深圳市南山08-01&02号片区[华侨城地区]法定图则

深圳市南山08-01＆02号片区[华侨城地区]
法定图则
No.NS08-01&02/01
(草案)
深圳市城市规划委员会
二〇一〇年十二月
依据《深圳市城市规划条例》（2001）以下简称《条例》），制定深圳市南山08-01＆02号片区[华侨城地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。

公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。

本图则包括“文本”及“图表”两部分。

（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。

（2）图表：是指按法定程序批准并由市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会
二〇一〇年十二月
目录
文本
1总则 (1)
2目标与定位 (1)
3用地性质 (2)
4开发强度 (3)
5配套设施 (3)
6道路交通 (7)
7城市设计 (9)
8城市更新 (11)
9地名 (13)
10其它规定 (16)
1总则
1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：广深高速公路、侨城东路、深
南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积620.27公顷。

1.2制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团
的分区规划及其它经批准的专项规划。

1.3制定本图则遵循的总体原则是：区域融合与资源共享原则；公共活动与
公共交通优先原则；以人为本、生态宜居、环境友好及资源节约等可持
续发展原则。

1.4本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。

本图
则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范
性法律文件相关条文的规定。

1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城
市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

1.6在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图
则的要求为依据进行。

1.7本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》（2001）
第二十七、二十八条的规定。

1.8本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。

2目标与定位
2.1本片区的发展目标是：华侨城片区作为全市宜居环境示范区，应延续并
提升其良好的空间环境特色，实现区域协调融合发展，打造以人文本，
多元、绿色、活力的低碳人文综合社区。

2.2本片区的主导功能是：集生活居住、商业服务为主，兼有高新技术、都
市型创意产业及文化旅游功能的城市综合区。

2.3本片区的发展策略是：承接外围产业发展态势，突出创新活力的功能复
合；结合现状建设状况，采取多步骤、多方式的更新模式；以生态广场、
燕晗山、燕栖湖为绿色景观核心，构筑“上山、下海、西通、东联”的
绿色景观廊道，并建立“环形+放射状”的绿色慢行系统；利用慢行系统，
沿深南大道、内部环线及各空间单元内部组织不同类别的公共活动网络
体系。

2.4规划重点: 总结并提炼华侨城片区的建设经验与特色，延续并提升其良
好的建设品质，在完善道路交通、公共配套的基础上，重点强化功能的
复合发展、绿色景观廊道的设计、慢行系统的构建以及公共活动网络的
组织，实现“多元、绿色、活力的低碳人文综合社区”的建设目标。

3用地性质
3.1本片区规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、
政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、
道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）等，详见本图则
“图表”的规定。

3.2本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的
合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功
能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

3.3本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已
出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候
依法收回土地使用权。

3.4本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行
合并或细分。

3.5本图则对地块用地性质的安排分为两类：一类是指“规划确定的用地性
质”；二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

3.6本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部
分指定的其它用地性质。

4开发强度
4.1本片区建设规模总量约为886万平方米（不包括公共服务设施和城市基
础设施）。

4.2本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。

为集约
利用土地，本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的
容积率下限指标要求；居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图
表”确定的开发强度的90%。

4.3本图则执行过程中，地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设
等相关规定。

4.4本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，
应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调
整。

4.5本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规
定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

5配套设施
5.1本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

5.2本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定，
不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限
度，对本片区配套设施造成较大影响时，应对本图则进行必要检讨。

5.3本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩
大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

5.4本片区规划居住人口规模14万人。

5.5本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.5）。

表5.5：配套设施规划一览表
注：下划线表示该设施为非独立占地。

5.6本图则居住地区级设施有综合医院、文化站、派出所等。

5.7本片区污水排至南山污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入
城市污水系统。

5.8本图则落实小沙河河道蓝线；高压燃气管道、成品油管道橙线控制线依
据相关专项规划确定。

5.9本片区推广雨洪利用、污水再生水利用，用作喷洒路面、灌溉绿地、城
市杂用水等；新建区强制推行节水型器具，建成区逐步改造淘汰高耗水
的器具。

5.10根据《深圳经济特区通信管网专项规划》规划区西北侧有规划塘朗山-小
南山微波通道穿越，微波通道保护范围50米。

5.11本图则共设置室内避难场所2处，室外固定避难场所1处。

同时应按服
务范围内的昼夜最大人口，结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、
广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

5.12本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全
防护要求。

6道路交通
6.1本片区对外联系的主要道路为有深南大道、沙河东路、侨香路、侨城东
路和北环大道。

各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2本片区现状有轨道罗宝线（1号线）、轨道蛇口线（2号线）经过。

其中
轨道罗宝线（1号线）在片区内设有侨城东站、华侨城站、世界之窗站、
白石洲站；轨道蛇口线（2号线）在片区内设有侨城北站、世界之窗站。

6.3本片区规划道路分五个等级：
（1）高速公路：广深高速公路；
（2）快速路：北环大道；
（3）主干路：深南大道，红线宽度70米，为双向8车道；沙河东路，红线宽度65米，为双向六车道；侨香路，红线宽度为100米，为双向
8车道；侨城东路，红线宽度80米，为双向6车道。

（4）次干路：龙珠四路、深云路及白沙街，红线宽度24-50米，为双向四—六车道。

次干路网密度为0.5公里/平方公里；
（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度6-18米，为双向或单向两—四车道，支路网密度为4.3公里/平方公里。

6.4本片区内建议性支路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽
量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设
置在行人集中与优先地区。

主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80
米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设
置机动车出入口。

支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

6.6本片区对外交通场站有长途客运临时停靠站1处。

公共交通场站有首末
站3处及公交修理厂2处。

6.7本片区共配建非独立占地公共停车场25处，总建筑面积共约9万平方米。

其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。

所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.8本片区应构建便利的自行车道系统，片区内有条件的道路应设置独立的
自行车道。

燕晗山、生态广场、燕栖湖、青花池及小沙河沿线设置独立的自行车休闲道。

结合地铁站点、公共活动节点、绿化节点等设置自行车停放点。

6.9本片区规划步行系统由道路人行道，燕晗山、生态广场、燕栖湖、青花
池等绿地广场及沿小沙河滨河绿化带组成。

按照500—700米步行半径，结合绿化节点、地铁站点、公共活动节点设置步行驻留节点。

本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.10本片区规划人行过街设施8处，除本图则规划确定外，还可以在有必要
设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

6.11本片区建议结合道路、轨道站点、公共活动节点等设置完善的内部巴士
系统，与外围公共交通进行有机联系。

6.12本片区建议对新建地区、轨道站点周边地区以及城市更新片区实现地下
空间的连通，有利于地下空间的充分利用以及地下地上车行与步行交通的一体化发展。

7城市设计
7.1本片区城市空间形态控制应满足如下要求：在原有空间结构形态的基础
上，对图则地区已经形成的景观资源进行保护和利用，对新建设用地和
改造用地进行引导性开发，以生态广场、燕晗山公园、燕栖湖为景观核
心，强化深南大道、侨香路、侨城东路景观界面，形成外高内低、错落
有致的整体空间结构形态。

7.2本片区不涉及基本生态控制线。

蓝线范围内的任何建设活动必须符合《深
圳市蓝线规划》的相关规定。

7.3本片区景观视线通廊应满足如下要求：
（1）延续上层次规划确定的“上山—下海、西通—东联”的空间构想，利用山体、水体、沿街绿化带、绿化广场构建以燕晗山为中心，与安托山、
深圳湾、园博园、沙河高尔夫等外围景观资源相连接的景观视线廊道。

（2）北向廊道：将燕晗山与安托山进行连接。

设置两条绿色景观廊道，绿带宽度控制20—50米，沿创意一路、创意四路设置，涉及01-38、01-40、
01-49、01-55、05-07、05-13地块。

其中05-13 地块保留现状已建建
筑，05-07地块东侧临街50米范围内建筑高度不应超过24米。

（3）南向与西向廊道：通过建筑空间形态的组织及建筑高度的控制形成由燕晗山、欢乐谷、燕栖湖向南通往深圳湾，向西通往沙河高尔夫的景观视
线通廊。

（4）东向廊道：沿香山东街设置，将燕晗山与园博园进行连接，涉及07-03、07-06地块。

7.4本片区建筑界面应满足如下要求：
（1）沿深南大道、侨香路、侨城东路沿线形成本片区重要的城市景观界面。

（2）深南大道北侧控制为商业、居住建筑景观界面。

结合目前的建筑设施，形成现代化高品位的城市形象，应注重界面的收放、空间的开放性及绿
色的连续性。

建筑的围合应注重预留与深南大道南侧世界之窗、锦绣中
华、民俗文化村之间的景观视线廊道。

（3）侨香路北侧控制为高新技术、创意文化景观界面。

建筑宜采用简洁、明快的建筑形式；侨香路南侧新建住宅建筑宜延续现状居住建筑风格，强
调界面的统一连续，并注重与侨香路北片区改造开发的充分协调，建筑
的围合应注意预留燕晗山与安托山之间的景观视线廊道。

（4）侨城东路控制为创意文化、商业、办公景观界面。

沿线建筑宜采用简洁、明快的建筑形式，注重与东侧园博园之间的景观连接。

7.5本片区建筑高度应满足如下要求：
（1）结合现状建设特征，按照“强边活心”理念，根据交通条件和地块站点位置等因素，确定本片区的建筑高度分区，分为高层引导区、高层限制
区和一般控制区。

（2）高层限制区：景观视线通廊周边地区为高层限制区，保证生态环境与山海景观效果对城市内部地区的良好渗透。

（3）高层引导区：地铁站点周边地块为高层引导区，整体控制≤100米，局部地标建筑可适当提高。

（4）一般控制区：其他可建区为一般控制区。

7.6本片区公共空间以燕晗山公园、生态广场、欢乐谷、燕栖湖为核心，结
合景观廊道、慢行系统，构筑由山体、滨水、绿化广场形成的公共空间网络系统。

公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：
（1）结合公共开敞空间设置不同级别、不同类型的公共活动节点。

分为：沿深南大道为市级商业活动节点；华侨城片区、沙河片区构筑“环形+放
射状”的区级、小区级公共服务网络；侨城北片区主要设置为就业配套
服务的公共活动节点。

（2）按照500米步行覆盖范围引导公共活动节点沿慢行系统设置，形成沿香山西街、香山中街、香山东街、侨城西街、侨城东街、沙华街、白沙街
布置的内部公共活动主轴。

次要公共活动节点通过放射状支路，辅以人
行过街设施进行连接，构筑图则地区完整的公共活动网络体系。

8城市更新
8.1本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类
型。

8.2在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动，
应以本图则为基础依据相关规定执行。

在本图则范围内进行“拆除重建”
类城市更新活动，应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单
元规划，并按相关程序报批。

特殊原因需调整或新增城市更新单元的，
须按相关规定进行。

8.3本图则划定5个城市更新单元，总用地面积约33.49公顷。

8.3.1GX01城市更新单元
（1）该更新单元已列入2006年度实施改造计划，位于沙河片区，
沙河东路以东、沙河新塘街以南、白沙街以西、新中街以北
所围合区域，更新规模为8.23 公顷。

改造方向以生活居住
功能为主。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类
地块的规划建筑总量约为21.5万平方米。

（3）该单元内应重点落实18班初中(03-08)等设施。

8.3.2GX02城市更新单元
（1）该更新单元已列入2009年度实施改造计划，位于广深高速公
路以南、北环大道以东、侨香路以北侨发路以西所围合的三
角区域，更新规模为5.0公顷。

改造方向以创意产业、高新
研发功能为主。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为22.45万平方米。

8.3.3GX03城市更新单元
（1）该单元位于广深高速公路以南、创意一路以东、侨香路以北、创意四路以西所围合区域，更新规模为12.97公顷。

改造方
向以创意产业、高新研发功能为主，同时结合地铁站点，设
置商业服务业功能。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为33.6万平方米。

（3）该单元内应重点落实社区公园(01-38、01-40)、社区广场（01-43）、行政办公备用地（01-41）、附设的公交首末站
（01-45）等设施。

8.3.4GX04城市更新单元
（1）该单元位于侨城东路以西、香山东街以南、小沙河以东、锦绣花园以北所围合区域，更新规模为3.33公顷。

改造方向以
商业性办公功能为主。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量约为12.57万平方米（增加的建筑面积：
商业42287.7平方米，小区商业性服务设施2876平方米包括
在华侨城协议指标内）。

（3）该单元内应重点落实社区公园(07-16)等设施。

8.3.5GX05城市更新单元
（1）该单元位于恩平街以西、华侨城创意园以南、汕头街以东、深南大道以北所围合区域，更新规模为3.96公顷。

改造方向
以商业性办公功能为主。

（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类
地块的规划建筑总量约为15.2万平方米。

8.4本图则确定的城市更新单元内开发建设总量，尤其是居住建筑总量，不
宜突破。

在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的，应重新校
核公共服务设施和交通市政设施容量，经充分论证后纳入城市更新单元
规划，并按其审批程序报批。

8.5本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配
置规模，应在城市更新单元规划中落实。

在保证合理服务半径的前提下，
其具体位置可优化完善。

城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增
加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

8.6本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位
应在城市更新单元规划中落实。

支路在满足道路设计相关规范要求的前
提下，可优化完善其具体线位。

8.7城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则，对更新单元内具体地
块的划分及主导用地性质进行优化调整，并进一步明确各地块开发强度
等控制指标。

9地名
9.1按照一地一名、名实相符的原则，结合本片区现状地名特征，编制本片
区地名规划，保证地名的规范化及标准化。

9.2本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名
称。

9.3本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表9.3）。

表9.3：地名规划一览表
9.4本片区最终地名以批准生效的命名为准。

10其它规定
10.1涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7
条款的申请和修改调整，由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

10.2本图则确定为“现状保留”的地块，仅指保留其现状合法的用地性质和
建设规模，以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变；本图
则确定为“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本图则
研究确定,包括新建及拆除重建的地块；本图则确定为“依据政府批件”
的地块，是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未
建地块。

10.3本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划国土主管部门受理并
按程序报市规划委员会审批。