从物权法74条规定看地下车库归属之争

从物权法74条规定看地下车库归属之争

内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。

关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属

一、有关住宅小区地下车库的理论之争

（一）约定说

住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该

小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。

（二）成本说

小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

（三）公摊说

认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该

地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。

（四）确权说

住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有，否则，其产权处于不明状态。目前，很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。

二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。

（一）《物权法》出台前，确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。

从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。

但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。

在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；”第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。

根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。

从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破，难说与此无关。

（二）《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。