雅儒产业园销讲

雅儒产业园销讲儒雅产业园销讲资料目录环境篇............................................................... ..................................................................... ........................................ 2 市场篇............................................................... ..................................................................... ...................................... 24 产品篇............................................................... ..................................................................... ...................................... 39 答客户问............................................................... ..................................................................... .................................. 56 资料Page 1 of 63 环境篇上海是一个不断发展日渐强盛的城市，是我国最大的商业、金融中心，也是我国最为重要的国际港口城市之一1、上海是中国的历史文化名城。

上海是位于长江三角洲冲积平原，因吴淞江支流上海浦而得名。

春秋时属吴，战国时当地渔民创造了捕鱼工具“扈”，称这一带为沪渎，东晋时在此筑沪渎垒以防海盗，故上海简称“沪”。

上海是中国的历史文化名城，被誉为“江海之通津，东南之都会”。

“两千年历史看西安，一千年历史看北京，一百年历史看上海”，上海是近现代中国的“缩影”，拥有厚重的历史底蕴。

作为党的诞生地，更为这座城市增添了一份独特的光彩。

这里荟萃了多少风云人物，孙中山、宋庆龄、毛泽东、周恩来、鲁迅、李鸿章、蒋介石、宋子文等许多名流的足迹散落在上海各处的不同住宅建筑里，蕴含着一段段耐人寻味的往事。

2、上海是21世纪国际经济、金融、贸易中心城市之一。

上海有一种任何城市都无法比拟的气质，就是她所特有的“洋气”。

1843年上海开埠，形成了她五方杂处、中西交融的文化特色。

上海的新兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立，确立了上海作为全国资源配置中心的地位，同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。

2001年10月，APEC会议在上海举行，上海作为21世纪国际经济、金融、贸易中心之一的地位已初步确立！3、上海是长三角经济圈的核心2010年5月中华人民共和国国务院正式批准《长江三角洲地区区域规划》，将把长三角建成“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强竞争力的世界城市群”作为发展定位。

长三角经济圈是以上海为中心，南京、杭州、苏州、无锡、宁波为副中心，包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、盐城、淮安，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、金华、衢州，安徽的合肥、马鞍山，共22个城市。

其经济总量相当于全国国内生产总值20%。

长江三角洲的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。

长三角城市圈是世界六大城市圈之一。

目前该地区经济联动效应明显，人员流动频繁。

根据预测，到2020年，长三角地区总客流量将达到55亿人次，沪杭、沪宁高铁开通后，会形成长三角一小时经济圈，进一步加强长三角经济区域一体化的进程。

资料Page 2 of 63 4、今日的上海，是一座极具现代化而又不失中国传统特色的海派文化都市。

繁华的大上海处处显现着她的独特魅力，令人着迷。

迈入21世纪的上海，繁荣与开放在这里播种，东方明珠电视塔、金茂大厦、环球金融中心、上海国际会议中心、浦东国际机场、虹桥交通枢纽，无一不描绘着国际大都市的开阔前景。

新世纪的上海是现代化、国际化、时尚化的标本。

如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。

上海各大产业的概述1、农业：上海自古代以来，一直为鱼米之乡，水稻、渔业、蔬菜的产量都相对较高。

早在上海开埠后，随着城市化进程，农用耕地和产鱼河流减少和被湮埋，依靠传统耕种手法的农业一度受到很大影响。

上海的传统农业主要是精耕细作，以渔业、盐业和种植业为主；自1990年代起，上海农业开始向高科技和机械化发展。

目前，上海的农业基本实现现代化。

依靠高科技、标准化、机械化生产、兴建水利、农业园区和农业保险补贴等六个方面构成现代化农业网络。

2、工业：轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门。

上海生产的轻工业品行销全国，上海基本成为质量和时尚产品的代名词。

上海的一系列食品、日化、钟表、自行车、缝纫机、摄影器材、仪器、办公耗材等等轻工业品共有90多大类，两万多种花色品种，成为中国轻工业生产最重要的基地。

目前，上海在自行车制造、食品生产、日化用品中仍就保持较大规模。

上海重工业主要以冶金、石油化工、机械、电子工业、汽车、航空、航天、超高速运算计算机、船舶制造等行业为主。

张江高科汇集了大量的高端制造业，上海宝钢和上海石化也居于国内行业的领先地位，宝钢集团更是在全球钢铁企业中位列第三。

3、商业：上海是中国近现代以来的商业中心。

上海开埠后，海外商品源源不断的上海进入内地。

上海的进口贸易得到了飞速发展，成为全国的外贸中心，上海的市面也变得异常繁华。

从1990年代中叶起，超市、卖场、便利店等现代化商业模式开始进入上海。

传统的烟纸店和百货商店开始逐步消失或转变功能。

后经过20年的高速崛起，至2010年末，上海的商业中心已经原来的三个扩展到十个，分别为：南京东路商业中心、南京西路商业中心、淮海中路商业中心、四川北路商业中心、徐家汇商业中心、张杨路商业中心、豫园商城商业中心、五角场商业中心、新客站不夜城商业中心、中山公园商业中心。

商业中心也从市区的市中心位置逐步扩展至市区的次中心区域，辐射范围不断扩大。

资料Page 3 of 63 4、金融业：1949年以前，上海是中国的商业金融中心、亚洲和远东的国际金融中心。

当时上海汇集着号称四行两局一库的中央银行、中国银行、交通银行、中国农民银行、中央信托局、邮政储金汇业局和中央合作金库的国家资本金融机构。

以及数量众多而且庞大的外资、私有银行、钱庄和信托公司，被誉为“东方华尔街”。

五十年代中期，上海所有资本市场被关闭，上海的亚洲金融中心地位后被东京、新加坡和香港取代。

1987年4月1日，交通银行在上海重新恢复对外营业。

1990年11月26日，上海证券交易所再度成立。

上海金融市场开始恢复。

到2009年年底，上证总市值为万亿元人民币，位居全球第五、成交金额居全球第三、新股发行募集资金总额居全球第六，并在近几年吸引了众多优秀的大型企业来沪上市融资。

目前上海陆家嘴地区成为新的金融区，并且与浦江对岸的外滩金融街遥相辉映。

闵行区闵行区是上海市的市辖区，位于整个上海的地域腹部，形似一把“钥匙”。

闵行区面积平方千米，人口万人，下辖3个街道、9个镇、1个市级工业区。

黄浦江纵贯其南北，分区为浦东、浦西两部分，闵行区东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。

闵行区是上海市主要对外交通枢纽，西南地区重要的工业基地、科技及航天新区。

作为上海最靠近市中心的郊区之一，闵行区的城市化程度较高、进度较快。

该区境内有上海交通大学、华东师范大学等多所高校，并有许多三资企业。

资料Page 4 of 63一、房地产市场现状和展望 1. 2010年房地产市场简述：2010年房地产市场整体情况——年末楼市强劲上行政策从紧依然为主基调。

政策方面，力度空前，通过差别化信贷政策、实施限购、上调公积金贷款利率来抑制投资投机需求；同时，以税收减免，金融支持来鼓励保障房的建设，可谓目标明确；全年政策出台密集，往往是市场一出现异常苗头，政府就会“打压”一次，“国十一条”、“4/17” “9/29”及时到位。

但在频繁的楼市调控政策下，各项指数仍然创下新高。

国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长%，增幅比1-11月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长%，办公楼增长%，商业营业用房增长%，工业地产的增长仅为% 土地市场上，开发商拿地热情不减，地王频现，各城市土地出让再创新高。

尤其是在年终，迫于供地计划压力，土地市场异常火爆。

“量跌价涨”是2010年地产市场的关键词。

2. 2010年上海的土地市场供给及成交分析供求分析——全年土地供应量稳定成交稳步增长住宅成交放量。

资料Page 5 of 63 上海土地每月供应情况公顷6005004003002001000但是土地财政的诱因并没有导致2010年土地供应大幅度增加，2010年全年，上海土地供应总量为公顷，比去年略微增加公顷。

在所有用途的土地供应中，工业用地全年供应占比最大，达到了%；其次是住宅类用地，所占比重为%。

而与09年同比，2010年供应增幅最大的是商办类用地，增幅达到%，虽然目前商办类用地所占比重仅为%，但是较高的增幅显示出其有很强的后发优势；住宅类用地保持较为稳定的增长幅度，年同比增幅%；工业用地供应全年有%的增幅；在所有类型的土地供应中，唯有商住办用地供应量大幅度减少，同比减少幅度达到%。

今年土地供应有几个比较集中的月份，其中8月、9月、12月供应面积分别达到了公顷、公顷、公顷，三个月总供应面积占到全年供应总量的%。

公顷贤山山江汇定浦明行东北宁陀浦汇口安静奉宝金松南嘉青崇闵浦闸长普杨徐虹原住宅商住办商业/商办工业其他黄浦08-0802-0803-0804-0805-0806-0807-080 8-0809-0810-0811-0912-0901-0902-0903-0904-0905-0906-0907-0908-0909-0910-0 911-1012-1001-1002-1003-1004-1005-100 6-1007-1008-1009-1010-1011-12住宅商住办商办工业综合其他过去的2010年是楼市调控的一年，适度增加土地供应可以有效缓解地价上涨的压力，2010年各区域土地供应情况420360300240180120600 2010年土地供应的分布区域呈现明显的郊区特征，土地供应都集中在离市区较远的区县，比如09年区域供应量最大的就是较偏远的奉贤区，总供应量达到了公顷，而资料Page 6 of 63 传统的中心区域供应很少，静安区、徐汇、普陀等区域供应量都排在末位。