酒店式公寓专题研究

11
锦上国际公寓
12100
34137.86
4.5
金融街
酒店式公寓
70
高层板楼
1013
12
方恒国际中心
46211
251000
4.75
望京
酒店式公寓
50
高层塔楼
2007-11-2
13 14 15
瑞士公寓 新金山 远洋光华国际 国海广场（未 开） 西海2008（未 开） 伯朗峰（未 开）
6976.33 9623 2.154
40358 96000 21.2946
4 6.2 5.5
CBD CBD CBD
酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓
70 70 70
高层塔楼 高层塔楼 高层塔楼
2007-8-15 2007-10-24 2007年5月
16
32600
260000
5.5
金融街
酒店式公寓
70
高层塔楼
2007-12-1
17
93700
酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 项目名称 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
★
★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作 为主要研究对象。
酒店式公寓基本概念
发展动因
酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济发 达程度。因为酒店式公寓的需求者和消 费者一般都是生活在这个城市的政府官 员和高级商务人士。这些消费者一般都 有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济 发展到一定程度，高端住宅消费能力的 消费者才会形成一定的规模。在他们的 需求中孕育着良好的商机，此时适应他 们生活模式和生活需要的酒店式公寓就 应运而生，并且有良好的发展前景。
特点
分类
动因
酒店式公寓基本概念
定义
• “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 • 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道。 • 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因 其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
名称 建面（平米） 万方国际 53400 元大都 25849.34 世奥国际中心 110000 瑞海国际 31621.64 国海广场 60000 西海2008 30000 燕莎CLASS 15330.9 世界城 120117.9 万科金阳 20000 亚奥观典 78121 金澳国际 140000 健翔国际公寓 63151.89 锦上国际公寓 34137.86 方恒国际中心 251000 瑞士公寓 40358 新金山 96000 远洋光华国际 212946 伯朗峰 80000 波菲特公寓 33746
12500
20000
1.38
朝青
酒店式公寓
70
高层塔楼
2007-6-23
8078
78121
6.65
亚奥
酒店式公寓
70
高层塔楼
9 10
金澳国际 健翔国际公寓
14000 11267.72
140000 63151.89
8.3 3.27
亚奥 亚奥
酒店式公寓 酒店式公寓
50 70
高层塔楼 小高层板楼
朝阳区祁家豁子8 北京诚信兴业房地产 号 有限公司 宣武区 核桃园西 街36号 朝阳区 望京阜通 东大街与阜荣街 交汇处东侧 东城区 工体北路 六十六号 朝阳区 外交部南 街8号 朝阳区 光华路七 号 海淀区复兴路17 号 海淀区苏州桥东 北角 昌平区八达岭高 速13C出口东， 西关环岛东，区 政府西400米 北京天工房地产开发 有限公司 北京方恒臵业股份有 限公司 北京安泰臵业房地产 开发有限公司 北京麒麟房地产开发 有限责任公司 北京龙泽源臵业有限 公司 中房京贸房地产开发 有限公司 北京中基宏源房地产 开发有限公司 北京盛世原华房地产 开发有限公司
4.5
中关村
酒店式公寓
高层塔楼
预计2007年12月
18
20000
80000
4
昌平
酒店式公寓
高层塔楼
酒店式公寓-市场分析
区域位置分析
CBD 燕莎 三元桥 金融街 中关村 亚奥 其他
20%
20% 5%
25% 5% 15%
10%
从区域位臵上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店 式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。 这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次 证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
• 这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”， 但由于其本质是“住宅” 产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说， 这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。
酒店式公寓专题
2008年1月
研究框架
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
北 京 酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论
定义
酒店式公寓 基本概念
10 6.8 2.2 5.5
亚奥 金融街 燕莎 CBD
酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓
50 50 50 70
高层塔楼 高层塔楼 小高层板楼 高层塔楼
2007-11-18 2007-11-1 2007-10-26 2007-1-11
7
万科金阳
8
亚奥观典
朝阳区东大桥路 北京京汇房地产开发 10号 有限公司 朝阳区朝阳公园 桥以东1000米左 北京市朝阳万科房地 右、姚家园路南 产开发有限公司 侧 朝阳区 慧忠路9 Ø北京天时达房地产 号(北辰购物中心 开发有限公司 向东200米路北) 海淀区北三环马 甸桥西北角 中冶臵业
酒店式公寓发展历程
上世纪九十年代初 服务式公寓
产品市场沿革
酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。
2003年起
小户型公寓
小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。
2005年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。
酒店式公寓发展历程
发展
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国 际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外 来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买 房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式 公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为 一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九 十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层 长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居 所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租 用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在 建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓-市场分析
市场供应及体量分析
26% 42%
5万平米以下 5-10万平米 10万平米以上
32%
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘 项目，在售项目中74%以上的建面都在10万 平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括 了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场 总体可售面积在60万平米左右，且后期还 会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋 于激烈。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划 分
只租不售的 “酒店式公寓” 商住产权的“酒店式公寓” • 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。 住宅产权的“酒店式公寓”
从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到 一定阶段后长期存在的一种物业类型。
起源
酒店式公寓 发展历程
发展
现状
酒店式公寓发展历程
起源
• 酒店式公寓，最早源于欧洲， 是当时旅游区租给旅客供其 临时休息的物业，由专门管 理公司统一上门管理，既有 酒店的性质，又有相当于个 人 “临时住宅”的特色。最 早提出“时权 酒店 （ T im e share Hotel）”概念的是瑞 士企业家亚力山大。1976年 第一批真正意义上的时权酒 店在法国阿而卑斯山脉地区 兴起，并很快在欧洲其他地 区流行了，这是酒店式公寓 的雏形。
金澳国际
万科金阳 万科金阳 光华国际
北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 分 布 图
酒店式公寓-市场分析
序号 名称 地址 朝阳区望京广顺 大街与阜通西大 街交汇口西北角 朝阳区 芍药居甲 2号院（城铁芍药 居站向西200米） 朝阳区北四环东 路惠新东桥向东 200米 海淀区莲花池东 路53号 朝阳区新源里新 东路14号 开发商 北京华松房地产开发 有限责任公司 北京隆华广厦房地产 开发有限公司 北京信远时代房地产 开发有限公司 北京西友瑞海房地产 开发有限公司 北京泰和基业房地产 开发有限责任公司 4301 14344.5 占地（平米） 建面（平米） 容积率 所属区域 物业类型 产权年限 （年） 70 建筑类型 高层联体板 楼 高层塔楼 开盘时间
项目分布 供应量 建筑形式 容积率 价格 户型 装修 物业管理 客户 小结
•
酒店式公寓 市场分析
酒店式公寓-市场分析
伯朗峰 万国国际公寓 方恒国际中心
亚奥观典
元大都 西海2008 健翔国际公寓 世奥国际中心 瑞士公寓 新金山 锦上国际公寓 世界城 国海广场 瑞海国际 波菲特行政பைடு நூலகம்寓 燕莎CLASS
北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 信 息 列 表
1
万方国际
8382.07
53400
4.3
望京
酒店式公寓
2007-11-10
2
元大都
12000
25849.34
2.5
亚奥
酒店式公寓
70
3 4 5 6
世奥国际中心 瑞海国际 燕莎CLASS 世界城
8078
110000
31621.64 15330.9 120117.9
由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公 寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅， 其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
酒店式公寓基本概念
酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
特
点
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
2006年起
产权式酒店
纯投资性产品，对于区域位臵、周遍高端商务人群、产品装 修标准、配套设臵有很高的要求，且对酒店公司的运营能力 有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。
酒店式公寓发展历程
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域
三元桥区域
北京
金融街区域 燕莎区域
CBD区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域