郑州写字楼市场报告
郑东新区写字楼市场调研报告
本报告是严格保密的。
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全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到 企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速 良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始 大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑 面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。 进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率 较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面， 随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。 预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到 限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处 国基路与花园路交汇处东100米 北环路与文化路交汇处 黄河路与经二路交会处 黄河路与中州大道交叉口 嵩山路与汝河路交汇处 福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域 铭功路与太康路交叉口 大学路与淮河路交叉口南200米 航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告【郑州写字楼调研报告】一、概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼行业也随之蓬勃发展。
本次调研主要对郑州市的写字楼市场进行了深入的调查和研究，旨在了解郑州市写字楼市场的现状和发展趋势。
二、现状分析1. 郑州市的写字楼市场主要集中在城市中心区域，如中原路、建设路等地段。
这些地段交通便利，商务区域发达，是各类企事业单位、金融机构等的首选办公场所。
2. 郑州市的写字楼建筑多样化，包括高层写字楼、低层写字楼、创意写字楼等。
其中，高层写字楼主要分布在城市中心区域，低层写字楼则分布在郊区较为集中的地方。
创意写字楼则多位于历史文化街区或旧厂房改造的地方。
3. 郑州市的写字楼市场竞争激烈，展示出一些共性特征。
如写字楼租金高昂、供求关系紧张、市场需求多元化等。
此外，一些特色写字楼如共享写字楼、创意写字楼等也逐渐受到市场的关注。
三、发展趋势1. 健康文化类写字楼的兴起。
随着人们对健康生活的追求，健身、休闲、娱乐等生活方式成为现代人办公需求的重要组成部分。
未来，健康文化类写字楼将会融合休闲娱乐设施、运动设施等，满足员工的生活需求。
2. 环保节能类写字楼的需求增加。
随着全球气候变暖和环境保护意识的增强，未来的写字楼将更加强调节能减排和环境友好。
一些领先的写字楼已经采用了太阳能发电、雨水收集等技术，以降低能源消耗和环境污染。
3. 智能化办公设施的应用。
未来的写字楼将会更加智能化，运用物联网、人工智能等技术，提供更加便利和高效的办公环境。
智能化的办公设施将极大提升员工的办公效率。
四、建议1. 鼓励多样化的写字楼建筑形态。
政府可加强对写字楼建设的规划和管理，鼓励多样化的写字楼建筑形态，以满足不同企事业单位、行业的需求。
2. 提供更加便利的公共服务设施。
政府可提供更加便利的公共服务设施，如停车场、餐饮等，以提升写字楼的吸引力和竞争力。
3. 加大环保节能类写字楼的推广力度。
政府可鼓励和引导企事业单位选择环保节能类写字楼，推动节能减排和环保意识的普及。
商铺调查报告（精选3篇）
商铺调查报告（精选3篇）商铺篇15月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。
最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。
本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。
一、投资者具体需求分析○商铺面积需求分析调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。
商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少;而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。
从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。
○商铺接受最高总价分析通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。
通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。
而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。
二、投资者背景资料分析○投资者实际年龄分析通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%;41~45岁年龄段所占的比例是16%;25~30岁也有10%;46~55岁的比例合计为12%。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告
《郑州写字楼调研报告》
近年来，随着郑州经济发展的迅速，写字楼建设也在城市中如雨后春笋般迅速涌现。
为了解郑州写字楼市场的现状及未来发展趋势，我们进行了一次全面的调研。
首先，我们发现郑州市中心区域的写字楼大多集中在CBD核
心区域，如二七、金水、高新等区域。
这些区域拥有完善的交通、商业和配套设施，成为吸引企业入驻的热门地段。
其次，郑州写字楼的租金水平在不断上涨。
受供应不足和需求持续增长的影响，部分地段的写字楼租金已经超过了市场预期。
而且，一些高品质写字楼的租金更是水涨船高，成为企业选址时需要考虑的重要因素。
此外，我们还发现郑州写字楼市场面临着一些挑战。
比如，一些老旧写字楼的更新改造需要加快速度，以满足现代企业对办公环境的需求。
同时，随着新型疫情的影响，居家办公的需求增加，对写字楼市场也提出了新的挑战。
针对以上情况，我们对郑州写字楼市场的未来发展做出了一些预测。
我们认为，郑州写字楼市场将继续保持活跃，供需关系将更加趋于平衡，市场将会进一步规范。
在未来，随着城市规划的不断完善和CBD区域的扩展，写字楼市场的增长空间将
会进一步拓展。
总的来说，郑州写字楼市场活跃，需求旺盛，但也面临一些挑战。
我们期待随着城市发展，写字楼市场将迎来更加多样化的发展，满足企业对办公空间的不断升级需求。
郑州写字楼调研分析报告
郑州写字楼调研分析报告郑州写字楼调研分析报告一、引言写字楼是现代商业办公的核心场所之一，随着经济的发展和城市化进程的加快，郑州作为河南省的省会城市，其写字楼市场进一步发展壮大。
本报告旨在通过对郑州写字楼市场的调研，分析该市场的现状和发展趋势。
二、市场概况1. 市场规模根据调研数据显示，郑州写字楼市场的规模较大，目前已经有数百个商务写字楼项目，涵盖了金融、科技、文化等各个行业。
其中，CBD地区的写字楼项目占据市场的主要份额。
2. 租金水平调研数据显示，郑州的写字楼租金水平较为稳定，整体偏低。
各个区域的租金差异较大，尤其是CBD地段的写字楼租金较高。
三、需求分析1. 行业需求郑州作为河南省的政治、经济、文化中心，吸引了大量的企业落户和创业者前来发展。
不同行业对于办公空间的需求也不同，金融、科技和互联网行业对于写字楼的需求相对较高。
2. 办公面积根据调研数据，企业在选择写字楼时主要考虑办公面积的大小，包括单个办公室的面积和整个楼层的面积。
大部分企业需要较大的办公面积以满足日常的工作需求。
3. 办公环境企业对于办公环境的要求较高，特别是在硬件设施和软件配套方面。
高速网络、空调、咖啡厅、会议室等设施都是企业选择写字楼的重要考虑因素。
四、竞争分析1. 竞争格局郑州写字楼市场竞争激烈，主要有如下几个主要竞争对手：龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商。
这些房地产公司在郑州建设了多个高质量的写字楼项目，形成了较为庞大的市场占有率。
2. 竞争优势龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商在品牌知名度、地理位置和规模上具有较强的竞争优势。
此外，一些总部位于郑州的企业通过自建写字楼来降低办公成本，也对市场竞争造成了一定的影响。
五、发展趋势1. 区域发展目前郑州市的发展重点已经从传统的商业中心逐渐向CBD地区转移，未来写字楼市场的发展将逐渐向CBD地区集中。
2. 全球化需求随着全球化进程的加快，越来越多的国际企业将来到郑州落户或扩大投资规模。
最新郑州商业市场分析 (nxpowerlite)精品资料
市场调研与分析
中原商 贸城
之城
项目运作提案报告
中原商贸城，位于郑州市最繁华的三大市级商业中心之一——碧沙商圈，由郑州市长 城房屋开发有限公司投资经营。注册资金5000万元，总经营面积48000平方米，是目前郑州 西区投资最多、经营面积最大的超大型零售企业。中原商贸城于2003年5月1日开业，地上 五层，地下一层，总建筑面积43624平方米。商场集百货、量贩、餐饮、休闲、娱乐、健身 为一体。
分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面积6116平方米，营业面积 42000平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业 面积33500平方米 。
楼层 面积 业态
租金
6F 4200 家电、床品 5F 4200 男装 4F 4200 贵妇装、童装、羊绒 3F 4200 少妇装 2F 4200 少女装、配饰 1F 4200 化妆品、黄金珠宝、女鞋女包 BF 4200 中性休闲
楼层 4F 3F 2F 1F BF
面积 业态
租金
8000 10000 10000 10000
床上用品、儿童用品、玩具运动 男装、职业女装 女装、配饰 化妆品、黄金珠宝、皮鞋箱包通讯
采用形式， 租金水平 300-500 元/平方 米/月
10000 量贩超市
北京 华联
之城
项目运作提案报告
北京华联集团成立于1997年，是目前国内规模最大的商业零售集团之一，主要 业态有城市购物中心、百货商场、大型综合超市和社区便民连锁超市。销售额名列 全国商业零售业第三。郑州店集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的大型综合 广场，总建筑面积9.2万平方米，居河南省各零售商场之最，经营面积5万平方米。
之城
项目运作提案报告
郑州写字楼市场分析
郑州写字楼市场分析概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也在不断增长。
本文将对郑州写字楼市场进行深入分析，探讨市场现状和发展趋势。
市场现状区域分布据调查数据显示，郑州的写字楼主要集中在中原区、金水区和二七区等主要商业区域。
这些区域拥有较高的写字楼租金和较大的写字楼供应量。
租金水平郑州的写字楼租金水平相对于其他省会城市较为适中，一般在每平米10-20元之间。
高档写字楼的租金可能会达到每平米30元以上。
空置率近年来，郑州写字楼市场供大于求，导致部分写字楼出现较高的空置率。
一些老旧写字楼由于更新换代不及时，空置率更是居高不下。
市场发展趋势供应量逐步增加随着郑州经济的持续发展，写字楼供应量也在逐步增加。
各大房地产开发商纷纷进入郑州写字楼市场，推动市场供应量持续扩大。
物业服务提升为了吸引更多写字楼租户，郑州的写字楼业主开始加大对物业服务的投入。
不仅提供基本的保洁服务，还会提供定制化的增值服务，如会议室预订、快递代收等。
区域分化随着郑州城市规划的不断优化，未来郑州写字楼市场可能出现区域分化的趋势。
一些地段优越、交通便利的写字楼可能会成为热门选择，而一些偏远或老旧的写字楼则面临市场淘汰。
总结综上所述，郑州的写字楼市场虽然存在一定问题，但整体呈现良好的发展态势。
随着郑州经济的持续增长，写字楼市场将迎来更多机遇和挑战。
未来，需要相关部门加大政策支持力度，引导市场健康发展，为郑州写字楼市场注入更多活力。
以上是我对郑州写字楼市场的分析，希望对您有所帮助。
郑州办公楼现状分析报告
郑州办公楼现状分析报告1. 引言随着经济的发展和城市化进程的加速，郑州市的办公楼数量也在不断增加。
办公楼作为商业地产市场的重要组成部分，对于城市经济的发展和企业运营起到至关重要的作用。
本报告将通过对郑州市办公楼现状的分析，总结其特点和趋势，为相关经营者和投资者提供决策参考。
2. 郑州市办公楼现状郑州市目前办公楼经济发展迅猛，办公楼的数量和规模均有较大的增长。
2.1 办公楼数量根据统计数据，郑州市目前拥有约1500栋以上的办公楼，其中不乏有多个大型综合办公楼群。
这些办公楼位于各个区域，主要集中在市中心和主要商业区域。
近年来，大量的企事业单位、金融机构和创业公司都选择在郑州市购买或租赁办公楼作为办公场所。
2.2 办公楼规模郑州市的办公楼规模从小型的办公楼到大型的综合办公楼一应俱全。
其中，一些大型企事业单位和金融机构拥有独立的楼宇，通常规模较大，配套设施齐全，带给用户更为舒适和便利的办公环境。
另外，还有一些小型企业或创业公司常常选择共享办公楼或写字楼，以降低租赁成本。
2.3 办公楼特点郑州市的办公楼具有一些共同的特点。
首先，大多数办公楼都配备了现代化设备和高速网络，满足企业和个人的各种办公需求。
其次，办公楼往往位于交通便利地段，交通网络完善，靠近地铁站和公交站点，方便人员出行。
此外，郑州市的办公楼基本都配备了停车位，满足员工和访客的停车需求。
3. 郑州市办公楼趋势分析郑州市办公楼市场未来还存在一些发展趋势和机遇。
3.1 空置率下降随着市场竞争的加剧，郑州市办公楼的空置率呈现下降趋势。
目前，随着企业数量增加，对办公楼的需求也将继续增长。
3.2 多功能化发展未来的办公楼将更多地注重打造多样化的体验和服务。
除了标准的办公空间，将增加社区功能，提供充电桩、休息区、商务服务等配套设施，旨在提高员工的工作效率和福利待遇。
3.3 可持续发展随着环保理念的普及和政府政策的支持，未来的办公楼将更加关注可持续发展。
办公楼将注重节能减排和资源利用率，采用环保材料和绿色建筑技术，提高建筑的能源效率和环境友好性。
郑州市商务办公楼市场租金特征研究
郑州市商务办公楼市场租金特征研究4影响郑州市商务办公楼市场租金特征的因素分析4.1租赁价格水平和租金影响因素之间的关系在对郑州市商务办公楼进行调查时候发现，租金与租赁价格水平有直接的影响。
租金与租赁价格水平是成正比例增长的，租金影响因素分别有空间、时间因素。
空间因素：空间因素，直白的说就是地段的区分。
旺铺与一般的铺子其租金价格是有很大的区别的。
首先，在空间上。
地段：优良的地段处于商业中心集中处，在此租赁的企业或是个人资金都比较的雄厚，有足够的能力负担高昂的租金，其租赁价格水平一般较高。
很多在商务中心租赁的企业或是个人所经营的产业内容丰富、赚钱较多，需要一个足够高大上的写字楼体现其企业或是个人的气派，所以租赁在中心地段。
金水区地址租金单位金成国际广场 2.2 元/平米*天居易摩根中心 2.2 元/平米*天凯林国际 2 元/平米*天信息大厦 2.1 元/平米*天兴业大厦 1.83 元/平米*天黄河建工集团 1.1 元/平米*天瀚海北金 2.6 元/平米*天浦发国际金融中心 1.68 元/平米*天升龙环球大厦 2 元/平米*天国际企业中心 1.2 元/平米*天永和国际广场 2.2 元/平米*天花园SOHO 1.7 元/平米*天曼哈顿金融中心 2.5 元/平米*天管城区地址租金单位裕鸿国际 1.8 元/平米*天金城国贸 1.4 元/平米*天中原区地址租金单位西元国际广场 1.7 元/平米*天升龙金中环 1.4 元/平米*天鑫苑国际广场 1.3 元/平米*天中原万达广场 1.4 元/平米*天裕达国贸 3 元/平米*天国家大学科技园 1.6 元/平米*天乐丁广场0.9 元/平米*天科技大厦 1.3 元/平米*天凯旋门 1.1 元/平米*天泰隆大厦 1.3 元/平米*天郑东新区地址租金单位绿地原盛国际绿地之窗 1.1 元/平米*天郑东商业中心 1 元/平米*天升龙广场0.8 元/平米*天美盛中心 2.6 元/平米*天天明国际广场 2 元/平米*天永和国际广场 2.27 元/平米*天凯利国际中心 1.1 元/平米*天楷林IFC 1.8 元/平米*天中华大厦0.1 元/平米*天绿地新都会 1.6 元/平米*天建业总部港 2.5 元/平米*天金城东方国际 1.8 元/平米*天联合大厦 2.1 元/平米*天立基上东国际 2 元/平米*天中科金座 2.3 元/平米*天河南商会大厦 1.3 元/平米*天建正东方中心 1.5 元/平米*天CBD外环王鼎国际大厦 2.2 元/平米*天二七区地址租金单位万达广场 1.4 元/平米*天二七商圈 1.5 元/平米*天升龙国际 1.3 元/平米*天华润集团大厦 2.1 元/平米*天绿地新都会 2 元/平米*天豫港大厦 1.5 元/平米*天升龙天玺 1.62 元/平米*天绿地滨湖 1.4 元/平米*天慧济区地址租金单位德明金融广场 1.7 元/平米*天索克时代大厦 1.7 元/平米*天环艺大厦 1 元/平米*天银河商务综合楼0.9 元/平米*天龙城广场 1.3 元/平米*天怡丰新都汇 1 元/平米*天中亨大厦 1.4 元/平米*天英协广场 1.2 元/平米*天郑东商业中心 1.5 元/平米*天盛润国际写字楼 1.9 元/平米*天高新区地址租金单位科技大学科技园 1 元/平米*天火炬大厦 1 元/平米*天动漫基地0.8 元/平米*天L总部企业基地 1 元/平米*天L863软件园 1.1 元/平米*天瑞达经营会所25 元/平米*天企业园0.88 元/平米*天创达高科 1.3 元/平米*天华强城市广场0.86 元/平米*天经开区地址租金单位国安经贸大厦 1.1 元/平米*天格林山庄 1.5 元/平米*天东府大厦 3.3 元/平米*天富田财富广场 1.2 元/平米*天中兴产业园商务中心0.8 元/平米*天经开中心 1.3 元/平米*天根据上述表格可以清晰的看出，不同区域的租金价格有一定的区别。
写字楼行业市场分析与发展趋势预测报告
写字楼行业市场分析与发展趋势预测报告一、市场分析写字楼行业是伴随着城市化进程的快速发展而兴起的，它是一种为中小企业、个人提供办公空间的商业地产形式。
随着经济的快速增长和商业活动的扩大，写字楼行业迅速崛起，并在城市化进程中发挥着重要的作用。
1.1 市场规模和增长潜力根据国家统计局的数据，我国写字楼行业市场规模不断扩大。
从2015年到2019年，写字楼市场的年均增长率都超过了10%。
预计到2025年，我国写字楼行业市场规模将达到5000亿美元，市场潜力巨大。
1.2 市场竞争格局目前，大城市的写字楼市场已经相对成熟，市场竞争非常激烈。
一线城市的写字楼租金较高，供不应求，企业选址压力较大。
而二线城市和小城市的写字楼市场仍处于发展初期，市场空间较大，吸引力较强。
1.3 市场需求特点随着信息技术的发展和互联网的普及，越来越多的创业者和个体工作者选择在写字楼租办公空间，以提高工作效率和形象展示。
此外，写字楼还受到企业形象定位和地理位置的影响，企业在选址时会考虑到交通便捷性、商业环境和市场配套设施等因素。
二、发展趋势预测2.1 云办公的普及随着云计算和通信技术的发展，云办公逐渐成为一种新型的办公方式。
越来越多的企业开始采用云办公软件，员工可以通过互联网在任何时间、任何地点进行办公。
这一趋势将对传统写字楼行业构成冲击，传统写字楼运营商需要积极转型，提供更加灵活多样的办公空间和服务。
2.2 灵活办公空间的需求增长随着创新创业浪潮的兴起，越来越多的年轻人选择创业，他们对办公空间的需求更加灵活多样。
传统的写字楼办公室单一的空间形态和长期合同限制了创业者的选择。
未来，灵活办公空间的需求将持续增长，创业者需要更加灵活、便捷的办公空间来满足他们的需求。
2.3 文化和环境要素的重视随着企业文化的日益重视，企业对办公环境的要求也在不断提高。
企业更加注重写字楼的设计、装修和配套设施，希望通过提供更加舒适、健康的办公环境吸引和留住优秀的人才。
世联-郑州房地产市场调研报告
1995—2010年郑州市市区规划 14
郑东新区：楼盘素质远远领先，产品创新、营销创新突出， 客户关注未来发展前景，但配套缺乏成为重要制约因素之一
郑东新区主要代表楼盘有郑东第一 大街、联盟新城、老街、阿卡迪亚 以及未来的绿城等项目，成熟的操
典型楼盘
顺驰-中央特区
中义-阿卡迪亚
鑫苑-中央花园
作模式使得郑东新区成为郑州高品 质的代名词，伴随着政府政策导向 型不断扩大，新区开发日新月异， 新CBD形象初步显现；
社区形象
本区域楼盘价格普遍超过3,000元/
平方米，联盟新城的多层院落住宅 更是达到4,500元/平方米； 本区域产品领先优势明显，面积较 大，总价较高，洋房、高层公寓等 产品形式已达到国内先进水平；客 户层面来自于郑州市的各区域，客
开盘时间 2005年10月 规模
2004年9月
2005年12月
第一 梯队
鑫苑、顺弛、绿地、建业等品牌开发商
第二梯队
金源、布瑞克、汉飞、开元等知名开发商
处于第二梯队的本地知名 企业由于对本地消费者需 求的准确把握，虽然形成 了一定的品牌知名度，但 是品牌价值较低。
第三梯队
其他中小企业
第一梯队核心竞争力：品牌、产品创新能力 第二梯队核心竞争力：对本地市场的把握
户层面较高，多数属于中高端客户；
配套不足和市政功能不完善成为制 约客户在此购买的最不利因素，未 来新区的发展依赖于市政建设的跟 进速度。
户型面积 156平，四房186平 销售状况 销售率60%， 产品特色 行，活动营销
12 0ｍ²三房二厅占30%， 二房90-100平，三房 130ｍ²四房二厅占50% 115-142平，四房154平 基本售罄
郑州楷林IFC写字楼项目战略营销报告
——关注核心价值
价值策略选择
行业老大
—垄断价格
非行业老大，中等规模市场
—改变游戏规则
领导者
—产品有不可重复性 —过河拆桥
• 通过哪些渠道与客户进行沟通？
• IFC将如何确立破局？
解决思考一
有可能被哪些客户认知？
整栋及整层购买为主的自购自用型国内外机构客户
外资：区域总部、中国区总部 本土：总部 本地：金融投资机构、企业集团、国外投资机构及投资集团
解决思考二、其中最有价值的运营客户是？
意见领袖
位居行业前列的公司 对其他类型客户的形象号召力； 提升产品品质的公信力。 融资能力强；
具体 位置
东风东 路与商 鼎路交 叉口
销售进度
4.2米层高，100-1100平5A智能写字楼，元旦 开盘，推出159套房源，开盘劲销85%，17席 300—1000㎡临街商铺3月18日开盘，30万元 入会
销售 底价
14000元/ ㎡
表现 价格
16000元 /㎡
美盛中心项目基本情况
物业形态
总建筑面积约16万平方米， 东西两栋板式高层，西栋为
小结
像楷林IFC这样最具价值的产品被边缘化，市 场真伪难辨，营销噪音，叫卖嗓门干扰客户选 择；时间紧迫，突围在即！
楷 林 IFC 布 局
楷林IFC项目区位
1、项目与郑州高端写字楼代表楷林国际同在金水路北，坐北朝南； 2、项目位于郑东新区中央政务区内； 3、项目紧邻综合交通枢纽区。
项目地址：金水东路与心怡路交汇处
一个商厦改变一座城—郑州正大世纪城市广场成功案例解析
一个商厦改变一座城——郑州正大世纪城市广场成功案例解析◎ 张粉层在郑州，闹的是城北，静的是城东。
然而一座商厦的建造，颠覆了整个城市的商业格局。
人气不旺的金山区紫荆山路，自从正大城市世纪广场耸立路口后，往日疏落的交通变得拥堵，往日寂静的城东被带旺起来。
因着正大城市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，郑州人倾情于集逛街、逛广场、逛公园、购物于一体的前所未有的CITYMALL消费体验。
因着正大城市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，商铺成为郑州中产阶级甚至平民百姓所津津乐道的投资话题……□ 楼盘：正大世纪城市广场□ 操盘：安佳置业郑州是个五朝古都，早在夏商时期，郑州就已成为重要的都邑。
虽然３６００年前的繁华旧梦早已湮没于尘土，但骑在中国铁路十字架上的郑州早已把“商”字深深烙在自己的肌肤上。
这个中原腹地，五衢通邑，京广线、陇海线在这里交汇，承东启西的位置，使郑州市场对周边省份乃至全国有着强烈的辐射影响，成为一块足以影响全国的战略要地。
郑州的商业地产觉醒较晚，价格相对较低，升值空间很大，这种投资上的“洼地效应”，使郑州近年来更成为地产商觊觎的对象，商厦、步行商业街、水景街．．．．．．开发商推陈出新，把商业做成了楼市的亮点。
独特的地理位置，浓厚的商业环境，可操作的商业地产项目……郑州因其营商氛围发生的深刻变化而愈来愈受地产商人的垂青。
在郑州有一个金水区，是郑州面积最大、人口最多的城区，河南省委、省政府所在地。
辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站——郑州北站，纵贯全国南北的京深高等级公路与横跨东西的兰州至连云港的高等级高速公路在区内交汇。
正大世纪城市广场正处于此区。
正大世纪城市广场位于郑州金水区农业路与１０７国道的交界处、紫荆山路口，在地理位置上属于城乡结合部，在正大世纪城市广场项目建成前是一个完全没有人流的区域，更谈不上商业环境了。
安佳置业在接手该项目后，全面分析项目地块潜在的机会和优势，颠覆传统区位理念，提出“新城市中心的商业中心”理念，并充分利用当地的媒体资源，对项目进行全方位的包装，最终在毫无商气的地块上创造出开盘后五天就售馨的商业地产销售神化，并大大提升了项目的附加值和知名度。
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平均租金区间 平均售价区间
(元/天/m2） (元/m2）
1.2-2.8
5500-7900
金水区
高端纯写字楼供应的热点 区域 政策导向和城市发展趋势 目前商务氛围较差
郑东新区
1.0-1.5
5200-6500
落成较早，规划功能落后； 品质不高，硬件设施和 物业服务都不完善 入住企业规模较小 在商住两用为主
北区
北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。
中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。 西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。 南区：经济发展相对缓 慢，房地产开发相对落后， 主要以经济适用房、多层 物业开发为主。
制造业、咨询服务业、金融保险业 等
►投资机构整购 ►财富阶层
供 应
产品
设备设施尖端化、物业管理品牌 化、办公功能纯粹化 ►国际品牌与团队 ►板块认知已经深入人心，各板 块客户、产品平台标准建立 ►项目开发方向主要由地段主导 大部分持有出租，部分项目对外 销售
需 求
►商务成熟度与聚集度、企业所依
盈利 模式
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003 2004 2005 供应面积 销售面积 2006 2007年1-6月
在售项目及07年预售项目 金水路
根据工程进度，08年初推出项目
盛润国际 荣勋赢座 中烟大厦 绿地峰会广场
曼哈顿广场
汇锦中油大厦 永和国际广场
郑东新区
供 应
产品
在当时：形象好、 配 置 高 ，代 表了 业主企 业 的 实力
投资
自用
无
良好的产品形象和品质 无
盈利 模式
自 用为 主， 其余对 外 出 租
投资
阶段标志
垄断企业自建写字楼的建造
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市场化启动期：住宅开发商进入商住产品 开发，小投资客占主流
市场化启动期 经济背景 供应 主体
2006 2005 9167 3227 3646 8595 22811 04601 4639
自2000年以来，郑州城
年份
2004 2003 2002 2001 2000
镇人均可支配收入逐年稳
6438
步增加，与此同时人均消
费支出也逐步增加，但其 增加速度小于可支配收入 的增加
0845 5947 9045 3366 1305 5395 金额 人均消费性支出（元/ 人） 城镇人均可支配收入 (元/人)
5
宏观经济环境扫描
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验 值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低 水平
天津 上海 北京 广州
三产GDP 总量(亿元) >1200 800～1200 <800 写字楼 整体容量 大
城市写字楼发展水平评估模型
4.0 沈阳 3.0
R
乌鲁木齐南京 成都 石家庄 西安 武汉 青岛 深圳 合肥 郑州 0 1000 2000 3000 第三产业GDP(亿元) 4000 兰州
写字楼 客户分析
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市场供应量预判
房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产 类投资近两年以40%的速度迅速增长
单位：万平方
250 200 150 100 50 0
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
2000 34.2 21 13.2
2001 47.6 34.98 12.62
天下
国泰财富国际商会大厦 蓝玛地王大厦 温哥华广场
海联国际
金融大厦 福晟大厦 17
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数据来源：房产信息网
销售速度
写字楼市场的月均销售速度：4697平方米
楼盘名称
国际企业中心 永和国际
建筑面积(平方米)
100000 30000
发售时间
04年10月 04年8月
销售率(%)
►开发商/企业自建并存
私营经济、第三产业快速发展
►部分开发商由住宅转入写字楼开发
►办公物业的需求显现，能实现略高
于住宅开发的利润
客户 特征
自用 投资
►商住公寓：贸易物流类、
装修装饰、中介公司等
小投资客
►办公物业形象
►由于缺乏写字楼专业开发经验，商
供 应
产品
住公寓等模糊产品为主 ►有一定的公建形象，但产品素质低， 需 不能很好的适应现代化办公的需求 求 ►政府无商务区规划，开发商主导， 板块特征不明显，对客户决策不构成 影响 开发类写字楼以出售为主
95％ 90％
成交价格 (元/平方)
4500 4000
销售速度
4280 1100
蓝码地王大厦
绿地峰会天下 浦发国际 省汇中心
56000
52000 50000 75000
05年7月
06年10月 06年10月 06年10月
95％
85％ 99％ 95％以上
6500
6100 6000 5800
2200
4900 6200 7900
快速发展期
数据来自世联分析模型
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4
宏观经济环境扫描
三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较小
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2000 2001 2002 2003 第二产业(亿元) 2004 2005 2006
第二产业占GDP比重
逐渐上升，说明工业是
郑州市的主导产业
数据来源：郑州市统计年鉴
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报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
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8
城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。
出现领先开发商和标杆项目
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市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整 购比例上升，小投资客退出
市场化成熟期
经济背景 供应 主体
城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位
►专业开发商为主 ►高端产品：建筑形象地标化、
客户 特征
自用 投资
►一线写字楼：高科技产业、现代
在七个省会城市中，郑
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 合肥 长沙 郑州 南昌
（元）
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 成都 武汉
较上年增速
州的人均可支配收入处于 中等水平
西安
人均可支配收入
本报告是严格保密的。
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中区
东区
西区 南区
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通过大量案例总结，城市写字楼的发展一 般经历四个阶段
经济总量增长
写字楼市场 发展阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
产业结构调整，三产比例上升
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城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市 场化时期，以企业自建写字楼为主
2002 59.6 48.2 11.4
2003 74.3 68.8 5.5
2004
2005
2006
121.8 168.1 229.9 94.8 129.9 177.2 26.82 38.2 52.7
数据来源：郑州市房地局
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市场供应量预判
单位：万平方
未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方 近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长
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宏观经济环境扫描
房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期
GDP增速与房地产发展关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
郑州
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
800-4,000US$
郑州
4000-8,000US$ 平稳发展期
8000-20,000US$ 减缓发展期
投资
中产阶级，对房地产投资有一定的认识
►一线写字楼：物业形象与产品品质，由
自用 成交关 键驱动 因素 投资
于市场整体租金的绝对水平不高，对成本 敏感度低 ►中档写字楼：性价比，对形象有要求， 对成本敏感
►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 ►投资回报的风险（参考市场可比物业的
盈利 模式 阶段标志
租金实现）
360.00 401.90 453.60
产业的比重有所下降，
与此同时第二产业的比
率波动上升
2003
2004 2005 2006
48.80
61.00 72.00 77.10
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573.70
738.00 873.00 1070.50
479.60
576.00 705.00 853.90
数据来源：郑州市统计年鉴
近年来第一产业和第
三产业比例均小幅下降
第一产业比重较低
第三产业结构相对稳
定，近年变化较小
第一产业(亿元)