2013年上海与重庆房产税税率的异同点

《财政与金融》论文
题目：论2013年上海与重庆房产税率的异同点
姓名：韩胜印
学号：201107020056
专业：2011级工商管理
学院：经济管理学院
指导老师：徐杰华
2013年4月3日星期三
论2013年上海与重庆房产税率的异同点
摘要：至2013年1月28日，上海、重庆房产税试点已满两年，从今年起，上海和重庆房产税将适用税率新标准。

上海房产税以房屋单价27740元/平方米为分界，超过27740元/平方米的按0.6%征收房产税；若低于或等于的按0.4%的税率征收。

受新建商品住宅平均销售价格联动的影响，2013年的税率分界线比2012年的26896元/平方米略高。

重庆房产税方案继续侧重高档住宅，应税价格起点从去年的每平米12152元提高至每平米12779元，约是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。

关键词：房产税率、分界线、提高、住房面积
一、2013年上海与重庆的房产税率分别作出调整
1、上海最新房产税税率调整
1月22日，上海公布2013年房产税税率标准，今年需要征收个人住房房产税的房屋中，每平方米27740元成了税率分界线。

高于此线，税率是0.6％；若低于或等于该标准，则是0.4％，该价格线比去年高了844元。

2、重庆最新房产税税率调整
2013年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米。

也就是说，今年在重庆新购住宅，建筑面积均价（亦即通俗意义上的房价）在12779元/平方米及以上的，要缴纳个人住房房产税。

根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，重庆对在主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅，征收房产税。

所谓高档商品住宅，是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住宅，税率为0.5%～1.2%。

二、上海与重庆房产税率的相同点
1、两地房产应税价格起点均有所提高
按照相关规定，上海个人住房房产税适用税率与本市上一年新建商品住宅的平均销售价格挂钩。

而根据市统计局最新公布的数据，2012年，本市新建商品住宅平均销售价格13870元/平方米。

从区域分布看，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为:内环线以内为55518元/平方米，内外环线之间为20667元/平方米，外环线以外为10782元/平方米。

根据上述数据测算，在今年需要征收房产税的房屋，如果房屋单价超过每平方米27740元，征收税率是0.6％，小于等于每平方米27740元，征收税率是0.4％。

而去年，此价格的标准为26896元，比今年低了844元。

重庆高档住房应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米。

也就是说，今年在重庆新购住宅，建筑面积均价在12779元/平方米及以上的，要缴纳个人住房房产税。

三、上海与重庆房产税率的不同点
1、上海实行差别化的比例税率
上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0．6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4%。

“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超
出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110
平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86．67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。

而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

2、重庆市房产税起征标准提高，税率保持不变
重庆市国土房管局发布的数据显示，重庆市主城九区2012年新建商品住房成交均价为6389元/平方米，主城九区2011年与2012年新建商品住房均价的2倍为12779元/平方米。

重庆市主城九区2011年新建商品住房成交均价为6390元/平方米。

今年重庆市民购买高档住房，已按新标准执行。

应税标准提高，但税率不变。

即高档住房建面交易单价在上两年主城九区成交建面均价3倍以下的，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

例如，南滨路某楼盘目前对外推广的建面均价17000元起，该价格在6399.5元的3倍以下，按第一种税率缴税；若价格在19198.5——25558元之间，按1%计算；定价25558元(含)以上，按1.2%计算。

3、两地房产税征收对象不同
㈠重庆市房产税征收对象的住房包括：
①个人拥有的独栋商品住宅。

②个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

③在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

④未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

⑤在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5%。

㈡上海的房产税仅针对新成交住房
相比较而言，上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，根据试点方案，房产税征收对象是上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率暂定为0.6%和0.4%，对上海家庭人均60平方米以上的住房面积才予以征税。

而根据上海市税务局于11月23日公布的数据得，上海市认定5万套住房需缴房产税。

其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。

同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。

4、两地房产税免税范围不同
重庆市免税政策规定，纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。

其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

特殊情况是：如果新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可退还。

上海市居民家
庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

5、两地的税率计算方法不同
上海：应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%；
重庆：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税
应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

上海因为是针对新购房，所以就计算交易价格。

重庆存量房按字面理解也以当时的交易价格来计税。

另一个重大差异是上海征税时有一个70%的系数，相当于对应税房的总房价是打7折后再计税。

长期以来，中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节的税收较少，这是推动中国房价高涨的主要因素。

因此，在保有环节上开征房产税，从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。

房产税的开征，对于不断上涨房价的无论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。

尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给了我们希望。