2020营改增心得体会

2020营改增心得体会
2020营改增心得体会

篇一:《营改增心得体会》

篇一“营改增”学习心得

一、当前改革试点的主要内容当前营改增试点行业包括交通运输业(不包括

铁路运输)、部分现代服务业(简称营改增

“1+7 ”)。

“1”指交通运输业,包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和

管道运输服务;“7 ”则代表目前纳入营改增试点改革的现代服务业的七个行业

(1)研发和技术服务,包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

(2)信息技术服务,包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

(3)文化创意服务,包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

(4)物流辅助服务,包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

(5)有形动产租赁服务,包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

(6)鉴证咨询服务,包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

(7)广播影视服务,包括广播影视节目(作品)的制作服务、发行服务和播映(含放映)服务。营改增后按照增值税一般纳税人和小规模纳税人管理,税服务年销售额超过500 万元,为增值税一般纳税人,

税率为提供有形动产租赁服务,税率为17% ;

提供交通运输业服务,税率为11% ;

提供现代服务业服务(有形动产租赁服务除外),税率为6% ;

财政部和国家税务总局规定的应税服务,税率为零(如境内的单位和个人提供的国际运输服务、向境外单位提供的研发服务和设计服务)

般纳税人按照销项税额减去进项税额计算缴纳增值税,其所购进货物或者

接受加工修理修配劳务和应税服务等所含进项税金可以抵扣,但纳税人取得的增

值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的,其进项税额

不得从销项税额中抵扣(增值税扣税凭证,是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、铁路运输费用结算单据和通用缴款书)。应税服务年销售额未超过500 万元的,为小规模纳税人,按照销售额和3% 的征收率计算缴纳增值税。

篇二营改增学习心得

一、营改增的背景

(一)现行营业税的征收范围

(1)交通运输业;(2)建筑业;(3)邮电通信业;(4)文化体育业;(5)娱乐业;(6)金融保险业;(7)服务业;(8)转让无形资产;(9)销售不动产;

应纳税额=营业收入(全额)X税率,营业额要全额纳税并且不能抵扣,导致

企业税负负担重,制约了服务业的发展,而现代服务业决定了一个国家的发达程度,所以要对营业税进行改革,减轻企业负担

、营改增步骤

(一)第一步,2012 年在部分行业部分地区进行“营改增”试点。

(二)第二步,2013 年选择“ 1+7 ”交通运输业以及部分现代服务业在全国范围内进行试点。

(三)第三步,在十二五(2011 年-2015 年)期间完成“营改增” 。在全国范围内实现“营改增” ,也即消灭营业税。

三、营改增行业(“ 1+7 ”行业)

(一)交通运输业(1)路陆运输服务;(2)水路运输服务;(3 )航空运输服务;(4)管道运输服务;(二)部分现代服务业(1)研发和技术服务;(2)信息技术服务;(3)文化创意服务;(4 )物流辅助服务;(5)有形动产租赁服务;

( 6 )鉴证咨询服务;(7)广播影视服务;

②汽车清障施救牵引拖车服务(属于修理修配17% );

③运钞车运钞业务(属特种行业服务且主要服务于银行,到时跟金融保险业

起改革);

④外公司提供上下班通勤车(班车)服务—属于“集体福利的购进应税服务” 简易计税办法;⑤旅游景区的观光车、缆车、索道、游船--不属于。按营业税税目中旅游业;

⑥快递业务一不属于,按邮政通信业征收营业税。

②代理记账按照“咨询服务”征收增值税;

③代理纳税申报、工程监理业务、招标代理服务、专业技能培训、物业管理、票务代理、劳务中介公司从事人力资源服务不属于营改增范围;

④美容美发行业中的造型设计--属于消费性服务业;

⑤电梯维护--对销售电梯并负责安装及保养、维修征收增值税;对只从事电梯保养和维修的专业公司收入征收营业税;

⑥电脑维护业务--硬件维护属修理修配劳务;软件维护属于“信息技术服务软件服务”;小计“营改增”范围很混乱,行业之间很容易混淆,我们以试点行业税目注释为准,不在注释里边就不改。

四、营改增税率的公共交通运输服务(包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车、长途客运、班车);②一般纳税人以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务;

五、营改增计税方法

(一)纳税人分类

营改增企业首先要明确自己是一般纳税人还是小规模纳税人,年销售额超过500 万元的认定为一般纳税人,否则为小规模纳税人。

应税服务年销售额=连续不超过12个月应税服务营业额合计十(1+3 %),

应税服务营业额按未扣除之前的营业额计算,含免税、减税销售额。小规模纳税人会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定,成为一般纳税人。

(二)销售额的确定

是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用,但不包括代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。

注意点经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务,以取得的全部价款和价外费用(包括残值)扣除

由出租方承担的有形动产的贷款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、关税、

进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。

(三)进项税额卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智

能化楼

宇设备和配套设施不得抵扣。

(六)营改增应对方法

(一)抓住机遇,实现税收最小化,利润最大化充分利用税收优惠政策合理安排采购活动和进货渠道

合理安排销售活动(1)未收到货款不开票(2)尽量采用托收承付方式( 3 )

在不能及时收到货款的情况下,采用分期收款篇三关于营业税改增值税学习的一点体会

一、营改增之后,建筑施工企业将面临的挑战

营业税改增值税全面实施后,对我们施工企业的影响较大。施工企业现行3% 的营业税将来改征11% 的增值税,理论上来说,11% 的进项税是可以完全抵扣的,但在实际工作中,施工企业采购的各种原材料,支付的租赁费,支付的劳务费都难以取得增值税专用发票,其次,施工企业接触的上游企业大多是小规模纳税人,小规模纳税人不能开具可抵扣销项税额的增值税专用发票,这样就会使我们施工企业大量的销项税额不能抵扣,在“营改增”的税收制度改革中,反而给施工企业造成更加沉重的纳税负担。这就需要建筑企业应提前做好应对“营改增”的充分准备,梳理和研究因“营改增”给企业管理带来的变化和影响,并积极制定应对措施,及时进行调整变革,以减少“营改增” 带来的不利影响。

三、项目部应如何有效利用营改增改革,降低成本,规避风险

1、注意完善合同约定,明确付款程序

在合同约定中,要注意约定明确的税费凭证。营改增后,施工企业项目部在分包合同、材料采购合同等合同中应当明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的进度款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。

2、加强对劳务分包的管理

劳务分包有利于企业业务拓展和调动员工生产积极性,但也给企业带来了诸多管理问题。分包单位往往不注重工程财务成本管理,营改增后,很多分包单位,还一味地以为只要能够提供相应的工程款发票便可,这势必会导致最终结算时发

生纠纷。施工企业应当对劳务分包单位及时进行培训,要求其注意收取并保存相应的增值税专用发票。

3、选择具有增值税纳税人资格的合作商

施工企业为了降低施工成本,往往选择个体户、小规模纳税人作为合作商供应材料、机械设备租赁。现在,由于税制改革,施工企业更应注重选择具有增值税纳税人资格的合作商,并且要考查其相应的扣减税率,以免无法抵扣企业增值税。{2016 营改增心得体会}.

4、加强税法培训,做好相应报价调整

营业税改增值税虽然制度已经确定,但具体的实施方案,各地尚未出台相应政策。相当一部分企业人员对于税制改革方案及营业税与增值税的区别等税法规定尚不了解,我项目部作为试点单位应当积极组织财务、管理、造价等人员进行培训,同时保持与财务处等主管部门的沟通,以尽快了解最新税制规定,调整报价方案。

篇四营改增纳税筹划培训总结

三.培训内容

一)营改增培训

2、营改增试点行业

1)、交通运输业包括陆路、水路、航空、管道运输服务

2 )、部分现代服务业[主要是部分生产性服务业]

1、研发和技术服务

2、信息技术服务

3、文化创意服务(设计服务、广告服务、会议展览服务等)

4、物流辅助服务

5、有形动产租赁服务

6、鉴证咨询服务

7、广播影视服务

3)、邮政服务业

包括的行业建筑业、金融保险业和生活性服务业

(4)、电信业

从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人,以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主,并兼营货物批发或者零售的纳税人,年应征增值税销售额(以下简称应税销售额)在50 万元以上的;除前项规定以外的纳税人,年应税销售额在80 万元以上的为一般纳税人,并不是500 万为标准。

3、营改增适用税率

(1)提供有形动产租赁服务,税率为17% ;

(2)提供交通运输业服务,税率为11% ;

(3)提供部分现代服务业服务(有形动产租赁服务除外),税率为6% ;

(4)小规模纳税人增值税征收率为3% 。适用于小规模纳税人以及一般纳税人适用简易方法计税的特定项目,如轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车

5)纳税人发生适用零税率的应税服务,在满足纳税义务发生时间有关规

定以及国家对应税服务出口设定的有关条件后,免征其出口应税服务的增值税。

对出口服务相应的增值税进项税额,待财政部与国家税务总局出台具体规定后,再行处理。

(二)纳税筹划培训

1、纳税筹划基础知识

纳税筹划主要是节税,而偷税、逃税、抗税、骗税,绝非纳税筹划。

篇五2014 年营改增总结,营改增的应税服务范围包括和不包括哪些内容(请重复看两遍,注意练习题)

一,【营改增的应税服务范围包括】

营业税改征增值税的试点范围为交通运输业(包括陆路运输、水路运输、航空运输、

管道运输)和部分现代服务业(包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨

询、广播影视服务)、建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业以及娱乐、餐饮等服务业。2, 注意,铁路运输不营改增(交通运输业属于营改增,除了

铁路外)

有形不动产租赁服务不在营改增试点范围之内。

篇二:《2016 年营改增的应对及政策梳理》

2016 年营改增的应对及政策梳理

一、做好内控。

1、尽快梳理各类货物供应商、服务商的情况,分析可取得专票的情况,比

较进项与预计收入,有能力的着手税收筹划方案。

2、按照上述比对结果重新审议采购策略、产品服务定价策略的合理性,修订后做好合同的修订、内部培训及对外业务宣导。

3、执行前税局会组织举办政策宣讲、操作培训等会议,了解、掌握当地税

局对营改增政策实施执行的安排和要求;熟悉相关计税方法;掌握相关软件的操作如税控开票、认证、申报等。

4、营改增前处理好营业税未尽事宜,如多交的申请退税;未开票的即时开票;未用完的发票核销等。特别注意工期横跨营业税、增值税的在产、在建项目税务处理要求。

5、做好账务处理提示,如营改增后无增值税相关科目的要进行设置;

二、尽快熟悉营改增相关政策入新颁布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过度政策的规定》等需要认真的理解。

1、年应销售额超过规定标准(500 万)的企业,须转为一般纳税人;未超过标准的企业,会计核算健全(按会计制度规定设置账簿、根据合法、有效凭证核算),能够提供准确税务资料的,也可申请成为一般纳税人。年应税销售额是指纳税人在连续不超过12 个月的经营期内累计应征增值税销售额,包括免税销售额。(《增值税一般纳税人资格认定管理办法》2010 年国家税务总局令第22 号)

向其他单位无偿提供服务或无偿转让无形资产、不动产,用于公众事业或以社会公众为对象的除外;财政部和税务总局规定的其他情形。

5、兼营注意事项

A、分别核算适用不同税率或征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。

B、分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的,不得免税、减税

6、混合销售注意事项除从事货物生产、批发或者零售的单位和个体的混合销售行为

按销售货物缴

纳增值税外其他单位和个体的混合销售行为按销售服务缴纳增值税。

7、销售额汇率问题

折合率可以选择销售额发生的当天或者当月 1 日人民币汇率中间价。

8、折让、中止、退回事项按规定开具红字增值税专票,未按规定开具的,不得扣

减。

9、价外费用价外收取的各种性质的收费,但不包括代收的政府性基金或行政事业收

费;

以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

10、不得开具增值税专用发票的情形,无规定则不禁止

A、向消费者个人销售服务、无形资产、不动产

B、适用免征增值税规定的应税行为

篇三:《2016 年营改增最新政策解读》

2016 年营改增最新政策解读2016 年5 月1 日即将全面推开营改增试点,营改增试点范围

扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。生活服务业营

改增你知道该如何办税吗?它的具体营改增试点工作是怎样进行

的呢?下面奉上2016 年生活服务业营改增政策解读及办税指

南。纳税人

在中华人民共和国境内提供生活服务的单位和个人,为增值税纳税人

单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位

个人,是指个体工商户和其他个人

在境内销售提供生活服务是指生活服务的销售方或者购买方在境内。征税范围

1、生活服务的征税范围,依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或

者不动产注释》执行。

2、生活服务税目注释

(一)生活服务税目

生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动,包括文化

体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他

生活服务。

1、文化体育服务。

文化体育服务,包括文化服务和体育服务。

(1)文化服务,是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括文艺创作、文艺表演、文化比赛,图书馆的图书和资料借阅,档案馆的档案管理,文物及非物质遗产保护,组织举办宗教活动、科技活动、文化活动,提供游览场所

(2)体育服务,是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动,以及提供体育训练、体

育指导、体育管理的业务活动。

2、教育医疗服务。

教育医疗服务,包括教育服务和医疗服务。

(1)教育服务,是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。

学历教育服务,是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学,并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。

非学历教育服务,包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。

教育辅助服务,包括教育测评、考试、招生等服务。

营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策

营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策 本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定,营改增后土地增值税政策有了些许变化,那么转让房地产土地增值税如何征收,有哪些税收政策需要我们去把握呢? 政策梳理:营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面: 一是计征依据的变化。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。 二是与转让房地产有关的税金扣除。营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位

和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照下列方法和顺序确认: 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 纳税人安置回迁户,安置用房视同销售处理,其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理;同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。 开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值仍按上述原则确认,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 四是营改增前后土地增值税清算中关于应税收入和税金问题。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额: (一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 (二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加 五是营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六是旧房扣除项目的加计问题。营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估

营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除

营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除分析 一、相关文件规定、 1、2016年3月23日财税[2016]36号附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定第10条:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、2016年3月31日国家税务总局公告2016年第18号第四条:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 第五条:当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的

建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 3、2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号:一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 4、2016年12月24日国家税务总局公告2016年第86号第五条:《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。 二、案例 例:房地产项目可供销售建筑面积12,000.00平方米,其中:地上可供销售建筑面积10,000.00平方米,地下车位建筑面积2,000.00

税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则

税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定,现就土地增值税若干征管问题明确如下: 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除

项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额: (一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 (二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题 营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除

营改增后土地增值税应税收入和土地价款扣除分析 一、相关文件规定、 1、2016年3月23日财税[2016]36号附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定第10条:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、2016年3月31日国家税务总局公告2016年第18号第四条:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 第五条:当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 3、2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号:一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 4、2016年12月24日国家税务总局公告2016年第86号第五条:《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。 二、案例 例:房地产项目可供销售建筑面积12,000.00平方米,其中:地上可供销售建筑面积10,000.00平方米,地下车位建筑面积2,000.00平方米。假设项目已全部售完,全部价款和价外费用20,000.00万元。

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表 各位读友大家好!你有你的木棉,我有我的文章,为了你的木棉,应读我的文章!若为比翼双飞鸟,定是人间有情人!若读此篇优秀文,必成天上比翼鸟! 2017年土地增值税税率表注:纳税人建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定,现就土地增值税若干征管问题明确如下:一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值

税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增

房产企业预交土地增值税的2种算法

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理 土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号): 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题: 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策,房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公

告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2016年7月销售普通住宅预收房款99万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下,土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=99/(1+9% )=900万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=900*2%=20万元。 2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=99/(1+9%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=99-30=980万元 预交土地增值税税款=980*2%=21.6万元。 从上述结果来看,虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算”,“可按照”上述方法进行计算,但在个别省市,强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。

营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对

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营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额 【标 签】营改增,土地价款扣除,涉及进项税额 【业务主题】土地增值税 【来 源】第三只眼 如案例,取得出让的土地成本是3000万元,该企业使用的是一般计税方法,则在计算增值税时,是可以抵减销售额的,相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元,这也相当于是减少了开发成本的支出。那计算土地增值税时,是不是可以仍按3000万元计算扣除,还是以2703万元作为支付的地价款呢? 如果以3000万元,则其溢价率会低,而收入是不含税收入,相当于营改增之后是得利的。如果以实际发生额的角度,以2703万元作为地价款,计算溢价时是不利的,那到底以谁为准呢? 一是,土地增值税有其计算规则,在扣除方面,考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形,那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。 财税[2016]43号文件 二是,规定,进项税额允许从销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,这个是很明确,即如果有货物采购、如果是建筑服务,取得的增值税进项税额抵扣的,则是不能再作为扣除项目的。 三是,出让的土地价款抵减销售额计算增值税,是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢?从处理上,相当于是作为减少土地成本处理,同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中,这跟文件中的进项处理是一样的,但在定性上,是减少销售额,在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的,这才是核心,只是会计记录上是作为独立进项管理处理的,这样是清晰的反映销、进核算的。 从有利的角度来看,是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣,这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形,也似乎有“技巧”之嫌,当然从原则上来看,小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果,不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。 四是,如果不是出让的,而是从其他纳税人中购买的,则取得了增值税专用发票

营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额

营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值 税税款影响额 如案例,取得出让的土地成本是3000万元,该企业使用的是一般计税方法,则在计算增值税时,是可以抵减销售额的,相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元,这也相当于是减少了开发成本的支出。那计算土地增值税时,是不是可以仍按3000万元计算扣除,还是以2703万元作为支付的地价款呢? 如果以3000万元,则其溢价率会低,而收入是不含税收入,相当于营改增之后是得利的。如果以实际发生额的角度,以2703万元作为地价款,计算溢价时是不利的,那到底以谁为准呢? 一是,土地增值税有其计算规则,在扣除方面,考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形,那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。 二是,财税[2016]43号文件规定,进项税额允许从销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,这个是很明确,即如果有货物采购、如果是建筑服务,取得的增值税进项税额抵扣的,则是不能再作为扣除项目的。 三是,出让的土地价款抵减销售额计算增值税,是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢?从处理上,相当于是作为减少土地成本处理,同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中,这跟文件中的进项处理是一样的,但在定性上,是减少销售额,在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的,这才是核心,只是会计记录上是作为独立进项管理处理的,这样是清晰的反映销、进核算的。

从有利的角度来看,是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣,这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形,也似乎有“技巧”之嫌,当然从原则上来看,小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果,不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。 四是,如果不是出让的,而是从其他纳税人中购买的,则取得了增值税专用发票时,那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围,对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。 建议我们的土地增值税政策对此进一步明确,当然在明确之前,我们的纳税人似乎也是可以利用一下政策空间的。 (1)财税[2016]36号文件规定: 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 (2)《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016)43号)规定: 三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。 (3)《关于增值税会计处理的规定》(征求意见稿) (三)差额征税的账务处理。 1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发

浅谈“营改增”后房地产企业的土地增值税

浅谈“营改增”后房地产企业的土地增值税 作者:李延勇徐敬杰 2016年5月1日,“营改增”全面实行,房地产企业营业税改缴增值税。在地方主体税种缺失的情况下,土地增值税是地方政府财政收入的重要来源之一,在这种背景下,地方政府积极行动,打破税收征管瓶颈,提升地产企业的纳税遵丛度,保证了土地增值税及时足额入库。 土地增值税规模逐年攀升。财政部数据显示:2017年全国土地增值税为4911亿元。2018年的土地增值税收入达到5642亿元,同比增长14.9%。中国恒大2018年土地增值税约521亿元;碧桂园2018年土地增值税约为139亿元;万科2018年土地增值税约为196亿元。2019年上半年,土地增值税为3565亿元,同比增长10.3%。 房地产企业的纳税支出,约占到其的收入的15%-20%。土地增值税作为房地产企业所要交纳的重要税种之一,如何寻求最佳的税收筹划方案,从而降低房地产企业税负,实现企业利润最大化的目的成为了房地产企业面临的重要问题。 房地产公司的土地增值税税收筹划是基于公司经营战略的视角。即在房地产企业项目运营的早期阶段,就需要

对整个项目各个环节的纳税情况进行模拟与调控,这是由税收筹划的事前性所决定的。 在土地增值税常用的的税收筹划方案中,通过税收筹划临界点的方式进行税收筹划一般会有很好的节税效果。这个临界点有很多,比如当增值率不大于20%时,是普通住宅免征土地增值税的临界点。业内人士认为,土地增值税的影响已成为房地产开发商项目定价的参考因素之一。因为采用的是超率累进税率,项目增值额越高,税率越高,10%的税率级差较大,所以把控税率级差的临界点,把控销售节奏和量价平衡非常重要。 增加可抵扣项目进行税收进行税收筹划,这个可抵扣项目可以增加到任意一项抵扣项目中。做高成本和贷款利息是通常做法,因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。这就可以有效降低土地增值税率,计算使可以使用低税率,可以大大减轻税负。 为了避免清算,开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目,且体量要占到总建筑面积的20%左右,这也是巧妙的避税手段,即使住宅售罄,但这些商业物业还没卖,土地增值税就一直清算不了。 由于预征率往往低于清算后的实际税率,房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间

土地成本在增值税和土地增值税及所得税的核算中如何确定

2017-10-30 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定;在营业税阶段,出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款;那么,营改增后,在进行土地增值税清算时,对于出让方式下取得土地的成本如何确认;我们就此进行以下分析: 一、出让土地价款在确定计税依据时,成交价格不扣减增值税额 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016] 36号)中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定,转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税;而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征

增值税项目,同时《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定“五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”,因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。 二、房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认 国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高,为不增加企业税收负担,国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策;财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。 文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额,即实行差额计征增值税,其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。 同时,上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税,即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。 三、出让方式下计入土地增值税的土地成本

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1、土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2 016年第70号):一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题: 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策,房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下,土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

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