花园洋房产品专题的研究
中建地产芙蓉和苑洋房专题研究
受众群更广、总价门槛低、在产功能上与 别墅无太多差别但市场空间更大。
结论：
花园洋房是中高档住宅的选择； …是中产阶级的选择； …档次高于多层，低于别墅；
第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴
融科·檀香山
占地面积：140000㎡ 建筑面积：300000㎡
洋房容积率：1.5 高层容积率：4 综合容积率：2.5（计容积率部分）
联排别墅 层次较多，风格多变
通常面积150—250左右 较好 舒适
增加车库、私家花园、阁楼等功 能面积
自然景观较好，低密度，有前后 花园
城市边缘，市郊 私家车
独立产权，单车位或双车位
周边配套设施
居住定位 居住人群 居住模式
价格
配套齐全，衣食住行方便
随着所在区域的发 展，配套迅速齐全
配套不完善，需依靠社区内 部提供各项配套设施作为补
停车位 约5200个
容积率 2.14 商业面积 11.5万㎡
绿化率
40.5%
开工日期 交房时间
2007-07-28 2009-06-30
一层入户私家花园
叠加洋房效果图
米兰春天庭院洋房示意
+1F
电梯
4F
Байду номын сангаас
地上 地下
3F 2F 1F
-1F
退台花园
门面/商业房 地下多功能房
庭院三区B101 地下多功能室
自然环境一般，高密度， 主要依靠小区内部环境景
观塑造
城市内部
主要依靠城市公交系统
自然环境好，密度 较高，依靠小区内 部环境景观塑造以 及自身露台，庭园
景观塑造。
城市边缘，市郊
花园洋房产品特征研究与案例分享PPT
• 引言 • 花园洋房产品概述 • 花园洋房产品特征分析 • 花园洋房案例分享 • 结论与建议
01
引言
研究背景与意义
随着城市化进程的加速，人们对于居 住环境的要求越来越高，花园洋房作 为一种具有独特魅力的住宅形式，逐 渐受到市场的青睐。
研究花园洋房产品特征对于提升住宅 品质、满足消费者需求、推动房地产 市场健康发展具有重要的现实意义。
研究范围与方法
01
本研究主要针对花园洋房的产品 特征进行研究，包括建筑风格、 空间布局、景观设计等方面。
02
通过文献综述、实地考察、案例 分析等方法，对花园洋房的产品 特征进行深入剖析，以期为相关 领域的研究与实践提供参考。
02
花园洋房产品概述
花园洋房的定义与特点
定义
花园洋房是一种具有浓厚西方建筑风格的住宅类型，通常指 独立式、连排式或双拼式的低层住宅，带有私家庭院和地下 室。
社区文化
花园洋房社区注重培养独特的社区文 化，通过举办各类活动增进住户之间 的交流与互动。
节日庆典
学习交流平台
社区内设立学习交流平台，邀请专家 学者进行讲座，提升住户的文化素养。
在重要节日时，社区会举办相应的庆 典活动，如中秋晚会、圣诞派对等。
04
花园洋房案例分享
成功案例一：上海某高端花园洋房项目
特点
花园洋房以其独特的建筑风格、宽敞的居住空间、优美的环 境和高品质的居住体验而著称，通常位于城市郊区或自然风 景区，是城市精英和富裕家庭的首选住宅类型。
花园洋房的历史与发展
历史
花园洋房起源于19世纪末的欧洲，随着西方列强的殖民扩张而传入中国。在20世纪初，上海、南京等城市开始出 现花园洋房，成为当时社会名流和富商巨贾的居住场所。随着时间的推移，花园洋房逐渐在中国各地得到推广和 发展。
花园洋房专题研究
Content1. 花园住宅的种类--------------------------------------------------------12. 空中花园的发展趋势----------------------------------------3. 空中花园的设计法则--------------------------------4. 花园洋房个案---------------------------------------------Twenty Niagra in TorontoAustin Shoal Creek15 Waddell in Atlanta, GeorgiaParkview Senior Apartment in CaliforniaBlock 588瀛海名居金地格林小镇顺驰苏州凤凰城空中花园住宅产品1.空中花园的种类空中花园的种类构成，基本上可分为以下几类：1.顶层空中花园：一般可设置成公共的花园空间，也可是顶层住户的独享空间。
相关绿化配置可设置假山、喷泉、休闲室、甚至空中泳池等豪华设施；2.塔楼空中花园：在塔楼设计的塔楼平面部分，一般是住户共享的公共空间，在配置的时候，应着重考虑多设置一些老人休息、儿童玩乐的设施；3.退台空中花园：一般是住户的独享空间，并且该项目周围应该有比较好的自然景观，退台花园不但自成一体，还要与自然环境有效结合，才能取得明显的效果；4.空中架空层花园：一般采用在高层项目里面，即牺牲建筑面积，以5-8层为单位设计架空层。
它实际上是塔楼平面空中花园的放大与叠加，但在设置时注意不要与塔楼空中花园雷同，因为此种花园是为强调沟通与改善生活品质而设，要注意花园的文化品位；5.空中连廊花园：一般采用在高层项目里面，有两栋高层在空中以连廊形式连接，在连廊里设置花园；6.阳台空中花园：是将阳台功能扩大，从而形成私家花园；7.内部空中花园：是套型内部牺牲一部分面积，形成入户花园。
花园洋房产品特征研究与案例分享.pptx
建筑风格
情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，大胆采用层层退台 设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整 体感更显稳重与淳厚。明快的体块结构和线条构成了厚实立体的 效果，使人在第一感官影响上彰显简约典雅，富有贵族生活品质。 整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。
邻里沟通 俗话说：远亲不如近邻。许多住进新房的人觉得，房子大了人情味却越来越淡了，水泥墙隔断 了邻里间的交流，虽然居住在一幢楼里，然而邻里间缺乏交流。但居住在情景花园洋房里不仅 享受其创意居住环境，更能体验社交方式改变带来的乐趣。
花园洋房特征
花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1-2之间。
顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。 其一是花园， “花园”就是在强调居住的环境 其二是洋房，“洋房”则更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，另外，花园洋房还应该更多地考虑到住宅 的环境、住宅的舒适度。
总的来说，花园洋房应该体现出“两低一高”，低层数、低密度、高舒适度。
花园洋房特征
关于花园
既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房 这种住宅产品的设计核心和精髓。 设计的宗旨是：尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。
关于洋房的建筑风格
主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部 等。
包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等， 可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。 规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。
市面上常见的有以下几种风格的洋房：
花园洋房住宅产品分析
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
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最全的花园洋房规划及产品专题研究
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40
9
花园洋房的发展变迁——时间
2000年~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
首层
完善的主
上层 卧系列
户型赏析
C户型
总建面153.41，花园露台26.83，3居
卖点：
户型总面积经济合理，低总价， 高品质。
流动起居 空间
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局 合理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
17
大堡——全庭院独栋别墅
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叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
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创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
花园洋房调研报告
花园洋房调研报告花园洋房是一种以花园为主要特色的房屋类型，其结构设计充分考虑了户外空间的利用和人们对自然环境的追求。
本调研报告旨在探讨花园洋房的特点、市场需求以及发展趋势，为相关业界提供有关信息和建议。
花园洋房的特点主要体现在以下几个方面。
首先，相较于传统的住宅形式，花园洋房具备较大的户外空间。
这些空间可以用于种植花草树木、设置户外休闲区域，满足人们对自然环境的需求。
其次，花园洋房的建筑设计注重与自然环境的融合，注重采光和通风效果，使居住者能够充分享受大自然带来的美好。
再次，花园洋房在社区规划上注重私密性，保护居住者的隐私，同时又能保持社区的连通性和社交互动。
市场需求方面，花园洋房受到了越来越多人的青睐。
首先，人们对舒适生活和自然环境的追求日益增强，对有私人花园的住宅需求日益增长。
其次，随着人们收入水平的提升，对豪宅和高端住宅的需求也相应增长，而花园洋房往往被视为高端住宅的代表。
此外，随着城市化进程的推进，城市中心的土地日益受限，花园洋房成为了人们远离喧嚣、亲近大自然的理想选择。
花园洋房在未来的发展趋势上也值得关注。
首先，由于人们对环保和可持续发展的重视，未来的花园洋房设计将更加注重节能环保和生态可持续性。
其次，随着人们对健康生活的追求，未来的花园洋房将更注重居住者的健康与舒适。
再次，随着科技的不断进步，未来的花园洋房将融入智能化的设计和设备，提供更加便利和智能化的居住体验。
基于以上特点、需求和趋势的分析，我们对花园洋房的发展给出以下建议。
首先，开发商应注重花园洋房的规划和设计，创造具有独特特点和竞争力的产品。
其次，开发商应注重花园洋房社区的规划和管理，确保居住者的舒适和安全。
再次，政府也应加大对花园洋房的政策支持和规范管理，促进其健康发展。
最后，相关行业应加强与设计师和建筑师的合作，推动花园洋房的创新设计和建筑技术的提升。
综上所述，花园洋房具有独特的特点和广泛的市场需求，其未来发展的趋势也十分引人注目。
产品分析报告情景花园洋房
产品分析报告情景花园洋房一、产品概述情景花园洋房是一种高品质的住宅产品，其特点是结合了自然环境和现代生活的设计理念，通过构造追求自然与生活融合的居住空间。
情景花园洋房通常建筑面积较大，房屋布局合理、装饰精美，配有私人花园、露台或庭院等，能够为居住者提供舒适的居住环境。
本产品常见于城市高档住宅区，受到高收入人群的青睐。
二、产品特点1.设计理念：情景花园洋房的设计理念注重自然与生活的融合，追求将居住者的生活与自然环境结合起来，打造出绿色、舒适的居住空间。
2.高品质：情景花园洋房的建筑质量较高，房屋材料选用优质材料，施工精细，能够保证房屋的耐久性和舒适性。
3.大面积：情景花园洋房在建筑面积上相对较大，通常有多个室内房间和室外空间，能够满足高收入人群对于宽敞生活空间的需求。
4.景观配套：情景花园洋房通常配备私人花园、露台或庭院等室外空间，可以种植花草树木，种植适宜的植物，增加居住者的生活乐趣。
5.便利设施：情景花园洋房通常会提供一些便利设施，如停车位、储藏室、地下室等，方便居住者的日常生活和储物需求。
三、市场分析1.高收入人群需求：随着经济的发展，市场上出现了越来越多的高收入人群，他们对于居住环境的要求也越来越高，情景花园洋房作为一种高品质的住宅产品符合这一部分人群的需求。
2.生活品质追求：现代人对于生活品质的要求越来越高，他们希望能够享受绿色、舒适的生活环境，情景花园洋房的设计理念和景观配套能够满足这一需求。
3.市场竞争：随着情景花园洋房的受欢迎程度增加，市场上竞争的压力也在增大。
为了保持竞争优势，开发商需要不断提升产品质量和设计创新，满足消费者对于品质和差异化的需求。
四、竞争优势1.设计创新：情景花园洋房通过注重自然与生活的融合，打造出与众不同的居住环境，使其在市场上具有较高的辨识度。
2.品质保证：情景花园洋房采用优质材料和精细施工，能够保证其建筑质量和耐久性，满足高收入人群对于品质的要求。
3.配套设施：情景花园洋房通常会提供一些便利设施，如停车位、储藏室、地下室等，提升居住者的生活便利性，增加产品的竞争力。
世联：花园洋房住宅产品研究
花园洋房的定义与特征
花园洋房的实质：
从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产 品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
花园洋房的特征——品质提升关键词：
1〕内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的根底上，通 过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的参加，突出 了生活方式的丰富和沉着，甚至能够一定程度上“模拟〞别墅生活“有天有地 〞、“独立私密〞等特征。
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右〔05年洋房均价〕，实现市区内 中高档住宅的销售价格；
情景花园洋房产品的分类
目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化〞的三个阶段：
上承多层产品
1、以绿城产品为代表——“花园化洋房〞路线
空间情景化
下启类低密度 产品
２、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房〞路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房〞路线
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区， 外环线以外，临近南开、 红桥两区； 占地面积： 38.4万平米。 建筑面积： 38.41万平米 物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9 综合容积率：1
一期情景花园洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状构造，使 每户拥有南向的私家花园或露台
重庆花园洋房面积专题研究详细版
（二）洋房按面积及品质分类
洋房 类型 面积区间 顶层、 中间 底层 层 （平 （平 米） 米） 总价区间 顶层、 中间层 底层 （万 （万 元） 元） 特点
奢侈 型
170以上
115170
1、面积较大，总 价较高，经济型 别墅对其有较大 竞争 200以上 120以上 2、一般都有较好 的资源占有、别 墅级配置加材质 以及较大附加值 赠送面积 65-90 面积适中，总价
三、目前市面上洋房面积种类梳理
（一）洋房面积的影响因素
1、政策因素 （1）面积及建筑规范界限 按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限 点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上 的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型 建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及 部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积 之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能 也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。 （2）土地政策 政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高 平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型 面积的洋房提供了一定的平台。 （3）物业税和房产税 以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量， 这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。
2005
地
125-185 林、生态、峡谷于一体，将 景观做到了一个新的高度 100-160 建筑形态、产品细节、选材 标准均达到了“别墅级”水 平 产品设计上引入独门入户、 前花园、双流线入户、私人 半地下会所、露台环形布局 等，综合品质在重庆乃至全 国均达到了花园洋房的顶级 水平 市面项目户型设计较类同， 更多注重外立面和建筑材质 金科第七代洋房，延 续“退、错、露”，前庭后 院和地下室等，将“送”做 到极致 层层跃层，做到了既“送得 多”，又大气沉稳；同时解 决中间层滞销问题 注重外部环境以及稀缺资源 的占有性；在营销推广包装 方面非常成功 典型的兼容舒适度与性价比 的传统纯洋房社区 68㎡亦可做成洋房，开创小 洋房时代；提升项目品质的 新途径
花园洋房市场研究报告
花园洋房市场研究报告摘要本市场研究报告旨在对花园洋房市场进行深入分析和研究。
通过对市场数据、行业动态和消费者需求的综合研究，我们对花园洋房市场的发展趋势、竞争格局和未来前景做出了相应的分析和预测。
本文具体包括花园洋房的定义、市场规模、市场动态、竞争情况、消费者需求等内容，并根据研究结果提出了相应的建议和对策。
1. 引言1.1 背景与意义花园洋房是一种具有独立庭院或花园的高级住宅，具有独特的设计和优美的环境。
近年来，随着人们收入水平的提高和生活品质的追求，花园洋房开始受到越来越多人的喜爱，成为房地产市场的热门产品之一。
因此，对花园洋房市场进行深入研究和分析，对于了解市场发展趋势和满足消费者需求具有重要意义。
1.2 研究目的本研究报告旨在全面了解花园洋房市场的现状和趋势，掌握市场规模、市场需求和竞争格局。
通过对市场数据、行业动态和消费者需求的研究，分析花园洋房市场的发展优势和劣势，并提出相应的战略建议。
1.3 研究方法本研究报告采用定量和定性相结合的方法，通过调研问卷、实地走访等方式收集市场数据和消费者意见。
利用统计学方法对数据进行分析和整理，结合市场环境和行业动态进行综合研究。
2. 花园洋房市场概况2.1 花园洋房的定义花园洋房是指居住环境良好、带有独立庭院或花园的住宅，通常拥有独立入户、大面积的户型和景观设施。
与传统公寓相比，花园洋房更加注重居住舒适性和私密性，受到中高收入人群的青睐。
2.2 市场规模花园洋房市场的规模不断扩大。
根据最新数据显示，截至2020年底，全国花园洋房市场的总销售额达到5000亿元，同比增长15%。
其中一线城市的销售额占据了市场的主要份额。
2.3 市场动态花园洋房市场呈现出以下几个主要动态：•品牌竞争激烈：随着市场的扩大，越来越多的开发商参与到花园洋房市场的竞争中，品牌竞争愈发激烈。
著名开发商通过提供高品质的产品和个性化的服务来吸引消费者。
•市场需求多样化：随着人们生活水平的提高，花园洋房的需求也变得多样化。
花园洋房专题研究共76页
花园洋房特点
➢ 花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园， 其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西 混合式。 ➢ 绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观 与自家景观的有效结合。 ➢ 强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。 ➢ 目标消费者定位为中高收入人群。
花园洋房特点
花园洋房VS多层
本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和 与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市 生活状态
花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。 花园洋房的优点 一般一层只有两户，居住密度相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露 台，景观性更好 花园洋房的缺点 由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言） 户均面积较大，总价较高
花园洋房VS别墅
市场定位
别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。
可替代性
别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象 征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性；
而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。
SUMMER TEMPLATE
花园洋房专题研究
【花园洋房】
产品专题研究
花园洋房 概念与特点
花园洋房起源
源——
花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一 组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染” 而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色， 营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室 外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住 宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
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龙湖弗莱明戈系：多层部分别墅化、提升品质、注重细节
该产品设计在6+1多层的基础上，使1、2楼与5、6楼实现别墅化设计，提升了3、4 楼产品的价值与价格，加上园林打造上尽量描绘“别墅生活梦想”而成功。其特点： 开发位置：城乡结合地带、城市核心区、城市边缘区(控制面积)均可 适用开发规模：低密度住宅、混合低密度、高层+多层 打造客户属性：吸纳想购买别墅，但受到财力限制的“梦想别墅生活”人群，主要
利用半地下车库的顶板 形成不受外来交通干扰 的 外部空间，结合景观的设 计，形成为住户服 务的室 外休闲和活动的场所
以江南小镇为意象体系 规划的母本，通过社区 空 间氛围营造、建筑群落关 系处理、综合商业 设施安 排、人车分流交通组织 ，营造出“大社 区－小 住区”的布置
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
户型面积设计：在90-160平方米不等的套二、套三、套四位均有。
主要产品特色 ：传统多层，注重社区“大花园、小住区”打造
总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层 次极为丰 富的绿城景观系统----重在营造大社区环境
以多层次、组团化为空 间布局的基本原则，依 照 东向和南向两个入口动线 的延续，小区分为 大致均 衡的四大组群，共享中心 开放景观
以年龄在35-50岁之间的客户为主，家庭结构多以三代居家为主 打造面积：主面积集中在110-210平方米之间的三房、四房 打造特点：将1、2楼与5、6楼打造为别墅，注重园林别墅化打造 全国案例：重庆弗莱明戈、成都弗莱明戈、成都铜雀台等 分析案例：重庆弗莱明戈
弗莱明戈
基本情况：（2019年开发）：双拼概念规 划、容积率：1.0 /绿化率：55%
底TOWN下层
底town上层
分析：下层打造了大面积入户花园，实现了户型与园林的交融；设置老人房、
功能房、大尺度露台、工人房等；上层打造为奢华主卧与大尺度露台。
建筑设计亮点：户型设计注重与园林上的互动、共享
更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受 风和阳光，以及室外优美的景观； 立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大红 雪松木廊架
顶TOWN（200平方米，四房三室三卫） 大尺度露台实现与园林共享、功能奢侈与细分
卫 • 南入口首层，位于首层， 独享50㎡左右私
家花园，花池的设置，平添主人生活情趣 • 独有情景房，倍添院居情 趣 • 主要特点：赠送地下室来提高性价比；打
造错层提升品质；情景房保持景观视野。
二层户型分析：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
• 建筑面积：140.48㎡ • 独创露台入户方式，私密性、 归属感更强 • 7.35米开间，近40㎡横向客厅 和餐厅，视
花园洋房产品专题研究
1
花园洋房的实质到底是什么？
花园洋房的实质 从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。 相对于普通多层，洋房产品在居住品质上的到了明显的提升，因而获的相对独立的市场站位。 花园洋房的特点 1. 内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方
野开阔，采光充分 • 超过20㎡的主人房宽敞舒适， 可设置走入
式衣帽间 • 活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层
格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
三层户型分析：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽
• 建筑面积：128.92㎡ （错层，三室 • 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视
野开阔，采光充分 • 卫生间洗卫分离，互不干扰 •活动区（客
35-50岁之间的客户为主，家庭结构多以三代居家为主 打造面积：主面积集中在140-220平方米之间的三房或三代同堂居住 打造特点：利用3、4层合并，赠送1、2层户型地下室，实现洋房叠拼居住品质。 全国案例：深圳万科城、深圳万科17英里等 分析案例：深圳万科城
万科深圳万科城
宽景HOUSE五大价值点： ① 1、2层均有地下室 ② 独特的露台空间 ③ 丰富的建筑形式 ④ 气派的横向客厅 ⑤ 豪华的顶层套房
分析：容积率最低的花园洋房：容积率越低，其建的房子越少，对土地的利用越显奢侈。在弗 莱明戈其容积率均为1.0的超低标准。如此奢侈的用地，产品品质和舒适度在花园洋房领域是 最大的震撼和突破，也是相同业态中的“稀缺”产品。 独栋、双拼的设计，增添建筑尊贵气质，独栋，通常被用于形容别墅，双拼，本是 TOWNHOUSE的专属概念。在弗莱明戈，第一次出现在洋房；洋房，走出行列式的尴尬，接 受更多的阳光和几天遮拦的风景/走出围合式的窘迫，因为更私密，所以看的更远。因为建筑 的独立，洋房走向独立！
万科宽景HOUSE：洋房叠拼化、实现别墅梦想、提升整盘价值与价格
该洋房属于宽景HOUSE类产品，其产品的主要特点为在花园洋房的基础上，利用3、4层复式 于
地下室赠送的形式实现了洋房叠拼化居住生活品质，描绘了别墅生活梦想。其特点为： 开发位置：城市城乡结合地带的平原地形 适用开发规模：低密度住宅、混合住宅类集合住宅均可 打造客户属性：吸纳想购买别墅，但受到财力限制的“梦想别墅生活”人群，主要以年龄在
销售特点 一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中
高档住宅的销售价格； 销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月。 研究分析小结点评 优势：空间层面上的高绿化，实现了洋房别墅居家的私家化特点与取向；同时层
层退台的设计，实现了户型空间绿化，进而可以弥补因为园林不足或社区规模不 大的特点；内部设计注重品质与情趣化的衔接是其功能细化的主要特点；空间情 景化设计是吸纳主动郊区化的生态居家客户为核心买点。 劣势：该产品设计多用于大盘，若与电梯进行组合规划项目会受到量的影响，而 不能实现项目整体品质的提升；就其实质来看，仍然是洋房，对项目整体带动效 应不大，土地浪费较大。
全国代表案例：绿城长沙桂园、成都上东阳光、
东山国际新城、成都中海国际社区多层、重庆
金科天湖美镇、龙湖郦江等代表作品。
分析典型案例：绿城长沙桂园
绿城长沙桂园
基本情况： 低楼层、低密度、低容积率、高绿 化率的大
型现代化高尚生活园区 占地：400亩 容积率：1.4 规划：采用多组团、高景观园林进行规划
打造上注重细节与工艺：不以规模 惊人，强化细节控制和人本感受， 绿城产品 的实景展示对销售推动 作用明显
绿城多层洋房分析小结
优势：该多层产品成功打造的关键点在于营造“大环境--小住区”形象； 在园林与整体规划上的胜利是关键。
劣势：该类项目仅适合大规模低密度社区打造；产品形态无创新，对与高 层混搭的社区，该类多层产品对项目整体与高层价值与价格的提高作用不 大。
的主动郊区化的生态客户，主要以年龄在35-50岁之间的城市中产偏上客户为主 打造面积：主面积集中在100-190平方米之间的三房或三代同堂居住 打造特点：采用层层退台的特点，实现多层景观在垂直面上的高绿化率效应，户
型设计注重情趣化设计 典型分析案例：万科天津水晶城
万科·天津水晶城
特点：1、万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式 巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使 每户拥有南向的私家花园或露台；2、情景 花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横 厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙。
全国花园洋房分为4大产品系与现状
1、空间情景化设计：万科情景花园洋房产品系 2、洋房别墅化设计：万科宽景HOUSE产品系 3、多层花园化设计：绿城多层花园洋房产品系 4、多层别墅化设计：龙湖弗莱明戈洋房产品系
万科情景花园洋房：空间情景化，提升洋房院落感、户型设计情趣化
该洋房属于万科专利开发产品，率先以天津水晶城为案例，打造了洋房的空间情景化 花园洋房，后在全国进行产品线的复制，如成都万科城市花园、成都万科城市花园、 成都万科朗润园、深圳城市花园、北京万科青青家园等系列作品，后演变有山地退台 洋房等。其特点为： 开发位置：城市城乡结合地带的平原地形之上 适用开发规模：低密度住宅、混合住宅类集合住宅均可 打造客户属性：吸纳城区因为城乡结合处良好自然生态与适当城市距离生活转换
在两级布置中，通过建筑的 围合，通廊的围合、景观的 围 合，最终形成一种院落套院落 的围合感觉，从而提 高了住户 的安全感及私密性，富有生活 意趣。
同时，在围合的庭院中，园 林和建筑合一，四季植物 呈现 出来时间的流动和生命的变化 延续。
在社区的氛围营造上，绿城• 桂花城着力于塑造一个步 行的 社区，中心绿城、组团花园、 广场等整个社区活 动空间都可 以通过步行来实现，而人性尺 度的把握上 则控制在200、300 米的步行距离内。
厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间 层次丰富 • 带景观露台
顶跃户型分析：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
• 建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 • 上层——豪华主人区，设卧房、休闲厅、超 大卫生
间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台， 采光通透， 情趣盎然 ；坡屋顶，低于2.2米处可设 壁橱、 衣柜等；顶采光明亮，空气流通更加顺畅 · 顶层双向“观景天窗”，近收阳光与 惬意； • 下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室 、三间卫生间； 层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮；客厅与观景露台相通，便于干燥通 风
区域：位于天津市西青 区，外环线以外，临近南 开、红桥两区； 占地面积： 38.4万平 米。 建筑面积： 38.41万平米 建筑面积： 38.41万平米 物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户 综合容积率：1
首层户型分析：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
• 建筑面积：149.14㎡ • 架空层储藏室：28.37㎡ 错层四室两厅双