建设物业维修资金管理系统的必要性

建设物业维修资金管理系统的必要性

第一部分：房屋维修资金管理状况分析

1、房屋维修资金发展背景

1998 年建设部出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

随后全国各省会城市和地级市陆续开始了维修资金的归集工作。到2001 年，全国地级以上的城市维修资金归集已初具规模。经济发展较好的县级市也都开始了维修资金的归集。归集的金额各不相同。

到2005 年，各地级以上城市归集金额都达到了亿元以上的，有的城市达到百亿以上。随着房屋保修期满，维修资金到了使用年限，各式各样的问题在全国各城市集中暴发。

2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过《住宅专项维修资金管理办法》，经财政部联合签署予以发布，自2008年2月1日起施行。目前全国的维修资金收缴工作已经进行近二十年，并逐渐扩展到县级城市，维修资金金额巨大，如何收缴、管理、使用这一笔资金是一个系统的工程。

这几年，全国出现了各种各样的问题。各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系等问题在全国各地不时暴露，因为房屋维修资金引起的纠纷越来越多。这是一个新生事物必然经过起步、发展、改进、成熟的阶段，我国的房屋维修资金的管理模式也逐渐走向信息化规范管理模式。

2、房屋维修资金的特殊性

房屋维修资金的先天性质决定了它的特殊性：

（1）数额巨大，管理项目复杂：按统计部门的资料保守估算，全国专项维修资金高达数千亿，这些资金的管理不仅仅是银行户上一个数字，它的日常管理是一个复杂的系统工程，每个环节相对独立又互相联系。

（2）专款专用：房屋维修资金是房屋保修期满后维修保养用的，是房屋的养老金，对使用对象有着严格的控制，使用申批严格。

（3）归属全体业主共有，按比例分摊：房屋维修资金由业主在购买房屋时，按照房屋面积或购房款的一定比例缴纳，集中统一管理，使用时针对房屋不同的状况按比例进行分摊。

（4）不可跨行政管理地区管理和使用：这是房地产管理行业的性质决定的，一幢房子

的维修资金只对针对本幢房子使用，不能跨地区。

（5）可增值，计息到户，不够续缴：维修资金可以增值，并将增值部分按比例分摊到户，这样才能持续使用，目前我国对维修资金的增值方式有严格控制，维修资金的增值状况不容乐观。

（6）安全第一，政府监管，不可挪用：因为是业主房屋的养老金，资金的安全性始终是第一位，因此资金每一个环节都要严格控制，在管理上就会非常繁琐。

（7）依随房屋建立，属于房地产管理中的必须要件：房屋维修资金是由业主在购卖房屋时缴纳，属业主所有，钱随房走，因此不论房主怎么变，都要随房屋的产权的转移而转移，只有在房屋灭失时才能将资金退还给业主。因此个人房屋维修资金账面就不可能像银行账户一样任意支取。

3、房屋维修资金管理现状与建议

（1）管理模式不统一

各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致。

（2）资金使用率低

出于安全第一的原则，国家在资金使用审批上设定了严格的制度。资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能，造成了维修资金的使用率很低。这与管理模式的多样性、我国物业公司的发展水平、相关法规不完善、政策宣传力度不够也有着直接的关系。很多业主不知道维修资金是怎么回事，不知道怎么申请使用，也不知道那些项目应该使用维修资金，加上我国物业管理不平发展不一，多种因素造成了申请程序复杂，周期长。

（3）房屋状态、编号不统一，造成维修资金管理混乱。

路街名称、编号不统一，门牌号不统一，开发商对单元、房号不规范。各行政事业单位管理不统一，如：有些地区，对单元、门牌号编码方式，有的用数字，有的用文字，有的用字母。同时还存在房地产开发商在售房时一种方式，当地房管局管理是一种方式、资金管理银行、居委会管理又是一种方式。这种混乱的方式应用到维修基金管理上就会出现新的混乱。因为维修资金是管理到幢、户，如果没有统一的编码方式，必然会出现账务上混乱，造成管理难度加大。试想一下，当房屋业主查询自己的房屋维修资金帐面，发现帐面不对。

第二部分：信息化管理系统建设的必要性

维修资金的管理是一项复杂的系统工程，每一环节既相互独立又相互联系，在业务办理中需查询大量的资料和数据，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要，运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。因此需要先进、结构合理、功能全面的“物业专项维修资金管理系统”软件和信息化平台，信息化管理手段才能使维修资金得到良性发展。

维修资金管理过程涉及到房管部门、房地产开发商、银行、业主、业主委员会、物业管理公司。可以说，这些单位，除业主外，对这笔数额不菲的资金都抱有不同的目的，之间的利益关系造就了现在维修资金管理多样性。因此，软件不但要遵循基本原则（数据安全性、一致性、反应速度快、易操作、维护性、系统兼容性），还要能达到对多个部门管理的统一规范，同时根据维修资金管理的特点，还要考虑到以下几个方面。

1、内部管理平台与信息交流平台相结合

维修资金属业主共有，决定了它的公众性，一个完整的管理软件应该包含业务管理平台和信息发布交流平台。维修资金的管理不只是管好钱这么简单，不但要在内部管理上要保证数据的准确性、流程的严格性，还要具有信息公布、交流的功能。业主要能够实时查询自己的维修资金金额、使用状况，并能够远程申请、咨询。这对维修资金的前期收缴、过程监管、后期使用和续缴具有实际意义。内部管理平台上首先是基本功能实现：个人缴存、单位缴存、续缴、预缴、计息、申批、分摊支取、过户、统计报表。这主要针对日常业务和资金的管理。外部信息平台要实现：资金查询、信息发布、政策宣传、交流咨询等。

2、未来维修资金管理可能演变的几种模式：

（1）行政部门和银行相合作建立统一的公开的维修资金管理平台。银行对资金的管理有着先天的优势，在一定程度上可以规范资金管理制度，增加资金的安全性。同时银行现有的计算机网络系统、营业网点，都可成为维修资金管理现成的资源，可最大程度的降低管理成本，迅速建立起维修资金收缴、使用的通道。这种管理模式，可以使资金发挥最大的效用，并实现保值增值，让业主受益，让房屋收益。

（2）业主委员会和物业管理公司共维管理、政府监督。这种管理方式在全国并不多，