森林花溪水郑州金基项目营销推广提案.pptx
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郑州金基置业维也纳森林项目营销推广方案
目录前言一、项目概况二、宏观市场分析三、市场竞争项目分析]四、项目SWOT分析五、项目营销策略六、营销策划部人员配置及培训七、媒体执行计划结语前言郑州金基置业有限公司是1997年成立，以金品格＼金品质＼金品位为基准，坚持“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，坚持“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨，倡导以人为本的经营理念，寻求企业、员工、社会的和谐发展，全面打造以客户为中心的企业，驱动企业高速、稳健、持续健康发展，成功实现“河南省乃至全国有较高知名度和影响力的开发商”的目标。
维也纳森林项目是金基置业的开疆之作，项目集合国内外一流的规划设计、景观设计及物业管理机构，公司对项目有着极高的期望，旨在以此项目为起点，真正为高知阶层造好房子，满足其对生活品质的更高追求，同时，也成就企业自身在公司品牌、资金、开发经验、管理理念和机制等层面皆得到提升，成功实现“河南省有较高知名度和影响力的开发商”的发展方向与规划。
金基置业.维也纳森林企业品牌建设与项目营销推广构想，是综合2007年8月以来国家出台的一系列的宏观调控和金融紧缩政策、结合郑州市目前房地产市场的竞争态势及房地产发展的总体趋势、基本规律及特质而制订的整体品牌包装推广、开发决策和计划方案。
一.项目概况1.1地理位置郑州金基“维也纳森林”项目位于郑州中心景观大道—中州大道与北环快速路的黄金交汇处，中州大道西侧，是出入郑州的北门户，占据城市重心北移东扩的轴心地段。
东邻占地8000亩的郑州市国家森林公园、龙湖水域，南邻东风渠，北邻连霍高速，交通便利，地理位置优越，环境优美，是目前郑州市内值得珍藏的稀有住宅用地。
在整体方位上，项目位于郑州城市重新北移东扩的轴心地段，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。
项目地理位置示意图1.2 地块及规划设计维也纳森林小区总占地约180亩，规划24栋楼，总建筑面积38万平方米，总绿化率48％，郑州较大规模的品质高尚社区。
上信十里花溪营销战略管理思路沟通.pptx
谨呈：上信集团（徐州）置业有限公司
上信名花绽放记
——十里花溪营销战略思路沟通
2011年05月18日
商业秘密声明
本文内包含的资料属于我方的商业机密， 一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此 本文档内容仅限于对我方给贵司作汇报之 用；除此之外，不得私自发布、使用和复 制文档的任何内容。
思路沟通框架
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
特点
其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使人们在不排斥小汽车的同时能方便地选 用公交、自行车、步行等多种方式出行。
主要方式
主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
设计原则
从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 混合多种类型、密度和价格的住房 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
贾汪区整体规划
贾汪区整体规划定位：
贾汪区将成为徐州市外围重要组团，沿东陇海产业带重要的工业商贸 型城市和新兴的生态园林城市。
贾汪区总体规划结构：
规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通 过提升老城区(老矿区)的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形 成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。
通过 “双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布 局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市 走向多中心网络式的城市，构建“交通轴+城镇组 团+生态绿地”的空间结构。
上信名花绽放记
——十里花溪营销战略思路沟通
2011年05月18日
商业秘密声明
本文内包含的资料属于我方的商业机密， 一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此 本文档内容仅限于对我方给贵司作汇报之 用；除此之外，不得私自发布、使用和复 制文档的任何内容。
思路沟通框架
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
特点
其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使人们在不排斥小汽车的同时能方便地选 用公交、自行车、步行等多种方式出行。
主要方式
主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
设计原则
从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 混合多种类型、密度和价格的住房 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
贾汪区整体规划
贾汪区整体规划定位：
贾汪区将成为徐州市外围重要组团，沿东陇海产业带重要的工业商贸 型城市和新兴的生态园林城市。
贾汪区总体规划结构：
规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通 过提升老城区(老矿区)的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形 成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。
通过 “双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布 局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市 走向多中心网络式的城市，构建“交通轴+城镇组 团+生态绿地”的空间结构。
郑州建业森林半岛地产项目XXXX年推广营销策略方案50
开祥天城新项目调 研
主要竞争——天下城
开祥天城置业在东风路与天明路交叉口拿下一块 一百余亩的地，该项目规划分南区和北区，南区 是多层，北区是24层的高层。该公司暂定2007年4 月份动工。7月下旬开始销售。计划于9月底10月 初开盘。
营销推广计划
剑指问题---我们在思考！
营销推广计划
06年整体思路我们可以借鉴的部分：
主要竞争——天下城
天下城产品平均面积
平方米
各种户型平均面积
350
304.9
300
260.3
250
222
200
186.9 150.6
150
100
95.4
50 33.4
0
一室 二室 三室 四室 五室 六室 复式
从产品上来看，天下城项目的户型面积段跟半岛是有几分相 似的。该项目三期“御品·大宅”是该项目大面积段的产品。
森林半岛面对竞争，同时也面对机遇。提升项目的形象和影 响力，通过放大产品的现房实景优势和开发商的品牌影响 力，超越对手，同时也可利用对手的推广吸引客户资源，在 案场引导上做文章。
营销推广计划
营销策略提炼
营销推广计划
2006年，我们以阐述项目各项利益点赢得市场； 2007年，我们要整合项目各项利益，提升品牌影响力，使 项目整体形象得到最大提升，从而和竞争对手拉开距离。
渠道活动的主题始终贯穿“感恩”“温馨”“荣耀”等主题，真实呈现半 岛生活的品质； 放大产品的现房实景优势和开发商的品牌影响力，直接区隔竞争对手；
森林半岛的生活不但是可以想象而且是可以真实触摸和享 受的。幸福生活从拥有半岛开始。。。。。。
营销推广计划
面对竞争对手，我们要注意的问题：
(建业集团)郑州森林半岛系列推广手册
细节
环境
产品点
产品
森林半岛VI系统规范： 半岛视觉元素：户外谨慎选位、大众媒体、销售中心、其他视
觉传达要主题鲜明，风格一致
半岛嗅觉元素：森林＋水的组合
半岛触觉元素：销售中心、社区元素的传达突出品质感
半岛心理感受：口碑传播、宣传诉求、SP公关活动
森林半岛营销策略及推广模板
住在欧洲之最
森林半岛Ⅰ期
目标客户：中产阶级（金领）为主,35-50岁,年收入30万以上，一 般是二次臵业甚至多次臵业，注重身份、地位及尊崇感受。
客户构成：中小企业主、三资企业/大型国企高级主管、高收入专 业人士（律师/IT/会计师/广告人等）、高级公务员、海归人员等。
客户特征：
心理特征：希望有品位有档次的生活，并积极向圈内朋友看齐，富 有，讲究实用实际但又不吝啬，讲究物有所值，不会虚浮奢侈，他 们购买的不仅是一套房子，更是一种有身份、有品位的生活方式。 他们关注个人事业、家庭、身体、生活等，他们的成就感来自于事 业的成功和家庭生活的美满富足。
地块特征：
•
总体规划：总占地面积260亩，分为四期开发，一期产品规划有联排别墅、叠加别 墅和小高层；二期高层位于小区北端，以开阔视野和高瞻远瞩的气势成就湖岸生态 华宅，居高临下俯瞰整个小区及绿荫广场；三期产品规划为原生态别墅；四期商业 致力于成就中原首座特色风情商业集群。
森林半岛Ⅰ期：北美风格
建筑风格：
森林半岛Ⅲ期：
•
•
三期城市生态别墅，为一期别墅的升级版，在延续一期特质的基础上，以水和森林为 主题，生态河谷、风情小镇、绿荫公园与建筑完美融为一体。7000平方米水域贯穿 整个社区，形成完美灵动的生态水系，为园林乃至整个社区注入无限的生机与活力， 建筑依水而造，形成城市之中稀缺的叠水别墅。 三期别墅集合北美别墅的经典，以组团形式，注重人与自然、人与人之间的对话和交 流，形成良性邻里空间，保持公共区域气氛的纯粹性。同时，无论是户型空间的设计、 社区氛围的营造、公共空间的打造还是建筑风格的融合，始终以人对居住和生活的最 高级为起点，以社区内综合的高端生活体系的完美实现，全面满足国际家庭的居住需 求。
郑州广汇PAMA金水湾国际居住社区度广告推广方案-75PPT
80万平米城市综合群，高层建筑 群，
37万平米纯住宅，小高层、高层
80万平米高层住宅，欧式风格皇 家园林规划
37万平方米，由多层、小高层和 高层，共44栋楼组成
小高层、高层、现代建筑群
商业体量大，容积 率高
错曾户型，目前现 房销售，即将清盘
面积过大，奢华有 余，实用不足
产品丰富，受众群 体广，价格较低 容积率2.03较低
PAMA到底是什么？
差异化产品 品位生活的理念 提升产品价值
解决之道（二） 由“城市观典 世界态度”
创新SLOGEN 到：“奢适品® 从此品位生活” 备选SLOGEN:“生活从此奢适”
提升PAMA项目深层内涵：
“奢适品”是在奢侈品基础之上的升级，更强调居住的舒 适性，不为纯粹的奢侈而奢侈，注重以人为本的开发理念， 让奢侈、奢华的居住环境最终为居住者的舒适提供服务。 广汇PAMA是CBD乃至郑州楼市第一个“奢适品”。 以产品力和生活品质为核心，打造郑州奢适品。是量身订 制的奢侈，是财富的高级品位。
住宅价格约5000元/M2
住宅价格约5000元/M2 住宅价格约5500元/M2 住宅价格约3500元/M2
未知
1月12日开始VIP认抽 申请，2万一个号，额
外优惠2% 1月均价上调800元/平
米，即将清盘
项目调整期，投入大 量户外广告
项目已经基本清盘
前期筹备阶段
中义·阿卡迪亚 大地·东方名都
龙腾盛世
⊙ 高房价、为房产高品质时代的来临奠定了基础
西区整体规划改造，进一步拉升郑州西区的地价、房价上涨。市政建设对楼市 的影响进一步显现：郑开大道开通，沿线楼盘迅速升温；地铁，规划方案刚出 炉，途经楼盘已然趋涨。
项目类比
郑州城果项目营销策略提报PPT课件
年度推广策略
媒体推广
活动推广
2013颂唐出品
物理属性界定
2013颂唐出品
• 项目所处大区位图
★本案
东建材商圈（郑汴一体化）
从整体区位来看，本案受 紫荆山、曼哈顿、东建材 （郑汴一体化）3大商圈 辐射，外部价值体系尽显 醇熟、炙手可热。
2013颂唐出品
• 项目目标客户来源设想
本案
★
紫荆山、城东路
2013颂唐出品
本案客群空间分布
立于东明路沿线，辐射周边
2013颂唐出品
精神属性界定
2013颂唐出品
• 本案目标客群身份界定——“新、贵一族”
资源 占有
投资 改购 品质刚需 婚房 白领 刚需
2号楼户型数据统计 ——单层总面积为599.48㎡ ——单层设计为两梯六户 ——其中90㎡以下户型2套（47 ㎡ \82㎡） ——90㎡以上户型4套（97㎡、111㎡、125㎡、136㎡）
2013颂唐出品
东明路项目价值梳理图谱
市中心、郑汴一体化双城价值载体
区位价值
东明路罕见双气高层
47—136㎡多元户型
2013颂唐出品
3、项目功能定位及现状分析：
调查范围——北至黄河路、南至郑汴路 西至城东路、东至玉凤路
2013颂唐出品
紫荆山商圈
欧凯龙家具广场
曼哈顿商圈
曼哈顿广 场
中博厨具市场
中原国际博览中心
东建材商圈 郑汴一体化
中博汽车广场
凤凰建材城
2013颂唐出品
Ⅱ产品解读
本案产品解读
2013颂唐出品
回迁安置楼
吉祥花园
燕景欣居
仟禧金水湾
东方首府未来城
宇通花园
郑州某房地产公司营销策划方案(ppt 70页)
项目定位的原则
差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）
风险最小化——市场不适合产权式酒店
价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合
产品符合化——依托酒店设施、管理和服务
品质高端化——对于开发商高价位、 对于投资者是高品质、 对于消费者是高品位生活
如何找到最好的定位？ 能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？
经济——经三路\CBD作为中机原最会具活力的经济核心地段，
经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣 稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓 商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心 郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住， 投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。 ■ 本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边 几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州 都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。 届时将大大改善项目地段形象。 ■ 本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题 就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。
威胁
■ 政策风险 国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，
一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。 ■ 区域竞争 区域范围内竞争对手较多。
总述
从市场和产品分析来看
本项目机遇和挑战共存 ，项目成功的关键是 ：
创造产品价值 抢夺客户资源
达到上述目的，必须解决以下问题：
如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？ 在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资 客户100%的信心，实现高价快速销售？
它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意 高远
它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管 理系统，倡导国际星级酒店服务和体验
项目管理-森林花溪水郑州金基项目营销推广提案 精品
中州大道阻隔
功能挖掘
命名权
公益性
广告收益
知名度美誉度
森林公园零距离 生态社区主题
核心攻击点之四——打造“小森林”
在小区四周以及第二景观大道上，种植成年树木，将小区围合成 一个被树木环抱的“小森林”；
小区内花木及果树形成主题景观。 在小区东出口至景观桥处，打造社区外的林荫小道，将社区人们
走出去，把森林领回家。
区域物业形态分析
区域物业形态分析表
别墅 40%
多层 18%
小高层 42%
经过调查发现本区域物业类型为三 种，分别是多层、小高层和别墅，小高 层和别墅是本区域物业分布的两大亮点 和特色，对本地快物业形态开发具有很 强的参考价值。
本区域产品以小高层、高层和别墅 为主，多层体量所占比重相对较小，小 高层和别墅在本区域内的大量出现，说 明此区域房地产发展已相当成熟，形成 了比较成熟的高尚生活氛围。
小高层项目户型配比
两房
五房或复式 4% 23%
三房
39%
四房 34%
三房 四房 五房或复式 两房
区域主力户型为三房，其次是四房户型，以 上两种户型加共占总户型配比的73%，五房 和复式就占23%（金成国际广场五房就高达 46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为 主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都 把目标客户定位于具有很强购买力量的城市 中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平 米的两房为主，以区别于北区高层市场大三
以及此处无市政规划的主要干道，对本案的形象提升有严重影响。 另外一个出口位于107国道，但107国道目前的交通功能不仅仅是市
内交通,还承担了大量过境车辆的通行,噪音污染严重,存在安全隐患，通 行功能不足。
花溪温泉酒店营销售策划案
花溪温泉酒店营销售策划案前言非常高兴能有机会与贵公司合作，我们将抓住这次机会，积极的为贵项目提供专业化的营销服务。
我公司是一个专业的房地产策划.销售代理公司，是成都市最资深的房地产营销代理公司之一，倡导为开发商提供专业的深度技术和全程营销服务。
公司自成立以来先后代理销售了“新空间花园”.“盘谷花园” •“东景雅苑”.“城南•汇锦苑”.“锦洲花园” •“新沙河•阳光水岸”.“东方怡景”等二多个项目，取得了良好的社会效益和经济效益。
此次结合贵公司所提供的资料，对该项目进行了研究，根据我们对成都房地产市场长期的认知和经验积累，我们对贵公司项目的营销推广提出一些建议，敬请斟酌商讨！一. 项目分析（一）.项目概况项目位于成都市大邑县花水湾杨家山，倚山而建，占地约300亩，建筑面积约50000平方米，容积率0.2, 绿化率85%,温泉到户，周边自然植被茂盛，环境优美，自然条件极为优厚。
项目物业主要由独栋别墅.联体别墅.联排别墅和酒店式公寓组成，整体作为产权式度假酒店由四川锦江旅游饭店管理公司进行统一管理和经营。
业主获取固定投资回报或收益分红权.分时度假权。
（二）.项目自然素质分析项目地处花水湾，以西岭雪山为依托的花水湾，自身拥有得天独厚的温泉资源和周边良好的森林植被，是屮国名列前茅的温泉疗养的体验胜地。
项目周边已经基本形成一定规模的度假生活配套设施。
但目前花水湾的地域号召力不强，美誉度不高。
（三）.项目目前现状和困难目前，本项目处于一个较为困难的状态，原因在于资金的严重短缺，造成工程停滞，进而影响销售实现，没有销售回款，进一步恶化了项目的资金状况，造成恶性循环。
（四）.其他可能潜在风险项目由于种种客观原因，目前还存在交房逾期.面积误差较大.酒店经营无法展开.经营负担沉重等问题，同时西岭雪产权酒店的失败对项目也造成较大的负面影^1向。
二. 运营思路建议对于本项目而言，目前面临的局面是许胜不许败。
此次推入市场，是项目挽回负面影响，从新树立形象的关键战役，是开发商能够摆脱恶性循环，重新建立和完善项目开发建设机制的重要阶段。
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两房总价分布在１8万—２２万之间.
0
10
20
30
40
50
60
区域楼市综合分析
物业形态丰富 楼市价格整体水平偏高 大盘云集 区域竞争激烈
地块核心价值
—— 环境优势
郑州国家森林公园、北区生态园区
—— 交通优势
中州大道、郑花路、北环快速路黄金三角区
景观优势——中州景观大道
规模优势——
占地68254m2,建筑面积226100m2。
如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、 21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼 盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为 本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣 传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地 产开发和消费增添了巨大活力。
—— 区位优势
郑州最具发展潜力区域
我们所面临的严峻形势之一
交通不便 本宗地处于107国道、郑花路、北环快速路围合的三角形区域内，北
边西边是21世纪社区，南临都市村庄桑园，东临107国道。目前本案直达 市区的公交车仅有39路公交车和两条通往乡镇的小公交。
本案的主要出入口有两个： 一个位于桑园村与21世纪交接处的西出口，但都市村庄的人文环境
楼中楼
190 180
168
162
140
136
128
98
鑫苑名家 德亿时代城 达观369 城市公园
140 145 126
90 75
锦绣汇城 湖适
三房 两房 四房
调查显示:
湖适三房主力面积103、141平方米，两 房主力面积75平方米。
城市公园三房面积控制在117平方—— 125平方米，两房90左右平方米。
区域物业形态分析
区域物业形态分析表
别墅 40%
多层 1现本区域物业类型为三 种，分别是多层、小高层和别墅，小高 层和别墅是本区域物业分布的两大亮点 和特色，对本地快物业形态开发具有很 强的参考价值。
本区域产品以小高层、高层和别墅 为主，多层体量所占比重相对较小，小 高层和别墅在本区域内的大量出现，说 明此区域房地产发展已相当成熟，形成 了比较成熟的高尚生活氛围。
户均总价分析
德亿时代城 鑫苑名家
金成国际广场 绿洲银郡 家和万世 达观369 楼中楼 湖适 城市公园 锦绣汇城
25 28 29 28.5
47 46
52 42
45 40
图表显示：除了别墅和经三路高层项 目总价在40万以上，其它多层项目总 价都控制在30万以下，21世纪的楼中 楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市 公园价格相差不大。通过数据分析各 楼盘性价比：湖适具有景观、社区规 模、开发商品牌等诸多优势；城市公 园具有景观和精装修优势；而锦绣汇 城相比较前两楼盘优势不明显，在市 场竞争中处于弱势。
金基项目营销推广提案
北京大章房地产顾问有限公司
市场辑
我们所处的位置
花
柳林镇
国
基
家合万世 路
21世纪社区 园
本案
汽车配件 大世界
文 华北水院
纯水岸度 假酒店
马李庄
汽车配件 市场
文 省民族中等 专业学校
桑园
北
环
路
龙门大酒店 文 47中
华北水利学校 文
路
省电视台 交通银行 丹尼斯
汽车北站
建设银行
东
交通银行
世纪联华
经
文 省文学院
三
文
河南电子 工业学校
路
风
鑫苑名家
国 家 森 林 公 园
渠
区域投放总量
区域投放量分析表
35
30
25
20
15
14.05
10
5
0
多
层
33.04
高 层
31.01
别 墅
本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近 4200套。
早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都 市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉 开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料 等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展 战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。
区域楼市价格分析
区域楼市平均单价表
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0达 中 国 绿 锦 恒 城
观亨际洲秀升市 3 都银银汇府公 6 市河郡城第园 9 花湾
园
多层均价 小高层均价 高层
本区域内高层项目平均单价在 3100元/m2左右。同时本区域内多层 价格参差不齐，相差悬殊较大。如 国际银河湾的单价为3300元/ m2。
房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市 场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。 因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较 接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如 家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小 户型则打了擦边球。
主力户型面积分析
200 180 160 140
120
120 100 80 60 40 20 0
达观369总体户型面积偏大，总价较高， 紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻 碍了产品销售。
楼中楼是21世纪产品创新的一大表现， 75平米享受115平米的立体空间，虽然 单价较高，但总价较低，比较受市场欢 迎。
德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精 装修等因素销售迟缓。
调查显示：本项目所在区域小高层、高 层户型及面积存在同质化现象，面积普 遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度 较低。
小高层项目户型配比
两房
五房或复式 4% 23%
三房
39%
四房 34%
三房 四房 五房或复式 两房
区域主力户型为三房，其次是四房户型，以 上两种户型加共占总户型配比的73%，五房 和复式就占23%（金成国际广场五房就高达 46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为 主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都 把目标客户定位于具有很强购买力量的城市 中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平 米的两房为主，以区别于北区高层市场大三
区域楼市户型配比分析
区域楼市户型配比分析表
14%
5% 3%
14%
60%
小户型 二房 三房 四房 复式
分析:三房占60%；两房占14%；四房占 14%，复式占5%,其中小户型占3%。中 小户型的三室、两房是多层市场的主力 户型。周边多层项目主要为21世纪、城 市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都 比较偏小，相反德亿时代城三房面积就 高达130—168平米，又加上精装修促使 单价提高，为销售造成了很大的抗性。 因此，建议本案多层户型设计面积不宜 过大，应以比较精致三房和两房为主。
0
10
20
30
40
50
60
区域楼市综合分析
物业形态丰富 楼市价格整体水平偏高 大盘云集 区域竞争激烈
地块核心价值
—— 环境优势
郑州国家森林公园、北区生态园区
—— 交通优势
中州大道、郑花路、北环快速路黄金三角区
景观优势——中州景观大道
规模优势——
占地68254m2,建筑面积226100m2。
如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、 21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼 盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为 本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣 传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地 产开发和消费增添了巨大活力。
—— 区位优势
郑州最具发展潜力区域
我们所面临的严峻形势之一
交通不便 本宗地处于107国道、郑花路、北环快速路围合的三角形区域内，北
边西边是21世纪社区，南临都市村庄桑园，东临107国道。目前本案直达 市区的公交车仅有39路公交车和两条通往乡镇的小公交。
本案的主要出入口有两个： 一个位于桑园村与21世纪交接处的西出口，但都市村庄的人文环境
楼中楼
190 180
168
162
140
136
128
98
鑫苑名家 德亿时代城 达观369 城市公园
140 145 126
90 75
锦绣汇城 湖适
三房 两房 四房
调查显示:
湖适三房主力面积103、141平方米，两 房主力面积75平方米。
城市公园三房面积控制在117平方—— 125平方米，两房90左右平方米。
区域物业形态分析
区域物业形态分析表
别墅 40%
多层 1现本区域物业类型为三 种，分别是多层、小高层和别墅，小高 层和别墅是本区域物业分布的两大亮点 和特色，对本地快物业形态开发具有很 强的参考价值。
本区域产品以小高层、高层和别墅 为主，多层体量所占比重相对较小，小 高层和别墅在本区域内的大量出现，说 明此区域房地产发展已相当成熟，形成 了比较成熟的高尚生活氛围。
户均总价分析
德亿时代城 鑫苑名家
金成国际广场 绿洲银郡 家和万世 达观369 楼中楼 湖适 城市公园 锦绣汇城
25 28 29 28.5
47 46
52 42
45 40
图表显示：除了别墅和经三路高层项 目总价在40万以上，其它多层项目总 价都控制在30万以下，21世纪的楼中 楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市 公园价格相差不大。通过数据分析各 楼盘性价比：湖适具有景观、社区规 模、开发商品牌等诸多优势；城市公 园具有景观和精装修优势；而锦绣汇 城相比较前两楼盘优势不明显，在市 场竞争中处于弱势。
金基项目营销推广提案
北京大章房地产顾问有限公司
市场辑
我们所处的位置
花
柳林镇
国
基
家合万世 路
21世纪社区 园
本案
汽车配件 大世界
文 华北水院
纯水岸度 假酒店
马李庄
汽车配件 市场
文 省民族中等 专业学校
桑园
北
环
路
龙门大酒店 文 47中
华北水利学校 文
路
省电视台 交通银行 丹尼斯
汽车北站
建设银行
东
交通银行
世纪联华
经
文 省文学院
三
文
河南电子 工业学校
路
风
鑫苑名家
国 家 森 林 公 园
渠
区域投放总量
区域投放量分析表
35
30
25
20
15
14.05
10
5
0
多
层
33.04
高 层
31.01
别 墅
本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近 4200套。
早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都 市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉 开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料 等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展 战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。
区域楼市价格分析
区域楼市平均单价表
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0达 中 国 绿 锦 恒 城
观亨际洲秀升市 3 都银银汇府公 6 市河郡城第园 9 花湾
园
多层均价 小高层均价 高层
本区域内高层项目平均单价在 3100元/m2左右。同时本区域内多层 价格参差不齐，相差悬殊较大。如 国际银河湾的单价为3300元/ m2。
房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市 场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。 因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较 接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如 家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小 户型则打了擦边球。
主力户型面积分析
200 180 160 140
120
120 100 80 60 40 20 0
达观369总体户型面积偏大，总价较高， 紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻 碍了产品销售。
楼中楼是21世纪产品创新的一大表现， 75平米享受115平米的立体空间，虽然 单价较高，但总价较低，比较受市场欢 迎。
德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精 装修等因素销售迟缓。
调查显示：本项目所在区域小高层、高 层户型及面积存在同质化现象，面积普 遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度 较低。
小高层项目户型配比
两房
五房或复式 4% 23%
三房
39%
四房 34%
三房 四房 五房或复式 两房
区域主力户型为三房，其次是四房户型，以 上两种户型加共占总户型配比的73%，五房 和复式就占23%（金成国际广场五房就高达 46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为 主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都 把目标客户定位于具有很强购买力量的城市 中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平 米的两房为主，以区别于北区高层市场大三
区域楼市户型配比分析
区域楼市户型配比分析表
14%
5% 3%
14%
60%
小户型 二房 三房 四房 复式
分析:三房占60%；两房占14%；四房占 14%，复式占5%,其中小户型占3%。中 小户型的三室、两房是多层市场的主力 户型。周边多层项目主要为21世纪、城 市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都 比较偏小，相反德亿时代城三房面积就 高达130—168平米，又加上精装修促使 单价提高，为销售造成了很大的抗性。 因此，建议本案多层户型设计面积不宜 过大，应以比较精致三房和两房为主。