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城，可居住人口约48万。今后这里的公共交通将很发达，有5条轨道交通线路，分别为2号线、8号线、10号线、16和17号线。同时这里还规划设慢行系统，结合土城头路改造设置自行车及步行游览线路，主要出行方式是“自行车＋步行”。第四板块：燕子矶板块现状：燕子矶13.76平方公里，位于栖霞区燕子矶，这个地方多年以来一直是小化工厂比较集聚的地方，今年的1月13日，南京市委市政府专门下了15号文，把燕子矶列到改造环境的重点。目前里有化工企
产业新城产业规划南京麒麟生态科技创新园案例
七横：规划共形成沿沪宁高速 、宁杭公路、芝嘉东路、南湾 营路、钟学路、纬七路、宁杭 高速等7条东西向的生态主、 次廊道。
五纵：沿绕城公路、土城头路 、京沪高铁、绕越公路、运粮 河等5条南北向生态连通廊道 。
绿地系统
公共绿地： 公共绿地由公园绿地和 街头绿地组成。
园区建设进展
科技麒麟 园区成立至今，已引进了一批科技龙头项目，打造了一批科技创业载体，培养了一批科
技高端人才，并启动了紫金（麒麟）科技创业特别社区、麒麟国际企业研发园建设。 截至目前，富力科技城、启迪低碳智能产业园、三网融合枢纽中心、智能健康产业基地、金 元天甲智能配网孵化基地、神州数码城市信息服务产业基地、物联网产业基地等一批项目已 经正式开工；Intel移动网络与计算协同研究院正式入驻公共服务平台；海峡两岸中小企业创 新园正式开园并举办首届两岸中小企业科技创新交流论坛；亚太金融研究院正式揭牌并举办 首届亚太金融高层论坛；麒麟苏宁智慧科技城、中科院麒麟科技创新园等一批项目正加速推 进中。
产业选择与发展目标
产业选择 四大战略性新兴产业： 节能环保、新材料、通信设备、风电光伏 三大现代服务业：文化创意、旅游会展、 现代物流 五大产业技术平台：传感物联网、新能源 、新材料、现代工业设计、现代通信产业 创新支撑设施： 国家重点实验室、国家工程技术研究中心 、国家工程中心、国家企业技术中心、国 家检测认证中心
南京江宁区麒麟街道南京规划局
规划结构图 道路交通规划图
绿地系统规划图
土地利用规划图
南京市江宁区麒麟街道 （新市镇）近期建设地
区控制性详细规划
批准 单位
南京市人民政府
批准 文号
二〇一二年一月四日 宁政复【2012】8号
动 态 更 新 信 息 栏
南京市江宁区麒麟街道（新市镇）近期建设地区控制性详细规划公布
规划范围
用地范围东至绕越公路，西至麒麟街 道行政边界，北至沪宁高速公路，南至天 麒路，总面积6.8平方公里。
区位图
规划内容
布局结构可概括为“两轴、两核、四片”。 两轴： S122省道发展轴：S122省道是从东部进入南京的主要通道，沿线有现状多个大型小区， 并将安置S122省道改扩建拆迁的居民及商业设施，规划沿线发展以居住及相关配套设施用地为 主，形成连续的公共界面，结合麒麟门的复建，形成从东部地区进入南京的门户形象带。 东麒路发展轴：东麒路南连科技创新园中心，北接仙林地区，是一条综合发展轴；沿线规 划主要为地区中心及科研用地，地区中心发展以商业金融为主，是整个规划区的公共活动中心， 科研用地在现有工业基础上进行升级改造，与整个园区的定位相符。 两核： 公共服务核：以东麒路东侧的商业金融用地为中心，按地区中心进行相关配置，形成公共 服务核。 文化休闲核：以复建麒麟门和初宁陵石刻为中心，周边设置旅游、休闲、游乐等项目，形 成规划区内的文化休闲核。 四片：S122省道和东麒路自然将规划区分为四个单元片，分别为文化休闲片、综合生活 片、科研居住片、综合服务片。
浅析中国科学院南京土壤研究所麒麟园区科研楼实验室设计
浅析中国科学院南京土壤研究所麒麟园区科研楼实验室设计
发布时间：2021-02-26T10:48:42.730Z 来源：《科学与技术》2020年29期作者：田恒星[导读] 本文根据科研楼的总任务及建设需求分别从实验室设计原则田恒星
中国科学院南京土壤研究所江苏南京 210000摘要：本文根据科研楼的总任务及建设需求分别从实验室设计原则、设计目标、建筑布局、合理化建议等几个方面进行了介绍，并分析设计时应综合考虑的因素，进而通过科学合理的布局，智能化的环境控制，高效节能技术的运用，满足了土壤所检验检测的技术服务需求。
关键词：建筑布局合理化建议节能 Abstract: According to the general task and construction demand of the research building, this paper introduces the laboratory design principles, design objectives, building layout, rationalization proposals and analyzes the factors that should be considered comprehensively in the design, through the scientific and reasonable layout, intelligent environmental control, the use of high-efficiency energy-saving technology, to meet the technical requirements of soil testing. Keywords: architectural composition rationalization proposal energy saving
南京麒麟生态科技城规划设计
麒麟生态科技园规划咨询
000
001_第一章 项目背景与任务
1.0 项目背景
2.0 场地现状认知
2.1 区位空间
2.2 社会经济因素
2.3 交通可达性
2.4 生态环境与景观资源
2.5 历史文化遗存
3.0 科学规划的空间体系：叠层分析
3.1 空间三维结构的构成
3.2 规划理论与实践的亮点
3.3 研究区域的三个重点动态关联
002_第二章 82平方公里区域总体发展策略建议1.0 条带解析
1.1 条带一：绕城公路——土城头路
1.2 条带二：土城头路——运粮河沿线
1.3 条带三：运粮河沿线——东麒路
1.4 条带四：东麒路——绕越公路
1.5 条带五：绕越公路——青龙山脊
2.0 可开发地带比较筛选
3.0 82km2土地利用及空间建议
4.0 麒麟地区整体发展建议
4.1 环境生态4.2 土地利用
4.3 交通体系
4.4 开放空间
5.0 结论
003_第三章 设计理念与比较研究
1.0 规划程序与框架
1.1 规划框架
1.2 自然环境的加强
1.3 保存来自乡土的文化
2.0 设计理念
2.1 山口村的启发
2.2 山口村的解读
2.3 麒麟：现代“地球村落”
3.0 案例研究与对比分析
3.1 美国国家卫生研究所（NIH）
3.2 美国清津渡国家实验室（Brookhaven)
3.3 美国波特兰南水岸
3.4 美国加州伯克利的拜尔生物实验室
3.5 韩国坡州出版城市（Paju Book City）
3.6 瑞典马尔默（Malmo）
004_第四章 37平方公里核心区概念性规划
1.0 规划范围
2.0 规划大纲
2.1 “混合功能”为核心的集约土地利用
百胜麒麟(南京)建设发展有限公司麒麟新城项目项目可行性研究报告
百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目
可行性研究报告
一、项目概况
1、项目背景
本项目为招商引资项目，我公司于1994年7月20日与江宁县土地局签订了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日与江宁县土地局签订了4平方公里土地批租合同，并支付了50%土地款。为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于1995年11月14日批复了9平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于1995年12月6日以宁计投字[1995]759号文下达了《关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发的批复》，南京市规划局也于1997年8月13日批复了麒麟新城起步区首期开发（1900亩用地，其中商住房用地1120亩，公绿152亩，市政设施与道路608亩）修建性详细规划方案，并于1997年6月10日江宁国土用（97）字第0070号领取了首期开发1084亩的国有土地使用权证，1995年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了4平方公里的部分拆迁工作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发1084亩商住用房。
2、地理环境
地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约4公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以南，自然环境优越。西侧隔一座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以及规划中的南京市二环高速。
3、项目周边环境
1）经济人文环境
紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。麒麟镇位
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南京市麒麟地块项目可行性研究
市场开发部：范靖宇市场研究部：郑磊时间：2015年6月23日
一、综合判断
1、城市商品房市场
南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。存在一定的市场压力，以价换量态势仍将持续。
南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态；目前在售办公以江北板块为主力，交通便利、周边配套、环境、政府的重点扶持，均使该区域成为办公去化主力军，其次为城南、河西板块，受投资客关注度较高。
南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。
2、麒麟片区市场情况
麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，当前供大于求明显，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。
周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；地块东侧约1.5km 是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。
3、地块分析
该地块位处江宁麒麟片区，周边配套、环境一般，地块后期土方量很大，且地块内部有轨道交通保护线和控制线，规划限制要求较多，设计、规划难度较大。
4、产品定位及售价评估
建议高层住宅面积75-110平米，办公面积40-60平米，商铺面积40-90平米。根据周边竞品在售价格及去化速率计算，住宅售价客观约13300元/平米，公寓（精装修）售价评估约12000元/平米，商铺售价评估约27000元/平米，车位售价约9.5万/个。
5、取地建议
建议取地价格按4000元/平米，谨慎获取。
二、南京全市商品房市场：
（一）住宅市场概况
1、商品住宅市场概况
自2009年来，南京住宅成交均价一直呈上升趋势，供销比在09、12、13年一度呈现供小于求的状态。
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南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。未来市场压力较大，以价换量态势仍将持续。（二）商业办公市场概况
1、南京办公销售概况
南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态。
平米的供给、去化占比最高；从供销比分析，250-400平米处于滞销状态，但南京整体办公供销比都在1.5以上，2014年办公供销比突破2，去化速度较慢。
2、南京商铺销售概况
南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。
量次之，供销比均为1以下，现250-400平米的商铺处于滞销状态。
三、麒麟片区商品房市场概况
1、麒麟片区土地成交情况
近期麒麟片区出让地块由于与目标地块位置差异较大，不具有参考意义，基本楼面积达到5000-7000元/㎡。
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麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。
2010-2014年麒麟片区供销价情况
周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；
地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；
地块东侧约1.5km是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。
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地块周边为麒麟门核心居住区，周边的商业以沿街底商为主，东方红郡的集中商业尚未开业，周边商铺的租金根据地块所处的位置租金在2.5元／平／天。
其中宣义路一带租金约3元／天／平；丹青路租金约1.5～3.7元／天／平；泰盈路租金约2元／天／平；悦民路租金约1.8～2.8元／天／平；东郊小镇租金约1.9～3元／天／平。 6、 周边快捷酒店价格
周边没有快捷酒店，仅有几家小旅馆，周边尚无商务氛围，酒店市场机会一般。当然后期地铁8号线开通，酒店市场或可打开。
当前周边旅馆的标间的价格基本在80-120元／天。
四、土地概况
1、 地块区位与交通
商业配套：周边已成熟小区底商；东方红郡配套商业（地下华联超市，约1.1万方）。 交通配套：
紧邻宁杭公路，直达环城公路和沪宁高速；规划中地铁8号线、16号线；公交线179路锦绣花园站。
教育配套：麒麟小学、麒麟中学 2、 地块内部条件与不利因素
地块内部：拆迁完毕，堆土量多，后期开工土方量很大。
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地块北侧：紧邻宁杭公路。两地块中间：泰迎路，车流量一般。
A 地块西侧：东麒路，车流量较大，有大型货车经过。地块南侧：
B 地块紧邻银河湾花园小区；
C 地块紧邻阳光之旅小区。地块东侧：阳光之旅小区。 地块内部：内部堆土量高（约3层楼），后期土方量很大；有市政轨道交通保护线和控制线经过，后期报规有特殊要求；
空气状况：项目位于江宁麒麟板块，道路施工中，灰尘污染较大；
噪声情况：北侧紧邻宁杭公路，有大型火车经过，车流量大，噪音污染较严重； 周边景观：周边无景观区；
市政配套：麒麟街道办、麒麟派出所；
主要变化：北侧道路施工中，尚未完全通车，东侧麒麟山庄在建中； 限制因素：
西侧地块：B 地块商业配套不低于总建面20%（后期与征服沟通可调整）；需配件不低于2000平米的净菜超市；需预留地铁出入口及风亭、冷却塔等设施用地，预留轨道交通保护线和控制线；“9050”政策；住宅建筑面积低于200平米须全精装（规划文件中）。 东侧地块：商业配套不超总建面8%；配件12班幼儿园，占地不低于4700平米，预留家长接送区；住宅需建筑现代风格，北侧阳台封闭式；东侧集中绿地不低于2000平米；“9050”政策；套型面积低于200平米须全精装。
五、产品定位及售价评估：
1、 容积率及物业类型判定：
容积率： 2.2～2.6
物业类型确定：24层高层+沿街商业+公寓
A 地块做公寓+酒店，公寓精装修交付（精装修标准500元／平方米）。
B 、
C 地块配沿街商业，沿街两侧，集中布局在两地块之间，如排不下可考虑地块北侧沿街。
酒店可引进金石商务酒店，客房控制在180间以内。 2、 物业类型配比
A 地块
B 地块
C 地块