不动产评估考试计算题(包含答案)

土地资源管理专业土地估价实习案例

评估案例一

1、估价对象概况

某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。

2、估价要求

试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

评估案例二

某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。

评估案例三

（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：

现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。

评估案例四

1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。

对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。

又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。

表1：

表2：

2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。

评估案例五

1、估价对象概况

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

2、估价要求

某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。

3、估价过程

（1）选择估价方法

（2）确定最佳开发利用方式

（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

评估案例六

1、估价对象概况

某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。

2、评估要求

估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。

3、估价过程

（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。

（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。

（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在

取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

评估案例七

1．评估对象概况

某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。

2、评估要求

确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。

3、已知条件

根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

评估案例八

1．估价对象概况

某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率

一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。

2、根据上述资料评估土地单价。

评估案例九

某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。

案例一

解：(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (2)计算出租总收益：30*400*12＝14400(元) (3)计算出租总费用：①年税金＝20*400＝8000(元) ②年管理费＝30*400*12*4%＝5760(元) ③年维修费＝1500*400*2%＝12000(元) ④年保险费＝1500*400*0.2%＝1200(元) ⑤房屋年折旧费＝1500*400*（1-10%）/49＝11020.4(元) (4)计算房屋出租年纯收益：

①房屋现值＝1500*400-11020.4*3＝566938.8(元) ②房屋年纯收益＝566938.8*6%＝34016.3(元)

(5)计算年土地纯收益＝(2)-(3)-(4)＝144000-37980.4-34016.3＝72003.3(元)