2020年(店铺管理)广州碧桂园凤凰城社区商铺调查

（店铺管理）广州碧桂园凤凰城社区商铺调查

广州碧桂园凤凰城社区商铺调查

社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。

社区商业于短短十年内，造就了壹批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每壹个有兴趣于家门口创业的人所需要了解的。

经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问于这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。

本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。

凤凰城经济技术指标

规划居住人数10万人

规划占地12000亩

已开发小区面积逾5000亩

住宅总户数4900户

小区总人数约2万人

超级豪宅区仍是青睐实惠

于拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到壹个社区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提且论，它就是被称作以“造

城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟于这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺运营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市

凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30km，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。且经由这俩条高速公路和铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。

于凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。

根据未来俩年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成壹片，1.5小时可到达珠三角任何壹个城市。

人口构成：半数是私企老板

根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭

约2万人入住，但常住人口大约只有4000人左右，他们主要是白领、老人、妇女、儿童和保姆工人。当下区内上幼儿园和小学的儿童共有580多名。

目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占比仅为10％。别墅结构从单层俩房壹厅到三层十多个房间的不等，正如小区的口号“成就自我，回报家人”，这里的居住人群多以三代同堂的大家庭为单位，而2002年5月以2000元/㎡价位开盘的洋房和50万起价的连体别墅也吸引了不少均市白领。

据碧桂园物业发展有限XX公司市场部推广主管刘震宇介绍，由于楼盘住宅类别多元，整个小区的业主构成也相对复杂。其中，超半数为私营企业老板为主的内地人口，包括新塘工业区、深圳、东莞等周边地带的富商和于广州市内上班的白领。此外也有不少香港业主，而国际租赁小区则住着不少商务或度假的外国人，该区住宅不带家居服务的月纯租金是人民币3500元/㎡。近俩年，该区于春秋交易会时掀起接待外宾热潮，激活了区内商铺的生命力。

消费特点：三类人和俩极分化

凭着自己于凤凰城俩年多的居住和做生意经验，凤凰城店的总经理徐云生将该盘的常住人口分为富豪、白领和老人三类，记者结合业主现场采访发现该盘的消费形态复杂，除了之上三类人外，该盘的保姆、工人对超市、餐饮业贡献不小，整个盘高、低档消费俩级分化明显：

第壹类人属于20－50岁富豪。这些有产族以广州市内、新塘和东莞的私企老板为主，他们开着奔驰、宝马早出晚归，对当地周边环境也相当熟悉，所以日常消费品会到附近农贸市场和大商场买，区内消费极有限。反而家里的太太很乐意于区内进行中高档美容健身休闲娱乐活动，有位太太于美容上壹个月就花了5万元。

她们因为家里有保姆而甚少到交通中心带吃饭或进行其他消费，只有于休闲娱乐方面单次消费额度能够很大。有太太表示区内没有卖衣物和名贵珠宝的商铺，所以仍是喜欢到市区SHOPPING。

第二类人以于广州市内上班的白领为主。其收入和消费水平中等偏低，由于工作繁忙难得有时间去逛街购物。为图便捷，日常消费多于小区商铺进行，周末更带起餐饮店的人气。壹位住于风仪苑30多岁的妈妈告诉记者，非常喜欢于小区消费，快餐很便宜、药品日用品也齐全，区内穿梭巴士很便捷，即使酒店里的酒楼和SPA等也不贵，所以壹家三口平均每月于小区商铺里消费至少3000元。徐云生认为，这群人才是凤凰城商铺利润稳定的主要来源。

第三类是老人。他们大多整天呆于凤凰城，对产品价格相当敏感，特别是北方南下的外省人对广州偏高的物价较为反感，因此薄利多销的廉价货很有市场。

此外，由于别墅里的有产大家族通常配备保姆和工人，他们代理掌管家庭日常生活消费，如买菜、洗衣等，虽额度有限，也是值得重视的客源。记者于几个别墅区调查发现，几乎半数之上房子均只有保姆工人见守打理，主人们壹周或个把月回来度假。

刘震宇又表示，连接新塘镇的东门商业街商铺辐射力大，其发展将见重有大量成衣批发商和汽车配件厂驻扎的新塘工业区约10万人消费力。但几位交通中心商铺业主却认为，面对商业发展成熟而消费水平偏低的新塘，壹旦凤凰城商品性价比不高，将难以吸引这群人进区内消费。

附近商铺价格租售价格比较

商铺售价(元/㎡)租金(元/㎡)商铺面积

新塘新康花园7000-800030-8040-149㎡