008-深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)
《深圳市土地整备规划编制技术指引(试行)》2016.891号图文梳理
1 总则
1.1 目的依据
《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102 号）; 《征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》（深府〔2015〕81 号）; 《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土〔2015〕721 号）; 《深圳市法定图则编制技术指引》; 国家、广东省和深圳市其它相关法律、法规、规范和技术标准的规定。
04 规划实施
明确土地整备实施明确土地整备实施主体及相关各方 责任；确定各类用地整备方式指引。 土地整备规划的强制性内容主要包括： （1）留用土地、移交政府储备用地的规模及选址范围； （2）留用土地规划主导用地功能、总建筑规模以及配 套设施的规模； （3）规划范围内需调整及优化的市、区级配套设施规 划控制要求。
根据留用土地规划的对周边环 境承载力的影响，提出实施范 围总体控制要求，确定需优化 调整的城市“五线”及各项配 套设施。
1 总则
1.3 编制内容
编制原则：
土地整备项目规划的编制应符合土地利用总体规划、城市总体规划，遵循多方参与、协商谈判、面向实施的
原则，并满足以下技术要求： 1、划定项目边界原则上以规划道路、自然山体、河道等为边界，并综合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施 性； 2、留用土地规划用途应以生效规划的主导功能为依据，结合项目实施要求等因素确定； 3、项目实施范围内生效规划确定的公共服务设施、城市基础设施、城市绿地等公共利益用地总量不得减少； 4、规划应符合基本生态控制线、城市蓝线、城市橙线、城市黄线、城市紫线的相关管理要求。
1.2 适用范围
适用于依据《征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》和《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》的相关 规定，需开展规划编制的土地整备项目，包括： ➢ 利益统筹试点项目； ➢ 返还用地项目； ➢ 置换用地项目及安置用地项目
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知-深规土[2013]12号
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深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知（深规土〔2013〕12号）各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。
具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳市密度分区及地块容积率测算规定(征求意见稿)20151022
深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。
随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。
1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。
城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。
表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。
1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。
1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。
1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。
FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。
1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。
表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。
深圳市南山08-01&02号片区[华侨城地区]法定图则
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深圳市南山08-01＆02号片区[华侨城地区]法定图则No.NS08-01&02/01(草案)深圳市城市规划委员会二〇一〇年十二月依据《深圳市城市规划条例》（2001）以下简称《条例》），制定深圳市南山08-01＆02号片区[华侨城地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。
公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。
本图则包括“文本”及“图表”两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准并由市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划图及附表。
深圳市城市规划委员会二〇一〇年十二月目录文本1总则 (1)2目标与定位 (1)3用地性质 (2)4开发强度 (3)5配套设施 (3)6道路交通 (7)7城市设计 (9)8城市更新 (11)9地名 (13)10其它规定 (16)1总则1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：广深高速公路、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积620.27公顷。
1.2制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。
1.3制定本图则遵循的总体原则是：区域融合与资源共享原则；公共活动与公共交通优先原则；以人为本、生态宜居、环境友好及资源节约等可持续发展原则。
1.4本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。
1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。
1.6在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。
1.7本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。
深圳市法定图则法律解释
1深圳市法定图则法律解释附录一技术文件的编制内容及深度规定1技术文件是编制法定文件的基础和技术支撑，同时也是规划主管部门执行法定图那么的内部操作性文件。
技术文件应为详细蓝图和其他详细规划设计的编制、审查提供指导。
2技术文件的构成2.1 现状调研报告现状调研报告是关于图那么地区现状情形汇总和分析评判的技术报告，目的在于分析现状存在的要紧问题并提出初步规划计策。
2．2 规划研究报告规划研究报告是法定图那么制定的基础性文件，目的是对法定内容进行论证，并说明法定图那么制定的背景和过程。
2.3 规划图规划图是指为说明规划意图和研究过程的各类专项规划图纸。
3现状调研报告现状调研报告应包括以下要紧内容：3．1适用法规规范：列明与法定图那么编制相关的国家、省、市的法律法规、技术规范及标准，必要时可将相关条文单独列出。
3．2相关规划汇总：说明已批准的都市总体规划、次区域规划、分区规划及各类专项规划对图那么地区的规划要求，以及相邻地区已批准规划的情形；汇总图那么地区历史上已编制的各项规划；并结合本地区的进展实际进行综合分析与评判。
3．3自然条件：说明图那么地区的水文、地质、地貌、自然灾难、生态环境特点等自然条件；对现状地势条件复杂的地区，应进行土地开发适用性评判。
3．4人口状况：说明图那么地区的人口空间分布、居住结构、居住密度等情形。
3．5土地利用现状：说明图那么地区的土地利用和用地地籍情形，包括：〔1〕用地结构及各类用地布局现状及评判；〔2〕已划拨或出让用地的地籍情形汇总与评判；〔3〕已批准的设计要点情形汇总与评判。
3．6建筑物状况：说明图那么地区的建筑物状况，对建筑物的用途、面积、建设年代、建筑质量和合法性等情形进行汇总与评判；说明现状开发建设的要紧经济技术指标。
3．7公共配套设施现状：说明现状公共配套设施的类型、规模和分布情形，并对公共配套设施的使用状况进行分析和评判。
3．8道路交通现状：说明现状道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、操纵点坐标与标高、交叉口形式，交通设施的分布与规模；对现状交通状况进行分析与评判。
控制性详细规划审查技术要点-PPT
南京市“6211”控制性详细规划架构
从城市土地利用二维的角度，通过六线控制和两种用地控制，可以保证城市基 本功能协调和健康发展。六条线控制要划定详细线位，并明确控制要求。 两种用地要划分至小类并在空间上明确具体位置、规模和边界，提出控制 要求。在公共设施配套方面，改变了以往社区层面若干项公共设施定点不 定位，由开发地块配套建设的做法，除个别的需要独立布置的设施外，集 中布置，划定居住社区中心和基层社区中心用地，综合布置文体、商业、 公共绿地等设施，保障了公共设施的空间预留和用地控制。
3. 土地使用控制： 1）确定本规划区的用地结构和用地功能布局原则，附规划区土地利用汇总表； 2）确定规划区地块划分的原则（新区大、旧区小）； 3）当开发模式为整体成片或局部改造开发时，各地块用地界线调整的原则； 4）土地使用性质分类和代码，地块性质一般应划分至中类，但对保证居民生活
的配套公共服务设施及小区绿地须划分至小类； 5）以“地块控制指标一览表”的形式阐明地块的土地利用性质和强度的具体控
控制性详细规划文本审查内容（10项内容）
8. 生态环境保护规划控制 1）落实和深化城市总体规划、分区规划和专项规划对规划区的生态
环境控制与保护要求； 2）提出对规划区各种环境污染的治理措施； 3）提出对规划区特有的自然资源、景观资源及城市园林绿化的保护
和建设的控制措施； 4）明确对公共绿地的控制要求和位置调整的原则。
• 其它相关内容的规划控制 1）对规划区地质灾害的防治、防洪、防震、人防等提出控制措施； 2）对特殊建设项目（如城市地下空间、军事设施等）提出相应的控
制要求。 8. • 附则: 阐明规划的生效时间、变更原则、解释权等。附表 注意：文本措辞要准确简练，要明确。容积率奖励政策各地不同。
深圳市法定图则地块容积率确定技术指引
附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）第一章总则1.【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020）》送审稿（以下简称《总规》），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本指引。
2.【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。
3.【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R）、商业用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。
政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。
第二章居住、商业用地4.【计算公式】居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率确定方法如下：居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。
计算公式如下：FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1+A2）…；其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。
5.【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图1）。
I级密度分区位于基本生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。
6.【基准容积率】各级密度分区基准容积率按表1和表2确定。
（1）表1：居住用地（R）基准容积率表（2） 表2：商业用地（C ）基准容积率表7.【地块规模修正系数】地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按下表确定：（1）表3：居住用地（R ）地块规模修正系数表 * 不满1公顷的忽略不计，表4同。
（2）表4：商业用地（C ）地块规模修正系数表8. 【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。
第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。
第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。
第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。
基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。
其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
市政府另有规定的按其规定执行。
（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。
其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。
《深圳市法定图则编制技术指引》
《深圳市法定图则编制技术规定》 （2014 版）已纳入海绵城市中低影响开发 的内容，近期又结合海绵城市内容进行了新一轮修订。 《法定图则编制技术指引》中增加海绵城市的内容
序号 1 2 章节 1.4【指导思想】 2.1.1 主要编制内容 调整内容 在“重视人居环境建设”后加入“和海绵城市建设” 在“ （5） 确定图则片区的建设规模及人口规模， 确定地块 容积率及单元建筑规模”后加入“及年径流总量控制 率” 将“ （4） ……并对实施低冲击模式建设的道路提出规划指 引”中的“低冲击模式建设的道路”改成“海绵型道 路” 将“ （6） ……并提出低冲击技术应用相关规划指引”中的 “提出低冲击技术应用”改成“落实海绵城市建设” 在“ （4） 简要说明图则片区街道、 河流与沿线空间控制要 求”后加入“及径流排放路径” 在“（2）……数量、位置、面积等指标”后加入“自然生 态保护及绿地系统规划是海绵城市建设的重要组成部分， 说明该理念落实情况。” 在“ （4） ……现状植被等造成大规模破坏”后加入“充分 考虑径流排放路径， 对主要地表径流通道及其周边的用地 进行统筹，合理布局公共绿地、开放空间和道路设施等用 地。” “（6）道路交通规划……⑤对实施低冲击模式建设的道 路，应提出相关规划指引”中“低冲击模式建设”改为 “海绵型建设”，并在该句后加入“（按照城市道路径流 控制技术要求，细化道路断面、竖向设计，并与周边绿地 或开放空间充分衔接） 。” 在“ （2） 给水工程规划……⑥提出雨水利用、 再生水利用 等节水要求和措施。有条件地区可布置再生水管网，确定 管径及主要再生水设施的位置、用地和规模”将“有条件 地区可”改为“按上层次规划要求” 将“（3）雨水、防洪工程规划”整个小节删除，并加入 “（3）排水防涝规划 1） 依据城市水环境质量区划和要求， 明确规划地区和重点 地块（涉水）的水环境质量要求。 2） 根据总体规划确定的排水体制、 内涝设计重现期标准和 主干管网布局，进行规划区排水系统布局，确定排水管渠 的路由管径、管底标高等内容。根据规划区的现状和功能 要求，一般情况下，按雨污分流制布局相关管网和设施， 并在地块中落实污水处理厂等设施。对合流制排水区域，
深圳市法定图则法律解释
深圳市法定图则法律解释1总则1．1为规范深圳市法定图则编制的内容和深度，依据《深圳市城市规划条例》制定本规定。
1．2法定图则是指在已经批准的全市城市总体规划、次区域规划、分区规划及其他专项规划的指导下，对规划区内指定片区的土地利用性质、开发强度，以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面作出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为具有法律效力的规划文件。
1．3深圳市范围内的法定图则的编制均应符合本规定的要求。
全市法定图则地区（以下简称“图则地区”）依据建设特点和管理要求分为基本建成地区（A类）、发展地区（B类）和特别指定地区（C类）三种类型。
三种类型地区的范围应在《深圳市城市规划标准分区》中明确划定。
2 法定图则成果的构成2．1法定图则按照编制和审批程序分为法定图则草案（以下简称“草案”）和法定图则正式成果两个阶段。
草案是经法定程序批准用于公开展示的法定图则初步成果，当其经法定程序最终批准并公布后即成为法定图则。
法定图则包括文本和图表两部分，即法定图则的“法定文件”。
在制定法定图则草案之前,应当首先编制法定图则的“技术文件”,包括现状调研报告、规划研究报告和规划图，作为制定法定文件的基础。
技术文件编制的内容及深度规定见附录一。
2．2法定文件的构成2．2．1文本文本是指法定图则中经法定程序批准具有法律效力的规划条文。
2．2．2图表图表是指经法定程序批准并由深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）主任签署生效的具有法律效力的规划图及其附表。
3 法定文件的编制内容及深度规定3．1文本在文本正文之前应说明法定图则编制和审批的背景、目的和程序。
对原有法定图则进行修改的，应说明修改的主要内容。
文本必须用法律文件的文体阐述如下内容（下文中以A、B、C分别表示条文适用地区类型；无标注的，表示适用全部类型地区的法定图则编制）：3．1．1总则说明法定图则编制的主要依据和原则、适用范围、法律效力、生效日期、解释权归属及其他事项。
深圳法定图则十年记
深圳法定图则十年记杜 雁摘 要:1999年深圳市规划委员会第八次会议审议并通过了深圳市中心区等11个地区的法定图则至今，深圳的法定图则编制已历经10余年，从最初的质疑到不断地修正完善，是法定图则十年艰辛路程的真实写照。
当《城乡规划法》2008年1月1日起执行，明确控制性详细规划作为规划审批的强制性依据时，深圳的规划编制技术和审批程序已经较为成熟，当深圳市政府发布“二年内完成深圳全市法定图则的审批全覆盖”的指示后，规划主管部门更多地将工作重点放在密集审查次数、统筹技术细节等方面。
无论是深圳的法定图则还是控制性详细规划，皆因为《城乡规划法》的颁布实施，引起各界的广泛关注。
关键词:法定图则与法制环境、控制性详细规划、规划单元、公众参与先简单回顾深圳法定图则的酝酿和编制历程：1996年年底，深圳参考国外的区划法和香港推行法定图则的经验，决定逐步推行法定图则制度；1998年，《深圳市城市规划条例》、《法定图则编制技术规定》、《法定图则审批办法》等一系列法规和配套办法颁布施行，为法定图则的编制和审批提供了法律、程序和技术保障；1999年，深圳市规划委员会第八次会议审议并通过了深圳市中心区等11个地区的法定图则；2003年，市城市规划委员会网站正式启用，法定图则在现场展示的途径基础上，增加了网络展示和查询的公众参与渠道；2008年，建立“法定图则编制及入库系统”平台，实现“一张图”管理；2009年，“法定图则大会战”启动，计划2年内完成全市近250项法定图则（其中已批复89项）的全覆盖编制工作。
作为全国城市规划与建设的“试验场”，我以为在规划编制技术上，深圳有三项成果经受了时间的考验，也值得向全国推广：其一是86版的深圳经济特区总体规划，其确定的组团结构令城市规模远超预测的城市仍能正常运转；其二是基本生态控制线和后续一系列配套管理规定，“铁线”的概念深入社会每个角落，城市粗放型扩张的的趋势得到有效遏制，“违规操作”成本大大提高；其三就是已经推广10年的法定图则—《城乡规划法》中的控制性详细规划，经过10年的历练，尽管法定图则的编制和审批还有一些尚未完善的细节，但这个可贵的平台越来越多地引发社会的关注，成为社会多方利益博弈的焦点。
深圳市法定图则编制技术规定(试行稿)
深圳市法定图则编制技术规定(试行稿)深圳市法定图则编制技术规定RULES FOR FORMULATING STATUTORY PLANS OF SHENZHEN 深圳市城市规划委员会1999年3月深圳市法定图则编制技术规定目录 1 总则.................................................... 2 2 法定图则成果的构成...................................... 3 3 法定文件的编制内容及深度规定............................3 4 技术文件的编制内容及深度规定............................ 7 5 法定图则的成果要求及其统一格式. (12)附录1：法定图则电子数据标准格式........................... 14 附录2：法定图则统一注释..................................18 ·1·深圳市法定图则编制技术规定1 总则1．1 为统一深圳市法定图则编制的内容和深度，实现法定图则编制的标准化、规范化和法制化，依据国家、广东省和深圳市有关规范和标准，遵照《深圳市城市规划条例》及《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)(以下简称《规划标准与准则》)有关规定，特制定本编制技术规定。
1．2 法定图则是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划的指导下，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面作出详细控制规定。
重点是对分区规划所确定的各项指标进行深化和落实，经过法定程序批准后成为法定文件。
1．3 深圳市城市规划区内的法定图则的编制均应符合本规定的要求。
1．4 本规定未包括的内容，除应遵守《规划标准与准则》外，还应符合现行有关法律、法规和其它规范性文件的规定。
《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》 征求意见稿
深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。
第二条本规定适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。
第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积, 其中地下规定建筑面积指除地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等之外的地下面积。
规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
第四条基础容积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块基础容积率的乘积之和。
基础容积率是基础容积与开发建设用地面积的比率。
地块基础容积率按《深标》“第4章密度分区与容积率”进行测算。
其中，混合使用的地块基础容积率测算中各类功能建筑面积占总建筑面积的比例按以下条款进行取值，项目实际规划中地块各类建筑功能比例依据《深标》2.2条土地混合使用规定具体确定。
（一）规划含居住功能的混合用地，居住功能为主导功能时, 居住建筑面积占比按69%取值；居住功能为非主导功能时，居住建筑面积占比按49%取值。
（二）规划含商业服务业功能的混合用地，商业服务业功能为主导功能时，商业服务业建筑面积占比按51%取值；商业服务业功能为非主导功能时，商业服务业建筑面积占比按31%取值。
（三）规划为单一用地性质的，主导功能建筑面积占比按100%取值。
第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。
对于符合以下情形的，给予城市更新单元转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础容积率的乘积作为转移容积。
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条本规划范围为深圳市全市域。
第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。
第七条本规划期限为2010-2015年。
第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。
第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。
城市更新背景下的土地整备策略——以深圳为例
城市更新背景下的土地整备策略——以深圳为例发布时间：2022-07-22T03:17:55.967Z 来源：《城镇建设》2022年第5卷3月第5期作者：韦先贤[导读] 改革开放多年以来，我国城市的空间拓展速度明显加快，各地城市土地资源消耗过大，韦先贤深圳市城市规划设计研究院有限公司广东深圳 518000摘要：改革开放多年以来，我国城市的空间拓展速度明显加快，各地城市土地资源消耗过大，城市中现存的可开发用地逐步减少。
随着全国生态文明城市建设标准以及 “城市更新行动”策略的提出，各地城市建设思路从传统的增量规划转变为存量规划，将现有城市土地资源进行集约化整合，逐步向老城区拿空间，进行土地二次开发，移交部分公共利益用地并升级公共配套等设施，达到优化城市空间结构、提升人居环境品质，促进城市高效、集约、生态、现代化发展目标。
关键词：城市更新；土地整备；存量规划；深圳引言城市更新的定义基础是全面而完整的远见和行动以解决城市问题，并且寻求实现一个面临改变的地区在经济、物质、社会和环境条件等方面持久的改善[1]。
城市更新是社会、经济和政治因素推动下的城市功能的调整和城市空间的再利用,既包括城市基础设施和建筑等物质性的更新,又包括社会网络结构、心理定势和城市文化等非物质的更新，本文所指的更新是指狭义的物质空间上的更新。
土地整备是各类土地零散的违法开发用地项目等进行摸底重新开发整合，其主要工作内容包括通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地开发。
土地整备过程中留用地通过协议出让土地方式直接出让给村集体不走招拍挂程序，该做法一方面绕过了土地出让拍卖环节，使农村集体获取土地的门槛和成本大幅度降低，另一方面通过安排留用地的方式完成了土地确权，显化了农村集体土地价值，实现了同地同权[2]。
城市更新背景下的土地整备策略顾名思义是指在城市存量开发，能效升级、空间品质提升、社会环境改善等背景下的土地二次开发整理路径，本文将从土地整备产生的背景以及目前所遇到的主要问题进行探讨研究，提出改善思路以供参考。
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第六章 特别规定
17. 【基本规定】除以上规定外，容积率确定还需充分考虑其它特殊控制要求，如土地综合承 载能力、景观生态要求等。 【城市设计重点地区】对城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历 史文化保护等地区，可结合城市设计的要求确定容积率。 【条件制约地区】对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、 微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定容积率。 【景观生态地区】在滨海、滨河、临山、城市公园等景观资源相邻地区，以及水源保护区、 红树林湿地等生态资源相邻地区，地块容积率应在环境评估等专题研究的基础上，给予适 当折减，以保证景观资源和生态资源的安全。 【配套制约地区】对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且确无法解决的地区，应适 当降低容积率，以满足地区基本配套要求。 【地形受限地区】因受地形、地貌等环境条件制约，应适当降低容积率，以满足国家相关 法规、规范的要求。 【设计规范要求】 容积率确定应考虑建筑间距， 满足国家和地方日照、 消防等规范的要求。
2. 3.
第二章
4.
居住、商业用地
【计算公式】居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率确定方法如下： 居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基 础上，根据微观区位影响条件进行修正。计算公式如下： FAR 规划＝FAR 基准×（1+ A1）×（1+A2）…； 其中：FAR 基准为对应的密度分区地块基准容积率； A1、A2 等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。
（1） 地铁站点修正系数 1) 站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定； 2) 以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为 200 米和 500 米两个等级； 3) 对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算 到整个地块； 4) 远期实施的地铁线路站点一般不考虑修正。 表 5：地铁站点修正系数表 区位情况 修正系数 距离站 点 （米） 综合枢纽站 200 500 +80% +60% 车站综合定位 交通接驳站 0 0 片区中心站 +60% +40% 一般站 +40% +20%
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* 不满 1 公顷的忽略不计，表 4 同。 （2）表 4：商业用地（C）地块规模修正系数表 用地规模公顷 修正系数 8. ≤0.3 -12% 0.3-0.5 -6% 0.5-0.7 -3% 0.7-1.5 0 ≥1.5， 每增加 1 公顷 -5%
*
【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。当两个影响 条件同时存在时，应在两者之间选取较大值作为交通修正系数。
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附图 1 ：容积率指引密度分区示意图
5
附图 2 ：深圳市工业园区空间分布示意 图
附：主要名词释义
密度分区——各类城市组成要素，包括物质、社会、人口、经济、市政公用设施、公 共配套设施等各层面的活动或者设施在城市空间上的分布强度。 开发强度——指城市物质层面的开发建设活动强度的度量衡，主要有容积率、建筑覆 盖率和建筑高度等三个主要衡量指标，个别地区还有开放空间率等控制指标。 容积率——指某地块上总建筑面积与用地面积的比值，是衡量开发强度的主要指标之 一。 基准容积率——指以《总规》总量控制为基础，基于密度分区空间控制要求，为各级 密度分区赋予的地块容积率计算的基准值。 修正系数——指具体地块在基准容积率的基础上，根据地块微观区位条件，基于规划 技术理性、政策导向等层面考虑，需给予提高或降低容积率所赋予的指标。 计算容积率——根据本《指引》规定，按地块所处区位的基准容积率和微观修正系数 所计算的容积率。
2
K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占建筑总面积的比例。 14. 【物流用地】物流园区内商业功能要求较高，且建筑功能比例明确的地块，容积率可按混 合用地容积率公式计算，但不宜超过 4.5。
第五章 城市更新地区
15. 【基本规定】法定图则中城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基 础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据相关政策给予适当提高。 【政策奖励】在城市更新单元内，提供非仅服务于本单元的道路、公共服务设施和市政基 础设施的，可依据土地贡献率等给于相应的容积率奖励。
5.
【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图 1） 。I 级密度分区位于基本 生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。 【基准容积率】各级密度分区基准容积用地（R）基准容积率表 密度分区 基准容积率 I II 1.2 III 1.8 IV 2.2 V 2.6 VI 3.2
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10.
在商业发达地段，建筑功能比例明确时，可通过混 合用地计算公式计算，但最高不超过 4.5
11.
【仓储用地】仓储用地（W）分为物流园区仓储用地、一般仓储用地和特种仓库用地三类。
（1） 【物流园区仓储用地】 物流园区仓储用地指总体规划所规定的 5 类 9 个物流园区内的用地， 其容积率不宜超过 4.0。 （2） 【一般仓储用地】一般仓储用地主要指前款以外、以储运为主、无特殊要求的仓储用地， 其容积率不宜超过 3.0。 （3） 【特种仓库用地】 特种仓库用地主要指前两款以外、 以储运为主并有特殊要求的仓储用地， 如特种仓库、危险品仓库、战略储备仓库、专业堆场等，其容积率上限应按有关法规、规 范和标准等确定。
第四章 混合用地
12. 【混合用地】混合用地是指以一种用途为主、兼有其它一种或多种用途的用地。混合方式 一般包括： （1）商业（含办公）与居住混合（通常称为“商住用地” ） ； （2） 商业与工业混合 （通常称为 “商贸地带” ） 或办公与工业混合 （通常称为 “研发用地” ） ； （3）商业与仓储混合（通常称为“物流用地” ） ； （4）其它。 13. 【计算公式】混合用地容积率按下式计算： FAR 混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…； 其中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能可确定的容积率；
（2） 表 2：商业用地（C）基准容积率表 密度分区 基准容积率 I II 1.8 III 2.4 IV 3.2 V 4.2 VI 5.4
7.
【地块规模修正系数】 地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类， 分别按下表确定： （1）表 3：居住用地（R）地块规模修正系数表 用地规模公顷 修正系数 ≤0.7 -6% 0.7-1 -3% 1-3 0 ≥3，每增加 1 公顷 -5%
（2） 周边道路修正系数 1) 根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数分为四类：一边、两边、三边及 周边邻城市道路的地块； 2) 周边城市道路指地块直接相邻的、双向行车道在 2 条以上的支路、次干道和主干道。 表 6：周边道路修正系数表 地块类别 修正系数 一边临路 0 两边临路 +10 % 三边临路 +20% 周边临路 +30%
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第三章 工业、仓储用地
9. 【基本规定】工业用地（M） 、仓储用地（W）的容积率下限分别按《深圳市工业项目建 设用地控制标准（试行） 》 、 《深圳市物流项目用地规划建设标准》确定；本指引仅对地块 容积率上限作出规定。 【工业用地】工业用地（M）容积率上限规定详见表 7，工业产业园空间分布详见附图 2。 表 7：工业用地容积率上限指标 地块所处区位 《总规》确定的 52 个工业产业园区用地 其它零星工业用地 高新技术产业园区 其它工业园区用地 一般地区 容积率 4.0 3.0 4.0
附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）
第一章
1.
总则
【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积 率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020） 》 送审稿（以下简称《总规》 ） ，借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管 理需求，制定本指引。 【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。 【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R） 、商业用地（C） 、工业 用地（M） 、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。 政府社团用地（GIC） 、对外交通用地（T） 、市政公用设施用地（U） 、特殊用地（D） 等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。