《不动产估价》第九章：长期趋势法
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房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测试模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。
（ ） 本题答案：对 本题解析：d ＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元／m2）。
2、多项选择题 数学曲线拟合法主要有（ ）。
A.直线趋势法 B.指数曲线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 E.回归分析法 本题答案：A, B, C 本题解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。
3、判断题 在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
（ ） 本题答案：对姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题解析：加权移动平均法的测算结果更准确。
4、判断题直线趋势法公式中的Y代表时间序列的项数。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析5、判断题在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、判断题房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。
（）本题答案：对本题解析：从两宗房地产价格发展趋势图的比较中可发现此结论。
房地产估价长期趋势法
房地产估价
1998
1999 2917
2871 2826 2794 2732 2716 2742 2758 2772 2774 2820 2920
2000 2916
2866 2827 2801 2757 2739 2748 2755 2765 2783 2825 2910
2001 2952
2920 2856 2803 2736 2717 2749 2769 2778 2753 2804 2924
第
章
趋势法及其应用
Байду номын сангаас第八章
趋势法及其应用
房地产估价
第一节
基本原理
•目的和要求：掌握简易平均趋势法、移动 平均趋势法和季节指数趋势法。 •内容：长期趋势法的概念与理论依据、特 征及适用范围；简易平均趋势法、移动平 均趋势法和季节指数趋势法的应用。 •重点与难点：简易平均趋势法、移动平均 趋势法和季节指数趋势法的应用
第八章 趋势法及其应用
房地产估价
第一节
二、适用条件
基本原理
长时间、真实的历史价格资料
三、特点 1.估价结果具有预测性； 2.依据时间序列排列的房地产价格不存在单 一的规律性； 3.趋势法不考虑价格变动的因果关系。
第八章
趋势法及其应用
房地产估价
四.长期趋势法的评价 1）优点： •适用范围广； •避免争论； •估价成本较低； •所需资料较易获取； •可以撇开价格变动的因果关系。
房地产估价
第二节 简易平均趋势法
简易平均趋势法是以房地产价格资料的平均数为基础,确定房 地产价格的一种估价方法,属于趋势法中最简单的一种数学方法. 一. 算术平均法 是将房地产价格这各除以期数,求得平均数,以此作为待估房地 产价格的一种方法. 以P1,P2,P3,‥‥‥,Pn为已知的过去各期的房地产价格数据, 则待估房地产价格P为: ∑Pi P=---------n 根据房地产价格资料Pi变化的规律不同,以此平均数作为估价 额有两种不同形式:
长期趋势的测定方法
长期趋势的测定方法长期趋势的测定方法是分析和预测某一现象、市场或经济指标在较长时间段内的变化趋势和方向。
长期趋势的测定方法主要包括趋势线分析、回归分析、时间序列分析和结构性分析等。
首先，趋势线分析是一种常见的长期趋势测定方法。
它通过绘制价格或指标的趋势线来揭示长期趋势。
趋势线分析的基本原理是利用价格或指标的历史数据，找到关键的高点和低点，然后以直线或曲线的形式描绘出来。
通常，趋势线可以分为上升趋势线、下降趋势线和横向趋势线三种类型。
通过观察趋势线的斜率和方向，可以判断价格或指标的长期趋势。
其次，回归分析也常用于长期趋势的测定。
回归分析可以通过统计方法，建立一个数学模型来描述价格或指标与其他相关变量之间的关系，从而预测长期趋势。
回归分析的基本原理是在已知的数据集上，寻找最佳的回归方程，通过拟合曲线来确定长期趋势。
回归分析通常会考虑多个因素的影响，如市场供求关系、宏观经济因素等。
通过回归分析，可以量化各个变量的影响程度，并用来预测长期趋势的变化。
第三，时间序列分析也常用于测定长期趋势。
时间序列分析是通过分析一系列时间上连续的数据，揭示数据的长期趋势和季节特征。
时间序列分析一般包括自相关性分析和移动平均法。
自相关性分析通过计算价格或指标的自相关系数，识别出长期趋势的变化。
移动平均法使用滑动窗口的方法，计算一定时间范围内的平均值，从而得到长期趋势的变化。
时间序列分析在金融市场和经济领域有着广泛的应用，可以有效地识别长期趋势。
最后，结构性分析也是测定长期趋势的一种方法。
结构性分析是通过研究市场或经济系统中的内在结构和关联关系，揭示长期趋势的形成机制和规律。
结构性分析的基本原理是将市场或经济系统分解为不同的因素和因子，通过研究各个因素之间的关系，来理解长期趋势的变化。
结构性分析通常需要借助于宏观经济学的理论和模型，以提高对长期趋势的理解和预测。
综上所述，长期趋势的测定方法可以通过趋势线分析、回归分析、时间序列分析和结构性分析等多种方法来实现。
什么是长期趋势法
2.2划分区段、设定标准深度
划分区段的依据：土地使用价值、土地条件大致相同
①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分） ⑤划分地价区段（最终的划分） 其中①为区段的粗略划分，经调查后，结合调查的交易样点地价 分布情况，最终划定区段⑤。 ②设定标准深度 标准深度通常取路线价区段内临街各宗地的深度众数。
a1 a a 2 a n a1 a 2 1 2 n
平均深度系数是依次平行各小单位地块的深度系数的平均值。 (4)加权平均深度系数是由平均深度系数加权后求得。设权数为 t，其值是使标准地块中离街道最远(也就是以里地线为界)的单
位地块的深度系数为100，即
构成某种发展趋势的，因此，根据这一数列变动的方向和强弱程
度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平，这也是 预测学的一般原理
2、适用对象和用途 运用长期趋势法评估的房地产价格，一是要求拥有估价对象 或类似房地产的较长时期的历史价格资料；二是要求所掌握的历
史价格资料真实可靠。
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。
2.5.1深度修正
深度系数
深度系数，又称深度指数，深度百分率等，是反映一块地块中 各部分的临街深度与其价值变化关系的系数。 一地块临街道位臵近的部分与临街远的部分相比，其使用更方 便，使用效率高，尤其是对于商业及其他营业性活动，临街的远
近的使用效率更加明显。因此，在城市中，任何临街地块如按平
行临街街道划分成若干部分，则各部分的使用效率就不同，其相 应的价格也不同。价格的变化规律是价格随着临街距离增加而递
湖北省2017年房地产估价师《理论与方法》：长期趋势法概述考试试题
湖北省2017年房地产估价师《理论与方法》：长期趋势法概述考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。
A．自身支付能力B．拥有物业后所能获取的预期收益大小C．市场供求状况D．区域因素2、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.583、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。
A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步4、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。
A：建筑高度B：建筑间距C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调5、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__5档。
A．0，5%，10%，15%，30%B．0，5%，10%，15%，20%C．0，5%，10%，15%，25%D．5%，10%，15%，20%，30%6、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。
A：0．5—10B：0．4—8C：0．7—10D：0．6—9E：执行层的组织协调7、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%B．8.28%C．13.21%D．14.21%8、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。
A．1B．2C．3D．59、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。
第九章 长期趋势法
670 680 690 680 700 720 684 694 708 718 10 14 10 11.3 12.0
月份
房地产价格 实际值
每5个月的移动平 均数
移动平均数 的逐月上涨 额
每3期逐月上涨 额的移动平均 数
7 8 9 10 11 12
750 740 740 760 770 780
730 742 752 758
n
v1 v 2 v n vn . =n = 1.21 v 0 v1 v n −1 v0
n
评 估 该 房 地 产 在 1997 年 的 价 格 为 ： 1452.49元 1452.49元/平方米 若 求 该 房 地 产 在 1998 年 的 价 格 为 ： 1757.52元 1757.52元/平方米 平均增减量趋势法和平均发展速度法， 平均增减量趋势法和平均发展速度法，要 求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是 下降的， 下降的，并且上升或者下降的额度或者比例大 致接近。 致接近。
六、数学曲线拟合法 数学曲线拟合法有直线趋势法、 数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线 趋势法和二次抛物线趋势法。 趋势法和二次抛物线趋势法。 运用直线趋势法 估价， 估价 ，估价对象历史价格的时间序列散点图应 当表现出明显的直线趋势， 当表现出明显的直线趋势 ，数据点偏离拟合直 线估计值的离差平方的算术平均数的平方根， 线估计值的离差平方的算术平均数的平方根 ， 即估计值的标准误差， 即估计值的标准误差，不得大于允许的误差 值。
年份 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 合计
房地产价格y 房地产价格y 70 85 96 110 200 300 360 400 450 500 2571
长期趋势法
一、长期趋势法
其他数学方法
长期趋势法
+ + + + + 数学曲线拟合法 平均增减量法 平均发展速度法 时间序列移动平均 指数修匀法
4、时间序列移动平均 对原有价格按照时间序列进行修匀， 对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用 逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格 平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列， 平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列， 借以消除价格短期波动的影响， 借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动 的基本发展趋势。 的基本发展趋势。 分简单移动平均法和加权移动平均法
t = ( p1 / p0 × p2 / p1 × p3 / p2 ⋯ × pi / pi −1 × ⋯ × pn / pn −1 ) = ( pn / p0 )
1/ n
价格指数 聚类分析 模糊数学
1 n
ti = t
式中：t —平均发展速度
i
一、长期趋势法
其他数学方法
长期趋势法
+ + + + + 数学曲线拟合法 平均增减量法 平均发展速度法 时间序列移动平均 指数修匀法
年的价格， 【例8-2】 需要预测某宗房地产 】 需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该 年的价格 类房地产2000—2004年的价格及其逐年上涨额如表 年的价格及其逐年上涨额如表8-2 类房地产 年的价格及其逐年上涨额如表 中第2列和第 列所示。 列和第3列所示 中第 列和第 列所示。
某类房地产2000—2004年的价格（元/m2） 房地产价格的实际值 681 713 746 781 815 32 33 35 34 714.5 748 781 815 逐年上涨额 表8-2 房地产价格 的趋势值
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房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。
（ ） 本题答案： 2、判断题 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 下列属于长期趋势法的是（ ）。
A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.加权平均法 D.移动平均法 E.单位指标法 本题答案： 4、判断题 平均增减量法、平均发展速度法可通过加权的办法来提高所要推算的趋势值的准确性。
（ ） 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------5、多项选择题长期趋势法所运用的预测科学理论和方法，主要有（）。
A.预期分析B.时间序列分析C.回归分析D.加权分析E.收益分析本题答案：6、单项选择题某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
A.4800B.5124C.5800D.7124本题答案：7、多项选择题下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。
A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏本题答案：8、单项选择题某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（）元/平方米。
长期趋势法
长期趋势法长期趋势法是指通过观察和分析某个现象或事件在较长一段时间里的变化趋势，以预测未来的发展方向和可能的结果。
长期趋势法最重要的依据是历史数据。
通过对历史数据的回顾和分析，可以发现某个现象或事件在过去几年或几十年的变化趋势，从中找到规律和规律，以此为基础进行未来的预测。
这种方法可以用于许多领域，如经济、社会、科技等。
在经济领域，长期趋势法可以帮助我们预测经济的发展方向和可能的结局。
通过观察和分析历史数据，我们可以发现某个国家或地区的经济增长率、就业率、通货膨胀率等指标的变化趋势。
这将有助于我们预测未来几年或几十年的经济发展趋势，为政府制定政策和企业的决策提供依据。
在社会领域，长期趋势法可以用来预测社会发展的方向和可能的结果。
通过观察和分析历史数据，我们可以发现人口增长、城市化、社会结构变化等现象的变化趋势。
这将有助于我们预测未来社会的面貌和问题，为社会管理和公共政策提供参考。
在科技领域，长期趋势法可以帮助我们预测科技的发展方向和可能的结果。
通过观察和分析历史数据，我们可以发现科技创新的速度、科技应用的领域、技术成本的下降等变化趋势。
这将有助于我们预测未来科技的发展方向和可能的影响，为科技企业的决策和创新提供依据。
当然，长期趋势法并不是完全准确的。
由于未来的变化是受到多种因素的影响，其中一些因素是无法预测和控制的。
因此，长期趋势法只能作为一种参考，不能完全依赖。
此外，长期趋势法也需要根据具体情况和时机进行调整和修正。
综上所述，长期趋势法是一种通过观察和分析历史数据，以预测未来发展方向和可能结果的方法。
它在经济、社会和科技等领域具有广泛的应用，可以帮助我们理解和预测未来的发展态势，为决策提供依据。
然而，长期趋势法并非绝对准确，需要根据具体情况和时机进行调整和修正。
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用考点巩固(最新版).doc
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用考点巩固（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 对长期趋势法来说，拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 2、多项选择题 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有（ ）。
A.用于市场法中对未来净收益等的比较 B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正 C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 本题答案：B, C, D 本题解析：长期趋势法的用途很广，在预测将来的房地产价值等方面几乎具有其他估价方法不可替代的作用。
3、单项选择题 通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。
若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（ ）元/m2。
A.5362姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.5374C.5532D.5702本题答案：C本题解析：d＝（5192－4682）/3＝170（元/m2），预测该地区商品住宅2010年的价格为：V5＝P0＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元/m2）。
4、判断题长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。
第09章长期趋势法
形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期
波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动
平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动
平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权
移动平均法之分。
1、简单移动平均法，在计算移动平均数时，每次应采
用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决
28
第六节 指数修匀法
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，
经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。
设：Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+1
为第i+l期的预测值；为修匀常数，0≤a≤1。则：Vi+l
＝Vi+a(Pi一Vi)＝aPi+(1一a)Vi
在实际计算时，用Vi+l＝aPi+(1一a)Vi这个公式进
7
解：用t=1，3，5，7，9分别代表2001，2002， 2003，2004，2005年；则有：
n=10；∑t=0； ∑t2= 330；∑P=2571； ∑tP=8975。将之代入：
P na b t
tp a t b
2571 10a b 0 t2 有：8795 a 0 330
■当需要评估某宗或某类房地产价格时，可以根据该 宗或该类房地产价格随时间变化而变动的方向和程 度进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类 房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的 推测和科学的判断，即评估出了该宗或该类房地产 的价格。
2020/3/31
3
三、长期趋势法适用的对象和条件
■长期趋势法适用的对象是价格无明显季节 波动的房地产。
pˆ (t17,2008) 257.1 26.6518 73（7 元/m2）
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：长期趋势法的作用
-长期趋势法的作⽤ 长期趋势法主要⽤于推测、判断房地产的未来价格，例如⽤于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值，此外还有⼀些其他作⽤，例如：①⽤于收益法中预测未来的租⾦、经营收⼊、运营费⽤、空置率、净收益等；②⽤于市场法中对可⽐实例的成交价格进⾏市场状况调整；③⽤来⽐较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜⼒；④⽤来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
1．通过市场调研，获得某类房地产2002年⾄2006年的价格分别为3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采⽤平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/㎡.（2007年试题） A．4075．0 B．4242．5 C．4410．0 D．4577．5 答案：C 2．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额⼤致接近时，宜采⽤（）预测房地产的未来价格。
（2005年试题） A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法 答案：B 3．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/㎡和4800元/㎡，采⽤平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/㎡.（2005年试题） A．4800 B．5124 C．5800 D．7124 答案：C 4．直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。
（2002年试题） A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价⼈员选取的价格资料 答案：A 5．在运⽤长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的．并且各期上升或下降的幅度⽐率⼤致接近，则宜选⽤（）⽅法进⾏测算。
（2006年试题） A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法 答案：B 6．长期趋势法除了⽤于推测、判断房地产的未来价格外，还可⽤于（）等。
第九十章路线价与长期趋势法课件收藏
总发展速度（%）?
2003年价格 1995年价格
? 100%
?
196%
平均发展速度 ? n?1 总发展速度 ? 9?11.96 ? 1.088
2004年价格=5500×1.088=5980元/平方米 2006年价格=5500×1.0883=7083元/平方米
第十章 长期趋势法
房地产估价
四、移动平均法
房地产估价
§10-2 预测方法
一、直线趋势预测法
1 、平均增减量法
年份
价格y
逐年上涨 加权
2001
6810
2002
7130
320
0.1
2003
7460
330
0.2
2004
7810
350
0.2
2005
8150
340
0.5
逐年上涨额平均数
d ? 32 ? 33 ? 35 ? 34 ? 335 4
预测值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+335×2=8820
第九章 路线价法
房地产估价
§9-2 路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
五、制作深度指标表
——借以消除短期波动影响
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
房地产价格价格 6700 6800 6900 6800 7000 7200 7300 7400 7400 7600 7800 7900
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编著 周小萍 毕继业 王军艳
第9章
长期趋势法
9.1 长期趋势法的基本原理 9.2 移动平均法 9.3 季节指数法 9.4 指数平滑法 9.5 线性趋势法
学习目标
通过本章的学习，读者应理解长期趋势法的概 念与特点，了解长期趋势法的适用范围与条件， 熟练掌握各种长期趋势法的原理与估价程序， 并能根据情况选择合适的方法评估不动产价格。
9.1 长期趋势法的基本原理
9.1.1 长期趋势法的概念 9.1.2 长期趋势法的理论依据 9.1.3 长期趋势法的特点 9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件 9.1.5 长期趋势法的操作步骤 9.1.6 长期趋势法的功用
9.1.1 长期趋势法的概念
长期趋势法简称趋势法，又称时间序列法、历 史延伸法或外推法，是依据一系列已知的不动 产价格数据，运用一定的数学方法，特别是时 间序列分析和回归分析，对未来不动产价格进 行推测和判断的一种估价方法。
9.2 移动平均法
9.2.1 简单移动平均法 9.2.2 加权移动平均法
移动平均法是将各期的不动产价格，由远而近 按一定跨越进行平均，取其平均值。 在实际运用中，移动平均法具体还可分为简单 移动平均法和加权移动平均法两种。
9.2.1 简单移动平均法
简单移动平均法，又称为算术移动平均法，这 是因为它形式类似于算术平均法，只不过它是 移动期的平均数。
9.4.3 指数平滑法应用举例
1 指数平滑法的一般应用 2 指数平滑法的补充说明
9.5 线性趋势法
9.5.1 直线趋势法 9.5.2 曲线趋势法
线性趋势法又称趋势延伸法或最小二乘法，它是 根据不动产价格的时间序列资料，视价格为时间 的函数，运用最小二乘法求得变动趋势线，并使 其延伸来评估不动产价格的一种趋势法。 常用的线性趋势法有三种，即直线趋势法、曲线 趋势法和对数趋势法。
y = (a + bT )xi
9.4 指数平滑法
9.4.1 指数平滑法的概念与特点 9.4.2 平衡系数a的确定 9.4.3 指数平滑法应用举例
9.4.1 指数平滑法的概念与特点
1 指数平滑法的概念 指数平滑法，又称指数修匀趋势法，它是根据 本期的不动产价格的实际值和估价值作为根据， 经过修匀平滑后作为下期，即估价日期不动产 的估价值的一种方法。 指数平滑法包括一次指数平滑法和二次指数平 滑法。
2 指数平滑法的特点 ①强调了近期价格对估价值的影响，使估价值 能迅速反映市场变化。 ②对平滑系数a取不同的值，可以改变权数。
9.4.2 平衡系数a的确定
确定原则需要根据指数平滑法，即估价值的不同 要求进行相应的取值。 具体地有： ①在不动产价格的长期趋势变动为接近稳定的常 数时，a取中间值，即0.4～0.6； ②在不动产价格呈现出明显的季节性变动时，a 应取较大的值，一般为0.6～0.9； ③在不动产价格的长期趋势变动比较缓慢时，a 应取较小的值，一般在0.1～0.4。
首先，长期趋势法适用的对象是价格似不动产较长时期的历史价格资料。 其次，这种方法比较适合于对某类不动产价格 总体水平的预计。 最后，对待估不动产所拥有的历史价格资料要 真实、可靠，拥有的历史价格资料的时期越长、 越真实，作出的推测、判断就会越准确、可信。
9.2.2 加权移动平均法
加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的 不动产价格的实际值经过加权之后，再采用类 似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
9.3 季节指数法
9.3.1 季节指数法的基本原理 9.3.2 季节指数法的应用
9.3.1 季节指数法的基本原理
在不动产价格呈季节性变动时，可用季节指数 法对不动产进行估价。 所谓季节指数法，是指以价格的循环周期（一 般为1年）为移动期计算移动平均值，并在移动 平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一 个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据， 对不动产价格进行估算和判断的方法。其基本 公式为：
9.1.5 长期趋势法的操作步骤
①搜集估价对象或类似不动产的历史价格资料， 并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同 一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时 间序列，画出时间序列图； ③观察、分析这个时间序列，找出估价对象的价 格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模 式或数学模型； ④根据模式、模型的特征，选择适当、具体的长 期趋势法，并以此去推测、判断估价对象在估价 时点的价格。
9.5.1 直线趋势法
运用直线趋势法评估不动产价格的基本公式为：
y = a + bx
9.5.2 曲线趋势法
运用二次曲线法评估不动产价格的基本公式为：
y = a + bx + cx
2
本章基本概念
长期趋势法 简易平均趋势法 移动平均法 季节指数法 指数平滑法 线性趋势法
思考与练习
1 什么是长期趋势法？它用于不动产估价有哪些 特点？ 2 长期趋势法的操作步骤是什么？ 3 移动平均法的运算过程是怎样的？ 4 季节指数法的特点是什么？运用时应注意哪些 环节？ 5 应用指数平滑法的关键是什么？为什么？ 6 线性趋势法具体包括哪几种？各自如何运用？
9.1.6 长期趋势法的功用
长期趋势法主要用于推测、判断不动产的未来 价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成 后的不动产价值，此外还有一些其他功用，例 如：①用于收益法中对未来纯收益等的预测； ②用于市场法中对可比实例价格进行交易日期 调整；③用来比较、分析两宗（或两类）以上 不动产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某 些不动产历史价格资料的缺乏。
9.1.2 长期趋势法的理论依据
不动产价格通常上下波动，在短期内难以看出 其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显 现出一定的变动规律和发展趋势。
9.1.3 长期趋势法的特点
⑴估价结果带有预测性 ⑵根据时间序列排列的不动产价格不存在单一 的规律性 ⑶长期趋势法撇开了价格变动的因果关系
9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件