广州碧桂园凤凰城项目共62页文档
2019广东吉之岛广州新塘凤凰城项目规划资料
停车
健身中心
JUSCO
物件地
速 园 广
交通 中心
广
园
快
速
鳳凰城照片
凤凰城 规划人口12万人
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广东JUSCO 租户管理部
谢谢
住宅
800户 住宅
住宅
2F
DV: 7,500㎡
1F
DV: 7,500㎡
P 700
B1F
(住宅用)P 150
(住宅用)P 450
JUSCO: 16,000㎡
(住宅用)P 450
鳳凰城配置図
BUS站
步
餐饮区
街 行
物件地
一般道路の区分 片側３車線以上
片側２車線 片側１車線１５ｍ以上
高速・有料道路
色 茶 橙 黄 紫
广东JUSCO碧桂园凤凰城 增城市
太阳城店
3
2 1
天河城店
广园东快速
路碧桂园
凤凰城
10KM
20KM
30KM
4 第一国际
增城市常住人口：92万
新塘镇常住人口：50万
2009年数据
广州市
人均可支配收入（元/人） 25317
新塘镇 24371
鳳凰城项目立面图
250户
住宅
住宅
部分租赁 16,000㎡ 总面积 31,000㎡ 停车场 700台
关于碧桂园凤凰城房屋工程遗留问题及园区重大事件的报告
关于碧桂园·凤凰城苑区重大事件及楼宇渗
漏问题的报告
结合碧桂园·凤凰城物业服务中心工作汇总的问题及业主投诉的情况，总结碧桂园·凤凰城发生重大事件及工程问题如下：
一、重大事件：
1、排水井问题:园区内排水管埋深不足，,已有业主投诉，冬季造
成排水管结冻，给生活带来不便，我物业正在对此情况排查2、路灯问题:园区内部分区域因路灯灯头下雨时漏雨受潮导致线
路短路，路灯无法正常照明,部分业主对此投诉较为频繁。
. 3、洋房277#：于4月28日停水至今，近期此楼业主对此事投诉
较多，已有业主将此事投诉至市政相关部门,项目部相关人员
已将此事上报苏家屯区政府相关人员。
4、77#A14-2 ：冬季供暖期间，因施工单位检修时忘记开室内总
阀门，导致此户业主家室内地热管冻爆
5、洋房配备设施不完善（有线电视、电话、网线、燃气、绿化、
生活垃圾排放、路面等）业主极为不满意。
二：近期降雨量较大，导致园区住宅露台墙体渗水户数较多统计汇总如下：
1、已装修入住房屋渗漏问题共21件、有5件曾在维修、16件未
维修，业主要求尽快解决。
2、已收楼未装修的房屋渗漏问题19件
3、应收未收房屋渗漏问题11件
4、空置房渗漏问题3件。
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定•项目背景与市场分析•推广策略制定•销售策略设计目录•营销活动策划与执行•客户关系管理与维护•数据监测与效果评估根据市场调研和竞争对手分析，制定合理价格，确保项目具有竞争力。
市场定价推出购房优惠活动，如折扣、赠品等，吸引客户购买。
优惠活动设计满足不同客户需求的户型，如刚需户型、改善户型等。
户型设计提供多种装修风格供客户选择，满足不同审美需求。
装修风格引入智能家居系统，提高居住体验，增加项目卖点。
智能家居系统项目规模总占地面积50亩，规划建筑面积10万平方米，包含住宅、商业和公共设施等多种业态。
地理位置位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
产品特点高品质、智能化、绿色环保的居住体验，注重空间利用和景观设计，打造舒适宜居的生活环境。
凤凰城项目简介中高收入家庭、改善型需求客户、投资客等。
目标客户群追求品质生活、注重居住体验、关注投资价值等。
客户需求中高端住宅市场，以高品质、高附加值的产品吸引目标客户群。
市场定位目标市场定位竞争优势地理位置优越、产品特点突出、品牌口碑良好等。
竞争劣势价格相对较高、周边配套设施有待完善等。
主要竞争对手同区域内其他中高端住宅项目、品牌开发商的重点项目等。
竞争对手分析1 2 3通过项目规划、设计、建设等方面，塑造凤凰城项目的高端品质形象，提升消费者对项目的期待和信任度。
高端定位挖掘凤凰城项目的独特卖点，如地理位置、景观资源、配套设施等，形成与众不同的品牌形象。
独特卖点通过统一的视觉识别系统、宣传语、广告等方式，将凤凰城项目的品牌形象传递给目标客群。
形象传播品牌形象塑造利用社交媒体、搜索引擎优化（SEO）、付费广告投放（PPC）等手段，提高项目在互联网上的曝光率，吸引潜在客户。
线上渠道参加房地产展会、举办项目推介会、开展异业合作等，增加项目在目标客群中的知名度。
线下渠道将线上线下渠道相互融合，形成推广合力，提高整体推广效果。
渠道整合线上线下推广渠道选择03政府关系与政府相关部门保持良好沟通，及时了解政策动向，为项目推广创造有利条件。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
碧桂园凤凰城施工方案公示
碧桂园凤凰城施工方案公示1. 引言本文档旨在对碧桂园凤凰城项目的施工方案进行公示。
碧桂园凤凰城项目是一项重要的建设项目，涉及土地开发、基础建设及房屋建设等各个方面。
为确保项目的顺利进行，保障施工质量和安全，特公示本施工方案。
2. 项目概况碧桂园凤凰城项目位于XX市XX区，占地面积约XX平方米。
主要包括住宅区、商业区、公园及配套设施等。
项目的总投资额为XX亿元，拟建造XX栋住宅楼和XX座商业楼。
为确保项目的高质量建设，我公司特编制了本施工方案。
3. 施工目标本施工方案的主要目标是：•保证施工安全，确保施工人员和周边居民的人身财产安全；•保障施工质量，确保建筑物的结构安全可靠，达到设计要求；•优化施工进度，尽快完成工程建设，保证项目如期交付使用。
4. 施工内容及技术方案施工内容主要包括土地平整、地基工程、主体建筑施工、装饰装修及配套设施建设等。
以下是施工技术方案的概要：4.1 土地平整土地平整是项目施工的第一步，主要包括场地清理、地基处理及地基改良等工程。
具体施工方法包括：•清理场地上的杂物、草木等；•进行土地平整，使土地表面达到设计要求平整度；•地基改良，采用土方加固等技术手段，提高地基稳定性。
4.2 主体建筑施工主体建筑施工是整个项目的核心部分，包括基础工程、主体结构的施工。
具体施工方法包括：•打桩、浇筑地基，确保建筑物的承载能力；•施工混凝土结构，包括柱、梁、板等；•安装钢结构，确保建筑物的稳定性。
4.3 装饰装修装饰装修是项目的美化部分，包括内部装修和外部装修。
具体施工方法包括：•内部装修，包括墙面涂料、地板铺设、门窗安装等；•外部装修，包括立面砖石材铺贴、外墙涂料等。
4.4 配套设施建设配套设施建设是项目的重要组成部分，包括道路、给排水系统、电力系统等。
具体施工方法包括：•道路建设，包括道路铺设、路灯安装等；•给排水系统建设，包括管道敷设、水泵安装等；•电力系统建设，包括电缆敷设、变压器安装等。
碧桂园凤凰城施工方案设计
碧桂园凤凰城施工方案设计一、概述本施工方案旨在为碧桂园凤凰城的建设提供一套全面、细致的施工指导方案，确保施工过程的顺利进行，同时保证施工质量与安全。
二、土地平整与地基处理土地平整：根据设计图纸进行场地测量，清除障碍物，进行土方开挖与回填，确保场地平整符合设计要求。
地基处理：根据地质勘察报告，采用合适的地基处理方案，如桩基、地下连续墙等，确保地基的稳定性和承载能力。
三、主体建筑施工结构设计：按照设计图纸进行主体结构的施工，包括梁、板、柱、墙等构件的施工。
材料选用：选择符合国家标准的建筑材料，如钢筋、混凝土等，确保主体结构的安全性和耐久性。
施工质量控制：实施严格的质量检测和控制措施，确保主体结构的施工质量符合设计要求。
四、给排水系统建设给水系统：根据用水需求，设计合理的给水管道布置方案，确保供水安全、卫生。
排水系统：设计完善的排水管道系统，实现雨污分流，确保排水畅通，防止积水现象。
五、电力系统建设强电系统：根据用电需求，设计合理的配电方案和电缆布置，确保电力供应稳定可靠。
弱电系统：设计包括通信、网络、安防等弱电系统的施工方案，满足智能化建筑的需求。
六、室内外装饰装修室内装修：按照设计要求进行室内装修施工，包括墙面、地面、天花板的装修，以及门窗、家具的安装。
室外装修：进行外墙涂料、石材等材料的施工，确保外观美观大方。
七、配套设施建设道路与广场：设计合理的道路和广场布置方案，满足交通和停车需求。
绿化与景观：进行绿化种植和景观设计，营造优美的居住环境。
八、施工机械设备投入根据施工进度和作业需求，合理配置施工机械设备，如挖掘机、塔吊、混凝土搅拌站等，确保施工效率和质量。
九、劳动力安排计划施工队伍组建：选择经验丰富的施工队伍，确保施工过程的顺利进行。
劳动力配置：根据施工进度和作业需求，合理安排施工人员的数量和工种，确保施工任务的高效完成。
十、安全管理措施制定严格的安全管理制度和操作规程，确保施工过程中的安全生产。
茂名化州高州碧桂园凤凰城项目分析
03
04
04户型分析： 一梯四户；厨房带小生活阳 台,通风采光效果欠佳；约6 米宽不规则阳台；主卧带独 立洗手间和弧形景观飘窗； 户型方正实用；进门走道空 间浪费
别墅单位
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
户型分析： 双拼别墅；一层父母房， 带洗手间，无衣帽间；U 型厨房设计；无独立停车 库；无电梯
园林展示
多处设置导视牌指引客户参观样板房，并及时释放近期 活动信息。采用材质较好，便于更换，一次性投入，可 循环利用。
现场各种导视牌，并配合活动信息
园林展示
装饰小品及花车装扮园林，避免大片的草坪过 于单调，童话式的园林风格容易打动客户
儿童游乐区展示
设置儿童游乐区，既可供客户的小孩游玩，同 时展示未来生活场景，引起对未来生活的憧憬
花园，可改房间；户型方
正实用，南北通透；厨房
采光欠佳
01
04户型分析：
一梯四户；厨房带小生活
阳台；约3.9米阳台；仅一
个洗手间，厕所正对卧室
，进门过道太长，浪费空
04
间。
J339型号：103.44一梯四户；厨房带小生活阳 台；约6米宽不规则阳台； 主卧带独立洗手间和弧形景 观飘窗；户型方正实用
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
户型分析： 二层主卧，带书房、衣帽间 及洗手间，还带露台；同时 还有一个女儿房，带洗手间 ，私密性欠佳
G171：239.60-242.62㎡五房两厅
户型分析： 三层为男孩房和客卧，各带 独立洗手间；约35㎡露台面 积
G215：398.91-399.01㎡六房两厅
鲜艳花簇点缀大片的草坪
碎石造型增强趣味性
大花盆增强园林气息
碧桂园凤凰城(广州)项目推盘亮点与成功经验
附件5：碧桂园·凤凰城（广州）项目推盘亮点与成功经验 ----------钻石郡首批开盘总结一、开盘亮点1、广州东部交通枢纽核心地段碧桂园•凤凰城项目紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速及107国道等，到广州市CBD仅30分钟车程，可快速接驳地铁1、3、4、5号线，加上未来规划的地铁13号线、BRT东延线、穗莞深城际轻轨等线路，项目所处的区域已逐步规划成广州东部的交通枢纽中心，可以便捷快速抵达广州深圳等一线城市都会中心。
2、逾十年成熟超级大盘，都市级配套深受追捧凤凰城自02年开盘以来便备受瞩目，曾获得过“联合国全球人居环境幸福社区创新奖”等诸多殊荣，并且于2002-2012年间多次蝉联广州楼市年度销售冠军荣耀。
11年的发展历程，让凤凰城形成了超豪别墅区、独立别墅区、联体别墅区、双拼别墅区、优雅洋房区等不同特色的18个苑区。
大城全景凤凰城酒店物业保安园林细节以"森林、湖泊、新城市" 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。
项目从开发之初就在规划上做出大量创造性的实践，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活。
目前，社区内已拥有挂牌五星级凤凰城酒店、交通中心、5大商业街、综合性医疗大楼、超省一级标准的中英文学校、大型游乐场荔枝文化乐园等都市级配套，近年来项目也引入国际百货巨头吉之岛、著名餐饮品牌麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克等大牌的进驻，让业主能够感受更多的生活便利。
吉之岛百货凤凰城酒店力美健会所东门商业街凤凰城中英文学校凤凰城酒店荔枝文化乐园大型交通中心必胜客、肯德基、星巴克3、超豪苑区收官之作，半山之上尽享大城山林景观广州凤凰城钻石郡（二期钻石墅）货值约10亿元，含H33、H36、G18、G19四种户型，产品面积段为384-477㎡。
目前增城政府对别墅采取了限价销售政策，但是在项目部和营销中心各方面的努力下，终于拿到了8套钻石墅的预售证，并已经于5.1假期期间抢购一空，总销售额7723.404万元，达到平均售价2.3685万元每平米。
碧桂园项目开发指引
碧桂园集团项目开发指引运营中心编制目录前言当家作主，用心研究；快好结合，成就共享第一部分获取优质土地，产品定位精准组建精干团队深入市场调研项目定位精准加强风险控制争取优惠条件第二部分做好前期策划，实现快速开工做好前期策划规划设计前置强势推进收地勘探先行进场提前开展招标重视临设先行政府关系维护摘牌即是开工第三部分聚焦展示区域，确保完美开盘计划管理严谨设计合理出图重点抢展示区施工组织科学装修突击管理重视采购下单园林绿化穿插轻装修重摆设加强联合验收确保完美开盘第四部分过程管控到位，主体质量合格总部技术支持加强考核评估实现重点控制第五部分重视精装策划，打造精品货量执行交楼标准精装策划先行进度计划严格落实样板先行重视采购下单质量控制到位园林绿化管理加强成品保护第六部分注重细节完善，实现完美交楼交楼计划合理分户验收严格竣工备案办理实现完美交楼前言当家作主，用心研究；快好结合，成就共享“自己的收入自己说了算”，“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上，否则就不是一个称职的区域总、项目总。
”集团董事局杨国强主席在集团高层会议上豪迈的指示。
这一切，源自集团于2012年12月推出的一项开天辟地的制度——碧桂园集团成就共享计划激励制度。
成就共享既是每一个区域总、项目总的梦想，同时也是集团对区域总、项目总的硬性要求。
成就共享不是区域总、项目总想不想得到的问题，而是必须要得到的问题。
因为集团明确规定，区域项目在拿地之前，必须按照成就共享的要求去算账，有利可图，能够实现成就共享才去拿地，否则就不应该拿地。
新项目如果不能实现成就共享，相应的区域总、项目总将要受到处罚。
围绕如何实现成就共享，“去拿能够获得成就共享的地”，成为指导土地拓展的法则。
但拿地仅仅是开始，打铁还需自身硬，要想获取丰厚的回报，必须具备卓越的项目运营管理能力。
成就共享有两大要求，一是现金流的要求（一年内自有资金投入全额回笼，回笼资金大于自有资金投入与年化自有资金收益之和），二是净利润的要求，（项目净利润要大于自有资金按年折算后的金额），而且在项目开发周期内不能出现重大的质量、安全、成本问题或业主群体性事件。
碧桂园凤凰城标准化策划
中建五局第三建设有限公司碧桂园凤凰城C地块三期项目标准化策划书编制时间：2017年10月15日碧桂园凤凰城C地块三期项目标准化策划书编制：审核：批准：2017 年月日标准化策划书审批表目录1编制说明 (7)1.1编制依据 (8)2 工程概况 (9)3 施工目标 (11)4 安全标准实施组织机构 (11)5管理措施 (9)6 标准化实施程序 (21)7 标准化考核办法 (18)8 施工现场标准化实施方法 (21)8.1.1 中国建筑安全生产形象大使： (21)8.1.2 安全环境理念牌 (22)8.1.3 “平平安安”提示牌做法 (23)8.1.4安全标牌做法 (24)8.2 公示牌做法 (30)8.2.1危险源公示牌 (30)8.2.2危险性较大工程公示牌 (31)8.2.3安全警示镜 (32)8.3 个体防护 (33)8.3.1 安全帽 (34)8.3.2 安全带 (34)8.4 安全防护做法 (36)8.4.1 临边防护 (36)8.4.2水平洞口防护 (31)8.4.3竖向洞口防护 (32)8.6 防护棚 (44)8.6.2 木工加工棚 (46)8.6.3 安全通道 (47)8.6.4 施工电梯防护棚 (40)8.6.5 小型机械防护棚 (40)8.7 临时用电 (50)8.7.1 三级配电 (41)8.7.2 开关箱与固定设备设置 (42)8.7.3 电箱防护围栏 (44)8.7.4 电焊机配置及防护笼 (45)8.8 消防柜标准化做法 (46)8.9 脚手架工程 (46)8.9.1 落地式脚手架 (46)8.9.2 悬挑式脚手架 (47)8.9.3 脚手架连墙件做法 (49)8.9.4 脚手架水平防护做法 (51)8.10卸料平台做法 (53)8.12塔吊基础防护及告示牌 (53)8.13 零散材料吊篮 (54)8.14小型机具防护 (55)9 6项标准化设施 (56)10 主体结构精细化做法 (60)1编制说明1.1编制依据《中华人民共和国安全生产法》；《中华人民共和国消防法》；《建设工程安全生产管理条例》；《建设工程安全生产条例》；《生产安全事故报告和调查处理条例》；《中央企业安全生产监督管理暂行办法》;《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》（2009版）；《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）；《建设工程施工现场消防安全技术规范》（GB50720-2011）；《建筑施工模板安全技术规范》（JGJ162-2008）;《建筑施工附着式脚手架安全技术规范》（JGJ202-2010）；《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ130-2011）; 《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2005）；《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120-2012）；《建筑深基坑工程施工安全技术规范》（JGJ311-2013）；《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2012）；《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）;《建筑工程施工现场环境与卫生标准》（JGJ146-2013）；《施工现场临时建筑物技术规范》（JGJ/T188-2009）；《中国建筑股份有限公司安全生产管理手册》（2009版）；《中国建筑施工现场安全防护标准化图册》；本工程施工组织设计；其它施工生产的相关法律、法规。
碧桂园凤凰城施工方案设计
碧桂园凤凰城施工方案设计1. 引言本文档旨在提供对碧桂园凤凰城项目的施工方案设计。
该项目位于某市，占地面积约50000平方米，拥有多栋高层住宅楼和相关配套设施。
施工方案设计旨在确保项目顺利进行，质量可控，安全有保障。
2. 工程概述碧桂园凤凰城项目的建设主要包括以下工程：•地基处理工程：包括土方开挖、基坑支护、地基加固等工作；•结构工程：包括混凝土结构、钢结构和木结构的搭建；•给排水工程：包括供水系统、排水系统和消防系统的设计和施工；•电气工程：包括电力供应系统、照明系统和通信系统的安装；•室内装饰工程：包括涂料、地板、墙纸、瓷砖等装饰材料的施工；•绿化工程：包括花园、公园和绿化带的建设。
3. 施工组织设计3.1 施工人员组织根据项目的规模和工期，施工人员组织需要合理安排。
主要的施工人员包括项目经理、施工队长、技术人员、工人等。
各个岗位之间的协调和合作需要明确责任和任务分工。
3.2 施工设备安排根据不同的工程，需要配备相应的施工设备。
主要的施工设备包括挖掘机、起重机、混凝土搅拌车等。
设备的调度和使用需要安排合理，以确保施工进度和质量。
4. 施工工艺设计4.1 地基处理工艺地基处理工艺需要根据实际情况进行选择。
常见的地基处理工艺包括土方开挖、填筑、加固等。
在施工过程中需要进行地基巩固和处理，以确保建筑物的稳定性和安全性。
4.2 结构工艺结构工艺包括混凝土结构、钢结构和木结构的施工。
在选择结构材料和工艺时，需要考虑建筑物的负荷、抗震性能和使用寿命。
施工过程中需要严格遵循相关的建筑标准和规范。
给排水系统的设计和施工需要满足供水和排水的需求。
在设计给排水系统时，需要考虑各个系统之间的协调和连通，以及安全和环保的要求。
4.4 电气工艺电气工程包括电力供应系统、照明系统和通信系统的安装。
在电气工程施工过程中，需要严格遵循电气安全规范，确保电气设备的可靠性和安全性。
4.5 室内装饰工艺室内装饰工程需要根据项目的设计要求进行施工。
2011年4月22日,碧桂园凤凰城凤锦苑6、7、9号楼商品住房
新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1303 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1304 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1401 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1403 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1404 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1501 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1502 住宅 复式
住宅 两房两厅 住宅 三房二厅 住宅 三房二厅 住宅 两房两厅 住宅 三房二厅 住宅 三房二厅 住宅 复式
住宅 两房两厅 住宅 三房二厅
新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1001 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1003 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1004 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1101 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1102 住宅 复式
新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2103 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2104 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2201 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2203 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2204 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2301 住宅 三房二厅
新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1903 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号1904 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2001 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2003 住宅 两房两厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2004 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2101 住宅 三房二厅 新塘镇凤凰城凤锦苑一街8号2102 住宅 复式
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
高层豪宅《凤凰城》营销推广建议书70PPT
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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计 180余套，从去年开盘以来已销售50余套。
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3、销售定价
➢推案顺序： 2# 1#1 2#/1#/顶层复式
根据销售进度，1号楼暂停销售，待项目竣工前后推出，有利于利润最大化
✓策略一 —— 罐装销售
在正式开盘前积累客户，在销售当日前十名进行统一优惠，
每户减免购房款10万元，11—20名每户减免8万元，21-30
名减免6万元。
✓策略二 ——所有顶层复式与1#一同推出，拉升利
增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目 竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面 非常重要。
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3、销售定价
市场参考信息
➢今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提 高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期 销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。 ➢国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中 国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米， 同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%； 办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米 ，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公 楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6% 。
碧桂园凤凰城案例研究
目录01、项目区位与规模 (1)1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 (1)1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 (3)2.1让利于客 (3)2.2换位思考 (3)2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3)03、项目定位 (4)3.1目标客户群定位 (4)3.2产品与市场定位 (4)04、规划设计 (6)4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7)4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 (8)5.1“新生活型”配套模式 (10)5.2区域生活会所 (10)5.3配套开发时序 (10)06、营销推广 (12)6.1掌握价格筹码 (15)6.2展现品牌服务的魅力 (15)6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 (12)7.1发展路径 (15)7.2生地生黄金 (15)7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模1.1区位与规模碧桂圆凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。
凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，现已成为碧桂圆里程杯式物业。
碧桂园凤凰城室外市政工程量计算稿
座
0.00 0.00 2.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
座
0.00 0.00 碧桂园风凰城R区一期：电 缆沟平面图（CD08）计算 0.00 工程量 2.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10.00 0.00 0.00 0.00 碧桂园风凰城R区一期：电 缆沟平面图（CD09）计算 0.00 工程量 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
m
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 153.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 25.00 16.50 2.50 20.00 22.00 0.00 0.00
m
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
项目名称
长
1#井
2#井
备
注
m
7.00 2.00 2.00 30.00 153.50ห้องสมุดไป่ตู้15.00 24.50 15.00 27.50 10.00 15.00 24.00 65.00 25.00 16.50 2.50 20.00 22.00 13.00 16.00
m
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[考察报告]广州碧桂园系列项目的考察报告
![[考察报告]广州碧桂园系列项目的考察报告](https://img.taocdn.com/s3/m/0a15f5a8172ded630a1cb613.png)
本报告是严格保密的。
世联地产 2020/3/4
广州碧桂园凤凰城项目
本报告是严格保密的。
2020/3/4
碧桂园凤凰城基本情况
➢物业类型：别墅、洋房 ➢占地面积:6666700平方米 ➢建筑面积:13320000平方米 ➢容积率：2.0 ➢绿化率：75% ➢物业费：2元/月·㎡ ➢总户数：7000户 ➢开发时间:2002年 ➢第一次开盘时间:2002年5月1日 ➢开发商：碧桂园物业发展有限公司 ➢物业公司：增城碧桂园物业管理有 限公司 ➢地址：增城市广园东快速路 （ 广园路、 广深高速新塘出口）
本报告是严格保密的。
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碧桂园凤凰城项目的借鉴意义
凤凰城园林、项目展示到位、配套齐全、现场销售气氛浓，非常具有借鉴意义
1、推广展示非常到位，对销售是非常利好的
从进入碧桂园凤凰城开始就可以在所有的街道上看到现售单位的广告。在岔道口树立了大 的广告牌，整个社区营造出来了一种凤凰城正在热卖的气氛。项目在社区的展示非常到位；
交通：日均300班次可达穗深港的大型交通中心、凤 馨苑独立交通车站
作为一个成熟的社区，碧桂园凤凰城拥有诸多完善的配套：中国银行、 中国农业银行、家居广场、凤凰城超市、新源美食村、中国移动、大地 云峰大药房、御膳坊食府、雪贝尔蛋糕坊、便利店、美发店、网吧、东 门商业广场、麦当劳、会所、荔枝公园、园林泳池、网球场、篮球场、 羽毛球场、康体中心、儿童活动中心、老人服务站、增城荔枝文化村 学校：新塘高级中学、凤凰城中英文幼儿园、荔城碧桂园中英文幼儿园、 凤凰城中英文小学部、凤凰城中英文中学部
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给客户安静、优美而又容易营造气氛
碧桂园凤凰城凤天苑
凤凰城现推售产品为洋房26峰和钻石墅豪华别墅
广州碧桂园凤凰城项目
中央商务区２０分钟车程，又拥有森林、湖泊等丰富的原生
自然景观资源，在此基础上推出了“森林、湖泊、新城市”
这一兼容性较强的市场定位，在突出凤凰城自然景观资源优
势的同时，准确地表现由多元产品、多元配套与多元文化构
成的“新城市”的各种新资源；在产品组合方面将独立别墅、
洋房、以满足“新城市”的目标客户群的多元和对产品需求
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三、规划原则
一、核心原则
1、适应性原则 2、与企业发展战略和项目资源优势相
一致原则
二、必要原则
1、差异化原则 2、经济性原则 3、可行性原则
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一、核心原则
1、适应性原则。即房地产项目定位必须迎合市场与行
业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：
一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适 应；
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2013年7月19日
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碧桂园广州凤凰城项目介绍
一、项目区位与规模 二、企业发展与市场策略 三、规划原则 四、项目定位 五、规划设计 六、社区配套 七、营销推广 八、碧桂园模式 九、总结
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一、项目区位与规模
1、区位与规模 2、自然环境与交通 3、市场大势与城市战略
速形成大型居住气氛，为片区的开发与后续配套带来人气；
另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成本。
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2、自然环境与交通
凤凰城二期开发项目策划案
凤凰城二期开发项目策划案第一部分：凤凰城二期项目开发介绍一、凤凰城二期项目概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期项目策划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹安排第二部分：凤凰城二期开发的市场策划一、项目开发面临的市场环境（一）宏观市场环境1、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势2、济南新城区总体规划与东部产业带规划（二）微观市场：1、区域自身建设条件2、关于项目周边区域的建设情况3、凤凰城周边产业园区总体调查（1）济南高新区：（2）出口加工区：4、山东建筑工程学院专题调查（1）新校区规划和建设计划（2）现校区教职工住房情况（3）周边商业设施调查5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查（1）济南国科：（2）加洲花园：（3）文昌山庄：（三）市场需求和产品调查1、济南居民住房需求概况2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查（1）沪苏杭郊区：（2）珠江三角洲：（3）京津地区：二、凤凰城二期项目的市场定位（一）目标消费市场定位（二）建筑产品定位（三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用三、凤凰城二期项目的规划建议（一）景观建筑规划在本区应考虑的因素（二）本区规划可能的功能区设想（三）本区规划指标建议四、凤凰城二期项目的建筑策划构想（一）建筑类型及其组合比例（二）景观与建筑风格（三）建筑户型与面积设计五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想）（一）凤凰城二期项目的规划设计要求（二）凤凰城二期项目的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略（框架）第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明一、凤凰城二期项目概况：位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之南。
占地约40公顷左右，建筑面积约30~50万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。
二、凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；2、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。
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1、区位与规模
碧桂圆凤凰城是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是
一座比较成熟运营的都市山水缤纷大城。凤凰城位于与黄
埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，2019年
楼盘开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，
现已成为碧桂圆里程杯式物业。
凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快
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二、必要原则
1、差异化原则。
包括市场差异化、产品差异化和形象差异 化等，“差异化是房地产企业的第三利润源 泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的 重要手段。这里所说的差异化是“有效差异 化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。
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（2）、碧桂园不是简单地打价格战，而 是碧桂园薄利多销的长期市场策略。因为碧 桂园有着与其他公司不同的最大特点，那就 是“一条龙”式开发、规模化运作，可以把 成本控制在同行最低的水准，这样也使碧桂 园有了更大的让利空间。也正因为如此，碧 桂园每一次推出，都能赢得市场的青睐与追 捧。
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3、市场大势与城市战略规划
碧桂园之所以成功，一个重要的方面就是对市场大势的感悟与把
握。碧桂园上马凤凰城项目之初，不但外界不看好，就连公司内部都
有很大的反对声。在碧桂园之前，广州的十多家大型房地产开发商都
去看过这块地块，最后都摇摇头走了。
为什么别人不要的“冷山芋”，碧桂园却敢拿过来，并且一下子
速形成大型居住气氛，为片区的开发与后续配套带来人气；
另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成本。
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2、自然环境与交通
碧桂园凤凰城社区依山面湖，古树、山泉、石景、果
林等天然资源保护得十分完整，是倾注碧桂园十年成功开
发经验的完美杰作。以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤
投资十几亿？除了勇气和魄力，更在于碧桂园决策层对未来市场的超
前预测与把握。事实证明碧桂园判断的非常准确。就在广州南部番禺
房地产拼得难分难解的同时，东部凤凰城异军突起，为广州房地产成
功地开辟了“第二战场”。按照广州城市战略性规划的要求，广州的
发展格局将是“北优南拓，西调东进”，最为直接的就是广园东快速
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三、规划原则
一、核心原则
1、适应性原则 2、与企业发展战略和项目资源优势相
一致原则
二、必要原则
1、差异化原则 2、经济性原则 3、可行性原则
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一、核心原则
1、适应性原则。即房地产项目定位必须迎合市场与行
业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：
一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适 应；
二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消 费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视 市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有 在市场上得到充分满足的需求。
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2、与企业发展战略和项目资源优势相一致原
则。
在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位， 符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现 企业的发展目标。同时，将项目独特的资源优势发 挥出来，如果房地产项目定位不以自身优势迎合市 场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也 不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我 们做得还好。
干线的贯通，从广州市新的中轴线区域直抵凤凰城也就20来分钟的车
程，将凤凰城一下子拉近到广州市民的视野。
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二、企业发展与市场策略
1 、让利于客 2 、换位思考 3 、顺应市场的品牌及产品升级
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1 、让利于客
（1）、碧桂园能够取得一次又一次成功的关键之一 在于十年如一日地坚持“价廉物美”，把最大的利益让给 客户。“价廉物美”的市场策略，也使碧桂园获得了超常 规的发展。除了顺德碧桂园滚动式发展外，广州碧桂园、 华南碧桂园、君安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园、碧桂 园凤凰城等一个个上千亩的大盘在珠三角遍地开花，创造 了“一年一个碧桂园”的市场奇迹，不但获得了每年的巨 额销售，也实现了品牌的成功扩张。
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2 、换位思考
碧桂园能够一次次走在市场的前列，并非公司老板先知 先觉，而贵在他能换位思维，“把自己当作一个消费者”， 准确地感受到了市场的真正需求。“把自己当作一个消费 者”，这样看市场才能看得最清楚、最真切；“把自己当作 一个消费者”，处处为别人着想，这样才能赢得市场；“把 自己当作一个消费者”，你才会知道未来市场最为迫切的需 求是什么。市场做得成不成功，不是由谁说了算，而是取决 于广大的消费者；产品、服务好不好，消费者心里最清楚。 只有不断求新求变，才能不断满足市场新的需求，才能在市 场中处于不败之地。
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3 、顺应市场的品牌及产品升级
市场不断变化造就了不少地产商的成功。早期的顺德碧 桂园以“给您一个五星级的家”打动了“先富起来的”成功 人士；接着广州碧桂园以“白领人家”吸引了大批年轻白领； 到了华南碧桂园开售，是让在市区内上班的金领一族实现真 正的“在市区工作、在市郊生活”的理想生活模式。碧桂园 广园东凤凰城，则以较好的区位优势（距天河北20分钟车 程），较佳的景观资源（拥有森林、湖泊等自然资源的基 础），对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列创新的改 造，将改良产品以“物超所值”的价格推向市场。
凰城，在开发过程中，凤凰城一直贯彻保护性开发的原则，
力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美
化和运用。
凤凰城位处广州市增城区新塘镇，与沿途无红绿灯的
广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，
到广州天河中央商务区仅30分钟车程。
在对外地铁及快速干线交通基础之上，碧桂园自身增
设业主班车服务手段，提高业主居住便利性及生活品质。
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2019年7月19日
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碧桂园广州凤凰城项目介绍
一、项目区位与规模 二、企业发展与市场策略 三、规划原则 四、项目定位 五、规划设计 六、社区配套 七、营销推广 八、碧桂园模式 九、总结
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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一、项目区位与规模
1、区位与规模 2、自然环境与交通 3、市场大势与城市战略