物业管理委员会成立程序

物业管理委员会成立程序
一、成立首次业主大会筹备组
（一）筹备组成员的构成。

首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于20名业主（不包括被推荐的业主）推荐。

仅有单一物业用途的小区（大厦），只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。

（二）联名业主的建议。

首次5－15名业主联名（下称：联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（下称：《建议》）（附件1）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》，附件2）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

（三）联名业主报送资料备查。

联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《建议》、《推荐支持的业主签名表》(附件3)，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局存档备查。

（四）公示期内业主自荐增补。

《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于20名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局存档，另一份送联名业主。

（五）产生筹备组。

《建议》公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5－15人为筹备组成员。

《建议》公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。

（六）筹备组成员产生以后业主异议的处理。

筹备组成员产生以后?业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。

（七）建设单位参与筹备组。

建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4），提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。

自联名业主《建议》期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未填报《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》的建设单位或公有住房出售单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》（附件5）。

（八）筹备组确立。

区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》（附件6）、《首次业主大会筹备组成员名单》（附件7），由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。

二、制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》
（一）草拟、公示文件。

筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。

经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。

《业主大会议事规则》（征求意见稿）应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的产生办法、组成、业主委员会委员职数、任期和业主委员会委员应当具备的条件等内容。

（二）确认业主投票权。

筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数，并向业主发放《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》（附件8）。

（三）提示业主和监票。

区国土房管局在筹备组公示物业管理小区（大厦）《业主大会议事规则》和《业主公约》的同时，应当在物业管理小区（大厦）内公示广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本），并对《业主大会议事规则》和《业主公约》的表决进行监票。

经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。

三、选举产生首届业主委员会
（一）发出大会通知。

在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将选票格式样本（附件9）、业主委员会委员候选人简历表（附件10）和《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》(附件11)在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。

召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和业主委员会委员候选人资格条件等内容。

（二）核对候选人提交的资料。

符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于20名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》（附件10），提供《推荐支持的业主签名表》（附件3）、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。

筹备组将《业主委员会委员候选人简历表》在小区（大厦）内明显位置张贴公告。

业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。

若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。

（三）印发选票。

筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。

（四）封箱监票。

筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。

（五）投票选举首届业主委员会委员。

业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。

筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于10日。

（六）提交资料。

业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。

1、业主大会成立情况；
2、业主大会议事规则；
3、业主公约；
4、业主委员会委员登记表；
（七）备案。

各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《关于XX第届业主委员会备案的复函》（附件12），同时抄送区物价局、街道办事处（镇人民政府）、
居民委员会、派出所、建设单位和物业公司。

（八）刻章。

业主委员会到公安部门办理刻制业主大会和业主委员会两枚公章手续。

公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（镇人们政府）备案。

四、其他事项
（一）业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区（大厦）的《业主大会议事规则》，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。

（二）业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。

（三）业主委员会成立工作在未移交给街道办事处之前，仍由物业所在地的区国土房管局负责指导。

（四）整幢非住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。

业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会；
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
6.监督物业管理公司对本小区的物业管
理工作。

业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定；
2.遵守和履行物业委托管理合同；
3.不能从事各种投资和经营活动；
4.对物业
管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。

业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。

如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。

业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。

当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。

而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。

会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。