k2海棠湾内部策划报告(09年)
包头中冶番茄社区全新策略与推广提报
售楼处外部样板园林： 通过售楼处超大的落地玻璃，客户可以直接观赏到位于售楼处外部的样板园林。 结合8米落差的地形，样板园林通过叠瀑、溪流与绿植的搭配，形成了强大的景观视觉冲击力，让人身临其境。
（6）
样板园林展示： 由售楼处出来，通过置业顾问的带入进到样板园林与样板间的展示区内，体验未来的社区园林环境。借助这种互动直接的感光感受，让客户流连忘返，成交亦在自然过程之中了。
同样是卖公寓型住宅，同样是期房的属性，亦同样处于激烈的竞争当中，然而海棠湾最终跳脱了区域的限制与常规认识下的区域价值，借助其对产品的悉心打造和对现场的绝对高端与震慑的把控，使之成为了能与东五环乃至东四环周边项目相竞争的价格主导。随着工期的完善，海棠湾将进一步显现其自身的价值。对于我们项目而言，相信要做到区域热销的标杆，就必须迫使我们成为区域产品品质与形象地位的唯一。
产品建议
K2海棠湾的突围之道
背景: 1、09年6月中旬，市场回暖伊始，通州区域楼盘依旧处于相对低迷的境况当中，作为新入市的两个区域项目——天时名苑与海棠湾，前者地处通州门户北苑地铁站旁，且因各种原因入市已成现房销售。而相比位置不佳且仍旧处于期房开工阶段的海棠湾而言，在开盘之初，竟与天时名苑的价格不相上下，一期10000元/平米的成交均价，当日所推户型全部售罄。 2、至8月初，海棠湾持续热销，成交均价拔升至12500元/平米，成交户数1500套，累计销售额达到15亿（项目户型主要以40—100平米中小户型为主）。 3、结合市场的大力推广，包括国贸桥、东五环高碑店、东四环慈云寺桥的户外，全市单页的派发以及持续网络推广与活动事件的运作，项目始终保持着市场的热度。12月随着签约世界奢侈品协会等相关运作，16000元/平米的销售价格，一举成为了通州住宅类项目中名副其实的价格标杆，与此同时区域内均价则处于12000元/平米上下。 4、进入2010年，海棠湾销售殆尽，价格已经拔升到22000元/平米，除了良好的包装与推广，海棠湾更明白现场杀伤力的重要性，同样启发于龙湖的样板区打造，海棠湾在将客群吸引到项目时结合震撼的现场，让客户无法拒绝。
世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品.
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中 心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇 土地使用税每平方米年 税额在原规定的基础上 提高2倍，外商投资企 业和外国企业也纳入了 城镇土地使用税的征税 范围 。
土地转让使用权，建 筑物，及土地价值增长 等都被纳入土地增值税 缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。 由于新的土地增值税政策直接影响，如何设 立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。 面对周边资源的规划发展为本项目带来了机 遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现 核心竞争力,区域价值最大化。
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案目录1. 项目策划报告总览 (2)1.1 项目概述 (3)1.2 项目背景与定位 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场分析 (7)2.2 竞争对手分析 (8)3. 项目规划与设计 (9)3.1 总体规划布局 (10)3.2 产品规划与设计 (11)3.3 环境与可持续发展规划 (13)4. 建筑设计与建筑方案 (14)4.1 建筑风格与设计理念 (15)4.2 单体建筑设计 (17)4.3 配套设施设计 (19)5. 运营管理计划 (20)5.1 运营目标与策略 (21)5.2 营销推广计划 (23)5.3 客户服务与体验 (24)6. 财务分析 (25)6.1 投资估算 (27)6.2 融资计划 (28)6.3 财务预测与评估 (30)7. 风险评估与应对措施 (31)7.1 项目风险识别 (33)7.2 风险分析 (35)7.3 风险应对策略 (36)1. 项目策划报告总览本项目策划报告旨在全面阐述三亚海棠湾国际养生度假地的定位、发展目标、项目内容、市场分析、投资估算、融资计划、实施步骤和风险评估。
以下是报告的总览概述：三亚海棠湾国际养生度假地位于中国海南省三亚市的滨海旅游区域，拥有得天独厚的自然资源和区位优势。
随着人们对健康生活方式的需求日益增长，这一区域正具备成为国际一流养生度假目的地的潜质。
本项目的开发旨在打造一个集养生、休闲、娱乐、商务为一体的综合性国际度假地，满足不同层次的旅游需求，同时推动地方经济的可持续发展。
本项目的总体目标是建设成为高端国际养生休闲目的地，引领健康旅游趋势。
具体目标包括：市场分析方面，我们将调查国内外养生度假市场的需求趋势，分析潜在的目标客户群，评估竞争对手的优势与不足，制定有效的市场营销策略。
本项目估算总投资额为XX亿元人民币。
融资计划将结合项目投资结构和市场发展趋势，选择合适的融资渠道，包括但不限于银行贷款、私募融资、政府扶持资金等。
绿城·海棠湾-施工组织设计 新颖 实用 完整
绿城·海棠湾工程施工组织设计
第一节编制依据
(1)本工程施工图纸及招标文件、工程量清单（含招标答疑）；
(2)本公司企业标准文件；
(3)本工程总平面图；
(4)本工程现场实际情况及周边环境；
(5)现行行业及地方有关规范和标准：
1、土建工程有关标准：
(1)建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300—2001)
(2)建筑施工安全检查标准(JGJ-59-99)
(3)建筑基坑工程技术规程(DB33/T1008-2000)
(4)建筑边坡工程技术规程（GB50330-2002）
(5)工程测量规范(GB50026-93)
(6)建筑地基基础工程施工质量验收规范(GB50202-2002)
(7)砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2002)
(8)砼结构工程施工质量验收规范(GB50204-2002)
(9)混凝土结构工程施工工艺标准（2003年7月第一版）
(10)屋面工程质量验收规范(GBJ50207-2002)
(11)建筑地面工程施工质量验收规范(GJ50209-2002)
(12)民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2002）
(13)建筑装饰装修工程施工工艺标准(2003年5月第一版)
(14)地下工程防水技术规范（GB50208-2001）
(15)地下防水工程质量验收规范(GBJ50208-2002)
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房地产策划实习报告5篇
房地产策划实习报告5篇房地产筹划实习报告1首先，我想从自已做为一名一般的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在许多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。
因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1：最根本的就是在接待当中，始终要保持热情。
销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。
对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就到达了。
2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必定是个好听众，通过倾听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来推断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3：时机是留给有预备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观推断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。
还是那句老话，时机只留给有预备的人。
4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。
不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。
针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。
多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。
在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。
客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
中规院三亚海棠湾城市设计
2005年共批准预售商品面积 62.17 万m2，尚未销售的商品 房面积为82.81万m2，其中现房 27.14万m2，实际登记销售面积 51.7567 万m2，且 06年土地供 给大幅度增长，商品住房的供 给量略大于求。
SANYA HAITANGBAY 2006
21世纪：？
海棠湾片区 约22公里
90年代：度假型
亚龙湾片区 约6公里 国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
岸线长度 功能定位
约12公里 以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•？
开发模式 发展状况
城市社区型
综合型
主题型
•？
•2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例
47% 53% 散客 团队
散客度假
散客度假
29%
71%
旅行团
现状 后期
旅行团
回头客
新游客
•度假区家宅散客比例变化
•2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例
六大趋势——旅游度假客户特征
SANYA HAITANGBAY 2006
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。
星级 酒店数量 客房数量(间/套) 平均客房数(间/套) 占总量比例
五星级 四星级 三星级
17 29 117
6374 6077 11271
354 210 97
26.9% 25.6% 47.5%
六大趋势——旅游房地产市场趋势 SANYA HAITANGBAY
2006
特征6：旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三
海棠湾概念规划设计方案
海棠湾概念规划(sasaki）设计单位：sasaki概念设计说明海棠湾的总体理念提倡环境重建；保护南面内陆泻湖和北面藤桥河周围的生态；保护中央区域丰富的农业传统和村庄；把度假区开发集中在基地北部和南部。
南面的开发是与现存区域基础设施，包括道路，三亚凤凰国际机场，三亚市区以及亚龙湾国家旅游度假区联系在一起的。
这一片区以林旺镇为后盾，配合较高密度的开发，迎合国内外游客的需要。
片区内的铁路港提供优良的休闲沙滩，这里风景如画，更加安静，海水更适合家庭休闲。
一个容纳零售，餐馆，娱乐以及服务设施的娱乐区将为游客提供多种活动，丰富他们的海湾假日体验。
北面靠近度假区中心的地方有种类繁多的住房，包括公寓，联体住宅和单家庭住宅，构成终年活跃的度假住宅社区。
这些社区靠近休闲和娱乐设施，提供开放空间和视线走廊。
在研究区域的中心地区，要保留海岸小农庄的农业生活方式，因为它可以提供一个独特的文化和农业旅游机会。
要改善基础设施，使这些区域更加适合发展以民宿，经济型住宿和土菜馆为形式的小规模农业文化和生态旅游。
这些村庄的传统，包括节日，丰收庆典和其他庆祝将使游客有机会参与独特有趣的活动。
中央农业区的北部包括现存藤桥河。
这条大河是区域农田和居民的主要水源。
必须确立一个河流重建工程，帮助藤桥河恢复充足的水量。
这个工程包括去除一些阻碍沉积物自然流动，已经造成某些河段干涸的堤坝或者修改这些堤坝的设计。
另外，沿河采沙必须禁止，使沙子得以回到沙滩生态系统中。
在海棠湾的北部，藤桥河以外以及土福湾沿岸因为这里的海滩朝南，是兴建一些豪华酒店的理想场所。
这里可以提供私密，安静，高质量的服务和休闲空间，它将迎合更加高档的市场群体的需要。
象南面的林旺镇一样，现存海棠湾镇将提供一系列服务设施，如警察局，消防队，医疗中心，零售和餐馆。
低密度住宅区也将安排在这个区域内，适合希望经常前来观光的游客。
(总体开发区概念总平面图）土地使用海棠湾概念性用地总平面提倡重建生态和保护基地内的独特景观。
海口海棠湾公园规划方案
海口海棠湾公园规划方案引言海口海棠湾公园是海口市建设的一座集体育、旅游、娱乐、观光于一体的综合性公园。
在2019年国庆节假期时，该公园正式对外开放。
为了满足市民和游客对公园休闲度假、健身、游玩的需求，我们制定了该公园的规划方案。
规划范围海口海棠湾公园规划占地面积为500亩，其中水域面积200亩，陆地300亩。
公园内的西海岸线与南岸线则总长2公里。
公园所在的地理位置较为优越，无论是从区域交通分布还是城市发展规划考虑，都极具发展前途。
总体规划城市公园规划需要综合考虑城市使用地性质、环境质量等各种因素，在不损害环境质量、不破坏生态平衡的同时，充分利用这些因素的优势。
因此，海口海棠湾公园规划项目的完成和实施必然注重自然环境和城市绿化建设，建设现代化、智能化、美丽化、人性化、生态化的城市公园。
设施和区域分布规划方案中公园内主要分为5个区域：水上运动区、运动健身区、大型景区、娱乐休闲区、情人岛。
每个区域具有独立清晰的功能和景象，但同时遵循干湿交替的规则，使游客可以无缝切换游玩模式。
其中： - 水上运动区：包括帆艇、赛艇、皮划艇等水上运动项目，同时还有参观游船等各种旅游项目。
- 运动健身区：包括篮球、游泳、瑜伽、慢跑以及其他一些大众体育运动项目。
- 大型景区：由具有一定海拔的山和泛滥式广场组成，是公园内的主要观景区域。
- 娱乐休闲区：欢乐水洲、儿童游乐风情区、创意艺术展览区等，是家庭亲子度假的最佳选择。
- 情人岛：海棠湾公园的中心湖面上，完美地呈现了心形国际情人岛。
是游客情侣的最佳写真点。
建筑物设计公园内建筑的设计应根据公园不同区域的特点进行相应的建筑设计。
其中大型景区的建筑结构应呈现出长宽比例划分平衡的美感，如灰色大理石的灰色墙面与玻璃幕墙的简约建筑风格。
与此同时，情人岛上的建筑要更具细致与感性的设计，例如飞行椅、漂流船等游乐设施，以及教皇花园、世界花卉基地等花园项目。
这些建筑的设计应更多考虑自然与环境间的和谐关系，突出生态、人文的特点。
三亚海棠湾9号酒店设计
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４地域元妻卜——绿色节能热带建筑
地域化的设计观倡导设计应与地域的自然、技术等因素相结合， 并表现出地域特色。在设计中如何结合当地热带气候特点，利用本 地材料。设计舒适、节能而又环保的热带地域建筑。是我们关注的 一个焦点。设计采用被动式节能策略。分别在总体布局、建筑空间、 细部构造几个层面借鉴热带地域建筑的技术措施．重点考虑通风、 遮阳问题。结合热回收、太阳能热水等技术使用。取得良好的节能 与环境舒适效果。而对当地自然材料的使用也使建筑更具地域特色。 具体包括： １）建筑平．剖面中设计了多条通风廊道：大堂．观海厅、敞廊 等公共空间形成架空敞廊；海陆风经园林水面降温，从通风廊道穿越， 为公共空间带来穿堂风；餐厅屋顶的水景屋面，既降低了餐厅室温 又为敞廊带来了宜人的凉风。通风设计使公共空间成为无空调的全 自然通风环境，而空中园林以及通风屋面引入对流风，既改善区域 的热环境又加强了散热效果。 ２）在遮阳设计方面，出挑深远的屋檐．外遮阳百叶等构造。不 仅使建筑最大限度地利用自然光照明和自然通风，而且减少热辐射 和眩光的不利影响。屋顶金属构件尺寸与疏密关系经过计算推敲。 既满足遮阳和通风的要求，又满足了远近不同观赏尺度的视觉效果。 门厅与观海大厅的天窗结合金属百叶的设计．既满足了室内气候控 制的要求，又带来了室内丰富的光影效果。 ３）对竹、木等再生建材和当地材料如火山石等的使用，不单为 建筑的绿色可持续性奠定了基础。也使建筑更具有地域特点。
（Ｓｅｒｖｉｃｅ
Ａｒｅａ ｏｆ ｔｈｅ Ｂｒａｎｃｈ ｏｆ ＰＬＡ＇ｓ Ｇｅｎｅｒａｌ Ｈｏｓｐｉｔａｌ ｉｎ Ｈａｉｎａｎ）
Ｓａｎｙａ，Ｈａｉｎａｎ
ＳＣＵＴ
Ｔｅａｍ
Ｍｅｍｂｅｒｓ Ｈｅ Ｊ ｎｇｔａｎｇ，Ｇｕｏ Ｗｅｉｈｏｎｇ， Ｙｉｎｇ，Ｗｕ Ｙｏｎｇｚｈｅｎ
海棠湾-文本
目录第一章总则第二章职能与规模第三章用地构成与布局结构第四章街区划分及控制指标第五章道路交通规划第六章绿地系统规划第七章市政工程规划第八章强制性内容第九章项目实施与管理第十章远景发展控制海棠湾分区规划及城市设计-文本第一章总则第一条为规范海棠湾区域的开发建设，更好地落实城市总体规划，根据建设部《城市规划编制办法》和《三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）》，制定本规划。
第二条本规划是海棠湾区域近期开发建设和远景发展控制的指导性文件，海棠湾区域的近期建设项目及下一层次的规划设计均应符合本文本的规定和要求。
第三条根据总体规划要求，本次规划研究范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉和蜈支洲岛，总面积为98.78平方公里；其中城市分区规划范围为滨海一线沙坝地带和其它近期需要发展的用地，总面积为28.92平方公里。
第四条本次规划的规划期限与三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）一致，为2010年。
结合总体规划的要求，对区域远景发展（2020年）的控制要求，作为本次规划的研究部分成果。
第五条本次规划的依据为：1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）2.《三亚市城市总体规划重大调整》（1995-2010）3.《城市规划编制办法》（2006年4月1日）4.《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）5.《旅游规划通则》（2003年2月24日）6.《海棠湾概念性总体规划综合方案》专家评审意见（2006年）7.《海南省旅游发展总体规划》（2002年）8.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（2001）9.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》（1997年）10.海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想第六条本次规划的原则为：1、生态优先——协调处理好旅游开发与生态环境的关系，统筹安排海棠湾生态资源的保护和利用，严格限定禁止开发的区域。
K2海棠湾签约绿城物业结合引领行业发展
K2地产海棠湾签约绿城物业结合引领行业发展房子如今已经变成一个可以消费的普通的消费品，为人们提供了更多的选择，从而提供了更好的物业服务，提高人们了生活质量。
K2地产在通州区域首个精品价值人居工程公开面世的大好日子，K2地产海棠湾与绿城物业正式签署公约的大喜日子，绿城物业和K2地产都在不同程度上引领了行业的发展，所以对通州区域来说这是一次革新，它将填补本区域高品质住宅和高端物业服务的空白。
中国的房地产经历了三个阶段的发展，第一个阶段是造户型，第二个阶段造景色，第二个阶段就是造家。
我们精心规划，精心建设，努力打造每一个细节提高产品品质，为每一个购买者营造一个舒心的家。
K2·海棠湾生活就是在度假，希望大家今天在这里有一种度假式的心情和体验，也希望有更多的朋友选择K2?海棠湾，在这里度假。
K2地产一直致力于为客户提供最优质的产品和最优良的服务，依托强大的人才优势，成为强大的房地产开发企业。
今天就是我们样板区开放启幕礼，我们再一次请我们总经理吴金驰先生和项目副总理李广田先生，一同上台来为我们样板区的开放典礼揭幕。
我们看到在这一个金色的书轴，将为大家呈现一个精美的画面。
随着这个书轴的打开，我们看到了一幅美好的画绢，发现它是那么地富有内涵和诗意。
我们再次感谢两位。
我相信现场的很多朋友未来都在将会成为这本富有内涵和诗意的美丽书轴的忠实的读者，我想随着这本书轴的打开，各位对K2·海棠湾充满着向往。
海棠湾的中心思想有两个，一就是以人为本；第二就是生活就是在度假。
其实有的东西在现在这个时代可能不能完全地把它规定为某一个风格，我们在做这个项目的时候希望给大家一种非常长久的一种期待，或者说是真正是家嘛，应该长久的家，百年大计，所以在建筑风格上我们没有把它追时尚，追潮流，所以在基础的基调上本着所谓的叫新古典主义这么一个风格，那么大家看到了它的颜色，都是偏重的，比较重的颜色，这种我们把它叫英伦的新古典及就是英国人的这种绅士的风度，包括他的气质是作为一个高品质住宅我们觉得是需要的，但是在这个时代呢我们又不愿意把它完全复古，传统的三段式应该说古典的设计手法一个非常重要的理念，但是我们希望在这个之上给它一点创新，又结合了美国的理念，做了一些线条，这样体现了一种积极向上，这样适应我们时代的发展，同时不失去它的长久的端庄，这是建筑风格上一个想法。
三亚海棠湾概念性总体规划
三亚海棠湾概念性总体规划设计单位：EDSA1. 基址环境（1）区域概况海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。
规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。
区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。
（2）基址分析此次概念性总体规划的规划实际规划范围西侧以境内海榆东线公路为界，东至海边，面积约为90平方公里。
l在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。
其中椰子洲为国家级风景名胜区——三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。
基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。
红树林已经受到严重破坏，濒临灭绝。
在今后的开发建设中需要重点保护。
地形海棠湾地势总体上由西向东倾斜，西部多为山地，东部主要为宽阔平坦的河流冲积和滨海平原。
规划区域内除局部山地外，坡度较平缓，周边山地坡度较陡。
高敏感地区和重要栖息地淡水资源：饮用水库及主要水库,这些水域为动、植物提供了水生环境，也是该地区重要的淡水资源。
河口生态系统: 椰子洲, 河口生态系统属于敏感系统，是许多水生动物的重要生境之一。
湿地资源: 红树林湿地,湿地资源在水循环、碳循环过程起到重要作用，是许多鸟类和其它动物的重要栖息地。
沙坝、沙滩生态系统: 自然海岸线资源,是长期自然演替的结果。
（3）用地适宜性分布根据以上分析，得出三类用地类型，即可开发用地、不可开发用地和可适度开发用地。
可开发用地是指开发本身不会对环境产生太多影响，而且土地适于开发；不可开发用地指具有环境特质性或受到人为影响后容易在质量退化或对整个区域的安全具有重要影响，这类土地作为保护型用地;可适度开发用地是指这类用地的开发对环境有负面影响或建设用地安全性需要予以重视，这类土地如果开发要考虑更多的安全性以及环境影响，在建筑密度、数量、布局上要多予考虑。
三亚市海棠湾规划整合
三亚市海棠湾规划整合三亚市海棠湾规划整合时间：2008-04-10 作者：1. 规划背景1.1 规划整合的背景与依据2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。
2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。
为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理规划整合的技术路线从梳理有待解决的三大问题“整合、提升、对接”入手，提出三个方面的核心工作，分别是：梳理与优化已有规划，结合新时期的发展要求，提升相关工作的深度和内容，形成适用的项目落实和建设控制标准。
最终，确立适合于海棠湾管理模式下的纲领。
指导思想：一、有效应对关键问题：集中针对开发建设过程中遇到的一系列关键问题，运用技术手段在规划层面提出相应的解决方案；二、把握重点形成纲领：把握关系海棠湾核心功能、核心结构和核心影响力的要素，形成重点的实施管控的纲领；三、直接指导详细设计：在分区规划定位的基础上，结合控制性详细规划的法定平台，提出指导详细设计的管理导则，指导和引导项目的详细设计；四、跟踪指导重点项目：在管委会的机制下，规划参与重点项目的协调，跟踪重点项目设计与实施。
1.5 区位分析海棠湾位于海南岛南端、三亚市的东部，距离市区28 公里，具有良好的旅游区位条件。
在《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》确定的“一城三湾、三脊五镇”的空间结构中，海棠湾是三大海湾之一。
总规定位海棠湾为“国家海岸”旅游度假区，世界级的度假天堂，多元化的热带滨海旅游休闲度假区，国家级海洋科研、教育、博览基地。
1.6 规划范围本次规划整合的范围与已经批复的分区规划和控制性详细规划的范围基本一致，规划范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至滨海一线，同时覆盖南田温泉和蜈支洲岛。
海棠湾商业设计建议方向N-
5%
2% 5% 3% 12% 皮草服饰 1% 22% 旅游特色服饰 2% 丝绸服饰 KTV娱乐会所 茶艺馆
休闲娱乐面积比例
珍珠饰品为主
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业态分布
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业态分布---影响因素：人流、辐射能力
人流敏感度及辐射能力表
敏感度 敏感 适中 不敏感
辐射能力 弱 中 强
敏感业态（有效0.5km-1.0以内，酒店住客和度 假业主）
1% 2% 1% 8% 16% 正餐、酒楼 休闲餐饮、酒吧 咖啡厅 冰淇林店 面包西饼店 美食广场
主要针对外地游客，以艺术、奢侈纪念品、手 表为主，占比90% 核心商圈：短期游客（ 0.5-1km ） 服务配套以大型空间为主顶级ktv、影院等
20%
次核心商圈：高端业主、三亚白领（三亚市区）
零售面积比例
高度生 活超市
儿童 中心
演艺 场馆
21
业态分布建议
二层 •娱乐
•康体
•高端餐饮 •服务配套
娱乐空间 美容、spa 经济品牌餐饮
服务配套
高端风味餐饮 （正餐）
22
业态分布
餐饮
上海新天地---餐饮业态VS位置
新天地体验消费类餐饮沿主动线两侧分布,可见度较高，有利于聚集游客 正餐类餐饮沿外项目侧分布，此处人流较少，私密性好，便于停车，可达性好
1.
商业交通组织 外部入口 内部动线设计 道路、层高指标 节点设计
2.
商业平面布局及主要功能分区 业态配比 业态分布
1
外部入口设置建议
与海棠湾外部交通节点相联通 根据业态档次分流客群，设置双到达层，
落客点（停车场）
高端餐饮
团队游客/休闲餐饮
K2海棠湾
项目名称：K2海棠湾跑盘时间：跑盘人：王雯皓
楼宇本体
*位置
通州梨园镇云景东路以东
*发展商
北京亚通房地产开发有限公司
*规模/类型
板楼多层高层
*承建商
苏中建设
*总占地面积
72000平方米
*代理商
北京亚通房地产开发有限责任公司
*总建筑面积
250000平方米
*建筑设计
*容积率
2.90
*公共配套
商场：贵友大厦、家乐福购物中心、国美电器、大中电器、苏宁电器等；
文教：通州梨园实验小学、梨园中心小学、运河小学；潞河中学（北京市重点）、育才学校通州分校、北京二中通州分校、运河中学、玉桥中学、通州二中、梨园中学、通州四中、北京中医学校；
邮政：北机邮政储蓄所、北京网通通州公司、梨园街邮局；
银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、北京银行；
*主要卖点：园林，户型，价格低
*公交
城铁：地铁八通线梨园站；规划中的s6、m6号线；公交647、通州21、938支1、通州20、372、通州14、938支3、通州13、通州25、938支5、938、938支7、通州10、通州22、976支、435、通州9、938支、938空、通州5、通州7，云景里或者群方园站到达。
位置通州梨园镇云景东路以东发展商北京亚通房地产开发有限公司规模类型多层高层承建商苏中建设总占地面积72000平方米代理商北京亚通房地产开发有限责任公司总建筑面积250000平方米建筑设计容积率290环境设计户型面积工程进度目前工程在建20110819各户型比例入伙时间201112电梯品牌数量号楼27层一层和二层为3梯10层以上为3梯11折实售价最低价实用率最高价是否带装修毛坯实收均价20000车位数目价格1205个地上150按揭方式中国建设银行层高折扣现购房可享受每平米减1500物管公司北京绿城物业管理有限公司销售率管理费240元平方米月主力客户
长沙09年9月别墅走货报告
9月别墅洋房市场调研东方大院万方，总建面42万方独栋联排双拼6月27日开始对外发售，截止8月8日共推出了94套联排联排200万/套起，最高价260万/套/按揭98，一次性99折17套6批开盘时的优惠已100占地约1000亩；总建面120万方洋房高层洋房无新推房源5月新推2栋塔楼临湖塔楼4800层差价30-50元/㎡/一房一价，无折扣5套10批项目目前所剩房占地502独栋独栋8000 一次性98项目已无多少房青竹园占地1000亩；总建面17万方纯独栋9月中旬加推了南区的7套独栋幢均价900万元/幢最高价3200万元/幢总价上涨了5%左右一次性付款总价减10万8套左右5-10批目前项目工程进度有些更不上销售节奏，在售房源湘江一号一期占地283亩；总建面10万方独栋双拼叠加无新推房源独栋14000-18000双拼11000叠加6400/一次性97折，按揭98折销售4套，其中叠加1套，双拼2套，独栋1套4批左右一期二期新推房源时间不岳麓山公馆占地1000亩；总建面 14.8万方独栋联排无新推房源联排10000独栋13000-15000/一次性98折，按揭无折扣2套，均为独栋5批左右项目在售房源不多，新推房源时间麓山别墅占地676亩；总建面 12万方独栋双拼7月13日推出D区剩余的24套房源独栋8300-9000最高价13000/一次性98折，按揭99折3套4批目前项目剩下20余套独栋，准备交房。
格兰小镇占地429亩；总建面 51万方独栋双拼联排项目仍然未正式开盘。
一期推独栋、双拼、联排联排6000双拼8000独栋13000/正在办理VIP卡，10万抵20万10套左右5批预计20余套联排，正在认筹中，米哈斯占地435.44亩，总建面49万方独栋双拼联排洋房项目未开盘，一期共有房源144套，其中独栋34套，双拼36套，联排49套，洋房25套。
联排、双拼6000独栋8000/一次性97折，按揭98折5套左右8批左右项目计划于底推出一期临水的10计价格板块小结本月长沙别墅市场的情况较上月有了一定好转。
北京K2海棠湾 尽显建筑错落之美
北京K2海棠湾尽显建筑错落之美
佚名
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2012(000)006
【摘要】K2海棠湾位于北京市通州区梨园云景大街，距离CBD商圈不到15公里。
为K2地产在京倾心打造的第一个高档住宅项目．总占地约7．2万平方米．总建
筑面积25万平方米．是东部少有的高品质项目。
项目总体布局以中心景观为核心，形成南北向景观轴线．沿轴线两侧布置五排板式多，高层住宅．布局顺应地形、不拘一格．保持了建筑的错落之美。
项目以建筑．
【总页数】1页(P15-15)
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.创意包装设计尽显艺术与印刷的融合之美——第十二届“北京礼物”旅游商品大赛部分获奖者后续采访报道 [J], 《今日印刷》编辑部
2.尽显楚辞建筑美--评周秉高《楚辞解析》 [J], 张正明
3.2016北京照明展、北京智能家居智能建筑展完美落幕-引领市场新潮流 [J], ;
4.北京照明展、北京智能建筑展2013同期举行—汇聚照明智能新科技，共创美好绿色城市 [J], 无
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核心结论： 市场定位高端； 交通优势； 全现房； 价格高（8900元/平米）；
中新东方城上城
中新东方城上城位于通州区梨园镇，以小 户型为主力产品。小户型产品重要由紧凑 型的建筑面积为50-70平方米的一居室、 70-90平方米的二居室组成，大户型产品有 舒适型的建筑面积为90-110平方米的二居 室、110-130平方米的三居室组成。
K2〃峯
〃〃〃2009〃〃〃 北京〃〃〃 向东看〃〃〃
打造精品项目，实现利润最大化； 树立企业强大品牌，快速回笼资金； 充实现金流，促进企业快速发展；
目 录
〃〃〃发现价值
1 土 地 价 值 的 深 度 体 验 2 建 筑 价 值 的 深 度 解 析
〃〃〃挖掘价值
1 产 品 定 位 阐 述 2 产 品 核 心 竞 争 力
运河奥运公 园
环球影视主题公 园 大荣园生态 园
梨园主题公 园
体育主题公 园
核心结论： 北京中央花园区是未来北京新城最宜居的地方； 中央花园区将成为继中央公园高档住宅区之后新的高档住宅区域； 中央花园区的中心位臵将能使地块价值提升到一个新的高度；
把握地块的两个基础因子后，我们跳出区域的限制来看地块的价值，我们欣喜的发现了本地块真正的价值及发展前景
土地价值的综述
扼京津之咽喉，处未来北京 中央行政区的国际精英休闲 居住地，地段价值堪比美国、 英国、北京三大中央公园区。
1、区域市场竞争激烈，东四环、 五环项目的截流效应明显； 2、现阶段市场的不明朗性，客户 观望态度高； 3、国内大型知名企业的介入，凭 借成熟的操作模式和管理经验 对市场造成较大冲击； 4、 降价带来的区域不均等严重；
项目劣势：区域较远，配套缺失；
成交均价：7800元/平米
核心结论： 市场定位中端； 销售略为滞后； 物业服务差，燃气没通、配套 不完善； 大盘优势； 价格较高；
新通国际花园
项目定位：CBD东，新派生活引领者；
Sologn：国际都会时尚居住 城市精英
聚合地； 诠释：区域影响力的感召； 项目优势：智能化产品、交通优势明显； 项目劣势：噪音影响； 成交均价：8500元/平米
地域SWAT分 析
优势 1、开发阶段，可塑造性高； 2、便捷的交通道路及设施； 3、大量精英人士涌入的居住 地区； 机会 1、未来新城的大规划，东部 地区的焦点； 2、未 来五大主题公园建设； 3、多条地铁、道路的建设， 缩短道路时间； 4、北 京东站的建设，配套即 将完善成熟； 5、国家 扩大内需的多项政策 出台； 劣势 1、区域内产品混乱，没有领军 旗臶； 2、区域内配套还未成熟； 3、交通时间长； 威胁
项目定位：通州中新东方城上城为时尚小 户型住区，突出简约、轻松、现代的环境 特点。以年龄25-35岁有一定经济实力和社 会经验的时尚年轻人群为主。建筑风格为 现代时尚、简约。
核心结论： 市场定位中端； 大盘； 价格未定；
远洋通州项目
物业地址：运河西大街南侧玉桥中路（运 河中学对面），梨园地铁站东800米。 开盘时间：预计2009年 入住时间：2010年底 建筑类别：多层,小高层,高层,板塔结合
配套：北京东站、首都第二机场
宜居优势： 拥有超便捷的交通路网，出行无忧； 拥有东部宜居生活区的景观资源，水资源无忧； 大配套的相继建设，生活无忧；
导入区域市场
通州主要楼盘统计（数据截至08年12月30日，来源“北京房地产交易网”）
项目名称 七零九零 加州小镇〃回车 销售时间 08.7.19 08.6.28 项目规模 万/平方米 18 21 发证时间 08.5.25 08.7.17 销售套数 329 22 成交均价 元/M2 7178 7451 月成交 套数 47 4 销售率 58% 5%
〃〃〃实现价值
1 推 广 策 略 2 价 格 定 位 3 营 销 策 略 4 销 售 周 期 5 营 销 费 用 预 算
PART I
〃〃〃发现价值
1 2 土地价值的深度体验 建筑价值的深度解析
1 土地价值的深度体验
地块概述
地块东面：规划路，紧邻一期住宅； 地块南面：城市主干道，群芳中一街； 地块西面：云景东街，市政主干道； 地块北面：规划路，拥有小学、幼儿园等配套
市场总结: 销售：缓慢，日均一套。整体市场销售速度遭遇瓶颈； 供应量：在售项目正处于供应高峰期； 潜在供应：量大，且集中。并有两限房和经济适用房分流大众客群；
价格：较去年年底变动很大，有得大幅回落（龙湖4000元）；
促销：都在打折促销，实际成交单价与报价相差近1000元； 产品：同质化，小户型供应量极大； 出路：产品做文章、推广写文章、销售出文章；
核心结论： 市场定位高端； 销售理想； 智能化产品； 交通优势； 价格高；
阿尔法社区
项目定位：城铁、花园、露台、洋房、年 轻人 Sologn：22万平米生活宜居地，1.5容积 率低密板房； 诠释：低密度产品，花园、露台生活； 项目优势：低密度、洋房产品；
项目劣势：配套缺乏；
成交均价：7563元/平米
核心结论： 市场定位中端； 销售滞后； 大盘优势； 开发商口碑欠缺； 价格较高；
龙湖 花盛香醍
项目定位：吸引青睐东部的高素质人群；
Sologn：CBD绝版花园洋墅； 诠释：CBD心邸，怒放花颜；
项目优势：高品质低密度产品； 项目劣势：公共交通、周边配套；
成交均价：12800元/平米（精装）
核心结论： 市场定位中低端； 销售滞后； 低密度产品； 价格适中；
世纪星城
项目定位：一座文化之城 一座世纪之城；
Sologn：超百万平方米大型复合性国际生 态文化生活城 ； 诠释：超级大盘，打造一座年轻文化之城
项目优势：大盘推广早，交通优势明显； 项目劣势：开发商口碑； 成交均价：7900元/平米
在 CBD由国贸中心一个点向东扩张的过程中，城市基础设施配套的进步放 大了这种进程：八通线、京通快速、朝阳北路、建设中的地铁6号线……
交通：长安街沿线、京通快速路、八通线、六环路、京哈高速、 京塘路、京津塘高速公路、京沈高速、M1、S6号线
景观：通州运河奥运广场、北运河、通惠河、温榆河、运潮减河 等优势资源
120
4 32 39
7628
7563 7954 7999
40
2 10 13
25%
1% 11% 6%
08.5.17
龙湖 花盛香醍 祥云新城
预售 项目
116
57 40
12758
8466 8846
17
10 10
43%
68% 30%
08.5.18 09.03.01
14.3 32
08.6.22 08.09.07 未拿
08.4.20
08.6.27 08.4.26 08.6.29
159
34 175 164
7753
8819 8810 8635
20
6 22 27
36%
53% 63% 37%
新通国际花园
在售 项目
08.4.28 08.12.01 08.10.26
21 21 86
08.10.09
阿尔法社区 世纪星城 08.11.02 08.9.13 08.9.26
8400元/平米（毛坯）
核心结论： 市场定位高端； 销售较快； 品牌、产品优势； 价格高；
祥云新城
总占地面积约10.3万平方米，总建筑面积 约32万平方米，容积率2.9，住宅总共 2020套，建筑层数为11-27层。项目由12 栋现代简约的高层建筑组成，都市感强烈， 具有浓厚的“品味、先锋、国际化、设计 感、宜居、时尚”氛围。本案力图打造成 为长安街东门户的地标住宅，并营造一个 绿色、舒适、便捷、温馨的特色居住区。 项目定位：长安街东门户 城献生活新理 想；
核心结论： 市场定位中低端； 销售较为理想； 产品、品牌具有竞争力； 价格适中；
DBC加州小镇 回车
项目定位：精致、阳光、悠闲的通州第一 小镇生活，新青年社区 ； Sologn：城铁旁的加州，CBD的秀场 诠释：美式风尚 主题生活区，趋于青年客 群推广化，主诉求环境牌； 项目优势：大盘、产品、推广久；
占地面积：46000平方米 建筑面积：139000平方米 容积率：3 建筑层数：6—21层板楼，塔楼 户型：预计为60-170平米1—4居
合生滨江公寓
物业位臵：通州区运河西大街易初莲花东 50米 总建筑面积：33.4万平米，精装修 户型区间：50-180平米 建筑类型：板楼 08年2月合生地产以17.4亿元竞得通州永顺 镇乔庄村地块，楼面地价5200元/平米。 滨江国际公寓是合生发展集团在2009年着 手打造的二十个精品公寓之一。
地块基础因素之一 通州区
核心结论： 北京东部未来的新兴城区； 环渤海经济交汇处； 北京未来房地产竞争焦点； 需要有个性化的高尚住宅来引 领该区域德住宅市场；
通州区位于北京东大门，紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港 100公里，素有“一京二卫三通州”之称。未来的通州作为北京新城区，是离北京城区最近的现代化、国际化、高品 位的中等城市；是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区；是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态 宜居区；是运河文化的承载地和文化旅游中心；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；是首 都重要的物流集散地和现代商贸中心
潜在目标
胜 胜 胜 胜 胜 胜 胜 胜
产品？ 产品？ 品牌？ 品牌？ …… 出路！
高端 中端 低端
产品优势 品牌价值 品牌价值
无
地块基础因素之二 中央花园区 以通州运河公园、 梨园主题公园、 大荣生态园、体 育主题公园以及 政府投资100个 亿兴建的环球影 视主题公园五座 大型主题群落， 且坐拥在京沈高 速沿途的数十个 公园群，让中央 花园区板块逐渐 浮出水面，翠色 环绕之中生态盎 然，成就继中央 公园区之后的一 颗璀璨明珠，让 整座CBD眼前为 之一亮。各大主 题群落都围绕项 目周边，距离都 在 5 公 里范 围内 。