郑州写字楼市场报告

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宏观经济环境扫描
房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期
GDP增速与房地产发展关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
郑州
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
800-4,000US$
郑州
4000-8,000US$ 平稳发展期
8000-20,000US$ 减缓发展期
GDP增长率
30000.00 25000.00 20000.00 15000.00 10000.00 5000.00 0.00 2000 2001 2002 人均GDP
本报告是严格保密的。
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2003 2004 2006
人均GDP增长率
数据来源：郑州市统计年鉴
成交 关键 驱动 因素
自用
赖的资源聚集度 ►产品：客户素质、物业形象、硬 件配置、物业管理
►对固定资产升值保值、租金实现
投资
的信心 ►对实现长期稳定收益的信心
阶段标志
板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分
本报告是严格保密的。
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报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
本报告是严格保密的。
中区
东区
西区 南区
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通过大量案例总结，城市写字楼的发展一 般经历四个阶段
经济总量增长
写字楼市场 发展阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
产业结构调整，三产比例上升
本报告是严格保密的。
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城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市 场化时期，以企业自建写字楼为主
财富广场2期
100000
05年11月
95％以上
5300
6300
本报告是严格保密的。
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郑州写字楼分布图
郑东新区 金水区
管城区 中原区 二七区
本报告是严格保密的。
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按照物业档次、目前售价/租金将板块分级
物业档次 依托省机关，区域配套成 熟，商务氛围浓， 交通便利，是办公楼最集 中区域 入住企业行业影响力大， 实力雄厚
360.00 401.90 453.60
产业的比重有所下降，
与此同时第二产业的比
率波动上升
2003
2004 2005 2006
48.80
61.00 72.00 77.10
本报告是严格保密的。
573.70
738.00 873.00 1070.50
479.60
576.00 705.00 853.90
数据来源：郑州市统计年鉴
在七个省会城市中，郑
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 合肥 长沙 郑州 南昌
（元）
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 成都 武汉
较上年增速
州的人均可支配收入处于 中等水平
西安
人均可支配收入
本报告是严格保密的。

近年来第一产业和第
三产业比例均小幅下降

第一产业比重较低

第三产业结构相对稳
定，近年变化较小

第一产业(亿元)
第一产业(亿元)
2000 2001 2002 42.00 43.70 46.20
第三产业(亿元)
第三产业(亿元)
330.00 376.50 427.00
自2000年以来，第一
第二产业(亿元)
2002 59.6 48.2 11.4
2003 74.3 68.8 5.5
2004
2005
2006
121.8 168.1 229.9 94.8 129.9 177.2 26.82 38.2 52.7
数据来源：郑州市房地局
本报告是严格保密的。
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市场供应量预判
单位：万平方
未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方 近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长
非市场化时期 经济背景 供应 主体 第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达
►大型国有企事业单位：
邮 电、 电信 、外贸 等 ， 多 为垄 断性 行业或 其 主 管单位 ►企业自身发展需要
客 户 特 征 需 求 成 交 关 键 驱 动 因 素
►大型国有企事业单位
自用
►外地外资实力企业办事处（金
融保险分公司、现代制造业分 销处等）
出现领先开发商和标杆项目
本报告是严格保密的。
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市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整 购比例上升，小投资客退出
市场化成熟期
经济背景 供应 主体
城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位
►专业开发商为主 ►高端产品：建筑形象地标化、
客户 特征
自用 投资
►一线写字楼：高科技产业、现代
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
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市场供应量预判
房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产 类投资近两年以40%的速度迅速增长
单位：万平方
250 200 150 100 50 0
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
2000 34.2 21 13.2
2001 47.6 34.98 12.62
95％ 90％
成交价格 (元/平方)
4500 4000
销售速度
4280 1100
蓝码地王大厦
绿地峰会天下 浦发国际 省汇中心
56000
52000 50000 75000
05年7月
06年10月 06年10月 06年10月
95％
85％ 99％ 95％以上
6500
6100 6000 5800
2200
4900 6200 7900
合同编号：[2007]SH-B09
郑州写字楼市场 研究报告
世联郑州项目组 2007.09.18
本报告是严格保密的。
报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
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宏观经济环境扫描
郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房 地产业进入高速发展期
2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 0.00 2000 2001 2002 GDP 2003 2004 2005 2006 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%


天下
国泰财富国际商会大厦 蓝玛地王大厦 温哥华广场


海联国际
金融大厦 福晟大厦 17
本报告是严格保密的。
数据来源：房产信息网
销售速度
写字楼市场的月均销售速度：4697平方米
楼盘名称
国际企业中心 永和国际
建筑面积(平方米)
100000 30000
发售时间
04年10月 04年8月
销售率(%)
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003 2004 2005 供应面积 销售面积 2006 2007年1-6月
在售项目及07年预售项目 金水路

根据工程进度，08年初推出项目

盛润国际 荣勋赢座 中烟大厦 绿地峰会广场
曼哈顿广场


汇锦中油大厦 永和国际广场
郑东新区
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宏观经济环境扫描
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验 值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低 水平
天津 上海 北京 广州
三产GDP 总量(亿元) >1200 800～1200 <800 写字楼 整体容量 大
城市写字楼发展水平评估模型
4.0 沈阳 3.0
R
乌鲁木齐南京 成都 石家庄 西安 武汉 青岛 深圳 合肥 郑州 0 1000 2000 3000 第三产业GDP(亿元) 4000 兰州
北区
北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。
中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。 西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。 南区：经济发展相对缓 慢，房地产开发相对落后， 主要以经济适用房、多层 物业开发为主。

二七区 管城区 中原区
本报告是严格保密的。
0.5-1.2
4000-5000
20
第一层级
金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的 商务圈。
供 应
产品
在当时：形象好、 配 置 高 ，代 表了 业主企 业 的 实力
投资
自用
无
良好的产品形象和品质 无
盈利 模式
自 用为 主， 其余对 外 出 租
投资
阶段标志
垄断企业自建写字楼的建造
本报告是严格保密的。
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市场化启动期：住宅开发商进入商住产品 开发，小投资客占主流
市场化启动期 经济背景 供应 主体
2.0
郑州
中等 较低
1.0
郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿 元，写字楼整体容量处于中等
R
一线写字楼租金水平(元/平米/月) R= 商品房均价(元/平米) >3 2～3 <2
写字楼相对发展水平
高 中等 较低
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郑州=60/4244=1.4%
本报告是严格保密的。
宏观经济环境扫描
社会消费品零售总额和人均可支配收入双 双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大
►开发商/企业自建并存
私营经济、第三产业快速发展
►部分开发商由住宅转入写字楼开发
►办公物业的需求显现，能实现略高
于住宅开发的利润
客户 特征
自用 投资
►商住公寓：贸易物流类、
装修装饰、中介公司等
小投资客
►办公物业形象
►由于缺乏写字楼专业开发经验，商
供 应
产品
住公寓等模糊产品为主 ►有一定的公建形象，但产品素质低， 需 不能很好的适应现代化办公的需求 求 ►政府无商务区规划，开发商主导， 板块特征不明显，对客户决策不构成 影响 开发类写字楼以出售为主
投资
中产阶级，对房地产投资有一定的认识
►一线写字楼：物业形象与产品品质，由
自用 成交关 键驱动 因素 投资
于市场整体租金的绝对水平不高，对成本 敏感度低 ►中档写字楼：性价比，对形象有要求， 对成本敏感
►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 ►投资回报的风险（参考市场可比物业的
盈利 模式 阶段标志
租金实现）

平均租金区间 平均售价区间
(元/天/m2） (元/m2）
1.2-2.8
5500-7900
金水区
高端纯写字楼供应的热点 区域 政策导向和城市发展趋势 目前商务氛围较差

郑东新区
1.0-1.5
5200-6500
落成较早，规划功能落后； 品质不高，硬件设施和 物业服务都不完善 入住企业规模较小 在商住两用为主
►开发商逐渐占据主导 ►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、 ►专业开发商出现，引导
供应 主体
市场的发展
客户特 征
自用
咨询服务业、金融保险业 ►客户逐渐按租金承受力分层 ►外地外资企业进入
►多元化产品：商住、纯
供 应
产品
写字楼、高档写字楼 ►开发水平和产品素质快 需 速提升 求 ►依托不同的资源（政策、 传统认知、产业聚集等） 板块化趋势逐渐显现 出售为主
快速发展期
数据来自世联分析模型
本报告是严格保密的。
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宏观经济环境扫描
三产分布比例— 第三产业结构ห้องสมุดไป่ตู้增长比较稳定，变化较小
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2000 2001 2002 2003 第二产业(亿元) 2004 2005 2006

第二产业占GDP比重
逐渐上升，说明工业是
郑州市的主导产业
2006 2005 9167 3227 3646 8595 22811 04601 4639

自2000年以来，郑州城
年份
2004 2003 2002 2001 2000
镇人均可支配收入逐年稳
6438
步增加，与此同时人均消
费支出也逐步增加，但其 增加速度小于可支配收入 的增加

0845 5947 9045 3366 1305 5395 金额 人均消费性支出（元/ 人） 城镇人均可支配收入 (元/人)
制造业、咨询服务业、金融保险业 等
►投资机构整购 ►财富阶层
供 应
产品
设备设施尖端化、物业管理品牌 化、办公功能纯粹化 ►国际品牌与团队 ►板块认知已经深入人心，各板 块客户、产品平台标准建立 ►项目开发方向主要由地段主导 大部分持有出租，部分项目对外 销售
需 求
►商务成熟度与聚集度、企业所依
盈利 模式
数据来源：郑州市统计年鉴
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报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
本报告是严格保密的。
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城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。
自用 成交 关键 驱动 因素 投资
►与住宅办公接近的使用成
本
盈利 模式 阶段标志
►产品与住宅类似，易于被
接受，投资门槛较低 ►投资意识开始萌发，市场 其他投资渠道少
开发商进入写字楼市场
本报告是严格保密的。
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市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分， 领先开发商和市场标杆项目出现
市场化发展期 经济背景 第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展