香港：地铁上盖物业面面观 商业价值潜力巨大
香港考察心得及特色大型mall个案分析1024122134
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
将滑冰场设为中 庭，增添娱乐设 施的同时，还增 加了商场人气
大型中庭形成层层退台， 形成了巨大的演绎中庭
时代广场 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
业态设置社区化
地铁上盖物业综合开发研究
地铁上盖物业综合开发研究在都市繁华的城市中，地铁已然成为居民出行的主要选择之一。
作为高效便捷的公共交通工具，地铁的建设不仅带动了城市的发展，也为周边地区带来了商机。
地铁上盖物业综合开发，成为了当前城市规划中备受瞩目的议题。
本文将探讨地铁上盖物业综合开发的相关内容，深入剖析其价值与挑战，并探讨未来发展趋势。
地铁上盖物业的背景地铁上盖物业综合开发，顾名思义，是指在地铁站或地铁线路周边，通过开发建设商业、办公、居住等项目，形成一体化的城市发展模式。
这种开发模式将地铁站作为枢纽，将周边地区打造成为商业、交通、住宅等多功能空间，极大地提升了城市的综合价值。
地铁上盖物业的优势1.交通便利性地铁上盖物业的最大优势之一就是交通便利性。
乘客可以在地铁站下车就能直接进入商场、写字楼或住宅小区，极大地提高了出行效率，同时也减少了对机动车的需求，减轻了交通压力。
2.资源共享地铁上盖物业发展中，商业、办公、居住等功能被有机地结合在一起，形成了资源共享的模式。
居民可以在楼下购物、就餐，上班族可以在办公楼上班、居住，形成了一种便利的生活方式。
3.城市经济发展地铁上盖物业综合开发不仅提升了城市形象，还带动了周边地区的经济发展。
商场、写字楼的引入促进了商业繁荣，吸引了更多的消费者和商家，推动了城市的经济增长。
地铁上盖物业的挑战1.土地利用效率地铁站周边的土地资源通常比较紧张，如何在有限的空间内合理规划建设，成为了地铁上盖物业发展中的一大挑战。
需要综合考虑交通、商业、居住等需求，确保项目的可持续发展。
2.规划协调地铁上盖物业开发需要各方的协同配合，包括政府部门、地铁公司、开发商等。
要实现各利益主体的统一理念，确保项目的整体规划与发展，需要投入大量的人力物力。
3.运营管理地铁上盖物业的运营管理也是一个重点问题。
如何协调地铁运营与商业办公的需求，确保项目的顺利运营，需要有专业的团队来进行管理和维护。
未来展望随着城市化进程的加快，地铁上盖物业综合开发必将成为未来城市规划的主要方向之一。
香港地铁上盖商业经典案例_23PPT
在北京、香港、深圳、广州·····地铁购物早已成为一种时尚、便捷 的消费理念，有着“地下钱龙”之称的地铁商业成为城市经济重 要组成部分。
地铁商业盈利案例：香港地铁周边物业升值已经达到50%
深圳地铁周边物业升值在30%-50% 上海地铁周边物业升值超过50%
在香港经济飞速发展的今天， 地铁商业作出了功不可没的 贡献。香港地铁正利用交通 创造新的财富神话！ 香港地铁上盖物业无一例外 采取的“只租不售”经营方 法，充分体现出地铁上盖物 业无法估量的商业价值。
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商场、酒店、写字楼 交汇点
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——商场亮点设计
通天梯
两组总长度达83米 的全港最长通天梯
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贯穿商场不同的主题 区域，方便顾客迅速穿 梭、提升商场人气、增 添购物乐趣
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高角度俯瞰通天广场
——商场亮点设计
数码天幕
个数码天幕，是朗豪坊 的瞩目据点
● 商场顶部设有全港首
像，拼贴出边串幻彩旋 涡、动感浮云，制造全 港空前景观。
●数码天幕时刻绽入影
——与香港地铁
●朗豪坊投资额达100亿元，
目前价值已达250亿元，这个 位于九龙旺角的地铁上盖商 业，在未来具备无穷的发展 潜力！
●商场+写字楼+酒店的经典
设计妙地利用了地铁所带来 的海量人流，它将所有地铁 人流都汇集到朗豪坊商场办 公、酒店中来，峰值能够达 到40万人/天。
商场—品味生活志
观塘道东行、巧明街的港贸中心以及创纪之 城的开源道鳄鱼恤大厦。
——业态布局
楼层分布 B1 1F-3F
详细业态 吉之岛超级市场 化妆品、流行服饰汇聚
4F-5F
6F
美食广场、大型酒楼、影音数码
香港地铁商业资产
香港地铁商业资产管理一、香港地铁概况1.1港铁简介香港特别行政区是世界金融、信息、经济中心之一，拥有世界上最先进的快速轨道系统。
白1979年开始运作以来，地铁已成为香港公共交通运输网络的主要工具。
在最近多项国际铁路系统的标准借鉴表现报告中，香港地铁被列为全球最卓越的铁路系统之一，铁路的规划、设计、运营、维修服务，均达到国际先进水平；尤其是在安全性、服务水平、经济效率方面更见出色。
香港地铁由香港铁路有限公司(前地铁有限公司，MTR Corporation Limited)营运，地铁自1979年起为乘客提供市区列车服务。
2007年12月2日，地铁与九铁的车务运作正式合并；当天，九铁营运告终；与此同时，地铁公司也易名为港铁公司。
合并后的综合铁路系统全长168．1公里，由9条市区线共80个车站组成。
香港地铁日乘客量超过220万人次，是世界上最繁忙的铁路系统之一。
每日提供19个小时的列车服务，所有的轨道及轨旁维修工程则于每日非行车时间内进行。
列车装有自动保护及控制系统，可自动调校行车时列车与列车之间的距离，由沿线计算机决定最适当的加快及刹车速度，以及在不同轨段的滑行速度。
列车的行车路线及时间均由新设于青衣的控制中心的计算机讯号系统进行控制。
1.2港铁盈利情况简介香港地铁是世界上盈利状况最好的城市地铁。
2008年上半年，香港地铁总乘客量较上年同期上升66.1%，达7.212亿人次；2008年1-5月香港地铁的市场占有率由上年同期的25.0%增加至41.6%，主因为两铁合并；2008年上半年，香港地铁总车费收入为惊人的55.92亿港元，较上年同期增加72.2%。
在2007年，香港物业市场十分活跃。
由于写字楼供应有限，而强劲的消费开支及旅游市场推动零售业，写字楼及商铺租赁市场持续良好增长。
2007年的地铁物业发展利润大幅增加至83.04亿港元，其中利润摊分占70.77亿港元，主要是来自住宅销售，另外，递延收益为12.24亿港元。
何为地铁上盖物业——纪实特发和平里项目
特发和平里项目纪实-何为地铁上盖物业
什么叫地铁上盖物业？
地铁上盖物业，简单来说，就是地铁出入口上的商铺。
其实，地铁上盖物业是地铁资源的最直接受益者。
作为人群出入、换乘地铁的必经之路，这些物业会成为未来商家必争之地。
地铁上盖物业的出现，将给商业地产格局带来了一种全新的模式：地铁商业。
由此，这也将会形成一个流金淌银的黄金通道，地铁出口会变成一个“黄金出口”。
地铁上盖物业作为城市物业价值的最高形态，发展方向为都市综合体，区域商业核心，著名代表项目：maga box、青衣城、又一城…
现在，特发和平里项目处于地铁四号线龙胜站,地铁与本楼盘无缝接驳,占据城市最高土地价值，具有成区域核心的先天条件。
地铁上盖物业已初具雏形
未来的特发和平里
欢迎有意者到和平路一侧的临时接待中心咨询，现场有多种项目宣传物料及户型图可供领取。
项目地址：深圳市龙华新区和平路与布龙路交汇处（地铁四号线[龙胜站] A、D出口）
咨询热线：280 66666
官方微博：/u/2820103011。
香港“地铁+物业”模式分析
1 “地铁+物业”模式在香港，遇到雨天人们可以不带伞而衣衫不湿地出行办事，因为庞大的地铁网络将地面上的建筑连为一体。
这一切都要归功于香港地铁开发的“地铁+物业”模式。
所谓“地铁+物业”模式，简单地说就是港铁同时规划开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过与房地产开发公司合作进行沿线房地产的开发，一方面筹集地铁建设资金，弥补地铁项目亏损并获得收益，另一方面也更好的发挥地铁和房地产的相互促进作用。
“地铁+物业”开发模式结构及流程图如图1。
图1 “地铁+物业”开发模式按照上图所示的流程，地铁公司在地铁建设前期就以地区可持续发展的战略眼光、审慎的商业原则，完成地铁沿线有关车站、车场，上盖或周边地区的开发权，然与开发商签订协议。
开发商以自负盈亏的方式，按照地铁公司所定的开发标准，兴建有关物业及向政府缴付地价，物业出售所得利润则由双方分享。
1.1“地铁+物业”模式的产生香港的土地面积只有1070km2，大部分土地都是陡峭的山坡和荒芜的岛屿。
只有21%的土地是可建设用地。
建成区仅有96 km2，占总面积的9%，平均人口密度达到6万人/ km2。
由于建成区的地形崎岖，建筑稠密，实际上不可能提供大量的道路面积。
因此，香港政府就实行公交优先发展的策略。
香港是一个典型的墙中心城市，核心地区的就业密度超过2000人/hm2。
地铁行经大部分居住和商业区。
据统计，大约50%的人口和超过50%的就业岗位位于距离地铁10min的步行距离内。
大约70%的地铁乘客可以步行区地铁站，下车后也是跟方便地步行离开地铁站。
除少数分布于山地的别墅外，绝大多数位于非地铁沿线的住宅也围绕公共汽车站形成高密度组团。
据20世纪90年代统计，66%以上的居民每周至少乘一次地铁。
2009年香港地铁本地服务乘客量达到了12.188亿人次，市场占有率达到了42.6%（见下表），可以说，轨道交通已成为居民日常生活的一个重要组成部分。
公交优先的策略促进了地铁的发展，强核心的城市形式则为地铁周边物业高密度开发的前提保障。
香港“轨道+物业”模式研究及对铁路土地综合开发的借鉴
香港“轨道+物业”模式研究及对铁路土地综合开发的借鉴摘要：为了更好推进铁路土地综合开发工作，探索开发模式和做法，在考察香港铁路“轨道+物业”模式及上盖物业开发项目的基础上，总结具体做法、优点和特点，指出其对铁路土地综合开发的借鉴意义，提出相应的建议和结论。
关键词：香港铁路；轨道+物业；铁路土地综合开发；上盖物业开发引言：为更好地贯彻落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》﹝国办发﹝2014﹞37号﹞等文件精神，加快推进铁路土地综合开发工作，中国铁路上海局集团公司（以下简称“上海局”）牵头组织相关管理和技术人员赴香港铁路有限公司（以下简称“港铁公司”）考察学习交流，实地考察多个地铁站点及车辆段上盖项目，深入了解“轨道+物业”模式理念和具体做法，以及上盖物业开发情况等。
通过这次考察学习，增长了见识、开拓了思路，为开展铁路土地综合开发工作提供了很好的启示和借鉴。
1.港铁公司“轨道+物业”模式简介和具体做法港铁公司成立于1975年，目前在香港运营线路共47条，共设车站161座，运营里程共248.4千米。
虽然运营规模比不上国内一线城市地铁公司，但它是全球少数几家能够盈利的地铁公司，利润主要来自地铁上盖物业开发、物业租赁和管理等，其核心盈利模式模式——“轨道+物业”值得研究和借鉴。
1.1“轨道+物业”模式简介“轨道+物业”模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。
按该模式，政府不直接投资轨道交通建设，但需将沿线部分土地通过协议方式授予港铁公司，相应土地费用按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取，这就将轨道交通建成后土地的部份增值额让渡给港铁公司。
港铁公司在享有土地增值收益得同时，须承担轨道交通全部的建设和运营成本，并统一规划物业与地铁的设计，提升客流，使项目能自负盈亏，获取投资项目的合理回报。
该模式主要是通过站点和车辆段上盖，以及周边土地发展来实施，其核心理念是“以地养铁”，以商业市场原则经营铁路，以土地发展来提供所需的资金。
地铁车辆段上盖物业功能组合及其空间布局研究基于香港案例分析
3、隔离振动：通过在建筑与地铁之间设置隔振措施，如减震材料、弹簧等， 有效减少地铁运行对上盖物业的振动影响。
4、吸音减噪：采取吸音材料和降噪技术，减少地铁运行和设备故障产生的 噪音污染，提高居住或使用舒适度。
5、合理规划：在城市规划阶段，充分考虑地铁上盖物业的振动影响，合理 布局建筑物和居住区，避免高振动区域的出现。
3、混合型布局：混合型布局结合了紧凑型和开放型布局的特点，既有紧密 的空间，又有独立的功能区域。这种布局方式在满足功能需求的同时，也考虑了 城市空间的多样性和活力。
三、香港案例分析
香港作为一个国际化大都市，其地铁车辆段上盖物业的功能组合和空间布局 具有很高的参考价值。以下以香港的两个典型案例进行分析：
在分析地铁上盖物业振动舒适度时，需要考虑以下因素：
1、建筑结构：建筑结构的自振频率、阻尼比等参数对振动的响应有着重要 影响。同时，结构材料、连接方式等也是需要考虑的因素。
2、地铁运行：地铁列车的运行速度、加速度、轨道不平整度等都会引起周 围环境的振动。
3、设备故障：地铁车站及列车上的设备在发生故障时，可能导致异常振动 和噪音。如电机、轴承等机械部件的故障，以及电磁干扰等问题。
具体来说，“天环广场”具有以下特点：
1、地理位置优越：位于广州市天河区珠江新城地铁站上方，交通十分便利， 有利于吸引周边地区的消费者。
2、业态丰富：广场内汇聚了众多知名品牌、特色餐饮和文化展馆等，满足 了不同年龄层和消费群体的需求。
3、建筑设计独特：广场独特的建筑设计风格吸引了众多市民和游客前来观 赏，成为了广州市新的城市景观。
展望未来，地铁上盖物业的振动舒适度研究还有许多需要深入探讨的方面。 首先，需要进一步研究地铁上盖物业的结构特点对振动传播的影响，以及不同减 振措施的优化组合。其次，应地铁上盖物业周边环境的交互作用，如周边建筑、 地下管线等对振动的传播和衰减的影响。最后，加强地铁上盖物业振动舒适度在 实际工程中的应用研究，为相关政策和规范的制定提供科学依据。
香港地铁上盖商业经典案例
香港地铁上盖商业经典案例
香港地铁是一项具有重要影响力的基础设施项目，其建设和运营也涌现出许多商业经典案例。
香港地铁上盖商业经典案例之一是太古广场。
太古广场是香港地铁上盖商业项目的典范，该项目位于港岛地铁中环站上方，由太古地产开发。
太古广场拥有多层的购物中心，提供丰富的零售品牌和餐饮选择，吸引了大量的消费者和游客。
该项目成功地将地铁站和商业建筑结合在一起，创造了一个繁忙的商业中心。
另一个经典案例是铜锣湾站上盖商业项目。
铜锣湾是香港的商业中心之一，地铁铜锣湾站正好位于这一地区的核心位置。
许多商业地产开发商在铜锣湾站上盖商业建筑，包括购物中心、写字楼和酒店等。
这些商业项目为铜锣湾增加了更多的商业活动和消费者流量，并成为该地区的标志性建筑。
1
除了购物中心和写字楼，还有一些其他类型的商业项目成功地在香
港地铁上盖，如酒店、娱乐场所和展览中心等。
例如，九龙站上盖
的海港城是一个综合性的商业项目，包括购物中心、酒店、电影院
和水上乐园等各种娱乐设施。
海港城不仅成为九龙地区的旅游景点，也为当地居民提供了便利的消费和娱乐场所。
以上这些经典案例都展示了香港地铁上盖商业项目的成功模式，即
通过与地铁站的紧密结合，充分利用地铁站的交通便利性和人流量，打造一个综合性的商业中心。
这些商业项目不仅提供了丰富多样的
购物和娱乐选择，还为地区经济发展带来了巨大的推动力。
2。
浅析地铁上盖物业的政策支持
浅析地铁上盖物业的政策支持摘要：香港地铁融资模式成为各地争相效仿的对象，期望通过地铁上盖物业来解决融资难，难盈利的困境。
然而，由于国内和香港之间的政策差异导致香港模式在内地很难实现。
文章从特许经营、土地政策及结建等三个方面对香港融资模式在内地运用的政策支持进行了探讨，并给出了合理建议。
关键词：融资香港模式特许经营土地政策结建香港地铁是全球地铁公司中为数不多的盈利丰厚的地铁公司，其所秉承的“地铁+物业”特许经营投融资模式多年来始终是各国争相效仿的对象。
其“地铁+物业”模式，简单地说就是香港地铁公司同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发来弥补地铁项目亏损并获得收益。
天津地铁M1、M2、M3线融资模式均以政府为主导的负债型投融资管理模式。
随着天津地铁建设进程加快，融资模式从单一的以政府为主导的负债型投融资管理模式向多元化融资方向发展，天津地铁M5、M6线在借鉴香港模式的基础上拟采取“以政府为主导的负债型投融资管理模式+部分车站上盖物业”模式。
该模式能否获得成功，关键是有无相关法规作为支撑。
1 特许经营权问题所谓特许经营是指特许经营权拥有者以合同约定的形式，允许被特许经营者有偿使用其名称、商标、专有技术、产品及运作管理经验等从事经营活动的商业经营模式。
采用特许经营模式可以吸引大量资金投入到生产、运营、维修等过程，可以大大缓解特许商自身的资金压力，有利于资金的周转和有效利用。
同时，特许商在实行集中控制的同时保持较小的规模，既可赚取合理利润，又不涉及高资本风险，还可不必兼顾加盟商的日常琐事。
虽特许经营权有以上优势，但是其也存在一定问题。
如票价问题，若完全按照特许经营模式，则被特许经营者制定的票价就不为政府所控制，其会根据市场通过供求关系来调节票价，从而保证公司的盈利性。
这样一来可能会超过公众可接受的票价水平，导致很多人不会人享受地铁便捷的服务。
因为很多人不能享受便捷的地铁服务，进而导致依附地铁而繁荣的商业失去客流，带来直接后果是沿线的上盖物业不能得到充分利用，从而确定融资模式的初衷背道而驰。
借鉴香港地铁“轨道+物业”开发模式对于铁路土地综合开发的思考
借鉴香港地铁“轨道＋物业”开发模式对于铁路土地综合开发的思考摘要：随着国家各省市大力发展公共交通的作用日益凸显及土地资源的日益稀缺，支持铁路通过实施土地综合开发，引进社会资本，促进可持续发展已成为发展方向，目前各地政府不断出台政策支持并探索相关开发模式。
关键词：香港地铁；“轨道＋物业”；土地综合开发随着国家各省市大力发展公共交通的作用日益凸显及土地资源的日益稀缺，2012年12月，国务院出台《关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012〕64号），鼓励支持对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损；2014年7月，国家出台了《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），对铁路用地及毗邻区域土地综合开发利用政策做出了进一步规定；2015年7月，国家发改委出台《关于进一步鼓励和扩大社会资本投资建设铁路的实施意见》（发改基础〔2015〕1610号），进一步鼓励和扩大社会资本对铁路的投资，拓宽投融资渠道，支持铁路通过实施土地综合开发，引进社会资本，促进可持续发展。
本文通过借鉴香港地铁“轨道＋物业”的经验思考，旨在探讨铁路沿线土地综合开发有关思路。
一、香港地铁的基本情况1975年，香港政府以“应香港公共交通系统的要求，根据审慎的商业运作原则，兴建及运营一个集体运输铁路系统”为宗旨，根据《地铁公司条例》成立地下铁路有限公司，并给予了资金支持兴建香港地铁系统。
2000年，香港地铁在香港联合交易所上市，香港政府占76.5%、市场占23.5%，相当于一间由政府及市场资金组成的项目公司去统筹整个香港的轨道交通网络建设。
“轨道+物业”的模式是港铁30多年来一直采用的开发模式，基本融合了TOD及PPP模式，通过规划、建设、运营、多层次的融资，打造以人为本、以客为尊的铁路网络及社区，有效利用铁路土地再生开发价值，使城市在低耗量、高效益的情况下持续发展。
香港地铁上盖物业面面观
香港地铁上盖物业面面观
殷子渊
【期刊名称】《住宅与房地产》
【年(卷),期】2002(000)005
【总页数】3页(P61-63)
【作者】殷子渊
【作者单位】深圳大学建筑系
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示[J], 林楚娟;庄毅璇;戚月昆
2.利用交通场站上盖物业提高企业营运能力——以温州交运集团发展场站上盖物业为例 [J], 叶正社
3.让乘客变为顾客香港地铁的经营之道——访香港地铁有限公司总经理刘天成 [J],
4.基于TOD背景下城市轨道交通上盖物业开发的研究与探索——以成都西站片区上盖物业开发项目为例 [J], 李伟; 夏超
5.基于TOD背景下城市轨道交通上盖物业开发的研究与探索——以成都西站片区上盖物业开发项目为例 [J], 李伟; 夏超
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真正地铁物业 享地铁时代繁荣
真正地铁物业享地铁时代繁荣【坝上街环球中心】真正地铁物业享地铁时代繁荣在香港、上海、北京、深圳……，地铁上盖及周边物业普遍有着较高的人气和升值潜力。
香港地铁周边物业升值已经达到50%，深圳地铁周边物业升值在30%-50%，上海地铁周边物业升值超过50%。
由于用地紧张，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。
它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，其成功也与出色的城市规划直接相关。
在众多的香港地铁上盖物业中，朗豪坊、APM Mall、又一城、青衣城(盈翠半岛)非常典型。
1、朗豪坊位于香港旺角砵兰街，是旺角地铁站上盖商业，建成于2004年，总体量16.7万平方米，成为九龙区著名的地标建筑，朗豪坊属于地铁上盖商业综合体项目，由购物商场、酒店、写字楼组成。
商场+写字楼+酒店的经典设计妙地利用了地铁所带来的海量人流，它将所有地铁人流都汇集到朗豪坊商场办公、酒店中来，峰值能够达到40万人/天。
2、又一城又一城位于九龙塘达之路，是九龙塘地铁站上盖物业。
座落于九龙区中心地带，是九龙区旅游新兴的购物胜地。
香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，灵活的装置及完善的设施，使又一城成为国际知名之购物消闲的汇聚点，配合四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横港九新界，方便快捷。
3、青衣城(盈翠半岛)青衣城(Maritime Square)是香港大型商场之一，位于香港新界青衣岛青衣机铁站上盖，属地铁公司旗下的物业之一。
而青衣站的上盖物业除了青衣城外，盈翠半岛亦是青衣站的上盖物业。
盈翠半岛共2期，共有12幢住宅,3558户住户。
青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条公交线路途经，交通十分方便。
还有很多地铁上盖物业汇聚高流量人气、快速增值的案例，不一一列举。
交通配套相册价格)的地理位置恰如朗豪坊之于香港旺坝上街环球中心 (主力户型角，城市中心，人流量大，建筑风格的华丽高端也恰如朗豪坊的风格，而其商场+物业的形式又如青衣城(盈翠半岛)。
Union Square香港九龙站上盖物业发展计划分析
香港九龙站上盖物业发展计划分析(Union Square)一、概况Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着。
它是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。
西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外，其余土地均是填海得来，总面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为《西九龙填海计划》，是《香港机场核心计划》十项核心工程之一。
Union Square的位置图Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体。
位于九龙站上盖的Union SquareUnion Square的主要物业包括：（1）16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店及服务式住宅），合共提供约5866伙住宅单位、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；（2）一幢118层高的环球贸易广场，包括约231778平方米的甲级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际100观景台；（3）面积达100万平方呎的大型购物商场：圆方；（4）一所1,050平方米的幼稚园；（5）巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；（6）约5600个车位；（7）顶层平台设占地70万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场。
Union Square发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。
而发展计划把西九龙九龙站打造成另一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙。
项目亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。
地铁上盖物业的优势
地铁上盖物业的优势People should have great ideals. October 2, 2021
地铁上盖物业的优势
据权威数据统计表明,在国际城市规划中,地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式;当地铁已经成为现代城市建设的必需品时,地铁上盖物业的价值和优势也随之变得异常明显,那么地铁上盖物业的优势具体体现在哪些方面呢可以从以下三个方面来进行阐述：
1、交通便利,发展前景好;每一处繁华中心,都是位居交通要道或交通枢纽之地,便利的交通带来的直接影响便是超高的人气,而人气则是商家选址最大的因素,也是商家的必争之地,所以说地铁上盖物业的发展前景是一片看好;
2、物业保值,升值潜力大;从存量上来讲,地铁上盖物业在城市所占的比重非常小,如果开发商能拿到地铁上盖的一片土地,无疑会充分利用其便利性打造一个充满升值空间的优质建筑;
3、需求量大,抗风险能力强;无论是居民购房还是企业选址,轨道交通给生活带来的便利性与高效性肯定是他们选择物业的主要原因,所以地铁上盖物业是他们最好的选择,而对于投资者来说也可以算是低风险、高回报的便捷方式;
以长沙地铁上盖物业代表兴旺·双铁城项目为例,兴旺·双铁城位于长沙劳动东路与树木岭路交汇处西南角,路面交通已属十分便捷,根据规划,地铁4号线将从此经过,长株潭城际轻轨入城首站也在此交汇,将建成最大的换成点—树木岭站;对于兴旺·双铁城项目来说,地铁上盖加上城轨的交通配套,将成为项目最大的一个优势和亮点,也必将为它带来无限的升值潜力和发展空间,这是其他项目所达不到的;。
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香港：地铁上盖物业面面观商业价值潜力巨大
人口接近600 万的香港是世界上人口最稠密的城市之一。
在它1078 平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅占17.8%，其余大多是陡峭的丘陵。
香港在过去半个世纪的急速发展中，由于地理和传统土地权益等种种因素，采取了高密度的发展模式，而且是以公共交通，特别是以轨道交通为主导的高密度发展模式，形成了现代化、多元化的公共交通体系。
在如此之高的密度下仍然能够保持城市交通的顺畅，成为
大城市交通发展的成功典范。
最有效率的交通工具
香港，这座600万人口的都市，地铁每日载客量200万人次，按每公里客运量计，它是世界上载客量最大的地下运输工具。
轨道交通在公交体系中比重为55%。
香港的地铁是1979年才开始有的，第一段铺设在九龙，从观塘到石硖尾。
经过十年之后，到1989年，香港本岛横贯东西一条地铁线建成，连接九龙香港的东西两条海底隧道地铁也打通，三条地铁线设有38个车站，这就把香港的主要繁华区全部连接了起来。
目前，香港地铁共分五条线路：港岛线、荃湾线、观塘线、东涌线及将军澳线。
根据1992 年的分区人口统计分析，全港约有45%的人口住在距离地铁站仅500米的范围内，如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例更高达65%。
根据1998 年的资料显示，香港市区居住或工作在地铁站500米范围内的比例已高达75%。
香港的就业用地布局也采用类似的模式。
在新界，约有78%的就业岗位集中在8 个位于铁路站附近的就业中心内，其用地面积之和仅占新界总面积的2.5%。
商务中心更是高度集中在各类公共交通工具的大型枢纽处。
其中，中环—金钟—铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。
特别值得一提的是，金钟与中环地铁站之间中心距离虽然仅有800 米，但其间的办公建筑仍然没有均匀布置，而是分别向两站靠拢，从多数建筑到地铁站的步行距离仅200 米左右。
唯一赚钱的地铁公司
轨道的建设和运营都需要大量投资，如果单靠卖地铁票赚钱，地铁公司几乎注定要亏损。
香港轨道交通是全世界唯一赚钱的，其成功就在于地铁的建设与地下商业开发紧密联系在一起形成共赢，沿钱的地产开发、物业开发支撑了地铁本身的营运。
地铁大大改善了沿线的交通，新城区不断出现，沿线地皮价格一路飘红，地产不断增值。
香港地铁充分利用优势，在地铁建设中把沿线地产开发捆绑在了一起。
每开一条新建线路,香港地铁都首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后找来地产商共同开发车站及上盖空间，根据不同条件兴建大型住宅、写字楼或商场，出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享，而管理已落成的物业的收入，则成为香港地铁的滚滚财源。
在建于1975-1986年的3条铁路线上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中10处不动产由香港地铁公司自行管理，包括28000套公寓、3个购物中心的150500平米零售店及128500平米写字楼。
3条城市地铁线的总建设成本为250亿港元，而18个房地产开发项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16%。
城市轨道交通与沿线土地的联合开发策略取得了显著的社会效益和经济效益。
如，香港青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐递增至每天4万多人次，不仅带动了商场的客流(商场每周的客流量达到30万人次)，而且增添了地铁的营运收入。
近年，香港地铁公司投资物业所得收入增长更为迅速。
2004年增长11.9%，达9.94亿港元。
地铁在旗下商场德福广场、青衣城、绿杨坊，及杏花新城，再次取得100%的出租率。
若干新的大型租户于2004期间与公司签约。
宜家家居在九龙湾德福广场开设其全九龙区最大的分店，面积达7800平方米。
国际金融中心二期写字楼的需求继续增长。
截至2004年底，地铁的十八层写字楼已全部租出，地铁的投资物业组合总面积达17.602万平方米。
地铁上盖物业面面观
香港地铁的高效率是众所周知的，它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系是直接相关的。
坐落在地铁线路上的地铁上盖物业更是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。
由于用地紧张，香港的各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体——真正意义上的地铁上盖物业。
在众多的地铁上盖物业中，青衣城(盈翠半岛)、汇景花园、新翠花园等是非常典型的。
它们都具备相似的特征：底层是换乘公交车站或者铁路站，与之相联或上面二至三层为商业建筑，在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑，中间是居住区中心花园。
其中新翠花园为1988年、汇景花园是1991年，青衣城(盈翠半岛)是二十世纪末建成的。
新翠花园位于柴湾地铁终点站，整个建筑群由六幢高层住宅和三层裙房组成。
裙房的底层由商业空间和小巴车站构成；二层的主要功能空间是轨道站体部分，商业空间毗临而建；三层是轨道部分和相临的商业设施。
整幢楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建的，裙心的屋面是住宅的中心花园。
住户由设在裙房的电梯到达裙房的屋面，再进入到各栋大厦的底层门厅。
汇景花园是地铁蓝田站上盖物业，整个建筑位于两山之间，下面还有快速路(鲤鱼门道)通过，交通结构非常复杂。
地铁线平行巴士换乘站，通过二层空间实现联系，上面是一层商场，以零售、服装为主。
住户可以通过商场的入口穿越商场抵达屋面的花园，也可以通过场地西南角的地铁出入口进入居住空间。
居住建筑是两排东西向排列的二十多层的住宅，每栋住宅的入口都在架空屋，与花园相连。
汇景花园还肩负着交通枢纽的作用，度层有近十条线路的巴士在这里与地铁换乘，地铁站出口通过室内的“十”字型架空天桥到达巴士站，十余条巴士的车站斜向平行设置，天桥上的行为可以通过单独的楼梯到达每个巴士站。
地铁站还辐射出多条步行路与附近的丽港城、康田苑相通。
这栋高度集成的综合建筑群给人们提供了很大的方便，每天有大量的居民通过这里出行。
虽然这里主要的服务对象是附近的居民，但是游客在清晰的交通指引帮助下行动并不容易失去方向。
香港地铁之所以能赚钱，是因为将地铁建设与地面物业开发结合。
在每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。
有人这样评价：“香港现在最漂亮的一幢建筑，就是地铁公司建的。
”从一个侧面也反映出香港地铁上盖物业巨大的商业价值。