国外土地制度与管理及对我国的启示
国外土地征用制度比较及对我国的启示
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【 地 问题】 ｉ
◎孟繁 元 熊建华 李 晶
在国外 ， 由于大 多数发达 国家实行 土地私有制 ， 土地可以 力。通过职业培训 ， 劳动者的素质得到 了提 高 ， 而有利于劳 从
在一 定程度上缓解 了失 业问题 ， 对失地 农民的就业 自由买卖 ， 所以使用土地 可以通过 市场 的方 式来解 决 ， 并不涉 动者就业 ， 及政 府征 用土地 问题 ， 但处于公 共利益的需要 ， 政府也是 可以 培训成为美国社会保障不可缺少的重要组成部分。 征用土地的。 些国家一般都建立了比较健全的征地制度 ， 这 虽 然他们实施的力度和方法不 一 ，但都有严格的法律和 征地程
的需要 ， 而且要在充分尊重和 保障农民合法权益的前提下 ， 以 很高的。征地部 门必须 证明该项 目是“ 一个令人信服的符合公 平等 、 自愿 、 互利 的原则 ， 在征地双方平等协商基础之上 ， 按照 众利益的案例” ，比如证明该项 目所带来的好处超过某些被剥
土地的市场价格进行补偿 ， 并对失地农 民以后的生活问题（ 如 夺 土地的人受到的损失。 当议会确认土地的使用 目的是有利于 社会保障 、 劳动就业等 ） 出＿ 系列安排 。 作 公众利益后 ， 用地部门可以依法获得强制征 用土地的权力 。法
Ｏ 不得征用私有财产供公共使用 。” 这就意 味着 ， 土地征用必须 购土地法 》实施的第二个 月 ，拆 迁户可以得到 ｌ％的额外补 具备三个要 件 ， 即正当的法律程序 、 合理补 偿、 共使用。 公 关于 偿 。英国的土地征用补 偿范围包括 ： １土地（ （） 包括建筑物 ） 的
国外土地流转制度及对我国启示
国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴编者按：2001年～2003年，国土资源部土地整理中心在国土资源部土地利用管理司的指导下开展了《土地收购储备与建立土地基金研究》，在土地收购储备及土地基金领域形成了一批有价值的的成果，对土地储备机构联谊会的工作和各地土地储备机构的健康规范发展具有积极的借鉴作用。
本刊将陆续予以刊登，本篇即为课题成果之一。
土地收购储备制度在西方出现得较早，一般都有几十年甚至上百年的历史。
其主要内容是政府通过土地购买（或征购）活动，预先从私人或组织取得土地，以降低城市发展过程中的建设成本（政府负担部分），调控土地市场，实现城市周边土地的合理有序开发，有效地提供福利性住宅用地及交通、绿化等公共产品。
在西方国家，大多实行的是土地私有制度，在进入现代文明社会之前，土地大多已被各私人集团或组织控制。
而随着工业化革命，城市化进程大大加快，城市范围不断扩大，地价不断上涨，城市政府一方面需要不断从私人手中购得大量的土地进行公共设施的建设，另一方面所购土地的价格则在不断上涨，城市政府的财政负担不断加重。
有鉴于此，城市政府就开始有计划的将距离城市较近，土地相对较便宜的土地购为国有，加以储备，来达到节省开支同时又能满足公共设施用地的需要。
同时，城市规划的实施和政府对土地市场的调控也要求政府对相关土地进行收购。
政府土地收购储备的过程伴随着巨额土地开发资金的流动过程，这里以荷兰、瑞典为例做简要介绍。
一、荷兰、瑞典的土地储备及其资金运作概况在20世纪初，瑞典有三分之一的人口移民美国，为了改变这种现状，抑制移民狂潮，瑞典政府决定合理调整房屋和土地价格，改善民众居住生活条件。
而荷兰建立土地基金的原因则是国土面积极其狭小，民众滥用土地的现象却很严重。
为充分高效的利用、开发土地，荷兰政府在很大程度上垄断土地的一级市场来实现对土地开发利用的直接控制。
荷兰超过80%的开发中土地都来自政府储备土地。
西方土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示
西方土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示作者：张俊峰来源：《中国经贸导刊》2012年第16期一、西方国家土地发展权制度简介土地发展权又称土地开发权，是一种脱离土地所有权而能够单独处分的财产权，指通过改变现有土地用途和利用强度来对土地进行开发的权利。
土地发展权制度则是对改变土地用途和利用强度的活动进行法律规制，以规范土地开发行为及其所产生的经济利益分配和权利归属。
该制度最早产生于20世纪中期的英国，随后美国、法国等国家也相继建立。
（一）英国的土地发展权制度英国的土地名义上归国王所有，实际上归私人所有。
英国没有专门的部门负责管理土地，也没有制定专项法规，工业革命后一直由《城乡规划法》、《住宅法》和《公共卫生法》等法规来规范和调整土地利用。
英国土地管理的主要特点是：规划管理、开发许可、用途管制和发展权收益归公。
《城乡规划法》规定：任何土地开发必须符合规划，即使土地权利人要改变的土地用途与发展规划一致，也必须得到规划部门的开发许可（农地之间变换用途者除外）；土地开发者在获得规划机关开发许可后，必须事前向政府交纳100%的开发税（即开发收益全部归国家），并在一定时间内对土地进行开发，以确保土地规划的实施。
如果土地开发者在规定时期内拒绝开发或由于自身原因导致土地预期开发价值丧失或贬值，国家不予补偿。
如果因土地规划发生变更导致撤销或修正土地开发许可内容而给土地开发者造成损失的，则给予相应补偿。
从以上规定可以看出，在英国，虽然土地实际归私人所有，但也只能按土地的原有用途使用土地，变更土地用途的权利即土地发展权则归国家所有。
国家根据城乡规划和土地用途管制，既可将土地发展权出售给私人，也可直接掌握在自己手中，目的是从法律角度限制土地私有权的滥用，从而形成对土地开发行为的控制。
私人则通过购买的形式来获得土地发展权。
因此，英国的土地用途管制主要是通过是否授予土地发展权来进行管制。
土地发展权归国家所有是英国土地增值收益分配的基础。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
ID467-海外土地整理实施经验以及对我国的启示
海外土地整理实施经验以及对我国的启示张小平林坚（北京大学城市与环境学院，中国北京100871）摘要：随着我国进入城镇化、工业化快速发展时期，各种类型的土地利用需求量日益膨胀，对于耕地资源极为稀缺的中国提出巨大的压力与挑战，为此对土地整理提出迫切需求。
土地整理对于缓解我国的人地关系、满足用地需求、促进新农村建设、城乡统筹发展、优化城市空间结构以及城乡土地节约集约利用起着积极作用。
本文旨在对德国、加拿大、日本、美国和我国台湾地区等海外地区的土地整理的实施经验进行归纳和总结，以期对我国土地整理有所启示。
关键词：土地整理理念实施经验启示1、土地整理的背景分析1.1现在土地利用中存在问题在我国城市化、工业化快速发展的过程中，出现了城市包围农村的现象，导致城乡交错带的农村用地效率地下、基础设施差、内部功能杂乱等问题；很多地方，例如北京等地，出现了农村人口下降但是农村建设用地不降反涨的不合理的现象；城市建设用地存在结构不合理、效率低下、快速扩张等问题；土地荒漠化现象严重，未利用地再开发难度大；农村灌溉设施老化，沟河淤积，田块零散并且不规整，致使农业规模经营受到一定程度的影响；大中型重点工程占地量大，耕地占补平衡难以落实。
1.2耕地保护的压力十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
为了确保粮食安全，缓解人地矛盾，国家提出了要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、以及提出了18亿亩耕地红线的硬性指标。
随着我国进入城市化、工业化的快速发展时期，对土地提出更大的要求和挑战，基本农田保护、耕地保护、粮食安全面临更大的压力。
1.3城乡统筹、新农村建设的需要城市和乡村是相互联系、相互依赖、相互补充以及相互促进的，农村发展离不开城市的辐射和带动，而城市的发展也离不开农村的促进和支持。
国家城乡统筹和新农村建设等政策的提出，对城市和农村都带来了发展机遇，同时对城市和农村的土地利用提出要求，城市和农村土地整理对城市和乡村的发展都是有利的，同时也为新农村建设提供了良好的平台。
美国土地管理制度及其对我国的借鉴与启示
54异域撷英美国的土地管理制度参考了欧洲诸国的成功经验，又进行了开拓创新，形成了比较先进的土地管理制度模式。
分析美国土地管理制度模式的优势所在，对提升我国的土地管理水平有一定的借鉴意义。
美国土地管理的优势和特点土地管理机制。
美国的土地管理机制包括土地管理立法机构、咨询机构、仲裁机构和执行机构。
县（或称郡）、市政府拥有对土地管理的直接控制权，不仅管理公有土地，而且还直接管理辖区内各种土地的规划和使用；县、市政府具体负责土地管理法律的实施；各级议会是土地管理的立法机构；规划委员会是土地管理的咨询机构；仲裁委员会是土地管理的仲裁机构，规划和发展局（美国各个县、市土地管理主管部门机构名称有差异，此处以芝加哥为例）是土地管理的执行机构，具有执法权，负责土地利用的设计审定、开工许可、发照、监督和执法，具体实施《区划法》《土地细分规定》等有关土地法律；税务局地产办公室负责全市地籍管理和不动产税的征收；警察局负责土地法律和土地管理工作的强制执行。
土地管理法律体系。
美国土地管理法律主要有《区划法》《土地细分规定》《农地保护政策法》《联邦土地政策和管理法》等。
《区划法》是土地管理的基本法，其包括功能性区划和条件性区划两种类型。
功能性区划是指把土地划分不同的功能区域，各个区域可规定各自允许的土地使用类型，如农业用地、工业用地、居住用地、商业用地、公共用地等。
条件性区划规定地块的面积、建筑高度、退缩红线距离、建筑密度等。
美国从联邦政府到州、县、市都有配套健全的土地管理法律法规，且下级法律不得与上级法律冲突。
土地管理方式。
美国土地以私有化为主，多元所有制并存。
私有土地占58%，联邦政府土地占 31%，州政府土地占 10%，城市政府土地约占1%。
美国土地管理的重点在于控制。
分区制是美国土地管理最基本最重要的控制手段和管理方式。
分区制不涉及土地的所有权性质，主要规范土地用途，其核心是既要合理利用土地资源进行经济开发和建设，也要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。
国外城市土地利用规划的启示
国外城市土地利用规划的启示关于国外城市土地利用规划的启示一、国外城市土地利用规划的借鉴意义城市化进程不断加速，城市土地的功能、结构和分配方式需要重新规划和调整。
在国外，城市土地利用规划已经成为城市规划的重要组成部分，并且得到了较为成熟的发展。
从国外城市土地利用规划的发展经验中，我们可以得到以下几点启示。
1.以人为本的规划思路城市土地利用规划应以人为本，从人的需求、权益和利益出发，制定相应的土地利用规划。
在制定土地利用规划时，应该考虑到居民的居住需求、公共设施、环保要求等因素，为人们提供更舒适、便利和健康的城市环境。
2.多元化的土地利用模式城市土地利用规划应考虑多个因素，包括农业、工业、商业、居住等多个领域，因此，土地利用规划应该采取多元化的土地利用模式。
同时，土地利用模式也应满足城市经济、社会和环境发展的需要，以提高土地的利用效率和城市的可持续发展。
3.区域协调的规划思路城市土地利用规划应该以城市为中心，但也需要考虑其周边的区域发展。
因此，城市土地利用规划需要采取区域协调的规划思路，协调城市和周边地区的土地利用，实现合理的空间分布和资源利用。
4.市场机制的引入城市土地利用规划应该引入市场机制，通过市场化手段调节土地资源的供求关系，提高土地资源的利用效率和城市发展的稳定性。
市场机制的引入可以带来土地利用的经济回报和社会效益。
5.城市规划与经济社会发展的协同发展城市土地利用规划应与城市经济社会发展相结合，实现协同发展。
城市规划应充分考虑城市的发展潜力和动力，根据城市的实际情况制定合理的土地利用规划，以推动城市经济和社会发展的协调与稳定。
城市规划也需要随着城市经济和社会的发展而不断完善和改善。
二、海外城市土地利用规划案例分析1.东京都市规划东京都市规划是历经50年的规划过程，是东京市建立起来的一套现代化的、对未来有所规划的城市规划，旨在使东京成为一个优美、宜居、具有发展潜力和竞争力的城市。
东京都市规划对东京市的土地利用、建筑规划、公共设施、绿化、交通等方面都作了详尽的规划和设计。
国外农地流转制度启示与借鉴
国外农地流转制度启示与借鉴作者：王秀玲来源：《山东农机化》 2016年第2期王秀玲发达国家基本上实现了从传统农业向现代农业的转变，在农地使用权流转方面积累了丰富的经验。
从比较法的视角考察和研究发达国家的农地使用权流转的理论与实践，可以为我国农村土地承包经营权流转的理论与实践提供一定的经验借鉴和启示。
一、国外农地流转制度简介(一)大陆法系国家农地流转法律制度大陆法系国家的农地用益权、永佃权流转法律制度目标是通过扩大农地经营规模，实现农地合理流动和提高农地使用效率最大化。
其中的用益权范畴十分宽泛。
在法国，农地用益权可以转让、出租、抵押等方式流转，在德国，农地用益权不得抵押。
1.法国农地用益权流转法律制度法国大革命之后，逐渐确立了土地所有制自己直接经营和租佃经营的农地私有制度。
法国民法通过用益权制度对相应的土地租佃农地流转进行调整。
《法国民法典》第二卷第三编第一章用57条规定了“用益权”，主要涉及用益权的概念、性质、设立方式、标的物范围、用益权人的权利和义务以及用益权的消失等内容。
由这些法条可见，在法国，农地用益权可以通过出租、无偿转让、出卖、抵押等方式进行流转。
当今，法国政府在将小农场土地合并，促进农用地流转的同时，限制土地过度兼并。
政府规定，对农用地使用和转让时，私有农用地必须要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。
法国还建有具有土地市场管理功能的土地事务所，并建有土地银行。
2.德国农地用益权流转法律制度德国现行的土地私有制度是在容克庄园式的封建领地制逐渐瓦解的过程中建立起来的，在这种制度下，地主完全有可能重新拥有租佃出去的土地，佃农并没有优先购买权。
德国民法以用益权来调整土地租赁关系，对各州的永佃权也持肯定态度。
根据《德国民法典》规定，用益权可以转移或转让行使权，但不得抵押。
3.日本农地永佃权流转法律制度日本的土地使用关系起先是通过永佃权制度进行调整的，后来通过土地租赁契约进行调整。
《日本民法典》用10个条文规定了“永佃权”，日本农地的永佃权可以通过让与、出租、抵押等方式流转。
国外土地利用规划制度比较及其对我国的借鉴PPT课件
二是正式规划许可。得到原 则许可后,申请人再提交正 式的规划许可申请。申请人 需对土地开发项目作进一步 的详细补充说明,包括建筑 设计等,在等到正式的规划
许可后,方可动工。
2020/1/9 15
日本
另一方面,日本政府在制定、 实施有关土地规划时,十分 重视用法律手段保障规划 工作的顺利展开和规划内
日本还有专门的专家审议机构,负责对规划进行审议。
2020/1/9 20
国外土地利用规划制度对我国 的借鉴
一、建立与新形 势相适应的土地
规划体系
二、正确处理好 土地利用总体规 划与城市规划及 其他专业规划之
间的关系
三、制定土地规 划的法律,加强 土地利用规划的
实施管理
四、提高公众在 规划制定中的参
与程度
2020/1/9
5
英国
国家级规划叫规划政策指南,提出全国性的土地利用方针政策，以白皮文 件的形势下发。
地区规划叫区域规划指南,通过召开区域协调会议制定。区域规划包括本地区粗 略的建房数、主要交通干线分布等等。
郡级规划叫结构规划,主要提出本郡土地利用的方针政策及发展的框架结构,它有各 类用地指标和粗略的规划图,对区级规划有较强的指导作用。
安排在这一阶段。
这一过程给予规划制订 者一个更好的教育公民 的机会,告诉他们规划是 符合他们利益的,还能为 规划制订者回答仍然存 在的批评意见提供途径。 同时,它还为各专家、机 构和公民提供了响应和 支持规划的机会,这有助 于引起公众关注,以便更
好地实施规划。
2020/1/9 14
英国
一是原则性的规划许可。规 划部门收到申请人的申请报 告,必须给申请人一个回函, 表示申请已经收到。随后, 规划部门将规划申请公之于 众,征求公众的意见。公布 的形势随开发项目的用途而
发达国家的土地利用规划制度及借鉴意义
土地利用规划制度概述
土地利用规划制度是指政府通过制定规划方案，对土地资源的开发、利用、保 护和整治进行指导和约束的一系列政策和措施。发达国家土地利用规划制度的 内涵主要包括规划体系、规划标准和规划程序等方面。
在规划体系方面，发达国家一般会建立一个自上而下的完整体系，包括国家、 州、郡和市等不同层级的规划。这些规划在不同的层面上都有明确的职责和权 限，以保证各级规划的协调性和科学性。
土地利用规划制度的比较分析
不同发达国家的土地利用规划制度存在一定的差异。例如，美国的土地利用规 划强调市场调节的作用，政府主要负责制定规划和监管；英国则强调社区自治， 注重规划的民主性和参与性；而德国则注重规划的整体性和连续性，强调各级 规划之间的协调。
总体来说，发达国家的土地利用规划制度具有以下优点：一是重视可持续发展， 注重生态保护和资源节约；二是各级规划之间协调性好，能够有效地落实国家 政策；三是强调公众参与，使规划更加民主和科学；四是重视规划的法制化建 设，保障规划的强制性和执行力。
借鉴
日本和韩国的土地规划制度对于其他国家具有以下借鉴意义：
1、建立完善的土地规划体系。从中央到地方，明确各级政府的职责和权力， 确保土地规划的有效实施。
2、强化法律和行政手段。通过制定相关法律法规和政策措施，实现对土地资 源的有效管理和保护。同时，要强化行政手段的运用，确保土地规划的落实。
3、注重多元化土地利用。在保护资源和生态环境的前提下，应鼓励多元化的 土地利用方式，提高土地利用效率。
二是制定规划标准。应借鉴发达国家的经验，结合我国实际情况，制定一系列 具体的规划标准，以提高土地资源的利用效率。
三是加强监管。应建立健全的监管机制，对违反规划的行为进行严厉打击，以 确保规划的强制性和执行力。同时，也要加强对规划实施全过程的监督和评估， 及时发现和解决问题。
英国土地资源管理制度及对我国的启示
基金项目：自然资源部“自然资源‘十三五’规划评估与‘十四五’规划编制与实施体系研究”软课题项目（编号：121103000000190020）收稿日期：2020-02-10第一作者简介：张兴（1978—），男，工学博士，研究员，主要从事自然资源管理政策、资源产业经济、规划评估等领域研究。
E-mail ：******************英国土地资源管理制度及对我国的启示张 兴，王春磊（自然资源部咨询研究中心，北京 100035）摘 要：英国是典型的土地私有制国家，拥有相对完备的自然资源管理制度，在规划管控、土地登记、低效用地、绿带系统、规划督察等方面建立了先进的管理制度，并在实践探索中积累了丰富经验。
本文着重概述了英国土地资源管理体系的特点，通过分析研究英国土地资源的管理方式和内容，学习英国“规划、环保、以人为本”的精细化管理理念，以期为我国土地资源管理提供有益借鉴。
关键词：土地资源 规划 低效用地 绿带 启示 建议英国是典型的土地私有制国家，自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王（国家）所有，90%土地被10%的私人或法人所有掌控，土地所有者拥有对土地的永久权（life estate ）。
在长期的历史发展变化过程中形成了规划管理、开发许可、用途管制等具有英国土地管理的鲜明特点。
中英两国基本国情不同，所处的社会发展阶段不同，自然资源管理体制存在差异，但在自然资源管理制度设计和建设上两国具有一定的相通之处。
了解英国自然资源管理体制特别是土地资源管理基本情况，分析英国土地资源管理特点，学习凝聚社会共识的规范制度，借鉴其管理方法和参考其实践经验，对健全完善我国土地管理体系、提升土地资源管理水平具有重要的借鉴意义。
1 英国土地资源管理的主要特点1.1 规划许可管控制度是英国土地用途管制的核心英国是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家。
1909年英国制定的《住房与城镇规划诸法》（Housig ，Town Planning ，etc.Act ）是英国城市规划法规体系建立的标志，首次通过立法方式对土地发展进行法定限制。
【7A文】国外土壤污染防治立法及对我国的启示
国外土壤污染防治立法及对我国的启示摘要：本文通过对国内外土壤污染防治立法的介绍，指出我国应该借鉴日本、美国及澳大利亚的经验，建立一部土壤污染防治法，并突出强调我了国土壤污染防治立法中所必须具有的原则及制度，预防原则、污染者付费原则、可持续发展原则与公众参与原则是防治土壤污染所必须具备的原则，同时政府责任制度、经济刺激制度和土地恢复制度是保障土壤所不可或缺的制度，是保障土壤污染防治法建立后能够有效实施的根本保障。
引言美国在上个世纪曾经启动了一项超级基金计划。
为了解决地下水污染问题，投入２００多亿美元净化地下水。
主要方法是把地下水抽出进行净化处理后再注回地下。
计划执行一段时间后，科学家发现经过净化处理后的地下水，回到地下后水质并没有达到预期的效果。
最后发现，原因来自土壤。
土壤中的污染物使净化后的地下水再次被污染。
科学研究发现，其实土壤污染与大气污染、水体污染息息相关，仅仅治理大气污染和水体污染，这种“头痛医头，脚痛医脚”的做法，并不能够使整个环境质量和农产品质量得到根本的改善。
由此，土壤重污染被当作一个重要的环保课题提了出来。
当前，国外土壤污染防治立法开展的如火如荼，而我国尚处于初期阶段，因而有必要借鉴国外先进经验以弥补国内立法的不足。
一、国外土壤污染防治立法概况（一）日本土壤污染防治立法日本是最早在土壤保护方面立法的国家，为了解决日本日趋严重的市街地(市区)土壤环境污染问题，日本环境省于20RR年制定了《土壤污染对策法》，在土壤污染防治法出台之前，日本先后制定了基于农用地、有毒有害化学物质、水质污染(与地下水相关的部分)防治法而建立的土壤污染对策体系，颁布了《农用地土壤污染防止法律》《土壤污染环境标准》《关于土壤·地下水污染调查·对策方针》《DioRine类物质对策特别措施法》等一系列法律，确立了预防对策和恢复对策的一系列措施。
20RR年日本制定了《土壤污染对策法》，对调查的地域范围、超标地域的确定，以及治理措施、调查机构、支援体系、报告及检查制度(杂则)、惩罚条款进行了规定，并规定了成为土壤污染调查对象的土地条件及消除污染的土地基准等。
国外土地制度 相关书
国外土地制度相关书【原创实用版3篇】目录（篇1）一、国外土地制度的概述1.国外土地制度的概念2.国外土地制度的发展历程3.国外土地制度的分类二、国外土地制度的优缺点1.资本主义国家的土地制度2.发展中国家的土地制度3.国外土地制度的优缺点分析三、国外土地制度对中国的启示1.国外土地制度的特点2.国外土地制度对中国的启示3.中国土地制度的改革建议正文（篇1）一、国外土地制度的概述1.国外土地制度的概念国外土地制度是指不同国家在土地资源管理、土地利用、土地权益等方面的制度安排。
这些制度包括土地所有权制度、土地使用权制度、土地征收制度等，旨在保障国家对土地资源的控制和利用，维护社会稳定和经济发展。
2.国外土地制度的发展历程国外土地制度的发展历程可以追溯到中世纪时期，随着工业化和城市化的快速发展，土地制度也经历了多次变革。
目前，不同国家的土地制度不尽相同，有的国家实行私有制，有的国家实行公有制，有的国家实行混合所有制。
3.国外土地制度的分类国外土地制度可以分为资本主义国家和发展中国家两种类型。
资本主义国家的土地制度以私有制为主，强调市场机制的作用，政府对土地资源的管理相对较少。
发展中国家的土地制度以公有制为主，政府对土地资源的管理相对较多，但也有一些国家实行混合所有制。
二、国外土地制度的优缺点1.资本主义国家的土地制度资本主义国家的土地制度以私有制为主，强调市场机制的作用，政府对土地资源的管理相对较少。
这种制度的优点在于能够充分发挥市场的作用，促进资源的优化配置。
但缺点在于容易导致土地资源的过度开发，造成资源浪费和环境破坏。
2.发展中国家的土地制度发展中国家的土地制度以公有制为主，政府对土地资源的管理相对较多，但也有一些国家实行混合所有制。
这种制度的优点在于能够更好地保障农民和弱势群体的利益，促进社会公平和稳定。
目录（篇2）一、国外土地制度的概述1.国外土地制度的概念2.国外土地制度的历史和发展3.国外土地制度的特点二、国外土地制度案例分析2.日本土地制度3.法国土地制度三、对我国土地制度的启示1.我国土地制度的现状和问题2.国外土地制度的经验和教训3.我国土地制度的改革和发展方向正文（篇2）一、国外土地制度的概述1.国外土地制度的概念国外土地制度是指不同国家和地区在土地资源管理、利用和保护方面所采取的不同制度形式。
国内外耕地保护对比及启示
耕地为人类提供粮食等基本物质，是整个人类社会发展的物质基础。
我国耕地资源具有人均耕地少（远远低于世界平均水平）、高质量耕地少、耕地后备资源少三大特征。
伴随城市化与工业化水平的不断提高，城市面积不断扩大，城市发展对土地资源的“自然需求”与“人为需求”也日益增长，耕地非农化趋势进一步加快。
“自然需求”使土地资源得到重新配置，而“人为需求”造成城市规模迅速扩大，耕地环境恶化，从而使我国耕地保护雪上加霜。
他山之石可以攻玉，从经济社会可持续发展的观点出发，结合我国实际情况梳理、对比发达国家的耕地保护模式，有助于拓展耕地保护思路，进而探讨我国耕地保护的对策与建议。
一、我国耕地保护政策现状改革开放以来，我国的耕地保护政策为耕地资源的保有发挥了一定作用，通过采取渐进决策的模式，耕地占补平衡政策进行了补充与调整，经历了“数量平衡”“数量-质量平衡”“数量-质量-生态平衡”三个时期。
在实现“以人为核心”的新型城镇化背景下，耕地保护也提出了“不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价”的更高要求。
我国的耕地保护政策是伴随着我国社会主义发展过程而逐步形成的，现可将我国现行耕地保护政策体系归纳为以《土地管理法》和《农业法》为主体，以耕地占补平衡制度、基本农田保护制度、土地用途管制制度等制度和政策法规、法律条例为支撑的较为完整的耕地保护制度体系。
然而在当前形势下，耕地仍存在“占多补少”“占优补劣”现象，质量下降，利用低效，后备资源缺乏；现行耕地保护体制“重限制、轻激励”，缺少对生态效益的重视，生态补偿机制亟待完善，威胁我国长远的粮食安全。
党的十八大报告指出“要大力推进生态文明建设，把生态文明建设放在突出地位”，不仅要考虑耕地红线，还要同时考虑生态红线，以期实现经济、社会和生态的多重平衡。
鉴于此，针对我国耕地保护政策实施中出现的问题，借鉴国外耕地保护相关经验，思考如何从国家长远发展的角度去理解耕地保护政策的内涵，制定相应的政策，使之与人口、耕地、环境相互适应迫在眉睫。
美国的土地征用制度及其对我国的启示
法律经纬美国的土地征用制度及其对我国的启示□欧世建蒋凤诚（华中农业大学经济管理学院武汉湖北430000）摘要土地征用制度的实质是土地使用权的行使问题。
美国的土地征用被称为“最高土地权的行使”，其土地征用具有严格的要件，即正当的法律程序、合理的补偿、公共使用。
然而在我国，土地征用制度仍然存在征地范围过宽、征地补偿标准不统一、征地行为不规范、农民的合法权利没能得到保证以及由此产生的诸多社会问题。
因此，研究美国的土地征用制度，学习和借鉴其先进管理经验，对于解决上述这些问题，推进我国土地征用制度的不断完善和新农村建设具有重要的理论和现实意义。
关键词美国征地制度补偿问题改革思路中图分类号：D99文献标识码：A文章编号：1009-0592(2006)10-103-02土地征用制度是随着人类社会的发展，人地关系日益紧张导致个人利益与社会公共利益发生冲突的情况下而产生的。
它是国家通过强制性的措施来满足“公共利益”需求的一种制度。
目前，世界各国都建立起了相应的土地征用制度，作为土地征用制度比较完善的美国其联邦宪法就明确规定，没有依据正当的法律程序和合理的补偿，任何私有土地都不得公共使用。
这种征地制度就土地使用权行使的三原则进行了严格的规定，具有合理性和科学性。
基于此，本文通过在对美国的土地征用制度进行科学分析，结合我国土地征用过程中存在问题，就今后一个时期如何改革我国土地征用制度提出思路。
一、美国的土地征用制度在美国，土地征用被称为“最高土地权的行使”，很多法律对土地征用都有明确的规定，如《美国宪法》、《美国联邦土地政策管理法》等。
联邦宪法规定：“没有依据正当的法律程序和合理的补偿，任何私有土地都不得公共使用。
”可见，美国对于土地征用是有比较严格的要件规定，包括正当的法律程序、有合理的补偿和必须满足公共使用。
(一)有正当的法律程序由于美国是一个以土地私有为核心的国家，因此其土地征用实际上是一种买地行为。
美国的联邦政府、各州、各县政府都可以进行土地征用，其中各州政府只要不把土地征用权转让给联邦政府就可以拥有征地的权利，当然各州根据需要可以指定不同的征地制度。
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国外土地制度相关书【原创实用版】目录1.国外土地制度的概念与分类2.国外土地制度的主要特点3.国外土地制度的具体实践与案例4.国外土地制度对我国土地制度的启示正文一、国外土地制度的概念与分类国外土地制度是指在各个国家和地区实施的土地管理政策和法规。
根据土地的所有权、使用权和经营权等不同方面，国外土地制度可以分为多种类型，如私有制、公有制、共有制等。
二、国外土地制度的主要特点1.土地所有权明确：不同国家和地区的土地制度在土地所有权方面有所不同，但都强调土地所有权的明确性，以保障土地的有效利用。
2.土地使用权与经营权分离：很多国家的土地制度将土地使用权与经营权分离，使得土地资源得到更高效的利用。
3.土地市场化程度高：许多国家的土地制度鼓励土地在市场上自由交易，以实现土地资源的合理配置。
4.土地用途管制严格：很多国家对土地用途实行严格的管制，以保障土地资源的可持续利用。
三、国外土地制度的具体实践与案例1.美国土地制度：美国实行土地私有制，土地所有权和经营权明确。
政府通过土地用途管制和土地市场交易实现土地资源的合理利用。
2.日本土地制度：日本实行土地私有制和公有制并存的土地制度。
政府通过土地征用、租赁和开发等手段实现土地资源的有效利用。
3.德国土地制度：德国实行土地共有制和私有制并存的土地制度。
政府通过土地市场交易、土地用途管制和土地税收政策等手段实现土地资源的合理利用。
四、国外土地制度对我国土地制度的启示1.明确土地所有权和使用权：我国应进一步明确土地所有权和使用权，保障土地资源的有效利用。
2.推进土地市场化：我国应逐步推进土地市场化，实现土地资源的合理配置。
3.完善土地用途管制：我国应加强土地用途管制，保障土地资源的可持续利用。
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(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。
粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。
而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。
中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。
(2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。
美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。
中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。
但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。
(3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。
我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。
例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。
广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。
目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。
(4) 完善农村土地国家宏观管理制度。
中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。
政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。
(5) 建立和完善土地登记制度。
我国现有土地登记程序上的不一致客观上造成实践中的混乱，不仅破坏法律的严肃性，而且也使当事人无所适从。
我国部分土地登记设有专门的程序规定，散见于内部规定之间，其次有登记程序规定的土地确权，其登记程序也有差异，特别是承包经营权须经乡镇初审，再报县级农业部门审核，地反的立法发挥着重要作用。
各地对登记时所要提交的材料以及权属证书要记载的内容规定都不一致。
由于地方立法层次低、立法主体的多元性使得地方的不动产登记程序的立法规定具有较大差异，一定程度上家具了
我国土地登记制度的混乱。
(6) 建立登记责任与赔偿制度。
只有建立一套合理的责任追求机制，才能保证登记制度的功效得以充分的发挥。
为了维护国家登记制度的公信力，保障不动产交易安全，健全不动产登记制度，应建立不动产登记机关的登记责任与赔偿机制，以便减轻可能发生的登记错误对国家登记制度公信力所造成的不良影响。
这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合法权益具有重要的意义。
建立登记官员的资质要求标准化制度，推行登记官员的专业化和职业化，提高登记官员的素质；建立登记机关的责任追究机制，明确登记官员对登记内容承担什么责任。