中山万科四季花城项目前期定位与产品共65页文档
万科四季花城策划方案
万科四季花城的缔造者和管理者以 其实际行动营造了这样一种坦率、 真诚的人文环境。
我们也可以从儿时故乡感受到：
喜欢小镇的生活方式，人人面熟，走过街道带着微笑 一路打招呼；邻居之间随意串门，好东西一定是大家分享； 生活放松，买东西看医生谁也不会给你脸色。
年三十晚上，家家户户母亲忙碌着烧团圆饭，父亲给祖 先神位奉上祭品，点上祭香。于是屋里屋外，院里院外， 村里村外，到处洋溢着一种喜庆、神圣的气氛。这时候， 不管生活多么拮据，都要包出最好的饺子在村里人家中派 送，这种分享的快乐远远大于吃饺子的快乐。
个社
人会 情因 感素
制 约
表、
达生 方活 式方 等式
释放 付诸行动
方式
*鲁宾斯坦的行为心理学观点 第二层
对象（家庭成员、朋友、邻 居、物业管理人员等）更加 明确化
营造一种人文气氛，创 造一个人们所共同认可、 接受的空间
而在四季花城：
我们给予了，我们富有；
我们真实了，我们快乐。
四季花城正是这样一个让他们尽情释放自我， 满足积压已久的情感需求的地方 。
山地小镇
家与自然融合共生， 鸣奏着大自然交响曲
•增加了山地住宅和山地洋房，使建筑与地形更 有机地结合， •山地公园营造具有山地特色的绿色生态小区， •喷泉水景、露天广场、绿地休憩亭，平台串联 社区活动，提供不同的户外序列休息体验。
小镇是温馨的、质朴的，没有比华利山上 豪宅富丽，却有亲近邻里关系——孩子们 一起玩耍，小狗追逐嬉戏。
四季花城项目策划书
万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科房地产全程营销—产品定位与规划解析
第一步骤 市场定位和产品的策划
是关键！ 客户找对了，产品对路，时机把握的好， 事半功倍；否则事倍功半。
四季花城
正例：项目1999-2003，销售完毕5000套房子。1998在深圳 拿地。深圳分两部分：特区、大深圳。大部分人生活在关内。
少数人生活在关外。关内壁关外好很多。两类人住关外：土
定性研究，决定吸引关内白领到关外买房。四季花城分7其
开发，每期价格比上一期高10%-15%，老客户带新客户达
到45%-60%。营销成本特别低，占销售额1%。单位3000-
4000元/平，最高4700元/平。开通社区大巴。开盘日，400平
售楼处来了5000人，现场混乱，推出200套，成交70套。以
VS 反例：背景：96年时我们在深圳开发城市花园，共
市场细分的步骤（2）
评估每个细分市场的吸引力，选择目标市场（一个或多个）
在选择进入某类细分市场时应从以下几方面考虑：
➢ 市场：市场规模、市场增长率、竞争者实力。 ➢ 客户：消费者对现有产品的满意程度。 ➢ 自身：与公司形象的适应性、与公司目标和资源的匹配程度。 ➢ 渠道：分销渠道的可获性、沟通渠道的可获性。 ➢ 财务：需要的投资额、稳定性和可预测性、成本费用。 ➢ 风险：获得持续竞争优势的可能性、其他风险。 ➢ 提示：一个细分市场必须有足够的市场容量，某种意义上，每一消费 者对产品都有独特的要求。市场划分越细，企业提供的产品越接近该市 场的真实需要。而从实践经验来看，细分市场的规模越小，服务于该市 场的成本就越高。
项目定位
客户分析
产品初步建议
项目定位报告包括5方面内容： ➢分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 ➢提出1个主张：项目定位 ➢阐述1组解决思路：产品初步建议
万科四季花城景观规划分析
底层庭院围墙
11.6米
30米
组
11.6米
团
围
墙
24米
11.6米
因底商原因，底层无院落
万科四季花城景观规划分析
b六栋围合，唯一环路双边入户组团
因底商原因，底层无院落
15.5
组 团 围 墙
12米
53米
底层庭院围墙
万科四季花城景观规划分析
c四栋围合
6米
组
底层庭院围墙
团
20米
15米
围
墙
万科四季花城景观规划分析
路宽7米Байду номын сангаас
可作消防口
紧急消防口 路宽6米
路宽7米
路宽6米
万科四季花城景观规划分析
路宽7米
万科四季花城景观规划分析
万科四季花城(多层、小高层、高层、联排、叠加) 占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42%
三期继续追踪要点： 1. 单边入户，消防回车景观效果 2.东侧出入口合理性评估及景观效果
幼儿园
占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42% 围合封闭组团
会所
泳池
1f底商 1f底商
万科四季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.景观主要轴线分析
方塔 雕塑 水景
两条轴线都有人口文化宣传
公益竹 林区
水景80米
方塔
23 米
20 米
总长145米
儿童活 动区
总
人行入 口对景
长 3
2
0
米
23米
休息交 流区
微地形 起坡区
万科树四阵季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.组团分析
中山万科前期策划报告
中山万科前期策划报告1中山市房地产宏观环境分析1.1社会经济现状及发展趋势1.1.1社会经济现状1近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速发展。
经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：中山市2003年1-5月各产业经济运行情况经济运行主要呈以下特点：1.工业保持高增长，效益继续改善2003年1-5月工业经济运行情况2.投资全面提速，房地产持续升温2003年1-5月固定资产投资情况地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。
但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。
3.进出口强劲，招商引资放缓2003年1-5月进出口及招商引资情况4.财政收支平衡、金融形势良好2003年1-5月财政收支及金融形式情况由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。
贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。
5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。
可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产消费需求的增长。
6.劳动就业形势基本稳定2002年度城镇就业情况全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。
尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。
随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发展的。
1.1.2社会经济发展趋势21.经济保持快速健康发展由上图所显示的数据表明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍占主导地位，第三产业有快速增长的势头。
工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。
2.人民生活质量稳步提高根据中山市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业则有大幅的上升。
万科房地产产品规划定位解析
万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。
作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。
本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。
第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。
其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。
无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。
第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。
万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。
这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。
万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。
第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。
针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。
无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。
第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。
无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。
通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。
这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。
总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。
通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。
万科四季花城项目定位与产品建议共105页文档
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精品资料网（cnshu）
12
企业白领 特征：
他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费 能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。 他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
比。多属首次置业。
13
需求： 生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 追求较高的性价比，有户口的要求。 需求以中小户型为主，多注重朝向。
14
7、目标客户群的拉升
从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐 形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的 提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强， 将有号召力吸引更高档次的目标客户。
悠闲 健康
创新 现代
本项目形象概念描述
3
3、定位结论
“新中山人”
4
4、特征分析
在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族
精品资料网（cnshu）
5
5、职业分类
行政事业单位公务员 私营企业主 企业白领
注：公务员的界定
6
6、目标客户特性需求分析 行政事业单位公务员
特征：
工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观 念比较新，容易接受新事物。
高品味生活
良好的居住环境
核心目标客源 对产品的需求
完善的配套 子女教育
21
享受
质朴
万科产品及定位
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
中
便利
规划有完整的生 活配套
舒适居住（第 大城.丰盛
一居所）
生活
以多层、小高层为 主，辅以高层和洋
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系列Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置Leabharlann 的枫林郊区住宅青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
力的社会精锐、 乔圣菲
高档住宅 望子成龙家庭和
武汉金域蓝湾
富
东海岸
贵之家
武汉万科红郡
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
个案分析—万科四季花城
个成交量的提升。
20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月 20 08 年 4月
供应 成交
Tospur
价格分析
3.5
——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房 源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾
L型 厨房
缺点： ——玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。 ——主卧门正对客厅，私密性差。
90m2三房
Tospur
主力户型
178.82m2 叠拼一层 主力户型—别墅 优点： ——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分
储藏室的设臵完善了功能性
——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房
独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。 缺点： ——1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。 ——南客卧门正对客厅，私密性差。
济光学院 易初莲花 北上海商业广场
Tospur
『项目属性分析』
项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析
Tospur
项目四至
项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。
四季花城一期
松
四季花城一期
镇泰路—双向4车道
位于松兰路的二期3区
镇 兰
泰
路
四季花城二期
（规划中）
四季花城二期
路
售楼处
松兰路
中山万科四季花城施工组织设计
中山万科四季花城施工组织设计施工组织设计名目第一章编制讲明及依据1第一节编制讲明 1第二节编制依据 2第二章工程概况及特点分析 3第一节总述及工程概况 3第二节现场概况 3第三节此次投标的施工目标3第四节基础施工方案4第三章项目组织治理机构6第一节项目治理人员简介6第二节治理机构职责划分9第四章总平面布置17第一节施工现场平面布置原则17第二节施工现场平面布置17第三节施工临时用水、用电布置19第五章施工进度打算及劳动力安排24第一节施工段划分及施工程序24第二节总工期及进度打算安排25第三节工期保证措施26第四节分包打算安排29第五节劳动力打算29第六章要紧施工机械设备及周转材料配备32第一节施工机械、检测设备32第二节周转材料打算33第七章工程施工方案及技术措施要求34第一节工程测量 34第二节模板工程 38第三节钢筋工程 41第四节砼工程49第五节填充墙砌体工程 52第六节装饰工程施工方案62第七节屋面工程 73第八节防水工程 77第九节脚手架工程78第十节室外道路、排水管网施工86第十一节电气、消防及防雷工程91第八章质量目标及保证措施 101第一节质量目标 101第二节质量保证体系及操纵流程101第三节质量操纵的原则 102第四节各时期的质量操纵内容102第五节工作工序质量的操纵内容104第六节要紧分项工程质量保证措施108第七节外墙淋水试验117第八节防渗漏、防水及防止质量通病的措施121第九章安全文明目标及保证措施128第一节安全文明目标128第二节安全文明施工要求128第三节安全生产运行体系132第四节安全用电 135第五节安全消防 138第六节文明施工 141第七节防止扰民及民扰措施145第八节环境爱护措施146第十章施工措施151第一节分包治理措施及与业主、监理的和谐配合措施151第二节雨季、夏季及抗台风的施工措施 156第三节成品、半成品爱护措施161附件：治理人员资质证书复印件主体时期施工平面布置图（附图-01）装饰时期施工平面布置图（附图-02）临电、临水平面布置图（附图-03）万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程施工进度网络打算编制讲明及依据编制讲明第一，感谢业主对我公司的信任，给予我公司参加万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程投标竞争的机会。
万科四季花城开盘前工作汇报(ppt 78页)
方案一
• 开盘楼座2、4、5、6、7、8、9、10、11号楼
40
针对一期开盘楼座手动调整——开盘可执行均价建议
3
项目重要工作节点
• 4月19日万科四季花城正式接电 • 6月24日临时接待中心正式接访 • 7月30日万科四季花城国球挑战赛正式开赛 • 8月11日万科四季花城社区巡展正式开始 • 8月20日置业顾问考核完成 • 8月27日万科四季花城产品说明会在顺义宾馆揭幕 • 9月15日万科四季花城销售中心正式开放 • 9月16日万科四季花城VIP卡火爆开办
二居 三居
二居, 286, 41%
产品说明会客户需求统计
三居, 199, 56%
二居 三居
二居, 156, 44%
■办卡客户的需求与产品说明会客户的需求基本一致，但与来访客户的需 求统计比例相反，而办卡客户的需求更接近客户的真实需求。 ■从供应和需求总量上来看，二居仍属供不应求，需求需要向三居转化。
15
产品说明会经济三居单元需求统计
■在客户关注度比较高的2、4号楼里的状况来看，三单元需求最多，二单元次之 ■以中间单元为中心，需求向两边递减。
16
产品说明会南北两居单元需求统计 ■客户集中关注的是8号楼的中间单元
17
（二）办卡活动客户需求研究
统计情况汇总
■本次活动共办卡827张，按家庭为单 位统计为724户，实际可统计出明确需 求的为695套。
34
推盘计划——资源判断
根据目前研究客户对沙盘的初步反应，对目 前一期即将推出的10栋楼座进行了简单的资 源判断，具体判断标准如下： ■组团密度（户数、人群同质化） ■楼座状态（层数＼电梯＼居住密度） ■楼座交通（配套设施的便捷程度＼人行、 车行动线） ■楼座景观（中心景观、水景绿化、楼间距、 公建及娱乐设施的遮挡） ■户型(户型布局、使用功能、面积大小） ■外部干扰(主路、辅路的公交噪音\小区内 公建、娱乐设施带来的人流噪音）
万科四季花城产品设计附加值总结
元
101 146.9 81
雅竹轩15 单元
159. 101 146.9 81
文竹轩3单
124.2 133.
元
102
5
25
文竹轩8单
124.2 133.
元
102
5
62
原始价
家庭娱乐
原始总价
室
附加价值
初始成 交总价
初始 成交单
价
原始总价／ 销售总价
面积可 售比
1,182,73
58.76
6,699 1,070,567 112.17 112,170
房号
建筑面积
家庭娱 乐室
下沉式
花园 (m2)
大单 位阁
楼
小单 位阁
楼
阁楼露台 面积
阁楼楼梯 平台
阳光 顶层私家
室
天面
301 105.78
1
3a01 105.78
1
501 105.78
1
601 106.05
1.00
22.94
102
89.38 49.58
202
89.38
302
89.38
3a02
89.38
92,290
1
7,765
59.15
91.10%
%
原始总价/销售总价 >90% 单套的面积可售比>60% ? 最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.
产品附加值
附加值应该做多大? 附加值的实际使用要求
成本
变更前地下室 92平米
变更后地下室 128平米
附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加 值的单价会下降;成为低效区间或者无效区间;