商业地产业态类型
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商业地产的业态和业种范文
业态和业种所谓业态，是指满足某类目标顾客的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形式或商业营业形态，特征是“怎么卖”；而业种的定义是：满足顾客的某类用途而形成的商业营业种类，特征是“卖什么”。
按照以上的定义，购物中心、百货、专业市场等概念是属于业态的范畴，餐饮、娱乐、服务等则是业种的概念范畴。
二、商业业态分类根据2004年10月1日国家商务部颁布的《商业零售业态》分类标准，我国商业零售业态共可分为17种：⌝食杂店：以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。
便利店（100㎡）：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
⌝⌝折扣店：店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。
拥有不到2000个品种，经营一定数量的自由品牌商品（国际上通用的解释中折扣店并非超市形态）超市（500㎡以上）：开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。
根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。
⌝⌝大型超市（6000㎡以上）：实际营业面积6000㎡以上，品种齐全，满足顾客一次购足的零售业态。
可分为经营食品为主的大型超市和经营日用品为主的大型超市。
如家乐福仓储会员店（1万㎡以上）：以会员制为基础，实现储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。
如麦德龙⌝⌝百货店（5000㎡以上）：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态⌝专业店（3000㎡以上）：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。
包括办公用品店、玩具店、家用电器店、药店、服饰店等。
⌝专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态家居建材店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。
如兴力达⌝⌝购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
商业地产开发的9种业态形式解析
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
商业地产开发与零售紧密关联。
零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。
通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
1.百货商店百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。
包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。
特点：（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；（4）选址在城市繁华区、交通要道；（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；（6）商店规模大，在5000平方米以上；（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人2.连锁超市超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。
它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。
超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。
特点：（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；（4）选址在居民区、交通要道、商业区；（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。
商业地产的业态梳理
详细描述
餐饮型商业地产包括餐厅、咖啡馆、茶室等，这些业态以提 供美食和饮品为主，满足消费者的口腹之欲。
酒店型
总结词
酒店型商业地产主要满足游客和商务人士的住宿需求，提供高品质的酒店服务。
详细描述
酒店型商业地产包括星级酒店、商务酒店、度假村等，这些业态以提供住宿服务 为主，满足游客和商务人士的住宿需求。
商业地产的业态梳理
目录
• 商业地产概述 • 商业地产的业态类型 • 商业地产的业态规划 • 商业地产的业态布局 • 商业地产的业态发展
商业地产概述
01
商业地产的定义
01
商业地产是指用于商业目的的房 地产，包括零售、餐饮、娱乐、 办公等用途。
02
商业地产与住宅地产不同，其价 值体现不仅在于土地和建筑本身 ，更在于其商业价值和增值潜力 。
绿色环保
商业地产将更加注重绿色环保，通过 节能减排、绿色建筑等方式，实现可
持续发展。
智能化升级
借助互联网、大数据、人工智能等技 术手段，商业地产将实现智能化升级， 提升运营效率。
社区化运营
商业地产将更加注重社区化运营，通 过打造特色社区、增强消费者黏性等 方式，提升商业价值。
商业地产的创新模式
商业地产将注重消费者的购物体验， 通过打造特色主题、互动体验等方式， 提升商业吸引力。
业态布局的原则
市场导向原则
业态布局应基于市场需求和趋势，以满足消费者需求为首要目标。
差异化原则
避免同质化竞争，通过创新和特色来吸引消费者。
可持续性原则
考虑环境、社会和经济三方面的可持续发展。
可调整性原则
业态布局应具备灵活性，以适应市场变化。
商业形态分类大全
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪＊＊＊十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生.如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气.3. 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步.4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏".5. 休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧,一时间,这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
商业地产业态类型
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
一、城市综合体1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。
从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。
一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。
）大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
2地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
商业地产的业态和业种
业态和业种所谓业态，是指满足某类目标顾客的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形式或商业营业形态，特征是“怎么卖”；而业种的定义是：满足顾客的某类用途而形成的商业营业种类，特征是“卖什么”。
按照以上的定义，购物中心、百货、专业市场等概念是属于业态的范畴，餐饮、娱乐、服务等则是业种的概念范畴。
二、商业业态分类根据2004年10月1日国家商务部颁布的《商业零售业态》分类标准，我国商业零售业态共可分为17种：⌝食杂店：以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。
便利店（100㎡）：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
⌝⌝折扣店：店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。
拥有不到2000个品种，经营一定数量的自由品牌商品（国际上通用的解释中折扣店并非超市形态）超市（500㎡以上）：开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。
根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。
⌝⌝大型超市（6000㎡以上）：实际营业面积6000㎡以上，品种齐全，满足顾客一次购足的零售业态。
可分为经营食品为主的大型超市和经营日用品为主的大型超市。
如家乐福仓储会员店（1万㎡以上）：以会员制为基础，实现储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。
如麦德龙⌝⌝百货店（5000㎡以上）：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态⌝专业店（3000㎡以上）：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。
包括办公用品店、玩具店、家用电器店、药店、服饰店等。
⌝专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态家居建材店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。
如兴力达⌝⌝购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
商业地产开发的9种业态形式解析
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
商业地产开发与零售紧密关联。
零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。
通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
1.百货商店百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。
包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。
特点：（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；（4）选址在城市繁华区、交通要道；（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；（6）商店规模大，在5000平方米以上；（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人2.连锁超市超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。
它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。
超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。
特点：（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；（4）选址在居民区、交通要道、商业区；（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类
商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出，其围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）、市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
商业地产形态分类
商业地产形态分类商业地产指的是专门用于商业经营的不动产。
商业地产形态分类有以下几种。
一、购物中心购物中心是商业地产中最常见的一种形态，也是最具代表性的一种。
购物中心包括室内购物中心和室外购物中心。
室内购物中心一般建在商场、大型超市、或者场馆内部，室外购物中心一般建在商业街或者其他城市的经济中心区。
二、数字商业广场数字商业广场是随着科技进步而崛起的一种商业形态。
数字商业广场是通过在线商业平台实现的一种商业模式，通过拥有自己的网站和移动端应用程序，将各种商品和服务直接推送给消费者。
数字商业广场的优点在于可以在不受地域限制的情况下为消费者提供便捷的购物体验。
三、城市综合体城市综合体是一种集商业、住宅、文化、体育和娱乐为一体的综合发展项目。
城市综合体是为了满足现代城市多元化发展需求而诞生的，它是将不同的商业形态进行调和、融合而成的。
四、商业写字楼商业写字楼是一种主要用于商业办公的房产形态。
商业写字楼不仅仅只提供办公场所，还提供了丰富的商业服务和配套设施。
从广告、打印、传真等服务到餐饮、健身房甚至是儿童游乐场等众多服务都是提供给租户和他们的员工使用的。
五、商铺、门面房和街铺商铺、门面房和街铺是商业地产中最简单的形态，这些房屋被用于零售和办公。
商铺、门面房和街铺经常建在市中心的商业街上，这些地段的交通和客流都比较繁忙，是开设零售店和办公室的理想地点。
总之，商业地产形态分类有很多种，每种形态都有其自身的特点和优势。
在选择商业地产时，需要考虑到当前市场形势、经营策略以及目标客户等因素，选择适合自己的商业形态，以获得更好的经济效益。
商业地产业态标准完整
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商业地产业态标准完整
汇报人：XX
汇报时间：20XX/01/01
目录
01.
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02.
商业地产 的业态类 型
03.
商业地产 的标准体 系
04.
商业地产 的完整流 程
05.
商业地产 的业态融 合
06.
商业地产 的创新发 展
单击添加章节标题内容
01
商业地产的业态类型
02
零售型商业地产
零售型商业地产：以零售为主导， 包括百货商场、超市、专卖店等 商业形式。
娱乐型商业地产：以娱乐为主导， 包括电影院、游戏厅、KTV等商 业形式。
添加标题
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餐饮型商业地产：以餐饮为主导， 包括餐厅、咖啡厅、茶楼等商业 形式。
服务质量标准
物业服务标准： 包括安保、清洁、 绿化等方面，确 保物业设施的正 常运行和环境的 整洁美观。
商业运营标准： 包括招商、营销、 品牌建设等方面， 旨在提升商业项 目的竞争力和盈 利能力。
服务质量监督标 准：建立有效的 质量监督体系， 对商业地产项目 的服务质量进行 定期评估和改进。
客户服务标准： 关注客户需求， 提供专业、热情、 周到的服务，提 升客户满意度和 忠诚度。
设施设备标准：商业地产项目应配备相应的设施设备，以满足商业运营 的需求，包括但不限于电梯、空调、消防等设施。
添加标题
环保节能标准：商业地产项目应注重环保和节能，采用环保材料和节能 技术，降低能耗和排放，符合国家相关标准和规范。
添加标题
商业运营标准：商业地产项目应具备合理的商业运营模式和管理体系， 确保商业的可持续发展和盈利能力。
商业地产业态发展趋势
商业地产业态发展趋势商业地产是指用于商业目的和经营的地产项目，包括购物中心、商业街、商业广场、写字楼等。
随着经济的发展和人们消费观念的变化，商业地产的业态发展也在不断变化和创新。
以下是商业地产业态发展的几个趋势。
1. 以消费者为中心的体验型商业地产随着消费者对购物体验和服务的要求越来越高，商业地产开始向以消费者为中心的体验型商业转变。
这种商业地产注重打造独特的消费环境和体验，提供个性化、定制化的服务。
例如，通过引入娱乐设施、文化活动、美食、艺术展览等元素，为消费者提供更多的选择和体验。
2. 多元化的商业地产业态多元化的商业地产业态是商业地产发展的一个重要趋势。
不再局限于传统的购物场所，商业地产开始向多种业态拓展，包括办公、酒店、娱乐、健身、教育等。
这种多元化的商业地产能够满足不同消费群体的需求，提供更多的选择和便利。
3. 线上线下融合的商业地产随着电子商务的发展，线上线下融合的商业地产成为一种新的发展模式。
商业地产开始借助互联网和智能技术，通过线上渠道与线下实体店结合，提供更便捷的购物体验和服务。
这种模式能够带来更多的流量和客户资源，提高商业地产的竞争力。
4. 可持续发展的商业地产可持续发展已经成为社会发展的重要目标，商业地产也不例外。
可持续发展的商业地产注重环境保护、资源节约和社会责任。
例如，商业地产可以采用节能环保的建筑设计和设备，提供可再生能源，降低能耗和碳排放。
同时，商业地产还可以积极参与社会公益活动，回馈社会。
5. 智能化的商业地产智能化是商业地产发展的重要趋势。
商业地产可以利用物联网、人工智能、大数据等技术，提供更智能、便捷和个性化的服务。
例如，商业地产可以通过智能导航系统、智能停车系统、智能安防系统等来提高消费者的购物体验和安全感。
6. 以社区为核心的商业地产以社区为核心的商业地产是商业地产业态发展的一个趋势。
商业地产开始向居住区、写字楼等周边地区拓展，为居民和办公人员提供便利的购物、娱乐和服务场所。
商业地产建筑定位详解之各业态之特性
明确项目的业态定位、地方爱好、抗性、气侯、经营模式、形象、资金等问题后，还有最大的一个核心考虑点——根据不同业态做相应的建筑定位。
不同业态、不同商业对建筑的需求是不一样的，一般来说，各业态的建筑特性主要包括服装类、小商品类、餐饮娱乐类、家居建材类、五金机电类、古玩类、社区配套类等。
1、服装类和小商品类服装类和小商品类属于大众化的业态，在建筑层高上没有硬性要求，唯一有要求的可能在铺位规格上。
一般来说，做品牌时，铺位规格要大一些;做小商品零售时，铺位规格可能小一些。
如做化妆品需要的是环岛或围着柱子的岛型，做鞋需要的是鞋柜，即矮柜、台柜，可以不做精品间。
2、家居建材类根据不同的业态进行不同的建筑设置的最大差别是，大的业态方面差别比较大，对建筑的要求是完全不同的。
比如，大型家具建材类对建筑的层高有硬性要求，同时对铺位规格也有一定要求，一般一个家居建材类店铺至少要80平方米，大到几千平方米不等，并且要求是一个敞开的空间。
同时通道要求要宽，能够满足货物的来回运输、调角转送等。
3、五金机电类五金机电对承重是有要求的。
现在普通商业楼的常规承重要求是基本能满足大众需求，如服装、小百货、化妆品等，承重可能是350公斤每平方米，而450公斤每平方米足矣。
但家居建材或者一些特殊的五金机电等机械类的东西比较重，每平方米的承重可能需要达到600公斤、800公斤。
所以，项目要提前结合业态定位，考虑相应楼层、区域的承重、层高、设置。
4、餐饮类餐饮类对用电、化污池、上下水都是有要求的，需要提前考虑好，在做建筑定位时要把方案都布好。
5、社区配套类社区配套类一般多存在于临街门市房，而不能存在于一个独栋的楼宇里面。
所以，企业要结合不同业态、不同需求、不同硬性指标，进行整体建筑定位。
商业地产的各种业态分析
商业地产的各种业态分析通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。
通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。
正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。
尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。
业态之间的边界也变得越来越模糊。
例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。
而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。
”彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。
其中大型商业业态又分为如下四种：小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。
大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。
超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。
大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。
总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。
在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。
在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。
有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。
在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限，“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类
商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析.本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨.商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺—-——商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类(1)、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等.上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚;运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
(2）、市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑,大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺.市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。
商业地产开发的9种业态形式解析
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种:百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
商业地产开发与零售紧密关联。
零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的外在表现形式。
通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式.在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断.商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种:百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心.1.百货商店百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。
包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。
特点:（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主;（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施,服务功能齐全;(4）选址在城市繁华区、交通要道；（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；（6)商店规模大,在5000平方米以上；（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；（8)目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人2.连锁超市超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。
它倡导:超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。
超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价.特点：（1）采取自选销售方式,出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；（3）营业时间每天在11小时左右,可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；（4）选址在居民区、交通要道、商业区;（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象;(6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。
商业形态分类大全
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性,目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪＊＊＊十年代，随着社会经济的不断发展,人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。
如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物,它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应"，有规模就有人气,有人气也就有了商气。
3。
市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步.4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主,在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏”。
5。
休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松,都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
商业地产新业态类型分析之商业地产基本业态
商业地产新业态类型分析之商业地产基本业态近几年来，中国商业地产进入了高速发展期，一方面是国家宏观政策第住宅地产的调控，商业地产手政策调控影响较小迫使不少地产企业进军商业地产；另一方面是地产行业发展已进入成熟阶段，商业地产较之于住宅地产盈利空间更大，地产商自身综合实力的提高于经济利益的吸引，逐步转型开发商业地产。
在两股力量的作用下，商业地产飞速发展，从而呈多元化发展格局。
商业地产基本业态新时期商业地产有13种基本开发业态：购物中心、百货商场、综合超市、社区超市、仓储超市、专业市场、精品广场、名品折扣店、批发市场、文化主题业态、旅游商业业态、商业街、住宅底商。
购物中心购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在城市市区及城乡结合地带，由专业的经营团队系统的设计开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务。
展开剩余82%著名购物中心：万达广场、大悦城等百货商场百货商场是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业商铺向顾客提供不同种类，多品种的商品及服务的综合性零售形态。
包括经营多品种，多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
著名的百货商场：上海恒隆广场、北京燕莎百货、河南胖东来等综合超市综合超市是经营生鲜熟食、民生必需品、日常生活用品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综合形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本会有连锁发展战略。
著名的综合超市：北京华联等社区超市社区超市是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要以销售食品饮品、日用品等民生必须用品，均采用开架式陈列，统一出口收银，一般开在住宅社区比较密集的区域。
著名的社区超市：永辉超市、上海联华超市等仓储超市仓储超市(Warehouse Store/Warehouse Club)又称仓储会员店，是在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，实行库存和销售合一、批零兼营、价格很低、提供有限服务为主要特征的、以会员制为基础、采取自选方式销售的零售业态。
商业地产详细分类
商业地产分类（一）按照商业形态分类：1.商业广场：有商业功能的，规模较大的，一个房地产项目。
可以是一栋楼，也可以是一群商铺的集合，也可以是商住办的集合，这个没有定论。
但是唯一要记住的是，必须有商业，而且规模不小2.shoppingmall: “大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
比较通俗的观点认为shopping －mall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。
由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。
二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。
3.商业街：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
4.大型商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。
5.购物中心：是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.6.休闲广场：给居民居住创造一个高品质的空间，帮助人们塑造一种新的生活意识。
7.步行街：步行街有两种类型：一是旧城市原有的中心商业街通过交通管理或改造而成的步行街；二是旧城市的新区或新城市的中心区，按人车分流原则设计的步行街。
（1）以商业为主要目的商业步行街（2）以休闲、娱乐为主要目的的旅游休闲步行街（3）居民小区中所形成的社区、生活步行街（4）其他特色步行街8.专业市场：专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。
其主要特点在于：⑴是一种典型的有形市场；⑵以批发为主，兼营零售；⑶集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；⑷以现货交易为主，远期合同交易为辅。
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购物中心
购物中心
类 型 业 态
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
功能组合：集购物、 功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、 餐饮、娱乐、休闲、运 旅游、游乐于一体。 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 功能。 黄金比例： 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/ 产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
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新世界案例 沈阳中华路新世界
沈阳中华路新世界业态布局 沈阳中华路新世界业态布局
新世界
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
家居配饰、家居用品 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 男士正装、配饰 少淑女装、时尚手表 女士职业装、女士配饰、化妆 品 国际名品、珠宝、名表 男女皮鞋、男女手袋
次主力店 业态组合：主力店、 业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 次主力店、独立店。 主力店是恒星， “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、 星般的次主力店、品牌 店”。
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知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等
品牌店
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开架自选、 统一结算
开架售货、 批量作价
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
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百货商店
代表品牌
新世界
天虹百货
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百货商店 选址基本要求
要 商 素 圈 建筑 物 业 要 求 面积 层高 柱距
城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 楼高三层以上 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 8m×8m 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 100个/10000㎡ 免租期1年左右 租赁年限10—20年
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新世界 新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
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业态 定义 购物中心
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜
百货商店
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
超市
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
专业店
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
规模
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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零售业态(二) 业态对比
购物中心 客户
目标顾客以 流动顾客为 主
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广
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天虹百货 天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 中国一航 ：1984年 经营方式：中外合资 中外合资 全国分布：33 33家直营商场及1家特许经营商场。 33 1 荣 誉：连续7年中国零售百强 7 零售百强 经营模式、 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X ： 百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 ： 便捷、一次购足、 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 服务专业、 ： 服务专业 时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 中国零售百强企业” “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 中国连锁百强企业” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币 04年销售额25亿元人民币 年销售额25
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百货商店
案例 地 址
案例对比
天虹
南山区文 心五路保 利文化广 场C区 南山中心 区 中产阶层
茂业
深圳市福 田区华强 北路2009 号 华强北商 圈 高中低收 入阶层 八层 总营业面 积8万平方 米 地铁1号线 国美 苏宁
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购物中心 物业及选址要求
选址要素： 选址要素： 区位： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年01月2007年10月 四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;
商业地产业态类型
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零售业态 业态种类
购物中心
百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店 专卖店 超市
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零售业态(一) 业态对比
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百盛案例
上海九海百盛
上海九海百盛百货业态布局
6F 5F 2-4F 1F -1F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 游戏广场、美食小吃； 化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣 皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行； 平价超市
要
求
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 楼板承重 450kg/㎡ 停车场 合作方式
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百盛
品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
效
用
主力店
有利影响：集客能力；品 有利影响： 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
太平洋
上海市徐汇区 衡山路932号
新世界
沈阳巿和平区中 华路88号
百盛
淮海路与陕西 南路口
商
圈
徐家汇商业中 心区 高中低收入阶 层 地下一层、地 上八层 总营业面积3 万平方米 立体交通 繁 华商业中心