第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法学习目的与要求理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。
理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。
单选第一节资产评估的市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是最简单、有效的方法。
【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（）。
A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估D.评估的参数、指标直接从市场获得『正确答案』C『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。
（二）市场法的评估思路在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。
需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。
（三）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（）。
A.重置成本B.收益现值C.清算价格D.市场价格『正确答案』D『答案解析』A对应的是成本法，B对应的是收益法；C是清算条件下的价值，属于快速变现价值，是价值类型的概念之一。
【例题·多选题】（2017.10）市场法应用的前提条件包括（）。
A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的C.资产处于继续使用状态D.资产的使用功能完全丧失E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵『正确答案』AB『答案解析』资产处于继续使用状态是收益法的前提，C选项错误；资产的使用功能完全丧失，就不是资产评估的内容，所以D选项错误；被评估资产在法律权属方面有没有瑕疵，都是可以作为资产评估对象的，E选项错误。
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
石家庄经济学院 陈龙老师 资产评估-第二章
第一节 市场法
指数关系差异
其中x为规模经济效益
第一节 市场法
4.市价折扣法（交易情况因素调整） 是以参照物的成交价格为基础，考虑 到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素，凭借评估人员的经验或有关 部门的规定，设定一个价格折扣率来估算 价值。打折！
第一节 市场法
5.成新率价格调整法（个别因素调整） 是以参照物的成交价格为基础，考虑 参照物和评估对象新旧程度上的差异，通 过成新率调整来估算价值。
第一节 市场法
交易情况主要包括交易的市场条件和交易 条件。 1.市场条件主要是指参照物成交时的市场条件 与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开 市场以及市场供求状况。 2.交易条件主要包括交易批量、动机、时间等
第一节 市场法
非正常交易的情况一般包括： （1）交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公 司之间、兄弟公司之间或者类似的关联公司之间。 （2）参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不 得不进行某项交易，如企业的破产清算。 （3）买方急于想买，或卖方急于想卖。 （4）交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他 方式的融资，如允许买方分期付款。 （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易，如 相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。
基本公式 评估值=参照物价格×（1+调整率） 评估值=参照物价格×交易时间修正系数×区 域修正系数×功能修正系数×交易情况修正 系数×个别因素修正系数
第一节 市场法
六、优缺点
（一）优点 能够客观反映资产目前的市场状况， 其评估的参数、指标可直接从市场获 得，评估值更能反映市场现实价格； 评估结果易于被各方接受和理解；
第二节 收益法
三、操作程序
1.收益预测---有限收益、无限收益 2.确定折现率（有限）或本金化率 （无限）---实质是预期投资收益率 3.折算现值
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第二章 资产评估的基本方法
一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。
当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
编辑版pppt
12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
编辑版pppt
21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
第二章---资产评估的基本方法
2.2.3
市 场 法
1.直接 比较法
的
具
体 评 估
2.类比调 整法
方
法
(1)现行市价法 (2)市价折扣法 (3)功能价值类比法 (4)价格指数法 (5)成新率价格调整法
(1)市场售价类比法 (2)成本市价法 (3)市盈率乘数法
1.直接比较法 ——是指利用参照物交易价格及参照物某一
基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行 比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其 计算公式为： 资产评估值=参照物交易价× 评估对象某基本特征
资产评估值
参照物成交价格
=评估对象现行合理成本× 参照物现行合理成本
练习：评估时某县城商品住宅的成本市 价率为120%,已知被估全新住宅的现行合 理成本为20万元,则资产评估值？
评估值=20×l20%=24(万元)
(3)市盈率乘数法
——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数 与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的 方法。
1+4%=104% ；参照物C因在评估基准日当月交易，
故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:
单位：元/ m2
参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格
A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467
B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
元/ m2
参照物 交易单价
A 5,000
B 5,960
C 5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况
第2章-资产评估的基本方法
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
第二章 资产评估的基本方法
评估对象价值 10 90 120 8.18
0.7
21
（4）价格指数法
价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交 时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响， 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 或 资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
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收益额有三种类型：税后利润、净现金流量和利润总额， 主要利用的是前两者。主要区别在于两者基础不同。不考 虑应收应付项目,有: 净现金流量=税后利润+折旧-追加投资 净现金流量要优于税后利润。
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2、折现率 它是一个期望的投资报酬率。 投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是 一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是 风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利 率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行 业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项 交易所承 担的风险。
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例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元,半年间该类资产的价格上涨了5%,则: 资产的评估价值=10 ×(1+5%)=10.5(万元)
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（5）成新率价格调整法。 成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价 值。 其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物 成新率） 其中:资产成新率=资产的偿可使用年限÷(资产的已使用年限+ 资产的偿可使有关指标 通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1、选择参照物 参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）,即功能.市场 条件和成交时间。另外参照物的数量，一般在三个以上。 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素 要根据不同资产价值形成的不同特点，选择影响较大的因素，比如 房地产主要是地理位置，而机器设备大多是技术水平。 3、指标对比、量化差异(数量化和货币化)。 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5、综合分析确定评估结果。
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评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的 成家价格和交易条件，经过直接比较或类比分析的方法进行 对比分析来确定资产的评估价值的方法。
二、市场法的基本前提 1、要有一个活跃的公开市场
排除个别交易的偶然性，评估的价格要接近于市场价格
置成本。
3）依据抽样计算分类资产的调整系数
K=抽样的重置成本/历史成本
总体资产的重置成本=某类总体资产的原始成本xK
四、实体性贬值及其估算
由于使用及自然里的作用导致的资产的物理性能的损耗 或下降而引起的资产的价值损失。 富有经验的评估人员对资产的实体主要部分进行技术鉴 定，估算其实体性贬值。 资产的实体性贬值=重置成本x（1-成新率）
例4：被评估资产年生产能力为600吨，选择的参照资产年
生产能力为800吨，评估时点参照资产的市场价格为25万元， 规模效益指数为0.7，求被评估资产的评估值？
5、成新率价格调整法（新旧程度）
例5：某机器设备，规定使用年限为15年，已使用4年，参
照物市场价格为20000元，规定使用年限为12年，已使用3
2、市场上要有可比的资产及交易活动
1）参照物与面临的市场条件具有可比性 3）参照物成交时间与评估基准日相间隔的时间不能过长
3、可比性的具体表现
1）资产的功能 2）资产的实体特征和质量
质量（成新率、土地的地理位置、交通环境等）；外观、构
第二章 资产评估的基本方法
第一节 资产评估的基本程序
1、评估项目的接洽与签订协议书 2、成立资产评估项目小组 3、拟定资产评估工作方案
4、广泛收集资产评估项目有关资料
5、待评估资产的清查核实和实地勘察 6、确定资产评估的价值类型 7、编写并提交资产评估报告
第二节 市场法
资产的重置成本划分为直接成本和间接费用
2）物价指数调整法 利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本
调整为重置成本的一种方法。
1）定基物价指数法 2）环比物价指数法
3）价格指数法和重置核算法的区别 A、价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，
确定的是复原重置成本。重置核算法则考虑了时间、技术、 劳动生产率的变化因素，因而既可以估算复原重置成本，也 可以估算更新重置成本。
4、应当具备可利用的历史资料
（二）适用范围 适用于继续使用下的资产评估，是清产核资中最常用的方法。 以下情况下适用于此种评估 1、通胀的影响，现行市价大幅度提高
2、技术进步，被评估对象出现较大的无形损耗
3、技术、更新改造，评估对象使用效益大幅度提高 4、使用年限偏大或偏小，折旧同自然损耗不相吻合 5、被评估企业财务管理混乱，评估对象账面成本失实 三、重置成本及其估算 （一）重置成本
2、成本市价法（功能相同，只有成本的差异） 3、物价指数法（参照物成交时间与评估基准日有差异） 1）定基物价指数法 2）环比物价指数法
例2：某被评估电机功率为5000瓦，评估基准日为2008年10
月，其物价指数为90，参照物与被评估电机状况完全相同， 市场价格为5000元，其成交时的物价指数为106，电机的评 估值？
2、适用范围小，
第四节 成本法
一、成本法的基本思路和基本公式 1、成本法，也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的
重置成本，然后估算业已存在的各种贬值因素，并将其从现 时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
2、思路 1）资产的价值取决于资产的成本 2）资产的价值是一个变量，随着资产本身运动和其他因素
1、复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑、或
制造标准、设计、规格及技术，以现时价格水平重新购建与 评估对象相同的全新资产所需要的费用。
2、更新重置成本：采用新型材料，现代建筑标准或制造标
准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估 对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
两者采用的都是资产的现时价格，应优先选更新重置成本 （二）重置成本的估算 1、重置核算法 利用成本核算原理，逐项计算后得到的重置成本。 1）购买型 RC=购买价格+运杂费+安装调试费+其他费用
例3：某被评估电机功率为5000瓦，评估基准日为2008年10
月，参照物与被评估电机状况完全相同，市场价格为5000
元，成交时间为3个月前，每月的价格上升率分别为5%、6%、10%，求电机的评估值？
4、功能价值比较法（生产能力上有差异）
1）功能和价值呈线性关系
2）功能和价值呈指数关系
本金化率用于对未来永续性收益的折现
本金化率一般比折现率要高
3、收益期限
五、收益法中的具体评估方法
评估资产的价值等于未来预期收益逐年折现的累积和 （一）未来收益金额不等 1、收益期有限 例1、一项资产未来3年内的预期收益分别为1万、1.5万、2
万，假定折现率为10%，则该资产的评估值为？
05 06 07
10 15 12
5 3 4
供 >求 5% 供 <求 5% 供 =求
15吨 10吨 12吨
年份
05
06
07
08
价格指数 100
103
105
110
六、市场法的优缺点
优点： 1、能够客观反映资产目前的市场状况，评估值能够反应市
场现实价格。
2、评估结果易于被接受 缺点： 1、前提严格
B、价格指数是建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部
资产的物价变动水平上；重置核算法是建立在现行价格水平 与构建成本费用的基础上的。
3、功能价值法
1）成线性关系
2）成指数关系
4、统计分析法 步骤： 1）在核实数量的基础上，把全部资产划分为若干类型 2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，估算重
（四）收益呈现某种规律性的变化
1、未来收益是等差递增，等差为B，收益期无限
P=(A/r+B/r2)
2、未来收益是等比递增，等差为S，收益期无限
P=A/(r-s)
六、收益法的优缺点
优点： 1、可以比较真实和准确的反应资产的本金化的价格 2、与投资决策紧密结合，交易价格为买卖双方所接受 3、更加符合资产评估的本质要求 缺点： 1、预测难度大，受主观判断影响比较大
（附属学校、医院资产、职工的福利住房等）
二、货币的时间价值（不同时点上的相同收益，其价值是不
同的）
1、单利法：只对本金计算利息
2、复利法：是本金和前一期的利息累计并计算后一期的利
息，也就是俗称的利滚利。
1）复利终值 2）复利现值 3、复利年金的计算（普通年金、先付年金、递延年金、永
率修正系数X……….X其他修正系数
作业：
例6：某机器设备D，已使用4年，规定使用期限为15年，评
估基准日为2008年8月1日，生产能力为10吨，现收集到与 待评估资产类似的设备资料如下：
机器设备 成交价 交易时间 规定使用 已使用年 供求差异 生产能力 年限 限
A B C
250000 150000 180000
2、收益期无限 例2、某资产收益期无限，据评估人员预测其未来5年的收益
分别为15万元、20万元、18万元、16万元、20万元，折现 率为6%，本金化率8%，则资产的评估值？
（二）未来收益额相等时的评估方法 1、收益金额相等，收益期无限 例3、评估对象未来预期收益为100000元，假定本金化率为 10%，则该资产的评估值？ 2、收益金额相等，收益期有限 例4、评估对象未来预期收益为100000元，假定折现率率为 10%，收益期8年，则该资产的评估值？ 3、递延年金 1）收益期为有限期
年，其他条件完全相同，则该机器设备的评估值为多少？
6、市盈率法（企业价值评估） 7、市净率法
（二）类比分析法（多个差异因素）
1、差异量调整法 评估值=参照物成交价格+功能差异量+时间差异量+成新率
差异量+………..+交易情况差异量 例6：某机器设备D，已使用4年，使用期限为10年，评估基 准日为2006年8月1日，生产能力为5吨，现收集到与待评估 资产类似的设备资料如下：
2）收益期为无限期
例5、A企业拥有一块油田，预计4年后可获得收益为50万元， 资本化率与折现率都为10%，收益期为10年时，其评估值为 多少？收益期无限时，其评估值为多少？
（三）分段法 1、前段收益额不等，后段收益金额相等，且为有限期。 2、前段收益额不等，后段收益金额相等，且为无限期。
且用货币来衡量。
风险是测算折现率或本金化率的基本参数之一 3、被评估资产预期获利年限可以预测
四、收益法的基本参数 1、收益额：正常情况下所能得到的归其其产权主体所有的金额 特征：1）预期收益额，不是历史的或现实的收益额
2）客观额，资产在正常发挥效用下的收益额
2、折现率或本金化率 折现率：是一种期望的投资报酬率（社会平均利润率） 包括风险报酬率和无风险报酬率 本金化率与折现率本质上是相同的 不同之处在于：折现率一般用于未来有限期的收益现值
机器设备 A B 成交价 10万 9万 交易时间 规定使用 已使用年 技术水平 生产能力 年限 限 差异 05 04 10 8 5 3 5% -5% 6吨 5吨
C
11万
03
12
3
2%
7吨
年份
物价指数
2003
100
2004
105