河北宽城文化旅游生态区老年公寓项目整体发展定位75PPTXXXX年
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12
金融政策的调整、房价的持续上涨和宏观经济的变化，使得 市场呈现 “持币观望”和“梯度消费”两大特征。
房地产政策调整： 1、二套房贷首付提升至50%； 2、贷款利率提升。
金融环境发展走势：
A股恐慌性杀跌，利率上调， 年底可能增至 %。
宏观经济情况： 消费价格上涨较快，2010年上 半年居民消费价格上涨2.8%。
19
破解养老难题≒加速城乡一体化建设
• 村改居、房屋拆迁、城乡一体化两大阻力：一是
老年人生活观念、居住习惯难以改变。二是中年 人对失地后养老问题的担忧。
• 养游教三位一体的养老项目，通过宾馆式入住、 租赁使用年限、购买会员卡、购买公寓使用权、 以房置换养老、以工代养、订单式建房等多种形式
宽城房价已步入滞涨局面，2010年下半年将延续这一走势： 由于今年楼市步入滞涨期这一事实已经无法改变，因此，预计房价在将
会出现涨中有降的局面，出现“稀释性”降价,而且消化速度也会有
所减慢。
15
观点：
标新立异、快速突围是关键！
1、宽城房地产市场经过几年的快速发展阶段，2010年将会进入一个市场调 整阶段，市场交易量萎缩、价格适度下降将成为下半年宽城房地产市场 的发展现状。
资料来源：房地产年度分析报告14
2010年下半年宽城楼市走势预测
房地产市场继续实行的宏观调控，消费者更为理性，梯度消费明显：信 息的透明，宏观政策调整，使得消费者购买房产愈加理性。同时，由于 市场存在大量的刚性需求，使得梯度消费愈加明显。
市场走势将最终取决于供求关系，下半年将出现供大于求的局面： 宽城地产市场一直以来以本地需求为主，表现比较理性，不会出现唐山、 承德等泡沫情况。根据《宽城2010年住房建设计划》，宽城2010年整体 开工量将达到20万平米，下半年供大于求局面成为现实。
2、在目前市场环境下，必须要通过主题功能社区开发来“补”市场环境遇 冷的“课”。市场体量有增无减，如何增加产品附加值成为各项目打造 的重点。因此，本项目的销售应在大环境的情况下怎样形成差异化销售 是我们研究的方向！
16
源自文库
县城规划：中、西、东三个版块
• 以“四大一推一建”活动为契机,加快建设城市中心区， 推进城市建设“上水平、出品位”。 以民族教育园区为 龙头，开发建设西城新区；结合承秦高速公路建设，改造 建设东城区，建设工业园区；拆迁改造旧城区，完善提升 市政基础设施，增强和完善城市综合功能，立起城市发展 框架。
11
CPI持续高速增长带来消费压力
消费价格上涨较快，老年人对传统生活方式的幸福感受降低，变革意愿增加！2010年上半年居 民消费价格上涨2.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点。
CPI是消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统 计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。 ppi是生产者价格指数，或者说是产品价格指数。如钢铁、木材、电力、石油之类引致需求的生产要素价格现 期与基期的价格和不变的商品种类和权数乘积之比。 资料来源：中国经济网
➢ 持币观望：市场处于观望期，购房由2009年“恐慌性抢购”转变为“持币观望”； ➢ 梯度消费：消费者趋于理性，置业以经济、实用为消费原则，量力而行。
13
进入2010年以来，宽城房地产市场整体“遇冷”，销售量 在中低位徘徊，不复2009年风光
相对于2009年来说，宽城楼市商品房销量全面下降且均幅度较大。
低容积率、高绿化率——此地块宜做中高档老年住宅项目8开发
市场分析
房地产市场 老年公寓市场
9
房地产市场分析
10
房贷新政下，变相拥有功能房产或置换满意房产成为投资 房产的新渠道
新《国十条》、二套房贷、物业税等政策打压下，传统意义上的房产销售受挫。
老年公寓可以成为目标产品和平台，实现消费者意愿
CITY
CONFIDENTIAL
谨呈：
宽城文化旅游生态区“老年公寓”项 目整体发展定位及营销纲要
二○一○年六月 宽城鸿福老年社会服务福利中心
孝
2
愿景
----打造生态化老年公寓 ----如何解决项目运作资金 ----企业利益的保障
3
报告目录
项目分析 市场分析 项目定位 产品建议 营销推广
4
地块分析
5
外围环境
北 正在施工建设的教育园区
西 临近的几个村庄
东 30米宽的平铁公路
南 10000亩左右的万塔黄 崖风景区
6
自身状况
落差4米左右下沉楼板厂
市政规划路 临水荒地 通往项目西侧村里路 11个高压线
7
项目评析
经济指标：占地221亩、容积率＜1.0、绿化率≥40 1.交通方便、位置佳、自然环境优越 2.生活配套不完善，商业、生活氛围不浓 3.拆迁量小，地块方正 4.解决地块内高压线、河道整理、通往山坡的路 5.无产权
17
西区：文化、旅游、主题功能社区快速发展
• 西城新区以民族教育园区为龙头 ,文化、卫生、旅游、特 色农业综合开发，全力构建休闲旅游区，改造提升服务业 水平。突出满乡特色，充分利用“一湖一寺一山一谷一沟” 的旅游资源，大力发展休闲旅游业，努力构建“一城两区 一带”的旅游空间格局。改造提升生活性服务业，配套开 发系列旅游产品、功能社区、主题中心，推进休闲旅游业 向宽领域、多产业发展，打造京津休闲产业带上精品旅游 驿站。
• 立足城乡统筹发展，在具体工作中，要牢牢抓住“两大支撑”，即强 化产业发展支撑，强化科技引领支撑。加快推进“三个集中”，即推 进产业向园区集中，引导农民向城镇和新型社区集中，实施土地向适 度规模经营集中。实现城乡“四个对接”，即城乡公共基础设施对接， 城乡公共服务对接，城乡公共财政对接，城乡公共政策对接。
18
西区各村：城镇化先行
• 西区各村沿公路两侧、沿旅游景区周边，具有区位优势、资源禀赋、 产业条件和发展基础。位于城市规划区之内，应按照城镇社区要求， 与城镇一体规划、一体建设、一步到位，加快农村向城市社区转变 。
• 新区空间布局规划、土地利用总体规划、产业发展规划和村庄建设规 划，要富有山区特点、民族特色和传统风格，要与休闲观光和现代生 态农业示范区两个产业类型紧密衔接，合理确定功能分区和设施摆布。 要通过规划为新社区建设提供遵循，为整合各类资源提供依据，为人 口和产业集聚提供指导。
金融政策的调整、房价的持续上涨和宏观经济的变化，使得 市场呈现 “持币观望”和“梯度消费”两大特征。
房地产政策调整： 1、二套房贷首付提升至50%； 2、贷款利率提升。
金融环境发展走势：
A股恐慌性杀跌，利率上调， 年底可能增至 %。
宏观经济情况： 消费价格上涨较快，2010年上 半年居民消费价格上涨2.8%。
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破解养老难题≒加速城乡一体化建设
• 村改居、房屋拆迁、城乡一体化两大阻力：一是
老年人生活观念、居住习惯难以改变。二是中年 人对失地后养老问题的担忧。
• 养游教三位一体的养老项目，通过宾馆式入住、 租赁使用年限、购买会员卡、购买公寓使用权、 以房置换养老、以工代养、订单式建房等多种形式
宽城房价已步入滞涨局面，2010年下半年将延续这一走势： 由于今年楼市步入滞涨期这一事实已经无法改变，因此，预计房价在将
会出现涨中有降的局面，出现“稀释性”降价,而且消化速度也会有
所减慢。
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观点：
标新立异、快速突围是关键！
1、宽城房地产市场经过几年的快速发展阶段，2010年将会进入一个市场调 整阶段，市场交易量萎缩、价格适度下降将成为下半年宽城房地产市场 的发展现状。
资料来源：房地产年度分析报告14
2010年下半年宽城楼市走势预测
房地产市场继续实行的宏观调控，消费者更为理性，梯度消费明显：信 息的透明，宏观政策调整，使得消费者购买房产愈加理性。同时，由于 市场存在大量的刚性需求，使得梯度消费愈加明显。
市场走势将最终取决于供求关系，下半年将出现供大于求的局面： 宽城地产市场一直以来以本地需求为主，表现比较理性，不会出现唐山、 承德等泡沫情况。根据《宽城2010年住房建设计划》，宽城2010年整体 开工量将达到20万平米，下半年供大于求局面成为现实。
2、在目前市场环境下，必须要通过主题功能社区开发来“补”市场环境遇 冷的“课”。市场体量有增无减，如何增加产品附加值成为各项目打造 的重点。因此，本项目的销售应在大环境的情况下怎样形成差异化销售 是我们研究的方向！
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源自文库
县城规划：中、西、东三个版块
• 以“四大一推一建”活动为契机,加快建设城市中心区， 推进城市建设“上水平、出品位”。 以民族教育园区为 龙头，开发建设西城新区；结合承秦高速公路建设，改造 建设东城区，建设工业园区；拆迁改造旧城区，完善提升 市政基础设施，增强和完善城市综合功能，立起城市发展 框架。
11
CPI持续高速增长带来消费压力
消费价格上涨较快，老年人对传统生活方式的幸福感受降低，变革意愿增加！2010年上半年居 民消费价格上涨2.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点。
CPI是消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统 计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。 ppi是生产者价格指数，或者说是产品价格指数。如钢铁、木材、电力、石油之类引致需求的生产要素价格现 期与基期的价格和不变的商品种类和权数乘积之比。 资料来源：中国经济网
➢ 持币观望：市场处于观望期，购房由2009年“恐慌性抢购”转变为“持币观望”； ➢ 梯度消费：消费者趋于理性，置业以经济、实用为消费原则，量力而行。
13
进入2010年以来，宽城房地产市场整体“遇冷”，销售量 在中低位徘徊，不复2009年风光
相对于2009年来说，宽城楼市商品房销量全面下降且均幅度较大。
低容积率、高绿化率——此地块宜做中高档老年住宅项目8开发
市场分析
房地产市场 老年公寓市场
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房地产市场分析
10
房贷新政下，变相拥有功能房产或置换满意房产成为投资 房产的新渠道
新《国十条》、二套房贷、物业税等政策打压下，传统意义上的房产销售受挫。
老年公寓可以成为目标产品和平台，实现消费者意愿
CITY
CONFIDENTIAL
谨呈：
宽城文化旅游生态区“老年公寓”项 目整体发展定位及营销纲要
二○一○年六月 宽城鸿福老年社会服务福利中心
孝
2
愿景
----打造生态化老年公寓 ----如何解决项目运作资金 ----企业利益的保障
3
报告目录
项目分析 市场分析 项目定位 产品建议 营销推广
4
地块分析
5
外围环境
北 正在施工建设的教育园区
西 临近的几个村庄
东 30米宽的平铁公路
南 10000亩左右的万塔黄 崖风景区
6
自身状况
落差4米左右下沉楼板厂
市政规划路 临水荒地 通往项目西侧村里路 11个高压线
7
项目评析
经济指标：占地221亩、容积率＜1.0、绿化率≥40 1.交通方便、位置佳、自然环境优越 2.生活配套不完善，商业、生活氛围不浓 3.拆迁量小，地块方正 4.解决地块内高压线、河道整理、通往山坡的路 5.无产权
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西区：文化、旅游、主题功能社区快速发展
• 西城新区以民族教育园区为龙头 ,文化、卫生、旅游、特 色农业综合开发，全力构建休闲旅游区，改造提升服务业 水平。突出满乡特色，充分利用“一湖一寺一山一谷一沟” 的旅游资源，大力发展休闲旅游业，努力构建“一城两区 一带”的旅游空间格局。改造提升生活性服务业，配套开 发系列旅游产品、功能社区、主题中心，推进休闲旅游业 向宽领域、多产业发展，打造京津休闲产业带上精品旅游 驿站。
• 立足城乡统筹发展，在具体工作中，要牢牢抓住“两大支撑”，即强 化产业发展支撑，强化科技引领支撑。加快推进“三个集中”，即推 进产业向园区集中，引导农民向城镇和新型社区集中，实施土地向适 度规模经营集中。实现城乡“四个对接”，即城乡公共基础设施对接， 城乡公共服务对接，城乡公共财政对接，城乡公共政策对接。
18
西区各村：城镇化先行
• 西区各村沿公路两侧、沿旅游景区周边，具有区位优势、资源禀赋、 产业条件和发展基础。位于城市规划区之内，应按照城镇社区要求， 与城镇一体规划、一体建设、一步到位，加快农村向城市社区转变 。
• 新区空间布局规划、土地利用总体规划、产业发展规划和村庄建设规 划，要富有山区特点、民族特色和传统风格，要与休闲观光和现代生 态农业示范区两个产业类型紧密衔接，合理确定功能分区和设施摆布。 要通过规划为新社区建设提供遵循，为整合各类资源提供依据，为人 口和产业集聚提供指导。