深圳市南山高新技术区南地区,法定图则规划研究说明书

深圳市南山07-05～07号片区[高新技术区南地区] 法定图则（技术文件）No. NS07-05～07/01规划研究报告深圳市城市规划设计研究院二00三年三月深圳市高新技术区南区法定图则规划研究报告前言对于一个国家来说，高新技术产业是其经济发展的重要后劲力量。

而对于深圳市这样一个传统工业基础极为薄弱的城市来说，高新技术产业的发展更是一条光明而艰难的道路。

自1985年7月由深圳市人民政府和中国科学院建立深圳市科技工业园以来，深圳市的高新技术有了长足的进步。

1998年，园区内的工业产值为200多亿元，其中高新技术产品产值为170亿元，占全市同类产品产值的26%，年产值超过亿元的企业已达17家。

位于深圳市高新技术产业园区南部的南区（以后简称高新区南区）原来是深圳湾的一部分，其中南区北片在1992年时曾被作为深圳市软件园区来进行规划，由于各方面的原因，软件园区的建设比较迟缓。

1995年以后，在深圳市日益重视产业结构转型的氛围下，南区的高新技术工业村进行了及时而正确的规划建设。

1996年11月，市委、市政府开始了整个园区的规划工作。

《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》作为该规划工作的核心内容之一，于1998年10月上报市政府并获审批。

高新区南区的各项建设正以该规划为依据和指导有条不紊地进行。

随着1998年“依法治市”被深圳市提为治理城市的最重要举措以来，法定图则的制订便成为城市建设由人治向法治发展的重要标志。

高新区南区法定图则正是在这种情况下于1999年被纳入了市政府的工作日程。

第一部分现状研究报告一、现状概况及分析（一）、位置及范围高新区南区位于深圳市高新技术产业园区南部、深圳湾西北部，东起沙河西路，西至南油大道，南临滨海大道，北接深南大道，总面积为5.23平方公里。

东边与深圳市重要的城市组团绿化隔离带（沙河高尔夫）隔路相望，南与南山商业文化中心区相临，西边紧邻南油集团的住宅区和荔景公园，北边是高新区中区，地理位置十分优越。

（二）、地形地貌南区内最高的高程为41.59米，最低为0.23米。

整个地势呈西北高、东南低且平缓的趋势，地形变化并不复杂。

由于整个南区除西北部的深圳大学和粤海门村及桂庙村外都是填海形成的，因此从西南至东部的地势非常平缓。

（三）、人口状况高新区南区人口状况一览表表1注：麻雀岭派出所管辖的高新南区东部指的是深大-粤海门村及后海路以东填海的新区高新区南区的人口目前分属桂庙、麻雀岭两个派出所管辖。

截止至1999年6月，南区总人口为17655人，其中常住人口5478人，暂住人口为12177人，常暂比为1：2.22。

详情见表1。

·1·南区的人口现状具有如下特点：（1）人口结构以暂住为主。

其中暂住人口占总人口的68.97%，而常住人口仅占 31.03%。

（2）人口地域结构分布不均。

南区现状人口主要分布在深大及桂庙、粤海门两村，占总人口的78.33%。

（3）人员构成比较复杂。

桂庙村及粤海门村村民383人，流动人口却达到3677人，以工厂的工人及建筑民工为主；深圳大学以学生、教师为主；高新南区东部区以高新技术公司员工为主。

（四）、社会经济状况自1997年以来，高新南区就被定性为整个高新区重要的教育科研、试制、孵化及管理基地，产业以电子计算机、软件、多媒体、通讯等电子信息业为主。

到目前为止，高新技术工业村已进驻朗讯、康柏、金蝶、深圳特发等46家企业，1998年其产值从2000万元到1亿元不等；另外有独立用地的大规模企业有思创太阳能、清华大学研究院、中国科技开发院、京山高科技村等单位，已划用地但尚未进驻的企业有联想集团、奥沃国际、国家工试中心、飞亚达集团、泰丰电话、中国教育企业总公司深圳分公司、富诚幕墙、深圳方大集团、创维集团等9家单位，这些单位在高新南区内尚未形成科研与生产能力。

在桂庙村工业区，主要以手袋、电子、皮革、皮具、电路板等劳动密集型的三来一补企业为主，这些企业全都是租借桂庙村的厂房进行生产，给桂庙村带来可观的效益的同时，也污染了桂庙村的环境。

这反映了高新区南区客观存在产业层次落差大的特点。

（五）、土地划拨状况截止至1999年6月为止，高新区南区内已划拨土地（不包括已建市政道路）268.49公顷，共36家用地单位，占南区总用地的51.41%。

见表2。

南区用地单位的地籍情况详见附件一：《高新区南区用地地籍现状一览表》。

南区已划已建用地240.60公顷，已划未建用地60.86公顷，未划已建的推平用地135.44公顷，未划未建用地86.22公顷。

高新区南区土地划拨情况表2（六）、用地现状结构及空间分布高新技术区南区总面积5.23平方公里，分为深大片区—粤海门村、桂庙村片区、南山中心区北片区、高新区南区北片及高新区南区南片等五部分。

其中已建的城市建设用地有240.60公顷，占总面积的45.99 %；尚未建设的用地（包括推平待建地）282.52公顷，占总面积的54.04%，其中推平待建用地135.44公顷，水域78.84公顷，园地7.38公顷，已划未建用地60.86公顷。

详细情况见表3及表4：高新区南区用地建设状况表表3高新区南区土地利用现状一览表表4·2·1、居住用地R小区配套设施一览表表5南区居住用地主要有三部分：南区北片为其服务的高新区公寓及桂庙村、粤海门村的村民居住用地、南山中心区北片居住用地。

前者已建成公寓2000套，环境较好；农村村民居住用地配套设施极不完善，只有一个邮电所；中心区北片已将小区道路建好，已开发的居住用地是中建（蛇口）发展有限公司建设的锦隆花园，该小区配套设施为幼儿园、托儿所、居委会、公厕各一所，截止至目前，正在建设。

2、政府/团体/社区用地G/IC南区内最大的教育科研用地是深圳大学，红线面积达111.27 公顷，占全区用地的21.27%，其中分为教学区、教职工居住区、学生宿舍区、体育场地区、校办工厂区及其发展备用地。

另外在高新技术工业村有临时的办公用地，用地面积为0.5公顷；桂庙派出所新划的办公用地正在建设，用地0.11公顷，同南山区武装部用地（0.35公顷）一起位于后海大道与未来的学府路交界处。

3、工业用地M工业用地达49.10公顷，占总用地的8.82%。

其中，高新技术园区用地已建8.45公顷，已批未建6.64公顷，桂庙村内的工业用地达5.93公顷。

4、市政公用设施用地U南区已建成的市政公用配套设施见下表6：5、绿地G南区内公共绿地尚未建成，仅有的一块临时绿地位于高新技术工业村内。

深南大道及南油大道旁的绿带面积达8.05公顷，其宽度分别为30米、20米。

6、水域及其它用地E南区南片西部有池塘一处，面积为78.84公顷，原为深圳湾蚝田的一部分，深圳湾填海后成为内陆池塘。

由于桂庙村工业厂家将工业污水通过该水体径直排入深圳湾，填海后污水便滞留在该水体内，造成水体污染。

深圳大学与高新技术工业村交界沿深南大道方向处及深圳大学红线外西北角处为荔枝林，面积有7.38公顷。

·3·高新区南区北片及南片东部有推平待建地（未划红线）135.44公顷。

其中，北片七通一平施工完毕，南片正在施工。

市政公用配套设施现状一览表表6（七）、土地开发强度及建筑质量1、土地开发强度整个南区总建筑面积（包括已批未建）232.6万平方米，毛容积率为0.44。

其中商业面积15.3万平方米，占2.92%；住宅面积76.3万平方米，占14.59%；教育科研办公建筑面积19.2万平方米，占3.67%；工业建筑面积100.5万平方米，占19.21%；其它建筑面积21.3万平方米，占4.07%。

各部分土地开发强度如下表7。

2、建筑质量分类及其空间分布(a)一类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间较短（不超过十年），外观较好，不需改造装修即可良好使用的建筑。

这类建筑原则上予以保留。

(b)二类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间超过十年，外观较旧，需要改造装修才可使用的建筑。

这类建筑经过改造可予以保留或拆除。

(c)三类建筑：指那些砖木结构、临时建筑、简易棚等年代已久、外观已旧，已无法继续使用的砖混结构等类的建筑。

这类建筑需拆除。

从空间分布上来说，一类建筑分布在深大校园的教学区和学生与教师的宿舍区、粤海门村、桂庙村住宅区、南山中心区北片、高新南区北片，二类建筑分布在桂庙村工业区及深大校办工厂区，三类建筑主要分布在桂庙村与南山中心区北片交界处。

分片区建筑量一览表（单位：万平方米）表7（八）、道路交通状况1、外部道路高新区南区的外部道路由深南大道、沙河西路、滨海大道、南油大道组成，其中深南大道、南油大道已建成，沙河西路与滨海大道正在施工。

北部的深南大道是一条生活性城市主干道，双向六车道，红线宽度为135米；南部的滨海大道是客货两用的城市快速路，双向八车道，后海大道以西红线宽度为117米，以东为108米；东部的沙河西路也是客货两用的城市快速路，双向六车道，红线宽度为64米；西部的南油大道是南山区最重要的生活性城市主干道之一，双向六车道，荔园路以北的红线宽度为91.5米,以南为80米。

外部道路总长度为9541.3米。

详情见表8：南区外部道路详情表表8·4·2、内部道路贯穿南区内部的城市主干道有科苑南路、白石路，城市次干道有高新南十道与科技南七路、科技南十一路、高新南四道，城市支路有科技南一路、科新南一道、科新南七道、高新南九路等九条路，支路以上级别已建的道路长度为19023.7米，路网密度为0.36公里/平方公里。

具体的道路情况见表9：南区内部道路网详情表表93、静态交通南区内现在无社会公共停车场库用地及公交场站。

（九）、供电工程、电信工程1、供电工程规划片区内许多道路已经形成或已做施工图设计，其电力电缆沟也已经形成或已做施工图，该部分内容均按现状表示；已形成的道路或已做施工图设计的道路其电力电缆沟的设置和道路照明都较为完善。

2、电信工程（1）、规划片区内部分道路已经形成或已做施工图设计，其电信管网也已经形成或已做施工图且较为完善。

（2）、规划片区内现有二座移动电话局，一座位于NS07-06-03-01地块，采用附设式，建筑面积3600 m2，产权属联通公司，另一座位于NS07-06-04-01地块，附设在厂房内，建筑面积2700 m2，产权属中国移动。

（3）、片区内现有二条微波通道，一条由小南山至塘廊山，另一条由蛇口至塘廊山。

（十）、给排水管网本片区主要干道以及深南大道、科苑南路、滨海大道、沙河西路所围成的区域，均有现状或以设计给排水管道。

给水管道：深南大道、南油大道、滨海大道、沙河西路分别为DN800及DN600～800、2DN600、DN400～1000及DN600、DN600及DN800的市政给水管干管，规划区内主干道科苑南路、白石路均有2DN600的市政给水干管。